1
Svenska fastighetsbolags
arbete med miljöcertifiering av byggnader
En kvalitativ studie om lönsamhet, kunskap och bedömningar om likheter och skillnader utifrån fastighetsföretagens omfattning och
struktur
Fastighetsekonomi Kandidatuppsats
Sebastian Fritz & Boris Jovasevic
Term: VT-2020
Supervisor: Berndt Andersson
3
Förord
Kandidatuppsatsen markerar slutet på en 3-årig utbildning inom fastighetsekonomi vid Karlstads universitet. Vi vill tacka samtliga respondenter för intresse och engagemang genom att ta del av och svara på frågor om fastighetsbolagens miljö- och hållbarhetsarbete gällande miljöcertifiering av fastighetsbestånd trots pandemin COVID-19. Särskilt tack riktas till handledare Berndt Andersson som hjälpt oss att strukturera och undersöka ett intressant ämne genom hängiven stöttning och engagemang.
- Sebastian Fritz & Boris Jovasevic 2020-05-20
4
Sammanfattning
Fastighetsbranschen utgör en stor del av miljöförstöringen över hela världen, därför är det speciellt viktigt för fastighetsbolag att minimera sin negativa miljöpåverkan. Genom skärpta byggregler, eventuella lagar, ständig utveckling rörande effektivisering och förlängd livslängd på byggnader försöker fastighetsbolagen motarbeta och minimera sin av miljöförstöring. En miljöcertifierad byggnad innehar en typ av försäkring som används som bevis för att den certifierade byggnaden har gått igenom tester och uppnått en viss prestanda som är utöver byggreglerna. Detta innebär en rad möjligheter för fastighetsbolagen. Både ekonomiska och sociala som även kan användas i bolagens marknadsföring gentemot intressenter och hyresgäster.
Undersökningen grundas på analys av tidigare forskning om gröna byggnader och miljöcertifikat, referensram från Naturvårdsverket, SGBC (Swedish Green Building Council) och USGBC (U.S Green Building Council), samt framtagandet av en semistrukturerad intervjumetod för att undersöka hur svenska fastighetsbolag idag arbetar med miljöcertifikat utifrån fastighetsbolagets omfattning, struktur och förutsättningar.
Undersökningen berör både kommersiella- och bostadsfastighetsbolag. Empiri och diskussion baseras på information från delägare, miljö- och hållbarhetschefer samt projektledare som aktivt arbetar med certifiering eller avser att göra det i framtiden. På grund av både interna och externa incitament arbetar fastighetsbolagen med miljöcertifikat. Valet av miljöcertifikat beror främst på fastighetsbolagets interna mål samt byggnadens beskaffenhet. De främsta ekonomiska fördelarna utgörs av lägre ränta på lånat kapital, statliga investeringsbidrag, samt ökat socialt och ekonomiskt ansvar som även kan leda till marknadsföringsmässiga fördelar.
Respondenterna har även uppmärksammat en trend kring intresse av att bo och arbeta i miljövänligare byggnader. Dock är respondenterna överens om att flertalet intressenter nöjer sig med att veta att byggnaden innehar ett certifikat utan att inneha adekvat information av vad ett certifikat innebär. Detta gäller särskilt certifikatets specifika omfattning och karaktär.
5
Abstract - Swedish real estate companies’ work with environmental certification of buildings
The real estate industry is a major part of environmental degradation throughout the world. It is especially important for real estate companies to work towards minimizing GHG-emissions through more strict construction standards, laws and newly developed cutting-edge technology.
Real estate companies are continually tackling these environmentally dangerous issues by developing and acquiring buildings with a higher life-span and all-round better performance both indoors and outdoors. Environmental certificates serve as a recognized standard of this type of improvement. By building and acquiring green buildings the real estate companies prove that they are taking economic and social responsibility, as well as increasing potential marketing value.
This candidate thesis is firstly analyzing and comparing GreenBuilding, Miljöbyggnad, BREEAM-SE and LEED. The theoretical section is based on previous research focusing on green buildings and green building certificates. We have also chosen to include references directly from the source, such as Naturvårdsverket, SGBC and USGBC. The empirical study is based on interviews with respondents (i.e. environmental managers, project leaders and managers of sustainability) representing a real estate company focused on either commercial real estate or residential buildings from all over the country. The objective of this thesis is to understand how and why real estate companies in Sweden currently work with green building certificates (or choose not to) based on the company’s scope and structure.
From the results of the empirical study we have concluded that the choice of environmental certificate is based primarily on the company's internal guidelines, short- and long-term objectives, the nature and characteristics of the building. The main economic incentives are not increased rental income as we initially estimated, but decreased rates for capital debt for commercial buildings and government run investment grants for green housing buildings. We have concluded that most real estate companies have educated green building certificate experts in-house, but specially trained consultants are still widely used in larger constructional building projects.
The respondents have noticed a trend of environmental interest in tenants during the last five years, but individuals do not really have a choice given the current Swedish housing market for rental apartments. The organizational tenants are especially interested in renting certified commercial premises in central Stockholm, Gothenburg, and Malmö. However, most respondents believe that the tenants are currently not possessing adequate information about the certificates due to communication difficulties between real estate companies and tenants.
As well as a long and diverse certification processes depending on the certificate and manuals that are hard to interpret without proper construction engineering knowledge.
6
Innehåll
1.1 Introduktion ... 8
1.2 Bakgrund ... 8
1.3 Problemformulering ... 9
1.4 Syfte ... 10
2. Referensram... 11
2.1 Att uppnå Sveriges miljökvalitetsmål ... 12
3. Teori & miljöcertifikat ... 13
3.1 Redogörelse för användning av miljöcertifikat ... 13
3.2 Miljöbyggnad ... 13
3.3 GreenBuilding ... 17
3.4 BREEAM-SE ... 17
3.5 LEED ... 20
3.6 Skillnader och likheter mellan miljöcertifikat ... 22
3.6.1 Jämförelser om energianvändning och energieffektivisering ... 23
3.6.2 Jämförelser om vattenanvändning ... 24
3.6.3 Jämförelser av inomhusmiljö ... 24
3.6.4 Jämförelser avseende hänsyn till mark och område ... 25
3.6.5 Jämförelser om material och materialanvändning ... 25
3.6.6 Jämförelser om föroreningshantering ... 26
3.6.7 Jämförelser avseende transport ... 27
3.6.8 Jämförelser avseende innovation ... 27
3.7 Generella jämförelser ... 27
4. Metod ... 29
4.1 Litteraturstudier ... 29
4.2 Semistrukturerade intervjuer ... 29
4.3 Redogörelse för urval av respondenter ... 30
4.3.1 Respondent 1 - Idervall fastigheter ... 30
4.3.2 Respondent 2 - Vasakronan AB ... 31
4.3.3 Respondent 3 - Peab Bostad AB Region Väst ... 31
4.3.4 Respondent 4 - Lansa Fastigheter AB ... 31
4.3.5 Respondent 5 - Hufvudstaden AB ... 31
4.3.6 Respondent 6 - Wihlborgs Fastigheter AB ... 32
4.3.7 Respondent 7 - Skandia Fastigheter AB ... 32
4.4 Validitet & reliabilitet ... 32
5. Empiri ... 34
5.1 Fastighetsbolagens arbete kring hållbarhet och miljömål ... 35
7
5.2 Byggnadens beskaffenhet, användningsområde och lägets inverkan på miljöcertifiering ... 36
5.3 Kunskap om miljöcertifikat ... 37
6. Diskussion ... 39
6.1 Miljöcertifikat: monetära och icke-monetära värden ... 39
6.2 Externa incitament för investering i gröna byggnader ... 40
6.3 Kostnadens betydelse vid certifiering ... 41
6.4 Analys om co-certifiering ... 42
7. Slutsats ... 43
7.1 Ekonomisk lönsamhet ... 43
7.2 Fastighetsbolagens uppfattning om kunskap kring användning av miljöcertifikat ... 43
7.3 Likheter och skillnader kring bedömning av miljöcertifikat ... 44
7.4 Förslag om vidare forskning ... 45
1. Inledning
8 I inledningen redogörs syftet med kandidatuppsatsen samt bakgrunden till varför det är viktigt för svenska fastighetsbolag att aktivt arbeta med hållbarhetsfrågor och certifiering av fastighetsbeståndet. Vi belyser även vilka problem som kan uppkomma vid certifiering och investeringsbeslut.
1.1 Introduktion
Detta examensarbete berör ett relativt nytt fenomen i fastighetsbranschen känt som gröna byggnader. Det är av stort intresse för investerare och förvaltare i fastighetsbranschen att förstå hur miljöcertifieringar fungerar, vilka indikatorer och certifikat som är jämförbara samt icke jämförbara. Vi har även undersökt hur dessa certifieringar för gröna byggnader kan vara lönsamma investeringar. Det är också intressant för investerare att förstå hur och varför miljöcertifikat används i Sverige i dagsläget för att kunna göra adekvata bedömningar om en eventuell certifiering är lönsam utifrån fastighetsbolagens olika förutsättningar.
1.2 Bakgrund
Global uppvärmning diskuteras som ett utav vår tids huvudsakliga problem i högre grad än någonsin. Fenomenet diskuteras bland invånare, politiker och i media runt om i världen. För länder i utvecklingsstadiet bidrar byggnadsbranschen till 40% av total energiförbrukning samt 30% av totalt växthusgasutsläpp enligt Geng et al. (2018).
En åtgärd för reducering av global uppvärmning i fastighetsbranschen är fenomenet gröna byggnader. Gröna byggnader definieras enligt Vyas & Jha (2018) som hållbara objekt vars miljöpåverkan blir så låg som möjligt under hela byggnadens förbrukningsperiod. Detta innebär även högre kvalitetskrav på inomhusklimatet. Utöver förändring av miljöavtryck ökar även produktiviteten för de som arbetar i gröna byggnader (Vyas & Jha 2018).
Fenomenet gröna byggnader utvecklades med gemensamma mål under 1990-talet i USA.
Dåtidens etablerade fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter började utveckla och framställa byggnader med mindre miljöavtryck än tidigare. Utvecklingen belyser hela projektets process enligt Jones et al. (2019). I samband med uppkomsten av miljöcertifikat som exempelvis BREEAM tillkom standardiserade mått avseende storleken på utsläpp för byggnader vilket gör objekten jämförbara internationellt (SGBC 2018). Detta leder till att miljöcertifierade samt icke-miljöcertifierade byggnader kan jämföras med varandra och miljöcertifieringarna antas vara en bidragande faktor till utvecklingen av gröna byggnader samt strävan mot ytterligare effektivisering i framtiden. Fördelar finns även för hyresgästerna i form av högre produktivitet samt lägre löpande kostnader som driftskostnader för verksamhet i byggnaden (Fuerst & McAllister, 2011).
9 1.3 Problemformulering
Enligt Fuerst & McAllister (2011) är hyresgäster i kommersiella fastigheter i USA villiga att betala cirka 4% mer i hyra för byggnader med Energy Star-certifikationer respektive 5% för LEEDS-certifieringar. Hyrespremium till följd av gröna byggnader bekräftas av Qiu et al.
(2017). LEED är ett globalt använt certifieringssystem som avser att utmärkas i byggnader med miljövänlig konstruktion, byggnadens drift- och underhåll genom hela livscykeln. LEED:s huvudsakliga mål är att minska klimatförändringar globalt (SGBC 2020d). Fuerst & McAllister (2011) menar att försäljningspriset på en fastighet ökar med 25% respektive 26% i och med dessa certifieringar vilket tyder på att miljöcertifikat är ekonomiskt lönsamma investeringar.
Därmed antas byggnaderna med miljöcertifieringar inneha ett mervärde på grund utav dessa utmärkelser. De jämförda objekten i studien avser dock certifierade större, nybyggda projekt i centrum jämfört med icke-certifierade mindre objekt. Om priserna är högre på grund av utmärkelsen eller skillnader i byggnadens karaktärsdrag undersöks ej. Ofek & Portnov (2019) instämmer i att konsumenter av gröna byggnader är villiga att betala premiumpriser för de fördelar gröna byggnader innebär samt att konsumenternas betalningsvilja ökar i samband med ökad förståelse förståelsen av fenomenet. Dock kunde ej samma slutsatser dras för fastighetsutvecklare då fastighetsbolagens huvudsakliga mål inte överensstämmer med konsumenternas.
Ofek & Portnov (2019) menar också att bedömningen viktar effektivisering av miljöfarliga utsläpp, materialsvinn från byggnadsplatser samt användning av markytan byggnaden är belägen på. Dessa faktorer innebär ekonomiska fördelar vilket används i marknadsföringssyfte för investerare i framtida projekt. Därmed utvecklas frågeställningen om fastighetsbolagens marknadsföring instämmer med vad som sker i praktiken. Är fastighetsbolagens huvudsakliga agenda att utveckla det sociala ansvaret och minska de miljömässiga fotavtrycken fastighetsbranschen gör i dagsläget eller är det ett sätt att vidare öka inkomstkällorna från moderna byggnadsprojekt. Gröna byggnader samt miljöcertifikat medför bevisligen positiva miljöaspekter men sakkunniga har fortfarande inte kunnat fastställa ett reellt, monetärt värde på vad förbättringarna för miljön medför menar Vimpari & Junnila (2014). En fundamental analys krävs för att göra adekvata bedömningar, tillämpbar information kan ej insamlas av tidigare marknadspriser då tidigare försäljningar ej indikerar framtida värden (Vimpari &
Junnila, 2014)
Forskningen kring gröna byggnader fokuserar främst på objektets framställning samt användningsfas. Energianvändning och materialanvändning belyses ofta i de akademiska tidskrifterna. Därmed hamnar demolering samt karaktärsdrag som bedöms av exempelvis miljöcertifikatet LEED som inomhusklimat samt vattenanvändning i skymundan menar Muller et al. (2013). Bristande delar av livscykeln gällande gröna byggnader kan således försvåra investeringsbesluten för investerare som ej arbetat med gröna byggnader förut. Kang et al.
(2013) menar att intresset och kunskapen kring byggnadsprojekt gällande gröna byggnader ökat. Generellt sett är fortfarande kunskapsnivån kring projekten låg vilket kan återspegla
10 intervjuerna negativt om representanterna ej besitter tillräckligt mycket kunskap för att göra bedömningar baserat på erfarenhet och tidigare gröna byggnadsprojekt.
1.4 Syfte
Syftet med examensarbetet är att undersöka hur svenska fastighetsbolag arbetar med miljöcertifikat, hur certifikaten skiljs åt samt jämförs. Examensarbetet avser att undersöka problemet utifrån följande forskningsfrågor: - är de främst använda miljöcertifieringarna i Sverige idag monetärt lönsamma kontra priset för certifiering? - hur är fastighetsbolagens uppfattning om kunskap gällande miljöcertifikat? - hur skiljer sig kriterier för bedömning om certifiering av fastighetsbeståndet mellan fastighetsbolag i Sverige utifrån företagens omfattning och förutsättningar?
11
2. Referensram
12,2 miljoner ton av de utsläppta växthusgaserna i Sverige uppskattas vara kopplade till bygg- och fastighetssektorn (Boverket 2020a). Dessa utsläpp motsvarade 19% av de totala utsläppen i Sverige 2017. Bygg- och fastighetsbranschen importerar stora volymer från kringliggande länder, och bidrar därför med stora miljöpåverkningar även utanför Sveriges gränser.
Uppskattningsvis står bygg- och fastighetsbranschen för cirka 18 miljoner ton koldioxidekvivalenter i Sverige och utanför (Boverket 2020a).
Naturvårdsverket är den statliga myndighet som ser över Sveriges miljöfrågor, och har som uppgift att de miljömål riksdagen beslutat ska hållas. Det finns 16 miljömål i Sverige som följs upp för varje år av Naturvårdsverket, och de visar att bara ett mål är nått och ett mål anses vara på god väg. De resterande 14 miljömålen är ej uppfyllda och behöver fortsatt arbete för att uppnås (Naturvårdsverket 2020a).
Tabell 1. Naturvårdsverkets nationella miljökvalitetsmål
Naturvårdsverkets nationella miljökvalitetsmål
Frisk luft
Giftfri miljö
Säker strålmiljö
Levande sjöar och vattendrag
Hav i balans samt levande kust och skärgård
Levande skogar
Storslagen fjällmiljö
Ett rikt växt- och djurliv
God bebyggd miljö
Ett rikt odlingslandskap
Myllrande våtmarker
Grundvatten av god kvalitet
Ingen övergödning
Skyddande ozonskikt
Bara naturlig försurning
Begränsad klimatpåverkan
(Naturvårdsverket 2020)
12 2.1 Att uppnå Sveriges miljökvalitetsmål
Från det att riksdagen fastställde de första 15 nationella miljökvalitetsmålen 1999 så är det fortfarande bara ett mål som är uppnått, och ett mål som är på god väg att uppnås (Naturvårdsverket 2020 b). Riksdagen beslutade 2010 om en ny målstruktur för det nationella miljöarbetet samt en ny bedömningsgrund för själva miljökvalitetsmålen i hopp om att snabbare uppfylla målsättningen. De valde även att 2012 precisera målen i hopp om att tydliggöra ytterligare, och på så sätt uppfylla målen snabbare (Naturvårdsverket 2020b).
Bygg- och fastighetsbranschen påverkar de flesta utav de nationella miljökvalitetsmålen, men allra främst berörs “god bebyggd miljö”. Den tätbebyggda staden ses som lösningen på många miljöproblem då man kan utnyttja den befintliga infrastrukturen, minska energianvändningen med de korta avstånden samt minska ianspråktagandet av jordbruksmark (Naturvårdsverket 2020c). Utmaningen med den tätbebyggda staden är de ökade luftföroreningarna, höga bullernivåer samt andra riskfrågor som uppstår när kommunerna exploaterar stadskärnor (Naturvårdsverket 2020c).
Detta mål uppnås i kombination med att byggnaderna i sig är miljöeffektiva i linje med de krav som miljöcertifieringarna ställer, samt att kommunerna går mot en hållbar stadsutveckling och satsar på miljöförmånliga transportsträckor och mindre luftföroreningar. Byggsektorn måste ta flera initiativ för att hantera miljöpåverkan utifrån de livscykelperspektiv som byggnaderna har (Naturvårdsverket 2020c).
Bygg- och fastighetsbranschens mål att minska den klimatpåverkan som byggnaderna har försvåras på grund av den rådande kunskapsbristen som finns kring byggnadernas beräkningar om skadliga utsläpp samt bristande kunskap kring byggnaders livscykelanalys (Boverket 2018).
Ett mer påtagligt hinder i bygg- och fastighetsbranschen är att man inte ser en direkt affärsnytta med att bygga med mindre klimatpåverkan (Boverket 2018).
Kunskapsbristen blir tydlig när man ser till nyproduktion av byggnader med trästomme, som anses vara en klimatsmart metod då trä är en förnybar produkt samt att stommarna går att återanvända (Regeringen 2004). Trots dess fördelar är man osäker på hur högre träbyggnader åldras, hur väl trä står emot brand och fukt samt vilket typ av underhåll som krävs för att materialet ska hålla på bästa sätt (Boverket 2018). Det finns en rad osäkerheter när det kommer till valet att bygga med trästomme, och när färre väljer att bygga med trästomme så ökar inte kunskapen i den takt man hade önskat. De byggherrar som faktiskt väljer att bygga med trästomme väljer att räkna med en högre riskpremie som följd av osäkerheterna, vilket också leder till att fler bygger med till exempel betongstomme (Boverket 2018).
13
3. Teori & miljöcertifikat
Teorikapitlet har för avsikt att klargöra vad de svenska miljöcertifieringarna har för olika krav, samt redogöra för vad det betyder att äga en miljöcertifierad byggnad. För att göra detta kommer den första delen i teoriavsnittet vara en bredare förklaring gällande kravspecifikationer, miljöarbete och initiativ inom byggnadssektorn i Sverige samt de miljömål som följs i Sverige.
Därefter följer en redogörelse kring de främst använda certifikaten samt en jämförelse som belyser likheter och skillnader certifikaten emellan.
3.1 Redogörelse för användning av miljöcertifikat
Byggnadens främsta del av miljöpåverkan sker under användningsfasen, det vill säga under tiden byggnaden är i bruk. Dock påverkas miljöavtrycket efter valen av byggnadsmaterial menar Heeren et al. (2015). I enlighet med EU:s mål för att minska gasutsläpp och öka energieffektivisering har Sverige satt som långsiktigt miljömål att minska dessa utsläpp och energianvändning med 50% per uppvärmd enhet till 2050 jämfört med 1995 (Brown et al.
2012).
I Sverige används främst 4 miljöcertifieringar för fastighetsbranschen: Miljöbyggnad, BREEAM-SE, GreenBuilding och LEED (Freitas & Zhang 2018). Dessa certifieringar berör olika delar av byggnadens prestanda gällande inom- och utomhusmiljö, miljömässigt fotavtryck, ekonomiska förutsättningar samt en byggnads geografiska läge. Exempelvis certifierar GreenBuilding byggnader vars energianvändning är mindre än 25% av kravet från Boverkets byggregler (BBR) enligt Sweden Green Building Council (2020a).
År 2014 certifierades mindre än 100 byggnader i Sverige. År 2019 har över 700 byggnader certifierats vilket innebär en ökning om överstigande 700% under en 5-årsperiod. Utöver detta är cirka 980 byggnader preliminärt certifierade (SGBC 2020b). På grund av att certifikaten belyser olika faktorer samt värderas olika beroende på fastighetsbolagens långsiktiga målbilder och affärsmodeller redogörs dessa separat. Detta leder även till att punkt-för-punkt-jämförelser ej är tillgängliga på grund av de olika grundkriterier certifikaten innehar. Oavsett icke- standardiserade jämförelser mellan certifikat väljer vissa större projekt för institut och kommersiella byggnader att certifieras i fler än en utmärkelse. Detta medför ökat socialt ansvarighet för företaget eller institutet samt kan användas av dessa i marknadsföringssyfte menar Suzer (2019).
3.2 Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är i dagsläget det mest använda miljöcertifikatet i Sverige. Cirka 68% av samtliga miljöcertifierade byggnader i landet är utmärkta som Miljöbyggnad. Främst utmärks flerfamiljshus och kontor (SGBC 2020b). Efter certifieringsprocessen är certifieringen giltig i 10 år under förutsättning att ingen markant om- eller tillbyggnation sker under
14 giltighetsperioden. Om en sådan förändring görs måste certifieringsprocessen omprövas (SGBC 2020c).
Miljöbyggnad utmärker både nyproducerade och befintliga byggnader. Bedömningskriterierna samt kravspecifikationerna för certifikaten grundas på och förändras i enlighet med byggnadstyp, såsom nyproduktion eller befintlig byggnad. Utmärkelsen bedöms i brons, silver och guld som innebär högst betyg i skalan. Under normala förhållanden tar hela certifieringsprocessen cirka 91 dagar förutsatt att inga tidsfördröjningar i processen skett (SGBC 2020c).
Enligt Turk et al. (2018) kostar certifieringsprocessen 100 000 - 250 000 kr beroende på projektets eller byggnadens beskaffenhet. Enligt Freitas & Zhang (2018) är Miljöbyggnad ur ett kostnadsperspektiv det billigaste alternativen oavsett byggnadens storlek. Prislistan som redogörs för i tabell 2 är en sammanställning av prisnivåer gällande certifiering i relation till byggnadens eller projektets beskaffenhet. Priset reduceras om byggnaden har innehaft en preliminär certifiering före årsskiftet 2019/2020 (SGBC 2020l) gällande nybyggnation, samt att registrering är en tillkommande kostnad för samtliga byggnadstyper oavsett om preliminär certifiering har skett eller ej vilket också framgår av tabell 2. Utöver informationen som redogörs för i prislistan i tabell 2 kan även kompletterande avgifter tillkomma under certifieringsprocessen (SGBC 2020l), exempelvis i form av förseningar och ytterligare kontroller.
15
Tabell 2. Prislista för Miljöbyggnad exklusive moms
Miljöbyggnad prislista
Byggnadstyp Sammanlagt avgift: Befintlig byggnad (kr)
Sammanlagt avgift: Nybyggnad (kr)
Flerbostadshus
< 5000 kvm
60 000 (inkl. registrering, förhandsbesked och certifiering)
100 000 (exkl. preliminär certifiering innan 2020)
57 500 (inkl. preliminär certifiering innan 2020)
Flerbostadshus
> 5000 kvm
65 000 (inkl. registrering, förhandsbesked och certifiering)
109 000 (exkl. preliminär certifiering innan 2020)
62 000 (inkl. preliminär certifiering innan 2020)
Lokalbyggnad
< 10 000 kvm
71 000 (inkl. registrering, förhandsbesked och certifiering)
133 000 (exkl. preliminär certifiering innan 2020)
74 000 (inkl. preliminär certifiering innan 2020)
Lokalbyggnad
> 10 000 kvm
85 000 (inkl. registrering, förhandsbesked och certifiering)
142 000 (exkl. preliminär certifiering innan 2020)
78 500 (inkl. preliminär certifiering innan 2020)
(SGBC 2020l)
I dagsläget är 1 148 byggnader utmärkta med Miljöbyggnad silver, 177 med guld respektive 243 med brons (SGBC, 2020b). Utmärkelsen innefattar en samling byggnadstekniska, miljömässiga samt komfortmässiga krav som byggnaden måste uppfylla. Tabell 3 belyser de betygskriterier som krävs för att utmärka en befintlig respektive en nyproducerad byggnad.
Samtliga indikatorer i tabell 3 måste vara godkända för utmärkelsen Miljöbyggnad 3.1.
16
Tabell 3. Kriterier för certifiering i Miljöbyggnad
Miljöbyggnad 3.1 befintlig byggnad
Miljöbyggnad 3.1 nyproducerad byggnad
Indikator Verksamhet Indikator Verksamhet
Värmeeffektbehov Bostäder och lokaler Värmeeffektbehov Bostäder och lokaler
Solvärmelast Bostäder och lokaler Solvärmelast Bostäder och lokaler
Energianvändning Bostäder och lokaler Energianvändning Bostäder och lokaler
Andel förnybar energi Bostäder och lokaler Andel förnybar energi Bostäder och lokaler
Ljud Bostäder, lokaler.
Bostäder och lokaler inkl. vård. Lokaler m.
hall.
Ljud Bostäder och lokaler
Radon Bostäder och lokaler Radon Bostäder och lokaler
Ventilation Bostäder. Lokaler inkl.
vård, handel och hallar.
Ventilation Bostäder. Lokaler inkl. vård, handel och hallar
Fuktsäkerhet Bostäder och lokaler Fuktsäkerhet Bostäder och lokaler
Termiskt klimat vinter Bostäder och lokaler Termiskt klimat vinter Bostäder och lokaler
Termiskt klimat sommar
Bostäder och lokaler utan komfortkyla.
Lokaler med
komfortkyla.
Termiskt klimat sommar
Bostäder och lokaler utan komfortkyla
Dagsljus Bostäder och lokaler.
Arbetsplatser i hall- och handelslokaler.
Dagsljus Bostäder och lokaler.
Arbetsplatser i hall och handelslokaler.
Legionella Bostäder och lokaler Legionella Alla byggnader
Sanering av farliga ämnen
Bostäder och lokaler Loggbok med byggvaror
Bostäder och lokaler
17
Utfasning av farliga ämnen
För byggvaror inom produktkategorier E, F, G, H, I, J, K, L, M, N och Z (ej vvs) enligt BSAB 96 i alla byggnadstyper
Stommens och
grundens klimatpåverkan
Byggvaror i grundläggning och stomme i alla byggnader
(SGBC 2020f & SGBC 2020g).
3.3 GreenBuilding
GreenBuilding startade som ett EU-initiativ år 2004 och avslutades 2014. På grund av termineringen av EU:skrav har fler byggnader, lokaler och bostäder i Sverige blivit utmärkta sedan SGBC:s övertagande av initiativet år 2010 (SGBC 2019). Ursprungligen var målet med GreenBuilding att öka energieffektiviseringen i Europa. På grund av standardiserade krav blev det även möjligt att använda energimätningar för byggnadens prestanda som jämförbar statistik enligt D’Agostino et al. (2017). GreenBuilding saknar betygsskala till skillnad från resterande miljöcertifikat som redogörs för i examensarbetet. Kravet för utmärkelsen är att den befintliga byggnaden eller lokalen skall energieffektiviseras med minst 25% av tidigare års energiförbrukning eller understiga BBR:s tillåtna energianvändning för nybyggnation (SGBC 2019).
Avgifterna för registrering och granskning gällande GreenBuilding skiljs åt beroende på projektets beskaffenhet. För att behålla certifikatet krävs en återrapportering varje år som redogör för byggnadens energianvändning. Årsavgiften för utmärkelsen är om 4 300 kr. Detta är en fast avgift som krävs av samtliga GreenBuilding-byggnader som avser att fortsatt ha en miljömärkt byggnad menar SGBC (2020i). Det billigaste alternativet är att utmärka en befintlig byggnad, detta kostar 24 900 kr och täcker både registrering och granskning. Att utmärka en nybyggd byggnad kostar 32 100 kr respektive 42 400 kr för en ny komplex byggnad.
Kompletterande kostnader kan tillkomma om SGBC behöver göra ytterligare kontroller kring granskning eller registrering (SGBC 2020i). Prissättningen är ej dynamisk gällande objektets storlek i kvadratmeter eller bruksarea.
3.4 BREEAM-SE
BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) grundades 1990 i Storbritannien av Building Research Establishment (BRE) och är idag det mest spridda certifikatet i Europa med över 500 000 certifierade byggnader. Sedan 2013 administreras även BREEAM-SE av SGBC vilket är anpassat för den svenska fastighetsbranschen (SGBC 2018).
Likt Miljöbyggnad kräver en utmärkelse från BREEAM-SE 2017 att samtliga typer av kriterier uppfylls i form av godkända värden. Dock innehar varje kriterium en viktning vilket innebär
18 att vissa kriterier väger tyngre än andra vid bedömning menar Denell & Bonde (2015). Dessa betygskriterier sammanvägs vid bedömning och sammanställs i procentform i tabell 4. Högre procentsats vid sammanställning av procent innebär bättre betygssättning för hela byggnaden.
BREEAM-certifikat sker genom ett 6-skaligt betygssystem: accepted som endast tilldelas befintliga byggnader till pass, good, very good, excellent och outstanding. Betygsstegen översätts även till stjärnor där accepted representeras med 1 stjärna och outstanding representeras med 6 stjärnor (BRE 2020).
Då BREEAM-SE utmärker flertalet typer av kommersiella byggnader, bostäder, stadsplanering samt byggnader i utbildningssyfte som exempelvis universitet väljer vi att avgränsa verksamheterna till flerbostadshus samt kommersiella byggnader för ekonomisk verksamhet som kontorslokaler och handel. Likt indikatorerna för Miljöbyggnad innebär en certifiering i BREEAM-SE 2017 att samtliga indikatorer är uppfyllda. Indikatorerna och verksamheterna som indikatorerna berör sammanställs i tabell 5.
Tabell 4. Bedömningsnivåer för BREEAM-SE 2017
Betygsskala: BREEAM-SE 2017 Poängnivåer efter sammanställning (%)
Unclassified < 30
Pass ≧ 30
Good ≧ 45
Very good ≧ 55
Excellent ≧ 70
Outstanding ≧ 85
(SGBC 2018 och BRE 2020)
19
Tabell 5. Betygskriterier för BREEAM-SE 2017
Kravspecifikation för BREEAM-SE 2017
Indikator Verksamhet
Ledning och styrning Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Hälsa och innemiljö Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Energi Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Transporter Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Vatten Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Material Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Avfall Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Mark och ekologi Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Föroreningar Flerbostadshus och kommersiella byggnader
Innovation Flerbostadshus och kommersiella byggnader
(Denell & Bonde 2015 och SGBC 2020h).
Prislistan som redogörs i tabell 6 innehåller både registreringsavgifter samt två typer av certifieringsavgifter som behandlas olika beroende på byggnadens karaktär. Prislistan är i svenska kronor samt exklusive moms. Befintliga byggnader som har berättigade preliminära certifikat innan 2020-01-01 (PCR) har rabatterade priser för certifiering. I den totala certifieringsavgiften (PCA) ingår både preliminärt certifikat (för byggnader som fått preliminärt certifikat efter 2020-01-01) samt certifiering som färdig byggnad (SGBC 2020j). Avgifterna är också till skillnad från GreenBuilding dynamiska gällande objektets yta. Det kan även tillkomma övriga kostnader för administrativa, tekniska eller extra granskningar.
20
Tabell 6. Prislista för BREEAM-SE
Yta (m2) PCR: Certifieringsavgift för befintlig byggnad (sek)
PCA: Total
certifieringsavgift (sek)
Registreringsavgift (sek)
< 5 000 52 000 127 000 39 500
≥ 5 000 <
10 000
57 000 147 000 41 000
≥ 10 000
< 25 000
62 000 169 000 43 500
≥ 25 000
< 50 000
67 000 194 000 46 500
≥ 50 000 110 000 280 000 52 000
Sammanställning från manual (SGBC 2020j).
3.5 LEED
LEED är ursprungligen ett amerikanskt miljöcertifieringssystem som grundades år 1999 av USGBC (United States Green Building Council) menar SGBC (2020d). Certifikatet finns tillgängligt i hela världen samt finns i flera utformningar beroende på byggnadstyp och projektets omfattning enligt (Denell & Bonde 2015). Utöver skillnader gällande karaktärsdrag i byggnader och projekt finns även regionala anpassningar i miljöcertifieringssystemet (SGBC 2020e). Därmed skiljs kraven för byggnader i Sverige och t.ex. USA på grund av klimatskillnader.
I likhet med Miljöbyggnad och BREEAM-SE 2017 kräver en certifiering i LEED att en sammanställning av samtliga krav skall överstiga minimikraven. Varje krav representeras i form av poäng, minimikravet för en lägsta-certifiering är 40 poäng av 100 möjliga. Fullständiga poängnivåer för respektive del i betygsskalan redogörs för i tabell 7. Det finns även bonuspoäng för innovation och regional hänsyn (SGBC 2020e) vilket innebär att en byggnation kan få mer än 100 poäng och certifieras då i dubbel eller trippel platina efter omfattningen av exceptionell regional hänsyn och innovation. 100 är maxpoäng i den ursprungliga betygsskalan. I Sverige är 274 objekt certifierade i LEEDS (inkl. samtliga LEEDS-kategorier), varav endast 42 är utmärkta i högsta betygsgraden platina (SGBC 2020b).
LEED utmärker även städer och samhällen, något vi väljer att ej beröra ytterligare vilket innebär att dessa typer av certifikat blir borttagna i avgränsningen. Därmed är redogörelser för LEED begränsade till kommersiella byggnader under samma premisser som BREEAM (BD+C) samt flerbostadshus (residential) och sammanställs i tabell 8.
21
Tabell 7. Betygsskala LEED
Bedömningsnivåer: LEED version 4.1 Poängnivåer efter sammanställning
Certified ≧ 40
Silver ≧ 50
Gold ≧ 60
Platinum ≧ 80
(USGBC 2020a).
Tabell 8. Betygskriterier LEED v4.1
Kravspecifikation LEED version 4.1
Indikator Verksamhet
Integrerande process LEED v4.1 BD+C och Residential
Läge och transport LEED v4.1 BD+C och Residential
Material och resurser LEED v4.1 BD+C och Residential
Vatteneffektivitet LEED v4.1 BD+C och Residential
Energianvändning och atmosfär LEED v4.1 BD+C och Residential
Hållbara platser LEED v4.1 BD+C och Residential
Kvalitet på inomhusmiljö LEED v4.1 BD+C och Residential
Innovation LEED v4.1 BD+C och Residential
Regional hänsyn LEED v4.1 BD+C och Residential
(Denell & Bonde 2015, ElSorady & Rizk 2020 samt USGBC 2020b).
Prissättningen för LEED är svåråtkomlig då SGBC, till skillnad från Miljöbyggnad, Greenbuilding och BREEAM-SE, har valt att inte publicera sina prislistor. För att få en offert
22 från LEED krävs en intresseanmälan om registrering för att eventuellt miljöcertifiera en byggnad eller ett projekt. Därmed har vi endast möjlighet att ge riktvärden för vad prissättningen är baserat på insamlad information från tidigare projekt och med reservation för att prisbilden kan skiljas gentemot dagsläget.
Uğur & Leblebici (2017) baserar kostnaderna för LEED-certifikat projekt som färdigställdes 2013 i Turkiet. Tydliga slutsatser om skillnader och likheter kan dras utifrån byggnadernas certifierings-betyg och kostnader för projektet. En byggnad på 1 460 kvm utmärktes i guld och kostade totalt 13 035 USD för certifiering. En annan byggnad om 458 kvm utmärktes i platina vilket är det högsta betyget i den standardiserade betygsskalan. Utmärkelsen i platina kostade cirka 68 118 USD. Detta bekräftar att kostnaderna för att certifiera i LEED stiger parallellt med högre betygssättning.
3.6 Skillnader och likheter mellan miljöcertifikat
Skillnader och likheter mellan BREEAM-SE, GreenBuilding, Miljöbyggnad och LEED grundas på kravspecifikationer samt kostnad. Inget utav tidigare nämnda miljöcertifikat har samma krav på värden eller byggnadens karaktär som krävs för utmärkning av en grön byggnad eller ett grönt projekt. Dock finns likheter i vissa delar av kravspecifikationerna. I tabell 9 visas en sammanställning över de indikatorer som certifikaten kräver i fler än ett certifikat, Med reservation för hopslagning av indikatorer i tabellen vid liknande bedömningsområden, kriterium eller viktning.
23
Tabell 9. Sammanställning av jämförbara kravspecifikationer av certifikaten
Indikator Miljöbyggnad GreenBuilding BREEAM-SE LEED
Energi-
användning och energi- effektivisering
X X X X
Vatten X X X
Inomhusmiljö X X X
Hänsyn till mark och område X X
Material X X X
Föroreningshantering X X X
Transport X X X
Innovation X X
Sammanställning (Denell & Bonde 2015, ElSorady & Rizk 2020, SGBC 2019, SGBC 2020f, SGBC 2020g, SGBC 2020h och USGBC 2020b).
3.6.1 Jämförelser om energianvändning och energieffektivisering
Enligt Geng et al. (2018) är energianvändningen från gröna byggnader generellt lägre än dem i icke-certifierade byggnader av liknande beskaffenhet. Dock är spridningen av resultatet stort då många byggnader ej är i närheten av vad som beräknades i utvecklingsstadiet. Cirka hälften av mätningarna gjorda avseende nyproducerade, LEED-certifierade byggnader krävde cirka 25% mer eller 30% mindre energi än vad som ursprungligen beräknats menar Turner & Frankel (2008) vilket även bekräftas av Geng et al. (2018) som menar att spridningen av resultaten om energianvändning i miljöcertifierade byggnader är påtaglig samt att vissa miljöcertifierade byggnader presterar sämre än vissa icke-certifierade byggnader. Tydliga kopplingar till att energianvändningen minskar parallellt med byggnadens nivå av utmärkelse kunde således ej fastställas (Geng et al. 2018). Energianvändningen grundas i primärenergital som beräknas utifrån kWh per kvadratmeter. I primärenergitalet beaktas även tillkommande värme för byggnaden (Boverket 2020b).
Miljöbyggnad har som minimikrav att energimätningarna är i linje med BBR:s energikrav. För att uppnå betyget guld krävs högst 70% för bostäder respektive 60% för lokaler (SGBC 2020k).
Energiutmärkelsen GreenBuildings enda krav är att byggnaden energieffektiviseras med minst 25% eller understiger BBR:s energikrav för nyproduktion (SGBC 2019).
24 Gällande energiprestanda utgår även BREEAM-SE från BBR:s energikrav och betygssättningen görs efter hur mycket mindre energi byggnaden kräver jämfört med ursprungs-kravet (SGBC 2020h). Minimikravet för den lägsta graderingen är 3% under BBR:s energikrav, minsta energiförbrukningen för högsta betyget outstanding i nivåskalan är 33%.
Beräkningen av energianvändningen är utifrån byggnadens primärenergital. Inom området energi mäts bland annat även belysning, övervakning, utrustning, kylförvaring och koldioxidutsläpp (SGBC 2020h).
LEED viktar främst optimering och effektivisering av prestandan gällande energiförbrukningen. Detta sker genom energimätningar samt hur stor del av den förbrukade energin som är förnybar (USGBC 2020c & USGBC 2020d).
3.6.2 Jämförelser om vattenanvändning
Miljöbyggnad för nyproduktion redogör endast för användning av tappvarmvatten och säkra installationer som hanterar vattenflöden enligt byggbranschens regler (SGBC 2020f).
Miljöbyggnad för befintliga byggnader hanterar installationer och minimering för läckage, dock redogörs ej för vattenanvändning (SGBC 2020g).
BREEAM-SE viktar vattenmätningar, användning, vatteneffektiv utrustning samt förebyggande åtgärder för eventuella läckage i bedömningen (SGBC 2020h). Poängen baseras främst på möjligheten att minska vattenanvändningen i byggnaden genom sanitär utrustning samt återanvändning av vatten genom t.ex. insamling av regnvatten samt effektivisering av återvinningssystem enligt SGBC (2020h).
LEED BD+C kräver reducering av vattenanvändning både inom- och utomhus. Användningen av byggnader som har kyltorn som källa för kylning av inomhusklimatet vägs också in vid bedömning. Effektiviseringsåtgärder för vattenburet kylsystem ger även det poäng. Utöver detta görs även regelbundna vattenmätningar som måste rapporteras enligt USGBC (2020c).
LEED Residential bedömer minskad vattenåtgång samt kräver vattenmätningar för ytterligare kontroll av vattenkonsumtion (USGBC 2020d). Enligt Eisenstein et al. (2017) är det indikatorn om vattenanvändning som främst påverkar mängden utsläpp av växthusgas. Byggnader certifierade i LEED minskade växthusgasutsläppen med cirka 50% på grund av minskad vattenkonsumtion i relation till icke-certifierade byggnader av liknande karaktär (Eisenstein et al. 2017). Kravspecifikationerna för vattenanvändning saknas i både GreenBuilding och Miljöbyggnad, indikatorerna i LEED och BREEAM är lika och har tydliga likheter vilket kan försvåra valet av certifikat för fastighetsbolag eller byggherre.
3.6.3 Jämförelser av inomhusmiljö
Miljöbyggnad delar upp kraven rörande inomhusklimat på vinter och sommar. På vintern grundas betygsättningen på om byggnaden klarar av den i snitt kallaste dagen på året (DVUT).
25 Detta görs för att kontrollera att byggnadens konstruktion och värmesystem klarar av belastningen det kalla vädret innebär, samt att vid en enkätundersökning skall ej fler än 15%
vara missnöjda angående inomhusklimatet. Samma gränsvärden gäller för både befintliga och nyproducerade byggnader (SGBC 2020f & SGBC 2020g). Kontroller av inomhusklimatet på sommaren sker även via enkätundersökningar med maxgräns på 20% missnöjda respektive 10%
missnöjda för utmärkelse guld. Även funktionskontroller görs angående kyl- och värmeutrustning, möjlighet till vädring och temperaturmätningar etcetera (SGBC 2020f &
SGBC 2020g). Liknande typer av kontroller och undersökningar sker för nyproduktion och befintlig byggnad sommartid.
Inomhusmiljön som bedöms i BREEAM-SE är luftkvaliteten, ljudnivåer och komfort gällande bland annat ljusinsläpp. Samt motverkande av eventuella brister och skador på byggnader och kringvarande miljö till följd av mikrobiell tillväxt och radon (SGBC 2020h).
LEED Residential och BD+C bedöms likt Miljöbyggnad och BREEAM-SE efter luftkvalitet, ljusinsläpp samt minimering av risker för föroreningar till följd av mikrobiell tillväxt på grund av isolering- och ventilationsfunktioner. Detta sker via mätning av luftkvalitet (USGBC 2020d
& USGBC 2020c). Kvaliteten på inomhusluften samt utrustning och eventuellt mekaniska förbättringsmöjligheter belyses främst gällande indikatorn inomhusmiljö för LEED-certifierade byggnader. Enligt Geng et al. (2018) är kvaliteten på inomhusmiljö i gröna byggnader god vilket ökar nöjdheten för personer som brukar dessa byggnader. Därmed antas indikatorns kravspecifikationer fungera väl i dagsläget.
3.6.4 Jämförelser avseende hänsyn till mark och område
Med hänsyn till mark och område enligt BREEAM-SE bedöms val av byggnadens geografiska plats samt vilka förutsättningar som finns på platsen. Byggnaden skall bibehålla det naturligt ekologiska näringslivet samt bidra till biologisk mångfald på sikt (SGBC 2020h). Störst viktning har val av plats som förespråkar att byggnaden bör stå på mark som tidigare använts eller sanerats från föroreningar. Nya platser som tidigare har varit orörda bör förbli orörda menar SGBC (2020h). LEED Residential har liknande områdestyper i bedömningen som BREEAM-SE, dock beaktar LEED även tänkbara fall där boende i byggnaden bidrar till miljöförstöring i närliggande miljö på grund av rökning och annan typ av nedskräpning samt skapar förmåner för fysisk aktivitet i närområdet (USGBC 2020d). Detta belyses även till stor del i LEED BD+C med vissa förändringar av termer som bättre är anpassade till byggnationer.
(USGBC 2020c).
3.6.5 Jämförelser om material och materialanvändning
Enligt SGBC (2020f) är det enda kravet för Miljöbyggnad gällande material en loggbok där byggnadsmaterial namnges, redogörs för och i vilken mängd materialet har används för byggandet av nyproduktion. Målet med loggboken är att vara ett verktyg för att tydligare kartlägga var i byggnaden olika material använts samt enklare kunna bedöma ålder, risker och
26 möjlig beskaffenhet avseende virket i framtiden. Vid eventuella om- eller tillbyggnationer skall det nya materialet också redogöras för i loggboken (SGBC 2020f). Ingen redogörelse för materialanvändning krävs för befintliga byggnader.
SGBC (2020h) redogör att inom delområdet material gällande certifiering i BREEAM-SE viktas främst byggnadens påverkan genom hela livscykeln vilket innebär att byggnadsmaterialen måste vara hållbara eller på annat sätt lämpliga för ändamålet genom hela byggnadens livscykel eller så långt det är möjligt. Byggnaden skall även vara ämnad att maximera livslängden, minimera användning av skadliga ämnen samt att inhandlat byggmaterial för objektet skall beaktas miljövänligt. Hänsyn tas även till avfallshantering vid konstruktion samt mängd återvinnbart material samt möjligheter för framtida till- och ombyggnationer (SGBC 2020h).
Även LEED Residential bedömer val och användning av byggnadsmaterial, hantering av farliga ämnen samt maximerad livslängd men beaktar även byggnadens slutstadium, rivning och avfallshantering (USGBC 2020d). För LEED BD+C tillkommer även bedömning kring byggplatsens beskaffenhet och optimering vid konstruktion för minskad miljöpåverkan särskilt gällande materialsvinn (USGBC 2020c).
3.6.6 Jämförelser om föroreningshantering
Enligt (SGBC 2020f & SGBC 2020g) har Miljöbyggnad har som mål att minimera användningen av farliga eller skadliga ämnen som antingen finns i eller tillhör byggnationen.
Utfasningsämnen och andra ämnen som minimerar mängden eller risken för spridning av ett farligt ämne skall finnas i byggmaterialet för nyproduktion (SGBC 2020f). Befintliga byggnader måste saneras om farliga ämnen i byggmaterialet upptäcks (SGBC 2020g). Resultaten av proverna redovisas till SGBC. Miljöbyggnad har även infört rutinmässiga kontroller för minimering av tillväxt och spridning för Legionella. Detta gäller både befintliga och nyproducerade byggnader (SGBC 2020f & SGBC 2020g).
Till skillnad från Miljöbyggnad som främst redogör för föroreningar på grund av material fokuserar BREEAM-SE på förebyggande av läckage som kan bidra till föroreningar i byggnaden, på fastigheten eller i närområdet (SGBC 2020h). Föroreningarna beskrivs som problem med ljud- och ljusnivåer, vattenläckage och ofrivilliga utsläpp av miljöfarliga ämnen (SGBC 2020h).
I manualen för LEED BD+C och manualen för LEED Residential (USGBC 2020c & USGBC 2020d) finns, till skillnad från Miljöbyggnad och BREEAM-SE, ingen indikator som sammanslaget redogör för föroreningar. Dock krävs riskhantering av kontaminerat vatten, läckage och hantering av farliga ämnen som redogörs för separat. Detta sker genom regelbundna tester av vatten och ämnen i byggmaterial och installationer för exempelvis värme och kylning (USGBC 2020c & USGBC 2020d).
27 3.6.7 Jämförelser avseende transport
Termen transport i tabell 8 är en sammanslagning av transportsträckor under konstruktionsfasen samt möjligheten för boende och anställda att transporteras kollektivt eller enskilt utifrån byggnadens ändamål som är arbetsplats eller boende. Miljöbyggnad för nyproduktion utmärker transport vid certifiering i silver eller guld. Bedömningen sker grundat på transportsätt samt transportsträckorna under byggnadens konstruktion (SGBC 2020f).
Enligt (SGBC 2020h) används termen transport som ett samlingsnamn för tillgång till kollektivtrafik, möjligheter till att arbeta hemifrån och bekvämligheter som exempelvis mataffärer. Anslutning till kollektivtrafik viktas främst då BREEAM-SE anser att det är viktigt att minska enskilda färder som eventuellt kan leda till köbildningar. Generellt sett uppmuntras alternativa former av transporter som ej är enskilda bilfärder (SGBC 2020h).
Likt BREEAM-SE redogör LEED BD+C för betydelsen av kommunikationsvägar som ej innebär enskilda bilfärder, detta gäller särskilt pendling till och från arbete i BD+C. Projekten skall förenkla vardagen för de boende genom goda tillgångar till kollektivtrafik och andra kommunikationsvägar som exempelvis cykelbanor och gångvägar men även tillgång till parkeringsplatser med laddstationer för uppmuntran av elbilar (USGBC 2020c). LEED Residential använder likvärdiga bedömningskriterier som LEED BD+C.
3.6.8 Jämförelser avseende innovation
Enligt SGBC (2020h) definieras innovationer i BREEAM-SE som exceptionella prestationer gällande exempelvis nya, högpresterande installationer som mer än väl uppfyller kraven för en indikator eller delområden. Innovationen kan även implementeras för optimering i andra byggnader som således hjälper branschen framåt. Vid godkännande av innovation belönas byggnaden med ytterligare poäng av BRE vilket kan leda till högre bedömning i betygsskalan (SGBC 2020h).
LEED Residential tilldelar maximalt 5 poäng för innovation. Inom området innovation för certifikatet belönas exceptionell prestanda i ett eller flera områden, nytänkande tekniker eller metoder, hållbara och tillförlitliga produkter och välarbetade strategier för att uppnå ursprungliga mål under projektets gång enligt (USGBC 2020d). Enligt USGBC (2020c) tilldelar LEED BD+C samma mängd poäng som anges i LEED Residential i området innovation. Poäng tilldelas projekt som uppnår mätbar miljöprestanda på ett sätt som ej redan är etablerat i LEED. Nytänkande tekniker och metoder belönas också som i LEED Residential och BREEAM-SE, samt exceptionella prestationer i ett eller flera bedömningsbara områden.
3.7 Generella jämförelser
Suzer (2019) menar i en jämförelseundersökning att objekt som är parallellt certifierade i både BREEAM och LEED generellt hade något högre totalpoäng i sammanställningen som
28 presenteras i betygsskalan. Enligt Suzer (2019) har BREEAM hårdare krav för certifiering, samt att BREEAM täcker fler av LEED:s indikatorer.
Såväl prissättning som kravspecifikation skiljer sig åt mellan olika certifieringar. Dock är fler faktorer relevanta för fastighetsbolag som redan innehar eller önskar att inneha gröna, certifierade byggnader. För att uppnå kraven för utmärkelser behöver projektet vara strukturerat i syfte att uppnå dessa mål redan i planeringsstadiet. Detta leder dock till högre kostnader för projektet då omfattande byggnadstekniska förändringar krävs vid jämförelse av en byggnad som uppfyller standardiserade byggnadskrav och en miljöcertifierad byggnad (Uğur &
Leblebici, 2017). Fallstudien konkluderar att LEEDS guld ökar den totala investeringskostnaden med 4,78% respektive 8% ökning för platina vilket innebär en markant ökning som bör beaktas vid eventuell investering. Utöver detta menar Uğur & Leblebici (2017) att den ökade investeringskostnaden innebär minskade utgifter i användningsfasen vilket skall tas i hänsyn gällande beräkning av hela objektets användningsperiod. En högre investeringskostnad kan således på sikt bli mer monetärt lönsam över en längre period. Högre investeringskostnader kan därmed innebära lägre livscykelkostnader för byggnaden.
Då GreenBuilding endast bedömer energieffektivisering (SGBC 2019) blir prisjämförelserna endast rättvisande om också övriga certifikat har det primära syftet att minska energianvändningen. Därmed blir GreenBuilding endast jämförbart i en indikator gällande förmåner kontra prissättning. Enligt Uğur & Leblebici (2017) kostar en certifiering i LEED platina för en kontorsbyggnad på 458 kvm 61 118 USD. Byggnadsprojektet startade 2012 och avslutades 2013. Detta innebär att LEED är det dyraste alternativet för certifiering av byggnader som understiger 5 000 kvm jämfört med priserna för Miljöbyggnad, GreenBuilding och BREEAM-SE.
29
4. Metod
Metoddelen i uppsatsen är grundad på relevant litteratur som är kopplad till de forskningsfrågor som vi fokuserar på. Vi valde även ut litteraturen efter de avgränsningar som vi hade satt upp för att få ut ett så specifikt svar som möjligt. Den informationen vi har tagit fram i teoridelen kommer agera som grundpelare till reflektionerna i analysdelen. Vi valde att komplettera litteraturen med våra egna intervjuer som vi tog fram utefter de forskningsfrågorna vi har.
4.1 Litteraturstudier
Den litteratur som vi valde att ta till oss gjorde vi för att få en bredare förståelse kring miljöproblemen i Sverige, regler för miljöcertifiering av gröna byggnader och hur de används.
Samt fastighetsbolagens arbetssätt kring gröna byggnader. Vi valde att ta med en stor volym av källor i form av akademiska tidskrifter och facklitteratur från Karlstads universitets databas OneSearch för att se problemet från flera infallsvinklar. Dessa jämförs och analyseras metodiskt.
4.2 Semistrukturerade intervjuer
Vi valde att använda oss utav en semistrukturerad intervjumetod där vi ställde samma frågor till samtliga respondenter, men utifrån de svar vi fick kunde vi anpassa följdfrågorna till var och en av respondenterna. Utgångspunkten är att beroende på företagets storlek och etablering på marknaden kommer de ha olika synsätt när det kommer till miljöcertifieringar och besitta olika nivåer av kunskap inom ämnet. Även fastighetsbolagets säte kan påverka detta. Vi ser fördelar med att kunna anpassa följdfrågorna efter de svaren vi fått då vi kan anpassa dem för varje företag i hopp om att få så tydliga och utförliga svar som möjligt.
Semistrukturerade intervjuer är anpassningsbara för en eller flera respondenter under samma möte samt ger möjligheten för den som intervjuar att improvisera följdfrågor baserat på respondentens svar (Kallio et al. 2016). Detta innebär möjligheten att utöka djupet av respondenternas svar i jämförelse med exempelvis en enkätundersökning. Valet att utföra semistrukturerade intervjuer grundar sig i att insamling av mängd data vid en eventuell enkätundersökning ej rimligtvis blir tillräckligt substantiell för kandidatuppsatsens syfte.
Intervjuerna kompletterar de litteraturstudier vi utfört, och intervjuerna avses att användas som information kring hur fastighetsbolagen resonerar kring miljöcertifikat i dagsläget. Vi tror att representanternas uppfattning om att miljöcertifiera de gröna byggnader som redan är en del av fastighetsbeståndet skiljer sig på en individuell basis. Samt att representanter från fastighetsbolag som saknar gröna byggnader i dagsläget också har olika resonemang kring certifikat. Därmed är en koppling mellan facklitteratur samt intervjuer nödvändig för att besvara våra forskningsfrågor. Intervjuerna sker i en kombination av e-post, telefonintervjuer och eventuellt fysiska möten med respondenten. Samtliga intervjuer spelas in i transkriberingssyfte
30 efter respondenternas muntliga eller skriftliga medgivande. Redogörelser för respondenternas svar återfinns i 5. empiri samt 6. diskussion. Intervjufrågorna som besvarades av samtliga respondenter samt följdfrågor till enskilda respondenter återfinns i bilaga 1. Intervjuguide.
4.3 Redogörelse för urval av respondenter
Syftet med intervjuerna är att få underlag från både mindre och större, samt både nya och redan etablerade fastighetsbolag i Sverige. Vidare grundas urvalet av respondenter utefter vilka miljöcertifikat fastighetsbolaget arbetar med under förutsättning att det är Miljöbyggnad, GreenBuilding, BREEAM-SE eller LEED. Det är även viktigt att få förståelse kring varför vissa fastighetsbolag ej väljer att certifiera sitt fastighetsbestånd och analysera vilka faktorer som de baserar valet på.
Avgränsningen om fastighetsbolagens säte är Sverige. Dock väljs olika typer av fastighetsbolag ut medvetet för att få större spridning på svaren inrikes genom att intervjua representanter från med säten i städer med olika befolkningsmängd och geografiskt läge. En del av respondenterna representerar företag som är verksamma i hela- eller flera delar av landet. Redogörelsen för respondenter innefattar även att ytterligare insamla information kring om beslutsgrundandet för certifiering påverkas av läge och företagets omfattning, hållbarhets- och miljömål.
Viktning vid respondenternas position i företaget är en bidragande faktor i urvalet, då respondenter som är aktivt delaktiga eller ansvarar för certifieringsprocessen från företagets sida antas kunna bidra till mer utförliga svar samt besitta mer kunskap än andra anställda i företaget. Därmed grundas urvalet av respondenterna efter vilken position respondenten besitter. Exempelvis hållbarhetschef, miljöansvarig, projektledare eller annan betydande roll gällande befintliga eller uppförande av gröna byggnader som skall eller planeras att certifieras i framtiden i GreenBuilding, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Urval gällande nivå på betygsskalan i tidigare nämnda certifikat tillämpas ej.
4.3.1 Respondent 1 - Idervall fastigheter
Idervall fastigheter är ett lokalt familjeföretag med säte i Norrköping. Idervall fastigheter innehar ett fastighetsbestånd om 14 000 kvadratmeter (Idervall 2020). Byggnaderna utgörs av endast kontors- och lagerlokaler bortsett från en hyresrätt som brukas inom företaget för boende. Vi väljer att ta med Idervall fastigheter i undersökningen då de representerar ett mindre förvaltningsföretag och bidrar till en helhetsbild gällande hur förvaltningsföretag arbetar med miljöcertifikat. Respondent 1 är en av två delägare i företaget. Respondenten arbetar aktivt med ansvarsområdena inom företaget som berör syftet i examensarbetet. Allt från byggmöten till daglig service.
31 4.3.2 Respondent 2 - Vasakronan AB
Respondent 2 är hållbarhetschef på Sveriges största fastighetsbolag, Vasakronan AB som innehar 174 fastigheter som omfattar en area om 2,3 miljoner kvm. Fastighetsbolaget arbetar främst med kommersiella fastigheter som kontors- och butikslokaler i de centrala delarna av Stockholm men innehar även fastigheter i Göteborg, Malmö och Uppsala (Vasakronan 2020a).
Respondent 2 innehar för examensarbetet relevant information om uppförande, förvärv och förvaltning av gröna, kommersiella byggnader i Sveriges fyra största städer. Fastighetsbolaget är medlem i organisationen Sweden Green Building Council och var den första aktören i Sverige som certifierade en byggnad i LEED år 2009 (Vasakronan 2020b).
4.3.3 Respondent 3 - Peab Bostad AB Region Väst
Respondent 3 innehar titeln projektledare/hållbarhet på Peab Bostad AB, Region Väst. Peab Bostad AB är verksamma i hela landet. Företaget avser att arbeta hållbart längs hela värdekedjan samt uppföra och utveckla bostadshus i en samhällsmiljö som är hållbar (Peab Bostad AB 2020 & Peab AB 2020). Urvalet om att svaren från respondent 3 redogörs för i examensarbetet grundas på att respondenten innehar en position i företaget som instämmer med de grundläggande kraven om urval som beskrivs i 3.5.
Enligt respondent 3 är Peabs traditionella fokusområde att utveckla och bygga kommersiella fastigheter och bostadshus åt externa beställare. Peab har dock nyligen bildat Annehem Fastigheter, ett fastighetsbolag som lanserades år 2020. Annehem Fastigheter innehar både kommersiella fastigheter och bostadshus i sitt bestånd.
4.3.4 Respondent 4 - Lansa Fastigheter AB
Respondent 4 består av 2 personer varav en är projektchef som ansvarar för förvärv av objekt.
Förvaltningschefen ansvarar för förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet.
Fastighetsbolaget är verksam inom bostadsfastigheter och innehar största delen av företagets fastighetsbestånd i Örebro och Karlstad men är även verksamma i andra städer runtom i landet (Lansa Fastigheter AB 2020). Lansa Fastigheter AB arbetar aktivt med socialt ansvar och hållbar utveckling gällande fastighetsförvaltning samt arbetar efter kort- och långsiktiga miljö- och hållbarhetsmål (Lansa Fastigheter 2019a & Lansa Fastigheter 2019b).
4.3.5 Respondent 5 - Hufvudstaden AB
Respondent 5 är hållbarhetschef på Hufvudstaden AB och ansvarar för fastighetsbolagets hållbarhetsarbete och långsiktiga miljömål. Hufvudstaden förvaltar 30 kommersiella fastigheter i centrala Stockholm och Göteborg (Hufvudstaden 2020a). Fastighetsbolaget arbetar aktivt med miljö och hållbarhet gällande det nuvarande fastighetsbeståndet samt framtida projekt. Målet är
