Metoddelen i uppsatsen är grundad på relevant litteratur som är kopplad till de forskningsfrågor som vi fokuserar på. Vi valde även ut litteraturen efter de avgränsningar som vi hade satt upp för att få ut ett så specifikt svar som möjligt. Den informationen vi har tagit fram i teoridelen kommer agera som grundpelare till reflektionerna i analysdelen. Vi valde att komplettera litteraturen med våra egna intervjuer som vi tog fram utefter de forskningsfrågorna vi har.
4.1 Litteraturstudier
Den litteratur som vi valde att ta till oss gjorde vi för att få en bredare förståelse kring miljöproblemen i Sverige, regler för miljöcertifiering av gröna byggnader och hur de används.
Samt fastighetsbolagens arbetssätt kring gröna byggnader. Vi valde att ta med en stor volym av källor i form av akademiska tidskrifter och facklitteratur från Karlstads universitets databas OneSearch för att se problemet från flera infallsvinklar. Dessa jämförs och analyseras metodiskt.
4.2 Semistrukturerade intervjuer
Vi valde att använda oss utav en semistrukturerad intervjumetod där vi ställde samma frågor till samtliga respondenter, men utifrån de svar vi fick kunde vi anpassa följdfrågorna till var och en av respondenterna. Utgångspunkten är att beroende på företagets storlek och etablering på marknaden kommer de ha olika synsätt när det kommer till miljöcertifieringar och besitta olika nivåer av kunskap inom ämnet. Även fastighetsbolagets säte kan påverka detta. Vi ser fördelar med att kunna anpassa följdfrågorna efter de svaren vi fått då vi kan anpassa dem för varje företag i hopp om att få så tydliga och utförliga svar som möjligt.
Semistrukturerade intervjuer är anpassningsbara för en eller flera respondenter under samma möte samt ger möjligheten för den som intervjuar att improvisera följdfrågor baserat på respondentens svar (Kallio et al. 2016). Detta innebär möjligheten att utöka djupet av respondenternas svar i jämförelse med exempelvis en enkätundersökning. Valet att utföra semistrukturerade intervjuer grundar sig i att insamling av mängd data vid en eventuell enkätundersökning ej rimligtvis blir tillräckligt substantiell för kandidatuppsatsens syfte.
Intervjuerna kompletterar de litteraturstudier vi utfört, och intervjuerna avses att användas som information kring hur fastighetsbolagen resonerar kring miljöcertifikat i dagsläget. Vi tror att representanternas uppfattning om att miljöcertifiera de gröna byggnader som redan är en del av fastighetsbeståndet skiljer sig på en individuell basis. Samt att representanter från fastighetsbolag som saknar gröna byggnader i dagsläget också har olika resonemang kring certifikat. Därmed är en koppling mellan facklitteratur samt intervjuer nödvändig för att besvara våra forskningsfrågor. Intervjuerna sker i en kombination av e-post, telefonintervjuer och eventuellt fysiska möten med respondenten. Samtliga intervjuer spelas in i transkriberingssyfte
30 efter respondenternas muntliga eller skriftliga medgivande. Redogörelser för respondenternas svar återfinns i 5. empiri samt 6. diskussion. Intervjufrågorna som besvarades av samtliga respondenter samt följdfrågor till enskilda respondenter återfinns i bilaga 1. Intervjuguide.
4.3 Redogörelse för urval av respondenter
Syftet med intervjuerna är att få underlag från både mindre och större, samt både nya och redan etablerade fastighetsbolag i Sverige. Vidare grundas urvalet av respondenter utefter vilka miljöcertifikat fastighetsbolaget arbetar med under förutsättning att det är Miljöbyggnad, GreenBuilding, BREEAM-SE eller LEED. Det är även viktigt att få förståelse kring varför vissa fastighetsbolag ej väljer att certifiera sitt fastighetsbestånd och analysera vilka faktorer som de baserar valet på.
Avgränsningen om fastighetsbolagens säte är Sverige. Dock väljs olika typer av fastighetsbolag ut medvetet för att få större spridning på svaren inrikes genom att intervjua representanter från med säten i städer med olika befolkningsmängd och geografiskt läge. En del av respondenterna representerar företag som är verksamma i hela- eller flera delar av landet. Redogörelsen för respondenter innefattar även att ytterligare insamla information kring om beslutsgrundandet för certifiering påverkas av läge och företagets omfattning, hållbarhets- och miljömål.
Viktning vid respondenternas position i företaget är en bidragande faktor i urvalet, då respondenter som är aktivt delaktiga eller ansvarar för certifieringsprocessen från företagets sida antas kunna bidra till mer utförliga svar samt besitta mer kunskap än andra anställda i företaget. Därmed grundas urvalet av respondenterna efter vilken position respondenten besitter. Exempelvis hållbarhetschef, miljöansvarig, projektledare eller annan betydande roll gällande befintliga eller uppförande av gröna byggnader som skall eller planeras att certifieras i framtiden i GreenBuilding, Miljöbyggnad, BREEAM eller LEED. Urval gällande nivå på betygsskalan i tidigare nämnda certifikat tillämpas ej.
4.3.1 Respondent 1 - Idervall fastigheter
Idervall fastigheter är ett lokalt familjeföretag med säte i Norrköping. Idervall fastigheter innehar ett fastighetsbestånd om 14 000 kvadratmeter (Idervall 2020). Byggnaderna utgörs av endast kontors- och lagerlokaler bortsett från en hyresrätt som brukas inom företaget för boende. Vi väljer att ta med Idervall fastigheter i undersökningen då de representerar ett mindre förvaltningsföretag och bidrar till en helhetsbild gällande hur förvaltningsföretag arbetar med miljöcertifikat. Respondent 1 är en av två delägare i företaget. Respondenten arbetar aktivt med ansvarsområdena inom företaget som berör syftet i examensarbetet. Allt från byggmöten till daglig service.
31 4.3.2 Respondent 2 - Vasakronan AB
Respondent 2 är hållbarhetschef på Sveriges största fastighetsbolag, Vasakronan AB som innehar 174 fastigheter som omfattar en area om 2,3 miljoner kvm. Fastighetsbolaget arbetar främst med kommersiella fastigheter som kontors- och butikslokaler i de centrala delarna av Stockholm men innehar även fastigheter i Göteborg, Malmö och Uppsala (Vasakronan 2020a).
Respondent 2 innehar för examensarbetet relevant information om uppförande, förvärv och förvaltning av gröna, kommersiella byggnader i Sveriges fyra största städer. Fastighetsbolaget är medlem i organisationen Sweden Green Building Council och var den första aktören i Sverige som certifierade en byggnad i LEED år 2009 (Vasakronan 2020b).
4.3.3 Respondent 3 - Peab Bostad AB Region Väst
Respondent 3 innehar titeln projektledare/hållbarhet på Peab Bostad AB, Region Väst. Peab Bostad AB är verksamma i hela landet. Företaget avser att arbeta hållbart längs hela värdekedjan samt uppföra och utveckla bostadshus i en samhällsmiljö som är hållbar (Peab Bostad AB 2020 & Peab AB 2020). Urvalet om att svaren från respondent 3 redogörs för i examensarbetet grundas på att respondenten innehar en position i företaget som instämmer med de grundläggande kraven om urval som beskrivs i 3.5.
Enligt respondent 3 är Peabs traditionella fokusområde att utveckla och bygga kommersiella fastigheter och bostadshus åt externa beställare. Peab har dock nyligen bildat Annehem Fastigheter, ett fastighetsbolag som lanserades år 2020. Annehem Fastigheter innehar både kommersiella fastigheter och bostadshus i sitt bestånd.
4.3.4 Respondent 4 - Lansa Fastigheter AB
Respondent 4 består av 2 personer varav en är projektchef som ansvarar för förvärv av objekt.
Förvaltningschefen ansvarar för förvaltning och utveckling av fastighetsbeståndet.
Fastighetsbolaget är verksam inom bostadsfastigheter och innehar största delen av företagets fastighetsbestånd i Örebro och Karlstad men är även verksamma i andra städer runtom i landet (Lansa Fastigheter AB 2020). Lansa Fastigheter AB arbetar aktivt med socialt ansvar och hållbar utveckling gällande fastighetsförvaltning samt arbetar efter kort- och långsiktiga miljö- och hållbarhetsmål (Lansa Fastigheter 2019a & Lansa Fastigheter 2019b).
4.3.5 Respondent 5 - Hufvudstaden AB
Respondent 5 är hållbarhetschef på Hufvudstaden AB och ansvarar för fastighetsbolagets hållbarhetsarbete och långsiktiga miljömål. Hufvudstaden förvaltar 30 kommersiella fastigheter i centrala Stockholm och Göteborg (Hufvudstaden 2020a). Fastighetsbolaget arbetar aktivt med miljö och hållbarhet gällande det nuvarande fastighetsbeståndet samt framtida projekt. Målet är
32 att dessa premisser bidrar till en hållbar och hälsosam utveckling av stadsmiljön som även belyses i företagets aktuella verksamhet samt kort- och långsiktiga mål (Hufvudstaden 2020b).
Enligt Respondent 5 är Hufvudstaden medlemmar i Sweden Green Building Council och certifierar för närvarande i Miljöbyggnad och GreenBuilding.
4.3.6 Respondent 6 - Wihlborgs Fastigheter AB
Respondent 6 är miljöchef på Wihlborgs Fastigheter AB. Fastighetsbeståndet består av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen, främst i Malmö, Lund, Helsingborg samt Köpenhamn. Wihlborgs är marknadsledande i de tre svenska städerna i regionen (Wihlborgs 2018). Respondent 6 förväntas bidra till kunskap om hur fastighetsbolag arbetar med miljöcertifiering i Öresundsregionen i syfte att redogöra för fastighetsbolagens arbete utanför centrala Stockholm och Göteborg för större nationell spridning.
4.3.7 Respondent 7 - Skandia Fastigheter AB
Respondent 7 är hållbarhetschef på Skandia Fastigheter som innehar både kommersiella fastigheter samt bostadshus i de 3 största regionerna i Sverige men är även aktiva i andra städer (Skandia Fastigheter, 2020). Respondent 7 förväntas särskilt vara kunnig inom skillnader och likheter gällande val av miljöcertifiering grundat på byggnadens användningsområde.
4.4 Validitet & reliabilitet
Intervjuerna, som empirin är baserad på, kan bli delvis partiska eller tvivelaktiga på grund av informationskällor som ej besitter adekvat information gällande gröna byggnader och miljöcertifikat. Minimering av risker i detta slag avser att förminskas i samband med de urval som gjorts om respondenternas kvalifikationer och positioner i företagen. Diefenbach (2008) menar att en kvalitativ studie medför personliga åsikter och tankar baserat på inställning. Detta innebär att representanterna kan ha åsikter som ej överensstämmer med vad andra representanter som innehar samma, eller direkt jämförbar position har på grund av tillgång till skiljaktig information som beslutsgrund. De semistrukturerade intervjuerna kan även bli problematiska då representanterna kan överskatta företagets prestationer och möjligheter eller väljer att undanhålla information som belyser företaget negativt. Diefenbach (2008) benämner problemet som socialt accepterad svars-inställning.
Datainsamlingen har utförts på ett så noggrant sätt som möjligt för att få ut den mest relevanta informationen kopplad till våra forskningsfrågor. Intervjuer genom de digitala kommunikationsverktygen Skype och zoom ger möjligheten att även avläsa respondenternas kroppsspråk vid ordinarie intervjufrågor samt eventuella följdfrågor. Vi har i möjligaste mån undvikit att använda utdaterade källor. Detta är särskilt viktigt inom fastighetsbranschen då byggregler, hållbarhetsutveckling, nya standardiseringar och versioner av miljöcertifikat förnyas frekvent. Vi har även med respondenternas samtycke spelat in intervjuerna i
33 transkriberingssyfte.
Samtidigt som denna uppsats har skrivits så har företagen världen över lidit av de konsekvenser som medförts av pandemin COVID-19. Vi har till följd av detta upplevt svårigheter gällande att få kontakt med önskade personer på de företagen vi velat intervjua. Fastighetsbranschen har tagit en stor smäll av denna pandemi då hyresgästerna förlorar inkomster och i viss utsträckning inte har råd att betala sina lokalhyror. Vi anser att de intervjuer som vi lyckats göra är bra och bidragit med genuina svar till vår forskning, men vi kan inte garantera reliabiliteten då respondenterna alla är intervjuade under försvårade förutsättningar.
Samtliga respondenter ges möjligheten att läsa igenom materialet från intervjun innan vi är helt färdiga med arbetet. Vi ger alla en möjlighet att läsa igenom arbetet och se så att de har blivit rättvist citerade eller tolkade i arbetet.
34