Respondenternas individuella svar är organiserade efter numrering som tilldelades i avsnitt 4.3.1 - 4.3.7. Empirin är sammanslagen efter frågor som anses vara närliggande eller anses medföra mervärde för läsaren att höra ihop. Respondenternas svar är uppdelade på samma sätt med åtskillnad baserat på numrering vilket leder till tydligare jämförelser och svarstolkning för läsaren.
5.1 Uppfattning och inställning kring miljöcertifikat
Det finns en rad olika fördelar för fastighetsägaren när det kommer till att miljöcertifiera byggnaderna i sitt bestånd. Med tanke på att hållbarhet och miljötänk är aktuella ämnen både bland konsumenter och företag så ger det en förklaring till den ökade tillväxten av miljöcertifierade byggnader.
Respondenterna vi intervjuat verkar eniga om att marknaden inte är redo i alltför stor utsträckning att betala ett premiumpris för miljöcertifierade lokaler. Detta kan bero på bristande kunskap kring vad en miljöcertifiering faktiskt innebär och vilka attribut byggnaden har som gynnar hyresgästen i jämförelse med en icke-certifierad byggnad. Respondenterna tror att vi kommer se en utveckling på hyresgästernas betalningsvilja i takt med att kunskapen ökar kring miljöcertifiering, men att ett tak kommer nås där de inte är villiga att gå högre. Respondent 4 är aktiv inom bostadsbranschen och menar att på grund av den långa bostadskön som finns idag har privatpersoner inte som prioritet att leta efter miljöcertifierade bostäder. De som står i bostadskö prioriterar att få en bostad att bo i, och om den visar sig vara miljöcertifierad så har inte det någon negativ påverkan, men det är heller inte anledningen till att de valde bostaden.
Respondenterna som är aktiva inom den kommersiella fastighetsbranschen är alla enade om att det finns ett ökat intresse från hyresgäster när det kommer till miljöcertifierade byggnader.
Respondent 5 uttrycker att det finns företag som har inskrivet i sin policy att de ska arbeta på ett hållbart sätt, och då kräver de att lokalerna ska vara miljöcertifierade. Fastighetsföretagen kan med hjälp av att miljöcertifiera byggnaden locka in dessa typer av kunder och skapa en kundnöjdhet som leder till lönsamhet för företaget.
De större, etablerade fastighetsbolagen som innehar kommersiella byggnader väljer att certifiera i BREEAM och LEED i större utsträckning än fastighetsbolag som innehar mindre kvadratmeter i sitt fastighetsbestånd, eller fastighetsbolag som innehar bostadshus. På grund av de internationella kopplingarna certifikaten har blir det således lättare att jämföra byggnader internationellt då kravspecifikationerna är standardiserade och jämförbara internationellt trots att indikatorerna kan skifta för att vara bättre anpassade till landets klimat. Fastighetsbolag med bostadshus som bestånd arbetar främst med Miljöbyggnad och Svanenmärkning. Om fastighetsbolagen förvärvar en certifierad byggnad ändras ej valet av certifikat i regel.
35 Att fastighetsbeståndet utgörs av en större del miljöcertifierade byggnader ger fastighetsföretaget marknadsföringsmöjligheter och ett starkare varumärke enligt respondenterna. Hur företagen väljer att använda det mervärde som man får ut av miljöcertifieringar skiljer sig åt. Respondent 3 använder aktivt miljöcertifieringar i marknadsföringssyfte och försöker kommunicera fördelarna till sina kunder. De vill visa hur de arbetar långsiktigt för en hållbar utveckling med hjälp av de miljöcertifierade byggnaderna.
Respondent 4 använder miljöcertifieringar för marknadsföring ur ett “business to business”
perspektiv och visar upp hållbarhetsarbetet för eventuella investerare. Respondent 2 håller med om att miljöcertifieringar bidrar till ett starkare varumärke för företaget, men att det inte är den primära fördelen för fastighetsföretaget.
De företagen som har miljöcertifierade fastigheter kan få lägre ränta på sina lån, och respondent 2 förklarar att fastighetsbolag ofta är högt belånade och då kan en liten räntesänkning göra stor skillnad finansiellt sett. Respondent 4 som innehar bostadsbyggnader menar att det även är möjligt att få statligt investeringsstöd för byggnader som understiger 54% av BBR:s krav om energiförbrukning. Detta stöd gäller endast för bostadshus. Respondent 2 menar att ekonomisk lönsamhet gällande certifiering av fastighetsbestånd för fastighetsbolaget grundas på räntesänkningar för lånat kapital och ej på förhöjda hyror samt att en högre grundinvestering leder i dessa fall till lägre driftskostnader under byggnadens livscykel.
Alla respondenterna tror att Sveriges byggregler kommer få skärpta krav när det kommer till hållbarhet för nyproduktion, men även att kraven kommer att skärpas på de befintliga byggnaderna. Att miljöcertifiera sina fastigheter ger en säkerhet inför framtiden även om man inte har hyresgäster just nu som ser nyttan i det idag.
5.1 Fastighetsbolagens arbete kring hållbarhet och miljömål
Inom de närmsta 5–10 åren förväntas ytterligare utveckling och implementation av hållbara byggnader med mindre klimatpåverkan för både kommersiella fastigheter och bostadshus.
Detta grundas delvis i att företagen de senaste åren har uppmärksammat trender i att hyresgästerna är mer benägna att bo eller arbeta i miljöcertifierade byggnader. Särskilt i centrala delar av storstadsregionerna.
Respondent 1 menar att på grund av företagets omfattning och ekonomiska möjligheter är certifierade byggnader något som även medför extra kostnader under certifieringsprocessen men även under byggnadens livslängd i form av återcertifering. Företaget avser att arbeta med miljöcertifikat i framtiden. Samtliga respondenter menar att företagen innehar både kort- och långsiktiga mål för miljö- och hållbarhetsarbete. Detta grundas i att utveckla eller förvalta fastighetsbestånd som består av fler miljöcertifierade byggnader i framtiden för 6 av 7.
Respondenterna menar också att det är viktigt att inte bara arbeta i linje med utan även i framkant byggnadskraven då fastighetsbolag anses ha ekonomiskt och socialt ansvar gällande bidragande av förbättrad stads- och byggnadsmiljö.
36 Respondent 2 menar att nybyggnadskraven förväntas öka då BBR:s byggnadskrav idag är likgiltiga en byggnad som utmärkts i Miljöbyggnad guld för cirka 10 år sedan. Samt tror att trenden om ökat intresse för miljö- och hållbarhet generellt bidrar till att fler väljer att certifiera större delar av sitt fastighetsbestånd. Respondent 2-7 menar att Sverige bör införa tydligare lagstadgade regler för nyproducerade och befintliga byggnader i syfte att snabbare utveckla stadsmiljöer i landet och minimera sämre presterande byggnader. Respondent 7 förväntar sig nya, skärpta miljö- och hållbarhetsregler från BBR som kommer att begära klimatdeklarationer för all nyproduktion. En regel som träder i kraft år 2022. Dock spekulerar respondent 2 i att den snabbt växande utvecklingen om certifierade byggnader kommer att minska något om cirka 10 år då fastighetsbolagen aktivt certifierar större andelar av fastighetsbeståndet löpande samt att eventuella skärpta byggregler samt införande av lagar inom byggsektorn bidrar till minskning av aktuell certifiering som drivs av externa organisationer.
5.2 Byggnadens beskaffenhet, användningsområde och lägets inverkan på miljöcertifiering
Respondent 3 menar att huvudsakligen är det beställarna av ett projekt som styr vilken certifiering byggnaden skall utmärkas i samt vilket betyg som skall uppnås. Vid egenutvecklade projekt är det främst företagets interna riktlinjer samt byggnadens läge, platsspecifika förutsättningar och beskaffenhet som styr valet av certifiering. Vid val av miljöcertifiering med intresse för internationella jämförelser används BREEAM eller LEED.
Då kraven för BREEAM och LEED är mest kostsamma i jämförelse med Miljöbyggnad och GreenBuilding samt mer omfattande och svåruppnått används främst Miljöbyggnad, och Svanen men även GreenBuilding vid ombyggnation av befintliga, äldre byggnader.
Anledningen till att fastighetsbolag arbetar med olika certifieringar beror på att byggnadernas beskaffenhet och användningsområde är olika men företagens värderingar och målbilder spelar även stor roll vid valet av certifikat. Samtliga fastighetsbolag strävar efter att arbeta enhetligt inom företaget gällande certifiering av fastighetsbeståndet. Respondent 2, 5 och 6 menar att vid förvärv av en byggnad som innehar ett certifikat brukar fastighetsbolaget ej utföra extra åtgärder för att byta certifikat så länge byggnadens beskaffenhet är i linje med företagets värderingar och miljömål. Dock kan skifte av certifiering ske vid ombyggnation.
Större skillnader gällande fastighetsbolagens incitament för arbete med miljöcertifikat i de olika regionerna i landet anses ej finnas menar respondent 6. Respondenten har en teori om att aktörerna i Öresundsregionen är samarbetsvilliga i högre grad mot gemensamma miljömål då aktörerna naturligt utvecklar närmare kontakter på grund av städernas mindre omfattningar jämfört med Göteborg och Stockholm. Där är betydligt fler liknande fastighetsbolag aktiva på marknaden vilket bidrar till högre konkurrenskraft samt mindre samarbetsvilja. Respondent 2 och 5 som främst innehar kommersiella lokaler i centrala Stockholm och Göteborg menar att företagen som är aktiva i dessa områden har fler anledningar att certifiera då det oftare efterfrågas av organisationer som avser att hyra dessa lokaler.
37 Vid enstaka fall kan byggnadens beskaffenhet omöjligt uppnå certifikatets kravspecifikationer menar respondent 5. Exempelvis kan vissa byggnader i centrala delar av Stockholm ej certifieras i Miljöbyggnad på grund av att tillräcklig mängd av ljusinsläpp är omöjligt att uppnå i dessa lägen. Byggnaderna hade därmed kunnat bli certifierade om de ej var belägna på den platsen. Intilliggande byggnader blockerar solljuset från att tränga in i byggnaden, därmed spelar det ingen roll hur miljöanpassad byggnaden är i övrigt då objektet ej uppfyller samtliga krav och kan således ej utmärkas. Byggnaden måste annars uppnå exceptionella värden i andra indikatorer som kan bibehålla byggnadens nivå i betygsskalan.
Gällande åter-certifieringar har ingen av respondenterna medvetet beslutat att ej åter-certifiera en byggnad avsedd för fortsatt användning utan att byta certifikat. Dock har byggnader förlorat certifikat på grund av missförstånd eller problematik vid förvärv och förvaltning. Vid ombyggnation kan även problem med certifikat uppstå. Om ombyggnationen är tillräckligt omfattande krävs en ny kontroll av byggnaden. Ändras planlösningen kan påföljderna bli att byggnaden ej längre når upp till de specifikationer som krävs. Exempelvis om större förändringar som påverkar ljusinsläpp skett menar respondent 6.
Gröna byggnader kan utmärkas i fler än ett certifikat samtidigt, det finns ingen övre gräns.
Endast respondent 6 anser att co-certifiering är värt att investera i. Dock är beslutet inte grundat på monetär vinning för fastighetsbolaget då flera certifieringar även innebär en högre kostnad, mer omfattande processer och administrativt arbete. Anledningen till att co-certifiering anses vara viktigt är på grund av att utmärkelser i fler certifikat bidrar till en mer heltäckande bedömning då miljöcertifikat är specialiserade till olika delar av byggnadens prestanda samt inget certifikat kräver exakt samma bedömningsnivå på samtliga indikatorer. Respondent 6 menar att företaget planerar att trippelcertifiera vissa byggnader i framtiden. Övriga respondenter som tidigare haft co-certifierade byggnader har haft det vid anskaffningen av en byggnad som är planerad att omcertifieras och därefter valt att certifiera byggnaden i enbart en utmärkelse. Med undantag för respondent 7 som har BREEAM-certifierade områden där en del av byggnaderna i området även är utmärkta i Miljöbyggnad samtidigt, detta var dock ingen prioritet vid uppförandet.
5.3Kunskap om miljöcertifikat
5 av 7 respondenter har internt anställda som är specialiserade på miljö- och hållbarhetsfrågor som berör certifiering av byggnader, dock används även externa konsulter om projektet eller byggnadens beskaffenhet medför någon typ av ytterligare hantering inom ett område som kräver åtgärder utöver det vanliga. Certifieringsprocessen för GreenBuilding och Miljöbyggnad hanteras av SGBC men även USGBC gällande BREEAM och LEED.
Samtliga respondenter som innehar kommersiella byggnader menar att det har blivit alltmer viktigt för hyresgästerna att hyra miljöcertifierade byggnader, dock är valet av certifiering mindre viktigt enligt respondent 2, 4, 5 och 6. Den största intresseökningen har
38 uppmärksammats i de centrala delarna av Sveriges storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö. På grund av att det är där de största aktörerna som vill hyra kommersiella lokaler är aktiva. Ingen av respondenterna anser att hyresgästerna generellt sett värdesätter betyget i certifierings-skalan byggnaden utmärkts i gällande uthyrning. Respondent 3 anser att kunderna som beställer en byggnad av en fastighetsutvecklare anser att valet av certifikat samt nivån i betygsskalan är viktig.
Respondenterna 2–7 är eniga om att fastighetsbolagen väljer att utveckla och förvalta certifierade kommersiella lokaler samt bostadsbyggnader för att värna om sitt sociala och ekonomiska ansvar och utveckla hållbara städer och samhällen. Fastighetsbolagen som certifierar i de högre graderna i betygsskalan gör det ej efter hög efterfrågan från hyresgäster i första hand utan för att fortsatt vara i framkant gällande fastighetsbeståndets generella prestanda.
De flesta organisationer som avser att hyra lokaler är oftast nöjda med vetskapen om att byggnaden innehar ett certifikat oavsett vilket det är. Vid uthyrning av större, kommersiella lokaler är kraven om certifikat spridda. Detta grundas främst på vilken typ av organisation som avser att hyra lokalen. Flertalet större organisationer är särskilt måna om att hyra certifierade lokaler på grund av att Miljöbyggnad, BREEAM och LEED innebär ett kvitto för arrendatorn att byggnadens prestanda är god, samt att det är högre komfort för anställda i modernt utrustade lokaler enligt respondent 6. Respondent 4 anser att även privatpersoner har alltmer börjat bli intresserade av certifierade byggnader men kunskapen är ej särskilt omfattande, kunskapen förväntas dock öka med tiden. På grund av bostadsmarknaden och de långa kö-systemen som finns idag har eventuella hyresgäster ej som förstaval att byggnaden skall vara certifierad. De flesta är ej villiga att offra sin nuvarande lägenhet som redan uppfyller familjens levnadsstandard för att flytta till en mindre, certifierad lägenhet.
Respondent 2, 4, 5 och 6 tror att en anledning till att flertalet intressenter ej besitter adekvat kunskap om miljöcertifieringar idag beror på certifikatets struktur och omfattning. Det är svårt att läsa sig till information då certifikaten berör många olika byggtekniska områden och indikatorerna är beskrivna på ett sätt som kräver kunskap inom byggnaders konstruktion och teknik. Därmed kompliceras kommunikationen från både organisationen som framtagit specifikationerna för certifikationen samt fastighetsbolag till intressenter då termer och indikatorer behöver tolkas och förklaras.
39