Fastighetsföretagen jobbar med kvartalsrapporter, handeln räknar dagskassor. Man pratar helt enkelt olika språk ibland. Författaren förväntade sig ett större glapp mellan de båda branscherna, men under studiens gång har det framkommit att fastighetsbranschen vill förstå och möta handelns behov bättre. Handel och fastighetsbranschen måste gå hand-i-hand i utvecklingen av korttidskontrakten.
Förhoppningen har varit att få en inblick i hur eventuella intressekonflikter i kontraktsvillkoren hanteras och om maktbalansen är jämn mellan parterna vid förhandlingar. Korttidskontraktens villkor omförhandlas inte, vilket tyder på viss ”oflexibilitet” från fastighetsbranschens sida. Fastighetsföretaget F2, som allmänt är kända som tuffa vid förhandlingar, har avtalsvillkor som är orättvisa mot hyresgästen. Även avtalsmallen som tagits fram av Fastighetsägarna innehåller några punkter som går att ifrågasätta och tolkas som orättvisa.
Författaren ställer sig frågande till varför inget fastighetsbolag med fokus på handelsfastigheter tagit den ledande rollen i utvecklingen av nya, flexiblare kontrakt? Under intervjun med två av fastighetsbolag som har mest fokus på shoppinggallerior nämner de att man varit ”bortskämda” med hög uthyrningsgrad. Författaren tolkar detta som att behovet att lösa vakanser på ett innovativt sätt inte funnits. F1, som idag är drivande i frågan om Popup-kontrakt, har brottats med vakanser på andra orter än i Stockholm, och har haft fler incitament att hitta lösningar. F1 erbjuder idag även Popup-lösningar för kontor.
Författarens personliga uppfattning är att attityden hos viktiga nyckelanställda verkar väga tungt i hur konceptet uppfattas och prioriteras i företaget. I mellanrummet mellan den snabba och ständigt föränderliga handelsbranschen och den något mer långsamma och stabila fastighetsbranschen finns det plats för eldsjälar att driva arbetet vidare och förfina samarbetet mellan branscherna. Här gör de två intervjuade konsultföretagen ett viktigt jobb.
Korttidskontrakten är ett bra alternativ för såväl Popup-satsningar, e-handel och för alla som vill testa sin produkt eller sitt koncept i en fysisk miljö. Det ligger ett stort intresse och en stor potential i korttidskontrakten i framtiden. Varumärken och vakanser måste matchas, och
författaren tror personligen på en Airbnb-liknande lösning på problemet. Fastighetsföretag F4 nämner att man ser F1 både som konkurrent men även som samarbetspartner och öppnar under intervjun upp för att i framtiden samarbeta för att kunna erbjuda fler lokaler tillsammans än vad man enskilt kan göra. Varumärket V1 var tydliga med att lokalen och läget måste passa varumärkets image, annars är Popup-lösningen inget alternativ. En hemsida där alla fastighetsföretag kan hyra ut olika typer av lokaler, på olika lägen och i fler orter skulle locka fler varumärken och en större bredd på företag.
8.1. Förslag på fortsatt forskning
Under studiens gång har många frågor dykt upp. Här följer några förslag på vidare forskning inom ämnet handelsplatser, korttidskontrakt och utveckling av handelsplatser:
• Vilka är erfarenheterna och incitamenten från företag som erbjuder korttidskontrakt vid kontorsuthyrning? Finns det likheter, skillnader och lärdomar att dra nytta av?
• Hur skall nuvarande handelsplatser utvecklas för att hänga med i kundens och handelns utveckling och hur skall morgondagens handelsplatser byggas?
• Restauranger har börjat efterfråga Popup-lokaler. Hur resonerar fastighetsägare kring lönsamheten, investeringskostnaden och incitament vid denna typ av korttidskontrakt? • Hur stor del av en shoppinggalleria bör vara mat/café och hur mycket bör vara handel för
att dessa skall komplettera varandra istället för att konkurrera?
• Borde shoppinggallerior ha en ”fast vakansprocent” eller öronmärkta lokaler helt ägnat åt korttidskontrakt och Popup-lösningar för att kunna erbjuda ständig föränderlighet? Vilken procent skulle detta i så fall vara?
Referenser
Tryckta källor
Benjamin, J.D., Boyle, G.W. och Sirmans, C.F. 1992. ”Price discrimination in shopping center
leases”, Journal of Urban Economics, Vol. 32, no. 3, pp. 299-317.
Brueckner, J.K. 1993, "Inter-store externalities and space allocation in shopping centers", The Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 7, no. 1, pp. 5-16.
Bryman, A. 2011. Samhällsvetenskapliga metoder. 2. rev. uppl. Malmö, Liber.
De Lassus, C. och Freire, N.A. 2014. "Access to the luxury brand myth in pop-up stores: A netnographic and semiotic analysis", Journal of Retailing and Consumer Services, Vol. 21, No. 1, pp. 61.
Finn, A. och Louviere, J.J. 1996. "Shopping center image, consideration, and choice: Anchor store contribution", Journal of Business Research, Vol. 35, No. 3, pp. 241-251.
Gatzlaff, D. H., Sirmans, G. S. och Diskin, B.A. 1994. ”The Effect of Anchor Tenant Loss on Shopping Center Rents”, Journal of Real Estate Research, (Winter 1994): 99.
Gould, E.D., Pashigian, B.P. och Prendergast, C.J. 2005. ”Contracts, Externalities, and Incentives in Shopping Malls”, The Review of Economics and Statistics, Vol. 87, No. 3, pp. 411-422.
Horne, M. 2014. ”Temporary Use of Pop-Up Environment’s Potential for Repurposing Neglected Buildings and Spaces”. 9esis, Georgia State University.
Högsta Förvaltningsdomstolens dom. Mål nr. 1997-15. Stockholm 6.11.2015.
Jacobsen, D. I. 2007. Förståelse, beskrivning och förklaring. 1:6. uppl. Lund. Studentlitteratur. Jensen, M.C. och Meckling, W.H. 1976. ”Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure”, Journal of Financial Economics, Vol. 3, No. 4, pp. 305-360.
Jones, C och Livingstone, N. 2015. "Emerging implications of online retailing for real estate: Twenty-first century clicks and bricks", Journal of Corporate Real Estate, Vol. 17 No. 3, pp. 226-239.
Krag Jacobsen, J. 1993, Intervju: konsten att lyssna och fråga, Studentlitteratur, Lund.
Larsen, A.K. 2009. Metod helt enkelt. En introduktion till samhällsvetenskaplig metod. 1.uppl. Malmö. Gleerups Utbildning.
Mejia, L.C. och Eppli, M.J. 2003, "Inter-Center Retail Externalities", The Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 27, no. 3, pp. 321-333.
Miceli, T.J., Sirmans, C.F. och Stake, D. 1998, "Optimal competition and allocation of space in shopping centers", The Journal of Real Estate Research, Vol. 16, no. 1, pp. 113.
Niehm, L.S., Fiore, A.M., Miyoung, J. och Kim, H-J. 2006. ”Pop-up Retail’s Acceptability as an Innovative Business Strategy and Enhancer of the Consumer Shopping Experience”. Apparel, Events and Hospitality Management Publications, Iowa State University.
SFS.1970:994. Jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet.
SFS. 1994:200. Mervärdesskattelagen. Stockholm: Justitiedepartementet.
Wheaton, W.C. 2000. "Percentage Rent in Retail Leasing: The Alignment of Landlord–Tenant Interests", Real Estate Economics, Vol. 28, No. 2, pp. 185-204.
Elektroniska källor
Definiera.se. ”Handelsplats”. http://www.definiera.se/handelsplats (Hämtad 2016-05-20)
Gray, B. 2012. ”On 10th Anniversary of First NYC Pop-Up, Retailers Look Back”, Commersial Observer (5.12.2012). https://commercialobserver.com/2012/12/on-10th-anniversary-of-first- nyc-pop-up-retailers-look-back/ (Hämtad 2016-02-16)
Hela tre topplistor: Sveriges största gallerior (12.11.2015).
http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/topplista-sveriges-storsta-gallerior/ (Hämtad: 2016-05- 21)
Kolterjahn, F. 2014. ”Vad bidrar H&M med?” Fastighetsnytt (25.11.2014). http://fastighetsnytt.se/2014/11/vad-bidrar-hm-med/ (Hämtad: 2016-02-22)
Bilaga 1. Intervjuguide
Generella frågor om handelsbranschen:
Ø Berätta om intresset för Popup/korttidskontrakt ur handels synpunkt?
Ø Vilka trender på gång inom handel som kommer påverka fastighetsbranschen?
Ø Märker ni någon ändring i efterfrågan? Större/mindre lokaler? Kort/långa kontrakt? Läge? Ø Hur ser den fysiska butiken ut i framtiden?
Ø Hur har internet och e-handeln påverkat handeln i Sverige? Ø Strategier – märks det någon skillnad eller nya trender/tankesätt? Ø Berätta hur ni resonerar kring nyckelkunder kontra nya aktörer. Frågor om korttidskontrakt inom fastighetsbranschen:
Ø Hur och när började idén om Popup/korttidskontrakt hos er?
Ø Hur såg processen ut? (Uppifrån ner eller nerifrån upp i organisationen?) Ø Hur ser ”Popup”-organisationen ut hos er? Hur många jobbar med det?
Ø Uthyrning av korttidskontrakt kräver mer tid och administration än att hyra ut till en kund i 3-5 år. Hur har XX resonerat kring detta?
Ø Finns det hinder eller problem som försvårar korttidskontrakt/Popup konceptet? Ø Hur väljs lokalerna ut?
Ø Vilka er era incitament för att pröva korttidskontrakt? Ø Vilka är den största risken ni tar?
Ø Vilka är era erfarenheter hittills?
Ø Hur ser din vision ut, är Popup konceptet en tillfällig fluga eller något mer bestående? Ø Vem/vilka fastighetsägare jobbar idag olika kontra lika – vilka bör jag intervjua för att få
så bred insikt/kunskap som möjligt? Frågor om avtalen:
Ø Vilka typer av kontrakt använder ni? Vilken hyrestid/kontraktslängd är vanlig?
Ø Vilken typ av hyressättningen använder ni? Olika för nyckelkunder eller samma för alla? Ø Hyressättning för korttidskontrakt: omsättningshyra eller fast hyra eller annat?
Ø Vilka paragrafer orsakar mest förhandling i kontrakt generellt? I korttidskontrakt?
Ø I vilka situationer måste ni kompromissa? I vilka situationer måste era kunder/hyresgäster kompromissa?
Ø Vilka avtalsparagrafer har ni villkorade i era kontrakt? Ø Skriver ni in paragrafer om vite?