Popup-koncept och korttidskontrakt i framtiden

Konsult K2 upplever att det idag finns ett stort intresse från fastighetsägarnas sida att erbjuda korttidskontrakt, till exempel till Popup-koncept. Utvecklingen av korttidskontrakt som hyresform har drivits på av hyresgästerna, menar K2.

I en perfekt värld skulle konsult K1 önska ett forum där alla varumärken som vill testa en marknad matchas mot alla lediga lokaler som finns lediga i området. Varumärken som vill testa en marknad skulle till ett överkomligt pris få möjlighet att öppna upp en eller flera butiker under

en kort testperiod. Många varumärken är i behov av att kunna testa olika koncept i olika områden, olika städer och på olika marknader men har idag ingen möjlighet till detta. Med dagens begränsade möjligheter så tvingas varumärken endera göra stora beslut baserat på ett smalt försök i en ort eller direkt satsa stora summor genom att låsa upp sig 3 - 5 år i flera lokaler på flera orter.

När fastighetsföretaget F1s testperiod är slut och Popup-konceptet är igång på allvar tror verksamhetsutvecklare F1.1 att nästa steg är att förenkla konceptet ytterligare. Hennes tankar liknar konsult K1s. Eftersom Popup-konceptet och kontraktet är enkla så skulle kunder i princip kunna boka en Popup-lokal via en hemsida, boka tilläggstjänster, betala direkt på nätet, få nycklar på posten och lämna lokalen återställd på angivet datum. F1.1 drar en liknelse med hotellbokning på nätet.

I dagsläget kan F1 inte erbjuda hyresgästen möjligheten att hyra Popup-lokaler i flera olika städer samtidigt men detta är målsättningen i framtiden, förklarar F1.1. En annan målsättning är att kunna erbjuda Popup-lokaler för restauranger och caféer. Fastighetsföretag F2 bekräftar att även de får förfrågningar från företag som vill öppna fler än en Popup-butik och i flera orter samtidigt, men inte heller de kan erbjuda detta i dagsläget.

Fastighetsföretag F4 tycker generellt att efterfrågan är relativt låg på Popup- och korttidskontrakt. Affärsområdeschefen F1.2 konstaterar, precis som K1, att de allra flesta varumärken inom handel inte har utarbetade Popup-koncept eftersom marknaden inte funnits. Popup som konceptet har varit underutvecklat från både hyresvärdens och hyresgästens sida. Vart efter hyresvärden börjar visa att bra lokaler finns tillgängliga kommer även hyresgästens efterfrågan att vakna, tror K1.

”Men det är klart, skulle fastighetsbranschen öppna upp för affärsmodeller som stödjer Popup då kanske det skulle vara fler som gjorde dem”. Varumärke V1

Det är dyrt för handelsföretag med investering- och personalkostnader och varumärke V1 efterfrågar därför en större balans i investeringen. Ges ett varumärke möjligheten att öppna upp en Popup-butik på bästa A-läge så kan varumärket räkna hem investeringen, däremot inte om

man ges ett ”ointressant” B-läge. Affärsområdeschefen F1.2 konstaterar att hyresnivån för Popup-lokaler är något lägre än marknadshyra i dagsläget. Han tror dock att den marknadshyra som kunden är beredd att betala kommer att öka i takt med att Popup-konceptet utvecklas, fler får vetskap om det och efterfrågan ökar.

Konsult K2 hoppas att korttidskontrakt alltid kommer att finnas kvar, både i gallerior och i stadskärnor. Hon upplever att det är ett bra verktyg för att ge konsumenter variation i utbudet, det ger känslan av att det händer saker, det har ett nyhetsvärde och det ger e-handeln en chans att ta sig in på den fysiska arenan. Korttidskontrakten ger aktörer som inte har de ekonomiska musklerna eller inte vågar skriva på 3-5 års kontrakt chansen att testa marknaden. Detta hjälper även yngre företagare och entreprenörer som då slipper vara bundna vid långa kontrakt. K2 nämner att korttidskontrakten är optimala när hyresvärd och hyresgäst vill testa på nya områden där man är osäkra på om en strategi eller ett existerande kundsegment är rätt.

Samhällsutvecklare B1.1 avslutar branschorganisationens frukostseminarium med att poängtera att Popup-koncept är här för att stanna och alla som ser detta som ett hot bör tänka om.

5.5. Sammanfattning

Målet för fastighetsföretag är att utveckla handelsplatser där människor vill vistas och umgås. De olika fastighetsföretagens strategier skiljer sig kring vilka lokaler som erbjuds vid korttidskontrakt, allt från öronmärkta lokaler på topplägen till att man endast erbjuder vakanta lokaler eller golvytor. Meningarna går isär om hur handelsplatser ser ut i framtiden men en shoppinggalleria klarar idag inte sig utan nyckelkunder. Framtidens butiker spås blir mer lika showroom dit kunden går för att inspireras, lära känna varumärkets image och få hjälp och personlig service. Även e-handelsföretagen, som har förstått att den fysiska butiken är avgörande för en framgångsrik detaljhandel, vill ha butiker för att kunna skapa kundupplevelser.

Fastighetsföretagen med fokus på handelsfastigheter ligger i framkant vad gäller hyressättning och hyresvillkor för att möta hyresgästens behov. Korttidskontrakt innebär att hyresgästen inte får besittningsskydd och varken fastighetsägare eller hyresgäst behöver göra stora investeringar i lokalen. Tanken med korttidsavtalets uppbyggnad är att det skall vara enkelt och flexibelt, men

intervjuerna avslöjar att flexibiliteten inte sträcker sig till möjligheten att förhandla om avtalsvillkoren.

Det finnas ett intresse från fastighetsägarnas sida att erbjuda korttidskontrakt. Varumärken efterfrågar möjligheten att hyra flera Popup-lokaler och i olika städer samtidigt, och även efterfrågan på Popup-lokaler för restauranger och caféer finns. Många fastighetsföretag saknar i dagsläget de resurser som krävs för att satsa på konceptet fullt ut. Det som också saknas är en gemensam plattform där alla varumärken som vill testa en marknad matchas mot alla lediga lokaler som finns tillgängliga.

En av de mest kritiska resurserna för att Popup-koncept skall bli framgångsrikt är ett existerande kundflöde. Popup-konceptet kan hjälpa varumärken att nå ut till nya kunder och kan ses som en försäljningskanal och ett marknadsföringsevent. De negativa erfarenheter som framkommit angående Popup är att kunden inte förstår konceptet, det sänder ut fel signal och orsakar otydlighet. Ett annat hinder är juridiken som av många upplevs orsaka tröghet på lokalmarknaden. Majoritetet av de intervjuade fastighetsföretagen ställer sig positiva till Popup som koncept och ser inga hot, risker eller nackdelar med korttidskontrakt.

6. Analys

6.1. Kontraktsteori

6.1.1. Kontraktstyper och hyressättning

Även om det inom handelsbranschen existerar ett antal olika kontraktstyper så är de två vanligaste varianterna av hyressättning i shoppinggallerior hyra baserad på ett fast hyresbelopp (bashyra) eller en hyra baserad på försäljningsresultat (omsättningshyra) vanligen utöver en fast del. De teorier som behandlas i artiklarna av Brueckner (1993), Wheaton (2000) och Gould, Pashigian och Prendergast (2005) gäller även för hyreskontrakt i Sverige.

Hos fastighetsföretag F2 är omsättningshyra med en fast bashyra den i särklass vanligaste kontraktsformen i deras gallerior. Kontraktslängden på fasta kontrakt är normalt 5 år men de har även kontrakt på 10-15 år. F3 fokuserar på att hitta hyresgäster för fasta kontrakt på 3-5 år. Ren omsättningsbaserad hyra används idag endast vid korttidskontrakt, konstaterar konsultbolaget K2. Wheaton (2000) har funnit att både bashyra och omsättningshyra varierar kraftigt mellan olika typer av butiker och varumärken i en shoppinggalleria. Nyckelkunder vars rykte, storlek och produkter tenderar att dra kunder till sina butiker och därmed hela gallerian kommer att betala mindre hyra, medan mindre butiker som är mer beroende av existerande kundflöde kommer att betala mer (Brueckners, 1993). Även om inga siffror framgått under intervjuerna bekräftar

konsultbolaget K2 och varumärke V1 att så också är fallet i Sverige.

Gould m.fl. (2005) fastställer att ju större del av kontraktet som är baserat på bashyran, desto större är butiksägarens incitament till ökad försäljning. De nyckelkunder som lockar mest besökare betalar enligt Gould m.fl. en hyra som till största delen är baserat på en fast hyreskomponent (bashyra). Detta innebär att självgående nyckelkunder, som inte är beroende av fastighetsägarens aktiviteter, ofta förhandlar till sig ett kontrakt baserat på bashyra med endast en liten omsättningsbaserad del. Konsultbolag K2 och varumärke V1 bekräftar detta och tillägger att stora, välkända nyckelkunder är väl medvetna om sin förhandlingsmakt i dessa situationer.

Mindre varumärken, som till exempel V1, har betydligt mindre möjligheter att påverka både kontraktsvillkor och hyressättning.

Benjamin, Boyle och Sirmans (1992) skriver att ett högt kundflöde avspeglas i hög försäljning och därmed är dessa hyresgäster ofta förknippade med låg risk (hög kreditvärdighet) något som samtliga av de intervjuade fastighetsföretagen och konsulterna kan skriva under på. Detta är en av förklaringen till att många gallerior idag erbjuder i stort sett samma typer av butiker och varumärken, konstaterar konsultbolag K1 och K2.

Jensen och Meckling (1976) framhåller att målsättningen med kontrakt skall vara en avvägning för att åstadkomma en optimal fördelning för på båda parterna. Konsultbolaget K2 förklarar att valet av hyressättning oftast beror på hur fastighetsägare väljer att räkna på fastighetsvärdet. Vissa fastighetsägare erbjuder inte omsättningshyra medan fastighetsföretag med fokus på handelsfastigheter ligger i framkant och kan erbjuda olika varianter av kontraktsform och hyressättning för att möta hyresgästens behov.

Brueckners (1993) teori om galleriutvecklarens skäl till att använda sig av olika kontraktstyper med olika hyresnivåer är för att erhålla en hyresgästmix som fungerar bäst tillsammans, något som bekräftas av samtliga av de intervjuade fastighetsföretagen. Fastighetsföretag F2 konstaterar att det i varje svensk shoppinggalleria behöver finnas en mix av välkända och nya varumärken. Varje större galleria behöver en matbutik, kemtvätt, frisör, skobutik, ett apotek, ett H & M samt restauranger.

6.1.2. Korttidskontraktens speciella förutsättningar och eventuella hinder

Eftersom korttidskontrakt ofta rör sig om en temporär upplåtelse, med kort löptid, nya obeprövade hyresgäster i ”ovanliga” vakanta ytor så upplever många fastighetsägare en stor osäkerhet och risk kring upplägget med korttidskontrakt. Detta bekräftas motsatsvis av Benjamin, Boyle och Sirmans (1992) teori om hyresgäster förknippade med låg risk (hög kreditvärdighet). Ett lägre kundflöde avspeglas i lägre försäljning och därmed är dessa hyresgäster förknippade med högre risk (låg kreditvärdighet). Detta framgick tydligt under branschorganisationen B1´s seminarium. Fastighetsägare uttryckte sin oro för hur obeprövade hyresgäster och