Risker och hot

Fastighetsföretaget F4s organisation är uppbyggd på ungefär motsvarande sätt.

5.3.2.4. Risker och hot

Verksamhetsutvecklare F1.1 upplever inte korttidskontrakt eller Popup som en tillfällig trend utan räknar med att det är ett bestående fenomen. Samtidigt så är ”det bestående” det största hotet. F1.1. och konsult K1 är överens om att Popup-konceptet tappar hela sitt syfte om en specifik Popup-butik blir bestående. Därför är F1 noga med att skriva maximalt 3 månaders kontrakt i sina lokaler. Hos fastighetsföretag F3 är korttidskontrakten alltid 9 månader.

Enligt konsult K1 och K2 är det de juridiska frågorna som är det största hindret idag. Juridiken är inte uppdaterad för att matcha handelns behov och ger en enorm tröghet på lokalmarknaden. Det är främst det indirekta besittningsskyddet som sätter käppar i hjulet. Båda nämner handelsplatser som Biblioteksstaden i Stockholm som ett exempel där många vill in, relevanta ytor saknas och det är dyrt att köpa loss befintliga kontrakt.

Verksamhetsutvecklare F1.1, som föreläste på branschorganisation B1s frukostseminarium, fick en publikfråga om problematiken med fastighetsvärderingen i en fastighet med Popup-kontrakt. Skulle en hel fastighet bara ha korttidskontrakt skulle detta givetvis försvåra värderingen (och dra ner fastighetsvärdet), konstaterar F1.1. Detta strider dock helt mot Popup som koncept, en hel fastighet kommer aldrig bara att bestå av Popup-lokaler. F1.1 tycker personligen att en Popup- lokal per handelsstråk eller galleria är optimalt. Fastighetsföretagen F2 och F3 håller med och nämner samma antal.

På B1s frukostseminarium framkommer det via publikfrågorna att nya, obeprövade hyresgäster ses som ett stort ”problem” och en stor risk. Tipset från B1:s jurist B1.2 är att hålla avtalsändamålet snävt, eventuellt kräva ekonomisk säkerhet och avtala om vite. F1.1s svar på samma fråga är att genom gediget förarbete med potentiella hyresgäster försöka minimera risken för tvister. Blivande hyresgäster granskas noggrant till exempel genom att kontrollera om hyresgästen betalar skatt och löntagarförmåner. Man gör även en kreditkontroll. Tanken med Popup- och korttidskontrakt är att locka entreprenörer, små och nya företag som det inte alltid

finns information om. F1.1 berättar att det är i de situationerna som det personliga mötet och magkänslan är viktig och avgörande. Givetvis finns en risk, medger F1.1, men det är också en fråga om inställning. F1 väljer att inte gå in med känslan av misstänksamhet i mötet med nya kunder.

Överlåtelserisken samt risken för att möjligheten till utökad verksamhet godkänns av Hyresnämnden togs även upp som ”hot” från publiken. För F1.1 blev publikfrågorna en väckarklocka. Hon tycker det är en tråkig inställning att se Popup-kontrakt som en risk och inte som en möjlighet, eller att fokusera på att kontrollera och styra hyresgästen istället för att finnas där och tillgodose deras behov. Just misstänksamheten och riskfokuseringen hos de övriga deltagarna förvånade F1.1.

Fastighetsföretag F3 tror personligen inte på Popup-konceptet utan tror att det inom kort dör ut. Här är hennes främsta argument mot Popup- och korttidskontrakt:

• Konceptet är administrativt tidskrävande, det krävs en dedikerad resurs eller större organisation för att hantera uthyrningarna

• Konceptet är i dagsläget inte lönsamt, man får inte in samma hyra per kvadratmeter som ett långtidskontrakt

• Kunden förstår inte konceptet. Det tar minst 3 månader för en konsument att upptäcka en ny butik

• Juridiska restriktioner

Fastighetsföretagen F2 och F4 ser inga hot, risker eller nackdelar med korttidskontrakt. De konstaterar att efterfrågan på lokaler finns men att antalet fortfarande är för litet.

5.4. Framtidens handelsplatser

5.4.1. Mötesplatsen

Människor drar till sig människor, vilket i sin tur ökar och förändrar kundflöden och gör en lokal, fastighet eller ett område attraktivt berättar samhällsutvecklare B1.1. Målet för fastighetsföretag F1 är att utveckla handelsplatser där människor vill vistas och umgås. Ju bättre handelsplatser man lyckas skapa, desto mer folk dras till området och försäljning blir högre för hyresgästerna. Detta gör i sin tur att hela området blir attraktivare vilket bidrar med ökat fastighetsvärde för fastighetsägaren. Fastighetsföretag F4 berättar att man aktivt arbetar för att locka människor till sina handelsplatser under fler timmar på dygnet genom att erbjuda till exempel gym som öppnar tidigt och biosalonger som håller öppet sent.

Fastighetsföretagen behöver se handelsplatser som en helhet och bygga handelsplatser, områden, kvarter och stadsdelar med en optimal mix av både kontor, handel, bostäder och kultur i framtiden, förklarar konsult K1. Fastighetsföretagen F3 och F4 har nyligen gjort stora omorganisationer i företaget för att möta detta behov. Omorganisationen innebär att man går från att ha affärsområdena handel och kontor separat till att istället blanda dessa två men organisera efter stadsdel, kvarter eller handelsområde, förklarar F4. F1 har fortfarande sin organisation indelad i affärsområden.

Konsult K1 nämner att man måste komma ihåg varför handelsplatser behövs och deras primära uppgift: att skapa mötesplatser för kunden, enligt kundens behov och önskemål. Enligt K1 saknas aktuell forskning och uppföljning om detta, många beslut görs idag på känsla. K1 tror personligen att människor idag upplever shoppinggallerior för lika. Man behöver få mer information om vad kunden vill ha, hur nuvarande handelsplatser kan utvecklas för att hänga med och hur morgondagens handelsplatser skall se ut.

Konsult K1 anser att korttidskontrakt fyller en viktig funktion och rekommenderar alla handelsplatser att jobba med bestående antal föränderliga butiksytor och lokaler. I dessa skulle man exempelvis kunna boka upp säsongsbetonade varumärken och aktiviteter, föreslår han.

Detta skulle ge synergier för handeln då nya varumärken synas i rätt miljö vid rätt tidpunkt. Handelsplatser borde enligt K1 även nischa sig mer mot specifika kundgrupper till exempel turister, barnfamiljer eller singlar. Idag blandas allt under ett tak, vilket K1 inte tror är optimalt. Fastighetsföretag F3 upplever, i motsats till K1, att konsumenten vill ha allt samlat under ett tak. Hon tror mycket på ”paketering av tjänster” i framtiden. Lite skämtsamt säger hon att framtidens konsument vill få sina naglar och fötter fixade samtidigt som man äter sin lunch. Fastighetsföretag F2 håller delvis med konsultbolag K1 och tror att handeln i framtiden kommer att vara tydligare indelad i servicehandelsplatser (med matbutiker, skomakare, apotek) och separata upplevelsehandelsplatser (mode, livsstil, image). I dagsläget behöver alla shoppinggallerior ha en matbutik, kemtvätt, frisör, apotek, restaurang och så vidare. F2 konstaterar att man inte kan ta in för smala eller dyra varumärken i galleriorna i Sverige eftersom kunden fortfarande efterfrågar ett bredare sortiment. En galleria har svårt att klara sig utan nyckelkunder, konstaterar F2.

Restauranger och caféer har visat sig vara viktiga för samtliga av de intervjuade fastighetsägarna. I F2s största galleria har man cirka 12 procent restauranger, det finns mycket kontor med många lunchmatgäster i närområdet. Normalt har F2 cirka 8 procent restauranger/caféer i sina gallerior. F4 nämner ungefär samma procent. F3 berättar att restaurangdelen i deras galleria drog dubbelt mer besökare än beräknat och man fick bygga om ventilation för att kunna leverera mat till alla gäster. När F3 öppnade sin galleria och övrig handel inte gick enligt förväntningarna så var det restaurangerna och caféerna som bar gallerian. Idag består gallerian av cirka 20 procent restauranger / caféer.

Konsult K1 märker av en motreaktion på alla kedjor, och tror därför att utbudet ser annorlunda ut i framtiden. Kunden är intresserad av det genuina till exempel mindre/nya varumärken som är icke-kedjor, småbutiker med handplockat sortiment och caféer som inte ser identiska ut. Bland de stora varumärkena tycker K1 att det märks att mycket krut satsas online och att den fysiska butiken fått mindre fokus. K1 konstaterar att e-handeln inte stjäl försäljningen från övrig handel utan snarare kompletterar och ökar den totala försäljningen. I takt med att varumärken upptäckt detta så satsar man allt mer på affärsmodeller där den fysiska butiken och online miljön

överensstämmer. Omnichannel är en affärsmodell som fokuserar på flera kanaler och används för att öka kundupplevelsen. Denna affärsmodell blir allt vanligare idag, berättar både konsult K1 och K2.

”Dom som inte driver e-handel, de vill driva e-handel idag. Och de som bara driver e-handel, de vill också driva fysiska butiker.” Konsult K2

Framtidens butiker blir mer lika showroom dit kunden går för att inspireras, lära känna varumärkets image och få hjälp och personlig service. Var man köper varor kommer spela mindre roll i framtiden, själva köpet kommer troligen att ske online och produkterna kommer hemlevererade. Tekniken är mycket mer integrerad i butiker idag vilket givetvis ställer nya krav på såväl fastighetsägare som på hyresgäster, butikspersonal och kunder, konstaterar K2. Affärsområdeschef H1.2 nämner även digitaliseringen som ett måste när man planerar inför framtiden.

Fastighetsföretag F3 tror att tiden kommer vara vår värsta fiende i framtiden och att detta kommer att påverka vårt sätt att handla. Hon anser inte att handeln idag följer människans livsmönster och efterfrågar ny uppdaterad forskning i vad kunden verkligen vill ha och när på dygnet. Dagens öppettider kostar pengar, främst i personalkostnader, och passar kunden rätt illa vilket inte kan anses som god service. Det är en av orsakerna varför e-handeln är stor, kunden får handla när hon själv vill och hinner, tror F3.

5.4.2. Image och nyckelkunder

Totalt har fastighetsföretaget F1 cirka 800 butikslokaler. Affärsområdeschefen F1.2 har lång erfarenhet av att hitta rätt lokal till rätt koncept och har därför en förståelse för vilka koncept som fungerar var. Verksamhetsutvecklaren F1.1 nämner att uthyrarna ständigt håller sig ajour med trender och aktivt kontaktar företag som passar in i F1s stråkstrategi för ett aktuellt område. De kikar även på internationella trender och försöker locka dessa företag genom att underlätta för dem att pröva på den svenska marknaden. Här är korttidskontrakt ett viktigt verktyg. Fastighetsföretaget F4 nämner att man regelbundet reser till New York och London för att spana efter trender.