Interna utmaningar och eldsjälar

orsakade otydlighet. Kunden trodde att det inte gick bra för gallerian eftersom butiker stängde så snabbt. F3 konstaterar att kommunikationen kring konceptet var otydlig och att begreppet ”Popup” fortfarande är rätt obekant för många. F3 får många förfrågningar från företag som vill öppna Popup-butiker men man är mer restriktiv i dagsläget. Varumärken som erbjuds kontrakt behöver dels passa helhetskonceptet i gallerian men även den klusterstrategi man arbetar efter. Fastighetsföretag F1 och konsult K1 håller med, eftersom Popup-fenomenet är relativt nytt måste begreppet och konceptet utvecklas och vårdas för att inte få motsatt effekt. Människor är fortfarande relativt obekanta med konceptet. Byts det företag i en lokal allt för ofta, och är man inte tydlig med att just detta är idén, så finns risken att människor kommer att tolka det som att det inte går bra för handelsplatsen, gatan, kvarteret eller gallerian.

5.3.2.3. Interna utmaningar och eldsjälar

Konsult K1 upplever att de personer som brinner och driver frågan om Popup-koncept och korttidskontrakt i fastighetsföretag ofta upplever att de inte blir förstådda internt. Frågan behöver enligt K1 tas upp på styrelse- och ledningsnivå.

Utvecklingen av en handelsplats är ett ständigt pågående arbete, en process. Affärsområdeschefen för handel F1.2 upplever att detta tankesätt är naturligare för handelsbranschen än för fastighetsbranschen. Han fick för cirka fyra år sedan uppgiften att utveckla F1s handelsplatser. K1, som länge diskuterat behovet om korttidskontrakt med F1.2, kallar F1.2 för ”eldsjäl” och ”intern lobbyist” för att förtydliga hur svårt det var i början. F1.2 erkänner att fastighetsföretag generellt är långsamma vad gäller beslutsfattande.

F1.2 upplever att ledningen hos F1 förstår vikten av handel och att han får gehör för sina idéer. Samtidigt är han övertygad om att många bra idéer dör på vägen på grund av tröghet och bristande engagemang i många organisationer. Han anser att F1 är duktiga i jämförelse med andra, men han påpekar att de har långt kvar för att nå samma nivå som renodlade fastighetsföretag inom handel. F1.2 tar fastighetsföretag F2 som exempel och förklarar att deras

dagliga fokus på detaljer och ekonomiska uppföljning är viktigt om man vill förstå och vara bäst på handel.

”Fastighetsföretagen jobbar med kvartalsrapporter, handeln räknar dagskassor. Man pratar helt enkelt olika språk många gånger.” Affärsområdeschef F1.2.

Hos F1 innebar satsningen på Popup- och korttidskontrakt att man medvetet går in och plockar lokaler på topplägen, något som ingen av de övriga intervjuade fastighetsföretagen gör. Här ligger fortfarande den stora interna utmaningen berättar F1.2, att våga öronmärka de bästa lokalerna på de bästa lägena vilket ofta betyder att ”släng ut” nyckelkunder. F1.2 påminner om att satsningen på Popup-lokaler är en väldigt liten del av F1s totala bestånd och att det krävs modiga chefer för att våga satsa på detta. Internt värderas ett fast kontrakt fortfarande högre än korttidskontrakt. Popup-konceptet innebär en större risk för hyresvakanser och kräver betydligt mer arbete internt.

F1.1 berättar att alla på företaget är införstådda med konceptet. Hon nämner att många företag inte har en dedikerad resurs till just utvecklingsfrågor, det är något som ”alla” skall hinna med vid sidan av sina övriga arbeten. F1.1 var med och tog fram, utvecklade, testade och utvärderade Popup-konceptet. I dagsläget rullar konceptet på och det behövs ingen dedikerad resurs. Utvecklingsledarna för handel tillsammans med uthyrnings- och förvaltningsavdelningen försöker gemensamt hitta nya aktörer och få loss nya attraktiva lokaler. En dedikerad resurs för utvecklingsfrågor tror F1.1 dock är avgörande om man vill ligga i framkant.

Fastighetsföretaget F2 har två resurser dedikerade till event- och korttidsuthyrning. Den intervjuade respondenten har personligen erfarenhet av uthyrning medan hennes kollega har bakgrund inom marknadsföring. Närmaste chef är verkställande direktören som i sin tur har lång historik inom handel. Tillsammans kompletterar de tre varandra bra, konstaterar F2.

Fastighetsföretag F3 erkänner att man i dagsläget inte har den administration som krävs för att fullt satsa på korttidskontrakt. Organisationen kring F3 består av en Floor Manager på shoppinggallerian och en centrum/marknadskoordinator. Utöver detta får man hjälp med

stödfunktioner från marknads-, ekonomi-, projekt-, drift-, underhålls- och uthyrningsavdelningen. Fastighetsföretaget F4s organisation är uppbyggd på ungefär motsvarande sätt.

5.3.2.4. Risker och hot

Verksamhetsutvecklare F1.1 upplever inte korttidskontrakt eller Popup som en tillfällig trend utan räknar med att det är ett bestående fenomen. Samtidigt så är ”det bestående” det största hotet. F1.1. och konsult K1 är överens om att Popup-konceptet tappar hela sitt syfte om en specifik Popup-butik blir bestående. Därför är F1 noga med att skriva maximalt 3 månaders kontrakt i sina lokaler. Hos fastighetsföretag F3 är korttidskontrakten alltid 9 månader.

Enligt konsult K1 och K2 är det de juridiska frågorna som är det största hindret idag. Juridiken är inte uppdaterad för att matcha handelns behov och ger en enorm tröghet på lokalmarknaden. Det är främst det indirekta besittningsskyddet som sätter käppar i hjulet. Båda nämner handelsplatser som Biblioteksstaden i Stockholm som ett exempel där många vill in, relevanta ytor saknas och det är dyrt att köpa loss befintliga kontrakt.

Verksamhetsutvecklare F1.1, som föreläste på branschorganisation B1s frukostseminarium, fick en publikfråga om problematiken med fastighetsvärderingen i en fastighet med Popup-kontrakt. Skulle en hel fastighet bara ha korttidskontrakt skulle detta givetvis försvåra värderingen (och dra ner fastighetsvärdet), konstaterar F1.1. Detta strider dock helt mot Popup som koncept, en hel fastighet kommer aldrig bara att bestå av Popup-lokaler. F1.1 tycker personligen att en Popup- lokal per handelsstråk eller galleria är optimalt. Fastighetsföretagen F2 och F3 håller med och nämner samma antal.

På B1s frukostseminarium framkommer det via publikfrågorna att nya, obeprövade hyresgäster ses som ett stort ”problem” och en stor risk. Tipset från B1:s jurist B1.2 är att hålla avtalsändamålet snävt, eventuellt kräva ekonomisk säkerhet och avtala om vite. F1.1s svar på samma fråga är att genom gediget förarbete med potentiella hyresgäster försöka minimera risken för tvister. Blivande hyresgäster granskas noggrant till exempel genom att kontrollera om hyresgästen betalar skatt och löntagarförmåner. Man gör även en kreditkontroll. Tanken med Popup- och korttidskontrakt är att locka entreprenörer, små och nya företag som det inte alltid