Empiri del ett

5.1 Fastighetsbolagets arbetssätt

“Vi jobbar aktivt med hållbarhet, vi har gått med i Science based target initiative och det kommer påverka oss genom att vi behöver ändra på vårt arbetssätt.” (Inköpsansvarig A). Fastighetsbolaget har generellt sett utgått ifrån att om något i lokalen är i gott skick och är estetiskt tilltalande ska det behållas.

Hållbarhetschef C på Fastighetsbolaget hänvisade, under intervjun, till deras hållbarhets-redovisning från 2019, där nämndes att de ska öka arbetet med återbruk och hitta lösningar som bidrar till en ökad andel återanvändning av byggmaterial. Idag saknar de konkreta miljömål för återbruk men de har tidigare återbrukat en del material samt möbler i pilotprojekt och i ombyggnadsprojekt internt. Material som har återbrukats har främst varit glas, armaturer och undertak. (Hållbarhetschef C och projektledare B). Företaget ställer vissa krav som är relevanta för återbruk, exempelvis följer de ett miljökravsregister som förklarar hur man ska redovisa sitt avfall och hur man ska redovisa sitt klimatavtryck. För att kontrollera kvaliteten och miljökrav på produkter och material använder sig de flesta fastighetsbolag av byggvarubedömningen, ett digitalt bedömningsverktyg som visar hur giftiga eller skadliga olika ämnen är. Flera certifieringssystem kräver att man använder denna databas. (Hållbarhetschef C & Arkitekt A). Under 2017 genomfördes ett pilotprojekt av Fastighetsbolaget där återbrukspotentialen undersöktes för en ombyggnation av en kontorslokal. I det projektet definierades återbruk enligt följande: “man kan flytta på en produkt och fortsätta använda den”. Det ställdes krav på att entreprenörerna skulle ta fram en inventeringsplan och i den planen redovisade företaget hur demontering skulle genomföras samt vilka byggvarumaterial som kunde återbrukas i projektet. “Dessa material tog de hand om och la ut dem externt på marknaden. Vissa flyttades inom lokalen men vi sålde sedan produkter också.” (Hållbarhetschef C).

Fastighetsbolaget samarbetar idag med en återbrukskonsult som genomför inventeringen och undersöker material och produkter med värde som kan säljas vidare (Inköpare och hållbarhetschef). “Har även jobbat med en golvleverantör som jobbar med parkettgolv då vi återbrukade något massivt trägolv som hade legat i någon gammal fabrik någonstans.” (Inköpsansvarig A).

När materialval sker inför inköp fokuserar Fastighetsbolaget till stor del på kundens krav men hänsyn tas också till hållbarhet och ekonomi. (Hållbarhetschef C & Projektledare B). Fastighetsbolaget använder en särskild avtalsbilaga vid nya avtal, om hyresgästen frångår från det som är standard enligt det avtalet och istället väljer en egen produkt med kortare livslängd ställs ett återställningskrav på lokalen. Till exempel, om hyresgästen väljer ett glasparti som håller i fem år istället för ett glasparti som var menat att sitta där i 20 år får de återställa det vid avflytt. “Så våra val är utifrån att det ska hålla länge, att det ska hålla både designmässigt, materialmässigt och kvalitetsmässigt.” (Projektledare B). Planering och beslut gällande lokalanpassning inför nästa hyresgäst sker cirka ett år innan den nuvarande hyresgästen flyttar.

5.2 Logistik

5.2.1 Utmaningar

Ungefär hälften av alla respondenter ansåg att lagerutrymmet är ett av de största problemen med återbruk. Vanligtvis råder det brist på lagerutrymmen som kan fungera som en “mellanlagring” för begagnade varor. Det saknas kapacitet för att kunna utse en person för att administrera, förvalta och hantera försäljning och köp från övriga fastighetsbolag.

Företag inom Stockholm föredrar hellre att hyra ut sina befintliga förråd än att nyttja dessa som lagringsutrymmen. Det har däremot funnits en aktör på marknaden tidigare som haft ett lager i ett av Stockholms tätortsområde. Aktören tog exempelvis in dörrar och glaspartier, som gjordes tillgängliga på deras hemsida, alternativt kunde man handla på plats. Men istället för att lagra varorna skulle det vara optimalt om fastighetsägaren kan sälja till någon som är i behov av dessa omgående. Det kräver dock att en “just in time” marknad finns, annars finns risken att de förblir stående i något lager. Ju längre tid de blir kvarstående desto mindre chans för försäljning. (Hållbarhetschef A).

5.2.2 Utvecklingsmöjligheter

En del respondenter ansåg att lagring måste möjliggöras redan i planeringsstadiet. Tidigare inventeringar bidrar till att minimera lagerbehov (Projektkoordinator A). I själva verket är det lämpligast att inte bygga om alls, då behövs inget lager (Hållbarhetschef A).

Vid kontorsrenovering kan återbruk underlättas om det sker etappvis, enligt inredningsarkitekt A. “I ett projekt tog vi 20 stolar i taget, om man köper en helt ny inredning kan hyresgästen sitta i en gammal inredning så länge. Då kan man göra det etappvis eller under sommarstängning beroende vad det är för verksamhet.” Även Projektledare A nämnde att deras pilotprojekt under 2017 skedde etappvis och att möblerna fick flyttas mellan olika lokaler. Om möjlighet finns kan bolagets egna fastighetsbestånd fungera som både materialbanker och lagringsutrymme. Miljöansvarig A förklarade att de inom sin organisation driver ett tvåårigt projekt där tre hela hus ska rivas och att de idag står tomma. “Det är ett perfekt instegsprojekt att återbruka i stor skala för de står bara där. Oftast när en hyresgäst flyttar ut och man bygger om är de korta tider emellan, två veckor senare kommer en bulldozer och ska riva och då brinner det i knuten när man ska återbrukas, det blir bråttom. Nu har vi 2 år på oss att hämta det material som finns. Det blir en skola för oss själva.” (Miljöansvarig A).

I projektet Återbruk Väst sätter en aktör ut tempererade produktlager med möjlighet att hyra pallplatser för att säkerställa att produkter och varor inte fördärvas på grund av olika väderförhållanden. Flera aktörer har även egna lagerutrymmen där produkter lagras inför framtida lokalanpassningar. Dessutom finns ett gemensamt väderskyddat pallager för de sju fastighetsägare som håller i projektet. I höst kommer lagret vara tempererat och inomhus med mottagning (Projektkoordinator A).

32

med en förmedlare. Småskalig lagerhållning bör undvikas för att möjliggöra en större marknad. “Annars kommer det bara hamna i lager och eventuellt bli fördärvat.” (Enhetschef på RISE). Ett gemensamt lager måste skapas och idag sker en pågående diskussion om möjligheten till att flera företag som är verksamma i Stockholm kan ha ett gemensamt lager i utkanten av staden. (Återbrukskonsult A & projektledare A). “Om alla säljer det som de inte behöver kommer det bli lättare att hitta produkter. Varefter en sådan marknad kommer igång, kan värdet på sakerna öka. Kanske är mellanskillnaden mellan nytt och begagnat högt och då kommer sådana saker ha större värde av att lagerhålla och det kan locka fler aktörer till att haka på” (Hållbarhetschef A).

Det kan också vara bra att välja leverantörer som tar hänsyn till återbruk. Hållbarhetschef D som arbetar i Göteborg nämnde att deras leverantörer ansvarar för logistiken, de lämnar respektive hämtar sina varor på egen hand. I nuläget undersöker Fastighetsbolaget möjligheten att låta leverantörerna förvalta armaturer åt dem och sälja vid nästa tillfälle till ett lägre pris. (Projektledare B).

5.3 Kunskap och inställning till återbruk

5.3.1 Utmaningar

Enligt flera respondenter var det största problemet att det råder en stor kunskapsbrist. “En utmaning är att många saknar kunskap om att det är möjligt. Man tror att det är mycket dyrare. Man kanske till och med räknar lite fel och inte tänker att man måste titta på flera olika ställen i sin kalkyl” (Hållbarhetschef A). Dessutom behövs kunskap för att demontera, vilket i sin tur kräver planering. Idag saknas aktörer som kan hantera detta. (Återbrukskonsult A).

Inköpsansvarig A lyfte innebörden av att hitta aktörer som har samma “mindset” som än själv när det gäller återbruk. Återbruk förknippas med andrahandsvaror och ger en negativ inställning, men i själva verket är det varor som fortfarande uppfyller sin funktion och är estetiskt tilltalande. “Takplattor slits ju inte om man inte borrar hål, ingen märker om det är återbrukat eller nytt. Vi kanske inte ens behöver säga det till våra hyresgäster? Mentala hinder behöver vi komma över. “ (Arkitekt B). Enligt miljöansvarig A var kundkrav och acceptans viktigt att beakta: ”utan en kund finns ingen affär.” För att återbruk ska bli genomförbart måste man som kund ställa krav och efterfråga det. Vidare nämnde majoriteten av respondenterna att de till stor del arbetar efter kundens krav i lokalanpassningsprocessen.

Dessutom ansåg några respondenter som är verksamma inom Stockholm att processen med entreprenören försvåras då återbruksprocessen avviker från deras standardprocess. “Under ett pilotprojekt i Stockholm skedde bevarande av möbler och material i olika lokaler och rum vilket denna entreprenör inte var van att jobba med. De har en tidsram som de ska följa och hålla sig till. Detta skapade inställningen att entreprenören kanske vill bygga som de alltid har gjort.” (Projektledare A).

5.3.2 Utvecklingsmöjligheter

Det är viktigt att alla inblandade i projektet har en förståelse för varför det görs och att vi inte har oändligt med resurser. Utöver det bör man se till att fastighetsbolagen inte ger upp projektet när det kommer utmaningar. “En vanlig sak är att om fastighetsbolag behöver tio dörrar men bara får tag på fem finns risken att de istället beställer tio helt nya dörrar. Man måste få bort känslan om att det ska vara all in.” Man kan exempelvis sträva efter att använda 10% återbrukat material då det totalt sett skulle resultera i mer återbruk. “Många gånger är det sättet att tänka på som hindrar än faktiska problem.” (Hållbarhetschef A).

Arkitekterna i empirin poängterade att samma kvalitet kan uppnås med återbruk. “Återbruk kan kräva mer från en arkitekt men samtidigt kan begränsningar ge mer kreativitet åt processen. Man kan tänka ‘nu hade vi dem här trästolarna med den här svängda ryggbrickan. Hur passar det in vårt koncept som vi tagit fram eller är det en förutsättning för konceptet?’.” (Inredningsarkitekt A).

Vidare bör fastighetsägare inte ställa precisa krav på önskat material, utan istället börja med att ange vad för produkt de eftersträvar, exempelvis en dörr och därefter välja en specifik ljudklass. “En lärdom som vi tog med oss var att kravställa mer funktioner än specifika materialtyper, att lämna lite öppet för arkitekten.” (Projektledare A). Ett förslag var också att arkitekten deltar i inventeringen och utvärderar vad som ska återbrukas eller bevaras inom lokalen, helst i samband med en hyresgästuppsägning. (Projektkoordinator A).

För att entreprenören lättare ska vara delaktig i återbruksprocessen bör man, enligt Arkitekt A, tidigt klargöra för entreprenören att återbruk kommer att prioriteras i ombyggnationen. Hållbarhetschef B som arbetar inom en organisation i Göteborg ansåg däremot att entreprenören är enklast att arbeta med. “De kan mycket väl tänka sig att jobba med återbruk och många ser att det finns mängder med fint material”.

Värt att nämna är även att generellt sett står VVS, el, arkitekt och konstruktionsritningar för 50% av samtliga kostnader vid en byggnation. Därför måste installatörer också ta hänsyn till återbruk i sitt mindset. (Arkitekt A).

Miljöprojekt kan försvåras om förvaltningsenheten inte är med aktivt. “De som förvaltar har mycket kunskap och man bör ta lärdom om vad som funkar och vad som inte funkar så bra, det är de som trots allt sköter byggnaderna och de sitter med mycket kompetens.” (Arkitekt A).

34

Återbruksworkshops

Tre respondenter nämnde att workshops kan vara något som ökar medvetenhet och intresse kring återbruk. Ett bolag har provat att driva avfallsworkshops där man bland annat har satt upp avfallsmål i kg/kvm som man max får uppnå, vilket har fungerat bra enligt dem. Nu vill de prova att ha återbruksworkshops tillsammans med entreprenören i syfte att öka förståelsen för möjligheterna med återbruk och strukturera om sitt arbetssätt. Materialleverantörer upplevdes vara nyckelpersoner i frågan på grund av deras kunskaper om materialets innehåll och dess klimatavtryck. (Projektledare A).

Man kan ha en återbruksworkshop i projektteamet för att diskutera hur användning av jungfruliga resurser kan reduceras. Till exempel bör man fråga projektörer vad för typ av produkt och volym som ger störst påverkan. Vidare kan byggdelar, demontering och hantering av mellanlagring diskuteras. “Vi har haft fall där man kan betala lite extra, som en tilläggstjänst. Det finns entreprenörer som har kunnat erbjuda demontering.” (Projektledare A).

Hyresgästen

Arkitekt A var övertygad om att många hyresgäster är intresserade av återbruk idag. Fastighetsbolagen måste beskriva vad de föreställer sig vara hållbarhet, exempelvis: “Med hållbarhet menar vi att vi ska reducera CO2-avtrycket med 50% och att vi underlättar transporter med 20%. Man bör göra en lista på det man vill uppnå.” Det handlar även mycket om psykologi och inställning, att kunna vända på det som är negativt till positivt. (Arkitekt A). Vid en ombyggnation kan det vara fördelaktigt att påvisa hur stor miljöbelastningen skulle bli med, exempelvis, nyckeltal. Istället kan man erbjuda hyresgästen att material behålls med ett designlyft (rekonditionering eller upcycling) för att minska miljöbelastningen. För inrednings-arkitekterna är det nödvändigt att visa hyresgästen att återbruk inte medför en estetiskt sämre lokal. (Projektkoordinator A).

5.4 Utbud och efterfrågan

5.4.1 Utmaningar

Flera respondenter ansåg att utbudet är litet på marknaden idag. Det kan vara komplicerat att köpa in precis den typ av inredning som kunden efterfrågar eller enligt kravspecifikationerna för lokalen från andrahandsmarknaden. Till exempel måste en möbel eller produkt uppfylla vissa ljudkrav för att passa in i planlösningen. Att sedan handla i stora mängder blir också ett hinder då det kan vara svårt att hitta exempelvis ett stort antal dörrar som även liknar varandra utseendemässigt.

Ibland kan utbudet vara stort men efterfrågan liten. Vid vissa tillfällen finns material som fastighetsägare anser vara av värde men som de inte lyckas få ut på marknaden eftersom en efterfrågan saknas, då går de till avfall istället. (Hållbarhetschef A & Arkitekt B). Det är viktigt att se till att fler efterfrågar för att en återbruksmarknad ska vara möjlig. Men andrahandsvärdet på det som går att återbruka i kontorsinredning och liknande är relativt lågt, vilket minskar intresset av att få en intäkt för att återbruka möbler. (Arkitekt B).

5.4.2 Utvecklingsmöjligheter

För att en stor mängd inte ska gå till avfall krävs tidig planering samt inventeringar i tidigt skede. Månader innan planerad rivning kan man inventera och kvalitetsbedöma materialet för att hinna synliggöra det digitalt. Då blir det snabbare tillgängligt för nästa användare. (Projektkoordinator A & Återbrukskonsult A).

Enligt Arkitekt B är utbudet stort och man jobbar idag med “matchmake”, det innebär att man parar ihop något som har ett överskott i efterfrågan. Idag är alltså efterfrågan hög men inte synlig. Hur man uppfattar utbudet kan vara kunskapsbaserat. “Om man vet vad man vill ha så kan man få tag på det.” (Arkitekt A).

Inredningsarkitekt A anser att man också måste tänka lite mer fritt för att inte ett litet utbud ska anses vara ett problem. Man får blanda en aning, till exempel kan färg på väggar och golv skilja sig. “Man kan ha både EK i ena rummet och i andra rummet konferensbord i BOK. Typ som att man är hemma, vissa saker är nyköpt, något har man ärvt, något kanske är köpt på loppis. Man får tillåta en hemlig brokighet mer.”

5.5 Verktyg

5.5.1 Utmaningar

IVL har tillsammans med andra aktörer varit med och tagit fram det digitala verktyget CCbuild som bland annat innehåller en marknadsplats samt beskriver hur fastighetsägaren kan arbeta med återbruk. “Fungerar som blocket. Man kontaktar säljaren men man utför ingen deal på hemsidan. Man behöver tjänster där det administrativa sköts men fastighetsägare kan inte ha tjänsten hos dom, projektledare är redan begränsade i sitt vardagliga arbete. Det behövs en resurs som sköter administrationen.”. (Projektledare A).

Idag är inte de digitala verktygen fullt utformade, enligt Projektkoordinator A behövs en inventeringsapp som inkluderar fotografering, märkning av produkter eller synkning med databasen om man vill tillgängliggöra det på marknadsplatsen. “Vi söker medel för att vidareutveckla dessa.”

Brist på information är också något som försvårar att få upp utbudet på återbruksbara kvalitetsbedömda material och produkter. (Projektkoordinator A). Ibland finns produkter och material tillgängliga för att återbrukas men det är ändå inte genomförbart om det saknas information om exempelvis ljudkrav. Det är inte säkert att leverantörens namn, typ av modell eller tillverkningsår anges på produkten. Det behövs kännedom om vad det är för material och om de är märkta på rätt sätt. CCbuild har en del databaser som anger vad material innehåller och dess miljöpåverkan. Men i nuläget behövs en mer ingående beskrivning av material för att kunna hantera det. (Arkitekt A).

36

Ett annat önskvärt verktyg är ett digitalt verktyg som räknar ut koldioxid- och kostnadsbesparing (Hållbarhetschef D). Även Arkitekt A ansåg att det är svårt att göra en CO2-beräkning för en livscykelanalys eller en livscykelkostnadskalkyl för installationer. Detta är några förslag för att underlätta framtagandet av nyckeltal som visar livslängden för en produkt eller material.

5.5.2 Utvecklingsmöjligheter

Enligt Projektkoordinator A finns möjlighet att hämta ut olika hjälpverktyg i CCbuild, exempelvis kan man få ut nyckeltal som visar klimatbelastningen. Andra respondenter har dessutom rekommenderat användning av LCA. Det är något som IVL jobbat med för att beräkna projektets miljöbelastning. Hållbarhetschef D nämnde att ett nytt LCA-verktyg, One click LCA används inom projektet Återbruk Väst för att mäta CO2-emissioner. Därutöver kommer det användas inom Hållbarhetschef Ds organisation för samtliga projekt framöver. Vidare är BIM något som flera respondenter nämnt när det kommer till digitalisering. Det underlättar arbetet med återbruk genom att fastighetsbolagen får information om det material som finns i deras byggnader. I äldre bestånd finns inte alltid den informationen, vilket gör att det måste undersökas på plats och kräver mer tid. (Hållbarhetschef A). Dessutom kan det användas för visualisering.“Vi jobbar med 3D scanning för att överföra det till en BIM modell och utvecklar en ny tjänst som heter Reality Capture för att underlätta detta. Det är viktigt för oss arkitekter att kunna förmedla en vision. Visualisering är en viktig del av det vi gör för att folk ska förstå.” (Arkitekt B).

5.6 Tid och kostnad

5.6.1 Utmaningar

Majoriteten av respondenterna ansåg att återbruksprocessen är mer tidskrävande. Inventeringar i stora projekt kräver tid då man måste undersöka hur många möbler eller produkter det finns av en viss sort, vad för skick de har, hur de kan omhändertas och så vidare. Andra tidskrävande arbeten som leder till högre projektkostnader är demontering, underhåll av begagnade varor samt ökade konsult- eller entrepenadtimmar. Detta resulterar i sin tur till högre projekt-kostnader. Några respondenter ansåg vidare att det var av stor betydelse att åtstadkomma lönsamhet för att göra återbruk mer populärt. “Kan man göra en affärsmodell utav det? det är vad branschen behöver.” (Arkitekt B).

Arkitektkostnaderna stiger då arkitekten behöver tänka mer kreativt samt hitta material som uppfyller funktionerna. (Projektledare A). Om företag saknar kunskap och tid för inventeringar och liknande måste man ta in externa aktörer eller konsulter, då stiger projektkostnaderna. (Miljöansvarig A). Sedan är det svårt för projektchefen att sköta allt detta då de redan är tidspressade. “Att göra detta i projekt är svårt om det inte finns flöden i marknaden ännu, det kostar lite mer att få igång detta då det inte finns strukturer.” (Projektledare A).

5.6.2 Utvecklingsmöjligheter

För att uppnå lönsamhet med begagnade produkter måste de vara mer anpassningsbara eftersom behov ändras med tiden. Det är enklare att utgå från standarder som senare kan anpassas till nästa hyresgäst. (Enhetschef på RISE). Vidare har det visat sig enligt vissa projektberäkningar att återbruk kostar mindre. Av den anledningen är det bättre att hålla kvar så mycket som möjligt av det befintliga. Alltså kan återbruk innebära lönsamhet för ett företag. (Projektledare B). ”Generellt handlar det om att desto bättre man är på det man gör desto mindre tid går åt. Det är sällan att det är för dyrt, det handlar om att folk är otränade och att kunskap fattas.” (Projektledare B & Hållbarhetschef A).

Fallstudier och projekt

Flera fallstudier har visat att inköpskostnaderna minskar om man väljer att återanvända material istället för att köpa in nytt. Däremot är vinningen större i att återbruka möbler än byggprodukter. Enligt Projektkoordinator A som arbetat med ett återbruksprojekt där möjlighet till