4. Analys
4.2. För och nackdelar med ägarlägenheter
4.2.1. Fördelar
Själva boendeformen ägarlägenheter har bland annat motiverats av en långtgående rätt att själv förfoga över lägenheten och att undantag från förfoganderätten ska vara väl
motiverade.203 Ur ett ägarperspektiv är denna förfoganderätt givetvis en stor fördel, eftersom
den innebär att ägaren har en stor frihet i hur lägenheten används.
Ovan gjorda utredning påvisar flera fördelar med ägarlägenheter. Ett av de stora argumenten för införandet av ägarlägenheter var den fria uthyrningsrätten. Ägarlägenheter har ur ett ägarperspektiv flera fördelar när det kommer till uthyrning. Det är smidigt på så sätt att det inte krävs tillstånd, vilket innebär att ägarlägenhetsinnehavaren självständigt kan välja ut sin hyresgäst. Uthyrning kan också ske utan dröjsmål från varken bostadsrättsförening eller hyresnämnd.
Sedan privatuthyrningslagens införande har hyressättningen blivit mer fri för hyresvärden. Det innebär en fördel för både bostadsrättsinnehavaren och ägarlägenhetsinnehavaren, som nu har en större frihet att ta ut den hyra som anses vara rimlig för lägenhetsinnehavaren.
Samfällighetsföreningen saknar dock den rätt som bostadsrättsföreningen har att ta ut en avgift för uthyrningen. En ägarlägenhetsinnehavare kan således erbjuda en lägre hyra än bostadsrättsinnehavaren, vilket också är en fördel med ägarlägenheter.
42 En annan fördel som har lyfts fram med ägarlägenheter är att bostadsmarknaden nu kan
erbjuda ännu en boendeform som kräver en kapitalinsats. Detta ger ägaren en större valfrihet att välja hur pengarna ska investeras. Trots att det kan diskuteras huruvida
spekulationsinslaget är i enlighet med syftet bakom ägarlägenhetslagstiftningen,204 är det en
fördel för ägaren att kunna placera sitt kapital i denna typ av boende.
Ur ett ägarperspektiv är kapitalplaceringsmöjligheten en fördel när det kommer till
ägarlägenheter. Trots att priset för en ägarlägenhet är högre än för en bostadsrätt, finns det förhållandevis små ekonomiska risker med en ägarlägenhet. Ägarlägenhetsinnehavaren sköter sin ekonomi själv, till skillnad från bostadsrätten där föreningen sköter ekonomin. Det innebär att en bostadsrättsinnehavare kan sköta den egna ekonomin bra, men om
bostadsrättsföreningen inte sköter ekonomin kan bostadsrättsinnehavaren ändå riskera att gå miste om sin insats och sin bostadsrätt. Det innebär alltså att en bostadsrätt är förknippad med en högre risk än en ägarlägenhet.
Det har konstaterats att ägarlägenheter har en högre prisbild än bostadsrätter. Det är rimligt att det är så, eftersom en äganderätt bör vara dyrare än en nyttjanderätt. Att förvärva en andel i en bostadsrättsförening, där bostadsrättsföreningen äger fastigheten, ska vara billigare än att förvärva en ägarlägenhet. Det är också rimligt att en större självbestämmanderätt kommer med ett högre pris. Bostadsrätter är generellt sätt billigare, men kan innebära en högre ekonomisk risk än en ägarlägenhet.
Skillnaden i pris mellan ägarlägenheter och bostadsrätter är i dagsläget inte lika stor som den skulle kunna var, detta troligtvis för att bostadsrätter har genomgått en omfattande
värdeökning, speciellt i storstadsregionerna. I takt med en eventuell expansion av
ägarlägenheter kommer kunskapen om dessa att öka hos konsumenter och det är då rimligt att anta att denna diskrepans i pris kommer att bli större genom att prisbilden för bostadsrätter eventuellt kommer att sjunka.
Att köpa en bostadsrätt innebär mycket mer än att bara köpa en lägenhet. Det finns stadgar att följa, tillstånd att söka vid uthyrning av lägenheten och det förväntas många gånger att
bostadsrättshavaren ska på ett eller annat sätt engagera sig i bostadsrättsföreningens arbete. Dessa skyldigheter existerar inte för innehavaren av en ägarlägenhet, vilket kan ses som en fördel för många. Avsaknaden av skyldigheter gentemot en förening innebär också ett ökat inflytande i sitt eget boende. Visserligen kan grannar i en ägarlägenhetsfastighet avtala om förhållningsregler,205 men detta är endast en möjlighet och inget som tvingande.
Att ha möjligheten att kunna avtala om förhållningsregler är i grunden en bra idé. Det är dock inte en skyldighet som bör vara reglerat av lag, utan det borde vara upp till var och en av ägarlägenhetsinnehavarna att upprätta ett avtal om förhållningsregler om det önskas. Eftersom ägarlägenheter ska innefatta en omfattande självbestämmanderätt, så bör sådana avtal endast upprättas om lägenhetsinnehavarna anser att det är nödvändigt för att upprätthålla en god relation med sina grannar. I de flesta fall bör det räcka med de ordningsregler som finns i samfällighetsföreningens stadgar.
204 Se nedan 4.2.2. 205 Se ovan 3.2.4.
43 Ägare av en ägarlägenhet har också ansett att det är en fördel att flytta från en villa till en ägarlägenhet och omfattas av samma regelverk.206Ur ett ägarperspektiv kan det således
uppfattas som en trygghet att råda över sin egendom under samma premisser som tidigare. Som artiklarna ovan207 har beskrivit finns det, från ett ägarperspektiv, fördelar med att
ägarlägenheter bildas i samband med nyproduktion. En nyproducerad lägenhet ska inte vara belastad med fel eller i behov av renovering när den är klar. Det minskar i sin tur risken för att eventuella tvister uppkommer om fel i fastigheten eller vem som ska betala vad för
exempelvis ett stambyte.
I takt med att tiden går och fler ägarlägenheter byggs, så borde det gå att köpa en ägarlägenhet som inte är helt ny längre. Det finns därför anledning att bevaka noggrant om sådana tvister uppstår och hur dessa i sådana fall blir lösta. Samfällighetsföreningen har en uttaxeringsrätt och denna bör i sådana fall användas om det inte finns tillräckligt med pengar i
samfällighetsföreningen för exempelvis ett stambyte.
Från ett borgenärsperspektiv finns också fördelar med ägarlägenheter. Att begära inteckning av inskrivningsmyndigheten och därefter få ut ett pantbrev är ett mer reglerat och tryggt tillvägagångssätt än bostadsrättens motsvarighet. På detta sätt är alla inteckningar registrerade vid en och samma myndighet. Inteckningen måste således vara registrerad för att ett pantbrev ska tas ut. Att lägga över motsvarande ansvar på en bostadsrättsförening, att de ska skriva in alla pantsättningar som belastar en bostadsrätt i lägenhetsförteckningen, innebär en större risk för att en sådan inskrivning aldrig kommer till stånd. Risken att en pantsatt ägarlägenhet överlåts utan att den nya ägaren är medveten om pantsättningen existerar i princip inte. Detta är en fördel för ägaren som med säkerhet kan köpa en ägarlägenhet utan att behöva oroa sig för om den eventuellt är pantsatt eller inte.
Pantsättning av ägarlägenheter är på så vis säkrare från både ett ägarperspektiv och ett borgenärsperspektiv. Eftersom ägaren måste begära inteckning av inskrivningsmyndigheten för att få pantbrev är detta förfarande mer reglerat och risken för att en ny ägare flyttar in i en pantsatt lägenhet eller att en borgenär inte får sin fordran täckt är betydligt mindre.
Ur både ett borgenärsperspektiv och ett ägarperspektiv är det också en säkerhet att
pantsättningen utgår från lagstadgade formkrav. Det bidrar med en förutsägbarhet för ägaren att veta vilka krav som måste uppfyllas för att pantbrev ska utfärdas. För en borgenär bidrar de lagstadgade formkraven med tydlighet samt något att falla tillbaka på vid kanske främst negativa beslut där pantbrev inte ska utfärdas.
Från ett borgenärsperspektiv, där samfällighetsföreningen är borgenär, har samfälligheten också en fördel att genom sin särskilda förmånsrätt vara tryggad för sina fordringar. I
händelse av att en ägare skulle bli föremål för utmätning, kan samfälligheten få betalt för sina fordringar och därmed inte äventyra samfällighetsföreningens ekonomi. Att
samfällighetsföreningen får betalt för sin fordran innebär också att samfällighetsföreningens ekonomi inte äventyras, vilket är en fördel för resterande ägarlägenhetsinnehavare som är medlemmars i samfälligheten.
206 Se ovan 3.5. 207 Se ovan 3.5.
44 Det är av egen åsikt att ägarlägenheten i många fall är en bättre boendeform än bostadsrätten. Det är fördelaktigt att inneha en direkt äganderätt och att fritt kunna förfoga över sin lägenhet. Att dessutom kunna hyra ut lägenheten fritt gör ägarlägenheten till ett bättre alternativ än bostadsrätten, som inte kan erbjuda samma fördelar. I takt med att utbudet av ägarlägenheter ökar kan priserna förmodligen sjunka något, vilket också skulle göra ägarlägenheten ännu mer attraktiv.