Att det finns ett problem med nuvarande system för pantsättning i bostadsrätter är tydligt. Detta framgår av de utredningar som gjorts vid flera olika tillfällen. Resultatet av de båda är att det behöver införas ett myndighetsfört bostadsrättsregister. Detta har dock ej kommit till stånd trots att den första utredningen om ett centralt lägenhetsregister gjordes för över 20 år sedan vilket vi anser är mycket oroväckande. 2007 gjordes en ny utredning och av den framgår det att det finns ett behov av ett centralt bostadsrättsregister för effektiv upplysning om bostadsrätter men också för registrering av pantsättningar. Att dessa utredningar gjorts och dessutom belyst så pass stora problem och brister med dagens system men sedan inte lett till någon förändring kring pantsättning av bostadsrätter är som sagt väldigt oroväckande. Det vore önskvärt att Pantsättningsdomen skulle leda till nya utredningar som leder till en förändring.
Ett viktigt problem som lyfts är bostadsrättens ställning i ett kreditperspektiv, där det redan år 1995 fanns åsikter om att bostadsrätten som kreditobjekt skulle stärkas. Här anser vi att bostadsrätter idag kan ha lika högt värde som en fastighet och därför bör hanteringen av pantsättning av bostadsrätter hanteras på samma rättssäkra sätt som en fastighet. Detta inte enbart för att stärka bostadsrättens ställning ur ett kreditperspektiv utan främst för att minska riskerna och förenkla processen för alla de olika aktörer som är inblandade i en överlåtelse av bostadsrätt. Idag är mäklare, banker och bostadsrättsföreningens styrelse och/eller förvaltare delaktiga på olika sätt vid överlåtelsen. Själva ansvaret att föra in notering om pantsättning i lägenhetsregistret vilar på bostadsrättsföreningens styrelse. Att låta personer som inte är bevandrade inom juridiska eller ekonomiska frågor ansvara för detta viktiga moment är något vi anser vara mycket allvarligt och bristfälligt. Vidare anser vi att det är ytterst anmärkningsvärt att det ska göras sådan stor skillnad på hanteringen av fastigheter och bostadsrätter. Det finns, och har funnits under lång tid, ett fungerande system för inteckning och pantsättning av fastigheter. Det borde inte vara omöjligt att, under dessa drygt 20 år, åtminstone införa en snarlik lösning för bostadsrätter. Framför allt eftersom att Lantmäteriet redan har ett fungerande och säkert system idag som likväl skulle
kunna appliceras på bostadsrätter. Att detta system finns för endast fastigheter bottnar i att fastigheter tidigare hade ett avsevärt mycket högre värde än bostadsrätter. Då fallet inte är så idag menar vi att man måste anpassa och utveckla systemet även för bostadsrätter. Detta borde dock införas oberoende av bostadsrätternas värde i förhållande till fastigheter då nuvarande system medför risker som kan leda till stor ekonomisk skada.
Att det finns ett problem och önskemål om förändring framgår tydligt av det empiriska material vi samlat in. Majoriteten av de mäklare som deltog i vår undersökning ansåg att nuvarande system är bristfälligt och behöver utvecklas. Man kan även dra slutsatsen felaktigheter i mäklarbilder innebär ett problem för mäklare som leder till merarbete. Även detta bekräftar att det finns ett behov av ett centralt och gärna myndighetsstyrt bostadsrättsregister. Detta bekräftar alltså den tes vi hade när vi formulerade vår frågeställning - det finns ett problem som drabbar flera av de aktörer som är delaktiga vid en bostadsrättsöverlåtelse.
Även advokaten vi intervjuat bekräftar att det finns ett rådande problem. Han menar att det nuvarande systemet är bristfälligt, delvis på grund av att en bostadsrättsförenings styrelse inte alltid besitter den kunskap som behövs vid hantering av lägenhetsregister och då framför allt vid pantnoteringar. Vidare belyser advokaten problemet som sådant att bostadsrättsföreningens ekonomi riskerar att ta skada - då en bostadsrättsförening kan bli skadeståndsskyldig vid felaktig anteckning i lägenhetsregistret. Skadeståndet kan uppgå till väldigt stora summor och därmed skulle det bli märkbart för föreningens alla medlemmar. Även detta kan kopplas till att bostadsrätters värde faktiskt kan likställas med värdet av fastigheter idag.
Mats Snäll bekräftar även han att nuvarande system är något föråldrat och behöver en uppdatering, likt den som han själv arbetar med för Lantmäteriets räkning. Det är anmärkningsvärt att Lantmäteriet egentligen inte är i behov av ett nytt system, då de har ett välfungerande och säkert system för hantering av fastigheter. Däremot vill Lantmäteriet ligga i framkant och ständigt utvecklas, vilket ytterligare bekräftar hur föråldrat förfarandet med bostadsrätter är. Detta anser vi har sin främsta orsak i att fastighetsregistret finns hos Lantmäteriet som enda organ som dessutom är en myndighet. För bostadsrätter finns varken ett register eller ett centralt organ varför det kan bli ännu svårare att få igenom en förändring. Vidare anser vi dock att det behövs ett bostadsrättsregister på central nivå, dels för att kunna genomföra förändringar likt den vi föreslår men också för att göra systemet mer rättssäkert.
Efter att ha behandlat och diskuterat den problematik som föreligger har vi även här kunnat konstatera att det finns ett behov av förändring .k.ruför att göra hanteringen av pantsättning i bostadsrätt lika rättssäker som den för fastigheter. Det är även här det tydligast framgår att bostadsrätten som kreditobjekt behöver stärkas, varför det också blir viktigt att hanteringen av pantsättningar i dessa sköts på ett reglerat och säkert sätt. Att det i lagtexten inte finns några formkrav gällande denuntiationen är också ett stort problem då det innebär att vem som helst egentligen kan påstå att den har panträtt i bostadsrätten, då det inte ens finns något krav på hur denuntiationen ska ske och inte heller något krav på att det ska finnas kontaktuppgifter till panthavaren. Även om föreningen har en vårdplikt så innebär inte det ett fullgott skydd för vare sig bostadsrättsinnehavaren eller panthavaren. Som tidigare nämnts består bostadsrättsföreningars styrelser oftast av en grupp människor som ofta saknar den kunskap som egentligen kan anses krävas för hantering av främst pantsättning. Om det inte sker en förändring i framtiden som innebär ett myndighetsfört inskrivningsregister för även bostadsrätter skulle det åtminstone krävas att man inför något form av formkrav för denuntiationen.
Vi har också tagit del av tre stycken uppsatser som samtliga behandlingar ämnet pantsättning av bostadsrätt. Dessa uppsatser skrevs innan Panträttsdomen och ändå påtalar samtliga författare att det finns ett problem med dagens system för just pantsättning i bostadsrätt.
6.2 Kommer blockkedjor kunna avhjälpa problemet?
Då Sverige värnar om transparens och ett öppet samhälle och blockkedjetekniken är uppbyggd på just transparens och öppenhet rimmar det bra att använda denna teknik för Sverige. Då Lantmäteriet arbetar med införandet av blockkedjetekniken vid fastighetsaffärer och den första överförelsen var lyckad anser vi att det är rimligt att se över denna teknik även för bostadsrätter och dess registrering och pantsättning.
Då Sverige ligger i framkant vad gäller Lantmäteriets fastighetsregister som nu även projekteras för att använda blockkedjor känns det väldigt omodernt att bostadsrätter fortfarande har sitt decentraliserade system där de enskilda styrelserna sköter registreringarna själva. Att detta system dessutom är pappershanterat och inte har formella krav som är lagstadgade visar ännu mer på dess omoderna förhållningssätt. Som Advokaten Lars Biertz framhåller är ofta styrelsemedlemmarna som ansvarar för kontrollen och driften av bostadsrättsföreningarna
okunniga vilket vi tror beror på bristen på formkrav och ett centralt styrt system. Hade det funnit krav på att styrelsen skulle ha vissa kvalifikationer som visar att de har förståelse för hur och varför denuntiationen måste registreras tror vi att färre fel vad gäller pantsättning av bostadsrätt hade uppstått. Dock är alltid den mänskliga faktorn osäker vilket gör att det skapat mer säkerhet om systemet hade varit strukturerat och reglerat likt fastighetsregistret. Advokaten menar att det hade underlättat om samma system rådde för bostadsrätter som för alla andra fastigheter och objekt som kan pantsättas där inteckning och pantsättning görs av en myndighet likt Lantmäteriet eller Transportstyrelsen.
Vi tror att blockkedjor är ett alternativ på en lösning som dessutom inte ligger alltför långt fram i tiden. Med nya tekniska lösningar och stora förändringar följer det självklart nya problem, lagstiftningen kan komma att behöva anpassas men även människorna behöver anpassa sig. Enligt Mats Snäll på lantmäteriet finns det en stor rädsla och oro för nya tekniker, framför allt blockkedjor.
Varför vi tror att denna teknik skulle vara en bra lösning på det problem som faktiskt finns är att samtliga aktörer skulle ha tillgång till och använda samma system. Det skulle således innebära en effektivisering vid all hantering vid en bostadsrättsöverlåtelse och framför allt säkra hanteringen vid pantnotering. Då denuntiationen är det som utlöser det sakrättsliga skyddet vid pantsättning så skulle det bli väldigt svårt för en bostadsrättsförening att missa denna, då de har tillgång till exakt samma uppgifter som banken eftersom de har åtkomst till samma blockkedja. I de fall där det mot förmodan skulle gå fel trots allt kommer det dessutom bli enklare och gå snabbare att bevisa vart det gått fel.
Vi har inte gjort någon djupare undersökning på hur den tekniska lämpligheten kring blockkedjor verkligen ser ut. Däremot vet vi att det är ett modernt och transparent system som troligtvis skulle förenkla förfarandet för alla inblandade parter - banker, bostadsrättsföreningar och mäklare samt att det skulle innebära en större säkerhet för köpare och säljare av bostadsrätter. Om det dessutom utreds för användning vid överlåtelser av fastigheter ser vi ingen anledning till att inte undersöka möjligheten för bostadsrätter. Tvärtom anser vi att hanteringen av lägenhetsregister och pantnoteringar i dessa är i mycket större behov av utveckling än fastighetsregistret.
Blockkedjor är, som tidigare nämnts, det säkraste alternativet i dagsläget. Däremot finns det risker kopplade till den mänskliga faktorn – om man exempelvis tappar bort sin Private key (lösenord till blockkedjan) så kommer man inte åt det man lagrat i blockkedjan. Det kommer alltid finnas lagrat men man kommer inte åt det utan sin private key. Eftersom att blockkedjan är decentraliserad finns det inget styrande organ och alltså ingen att kontakta om man tappar bort sina koder. Vi tror dock inte att detta är något större problem och om exempelvis en myndighet väljer att börja använda blockkedjor. Förslagsvis skulle de kunna ha ett register över alla som har tillgång till just den blockkedjan och spara deras kontaktuppgifter tillsammans med private keys som en extra säkerhetsåtgärd.