Bakgrund:
Käranden förvärvade en bostadsrätt i maj 2006. I anslutning till kontraktsskrivningen hade mäklaren kontaktat föreningen för att begära utdrag ur lägenhetsförteckningen om de pantsättningar som belastade bostadsrätten. Föreningens förvaltare, Rådrum, lämnade för föreningens räkning ett utdrag i vilka fyra pantsättningar redovisades. Dessa pantsättningar förekom även på andra handlingar och lånen som avsåg de aktuella pantsättningarna löstes i samband med tillträdet.
Sommaren 2015 kontaktades käranden av Wasa Kredit/Länsförsäkringar Bank AB som meddelade att säljarna av bostadsrätten tidigare hade tecknat ett lån hos banken med säkerhet i bostadsrätten samt att säljarnas lån hade sagts upp på grund av misskötsamhet och att banken nu begärde att ta sin pant i anspråk. Det framkom även senare att säljarna dessutom pantsatt bostadsrätten för lån i SBAB, som även de vill ta i anspråk sin pant i bostadsrätten. Lånen uppgick totalt till drygt 1 200 000 kr. Samtliga banker hade denuntierat föreningen om pantsättningarna under åren 2001-2005, dock fanns de ej antecknade i lägenhetsförteckningen år 2006.
Vad målet gäller
Frågan i målet är huruvida föreningen var skadeståndsskyldigt gentemot köparen. Detta mot bakgrund av deras utlämnande av felaktiga uppgifter alternativ underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar inför förvärvet.
Skadestånd på utomobligatorisk grund
Rättsliga utgångspunkter
Enligt Bostadsrättslagen §10:1 och Lagen om ekonomiska föreningar §13:1 kan en styrelseledamot bli skadeståndsskyldig om denne uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar en föreningsmedlem, eller någon annan, genom att bryta mot bestämmelserna i Bostadsrättslagen. Det räcker inte att en tredje man skadats genom ett oaksamt åsidosättande av lagen, den överträdda regeln ska dessutom ha till syfte att skydda tredje man som är skadelidande. Detta
enligt den så kallade normskyddsläran. Alltså omfattas inte överträdelse av regler som endast skyddar medlemmarna.
En bostadsrättsförenings styrelse ska föra en förteckning över lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt, enligt BrL § 9:8. När föreningen denuntieras om pantsättningen ska detta genast antecknas i lägenhetsförteckningen där datum för anteckningen ska anges. Om bostadsrättsföreningen har underrättats om en pantsättning men av oaktsamhet ej antecknat detta och tredje man således inte får uppgift om pantsättningen kan det föreligga ett skadeståndsansvar för föreningen.
Har föreningen av vårdslöshet lämnat ut felaktiga uppgifter eller underlåtit att lämna korrekta uppgifter om bostadsrättens pantsättningar?
Av rättens utredning av målet framgår det att att det inför köparens förvärv av bostadsrätten hämtades uppgifter från föreningens lägenhetsförteckning om vilka pantsättningar som belastade bostadsrätten. Det framgick även att uppgifterna i lägenhetsförteckningen inte var fullständiga eftersom det saknades uppgifter om pantsättningarna hos 2 banker (SBAB och Wasa Kredit/Länsförsäkringar bank AB). Uppgifterna saknades trots att det var ostridigt att föreningen denuntierats om panterna. Således har bestämmelserna i bostadsrättslagen om anteckning av pantsättningar ej följts. Vid bedömning om föreningens åsidosättande varit oaktsamt måste det beaktas att om en förening dröjer med att anteckna en pantsättning i lägenhetsförteckningen kommer denna ändå att gälla mot en köpare av bostadsrätten. Att inte lämna korrekta uppgifter kan således medföra stora rättsförluster och därför bör kraven på oaktsamhet vara höga. I detta fall handlar det om flera pantsättningar som denuntierats föreningens styrelse vid olika tillfällen under åren 2001-2005. Hovrättens bedömning är att det handlar om ett fel av sådan karaktär och omfattning att det inte finns någon annan rimlig förklaring än att någon för föreningens räkning agerat oaktsamt och på ett sådant sätt som krävs för skadeståndsansvar. I målet har föreningen inte presenterat någon utredning gällande vad som hänt med de aktuella pantsättningarna och inte heller allmänt om deras rutiner kring hantering av lägenhetsförteckningen eller anteckningar av pantsättningar under den aktuella tidsperioden. Några omständigheter som talar för att hanteringen har varit ursäktligt framkom inte.
Hovrätten fann, liksom tingsrätten, det visat att någon för vilken föreningen ansvarar har överträtt bestämmelserna om anteckning av pantsättningar i bostadsrättslagen genom oaktsamhet. Till följd av detta lämnades ofullständiga uppgifter om pantsättningarna till köparen inför förvärvet. Både tingsrättens och hovrättens bedömning var att föreningens underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter skedde på grund av oaktsamhet, vilket köparen gjorde gällande, samt att föreningen ansvarar för detta.
Övriga förutsättningar för föreningens skadeståndsansvar
Syftet med lagregleringen om att föra lägenhetsförteckning med anteckning av panter tycks ha varit bland annat att säkra borgenärers rätt, men den fyller också en viktig funktion som skydd för köpare av bostadsrätter. En bostadsrättsförenings styrelse har ett särskilt ansvar för att uppgifter om denuntierade pantsättningar registreras i lägenhetsförteckningen samt att korrekta uppgifter om dessa kan lämnas ut, rätten hänvisar här till SOU 2017:31 s. 272 f. Hovrätten menar att en köpare har rätt till ersättning för sin skada om reglerna för anteckning i lägenhetsförteckningen har åsidosatts.
Hovrätten fastställde tingsrättens dom att föreningen skulle finnas skadeståndsskyldig gentemot köparen med anledning av föreningen underlåtenhet att lämna korrekta uppgifter om pantsättningar i bostadsrätten,
Både hovrätten och tingsrätten fann således föreningen skadeståndsskyldig gentemot förvärvaren av bostadsrätten.
Bilaga 2
Transkriberad intervju med Mats Snäll92
Tack så jättemycket för att du ställer upp och besvarar våra frågor.
- Självklart, ni har ju valt att skriva om ett så intressant ämne som jag inte kan säga nej till att
ställa upp på.
Är det okej med dig om vi spelar in intervjun?
- Absolut.
Kan du berätta lite om bakgrunden till ert projekt? Hur väcktes idén?
- Projektet med blockkedjor menar du då? Idén kom egentligen upp i samverkan med andra. Vi
hade varit på en konferens och sett och hört lite om det här med blockkedjor och samlat information om det här. Det är ett samverkansprojekt.
Vilka problem finns med nuvarande system som gör att ni undersöker blockkedjors möjligheter?
- Just för fastigheter idag så har vi ju redan ett väldigt bra system, den processen är ju säker och
folk har förtroende för den även om den i vissa delar kan vara trög men det är ju på grund av legala krav på att kontrakt ska vara i pappersform. Men annars är det egentligen inte något problem som driver på den här utvecklingen. Det som gjorde att vi hoppade på det här och började titta på det här det var ju bara för att vi ser ju att i framtiden så kommer behoven eller kraven från samhället att vara att man har ett mer digitalt utvecklat system och även då säkrare och bättre system än vad vi har idag.
Vet man att systemet med blockkedjor är säkrare än det system som finns idag?
- Det vet man ju faktiskt till 100 % att om det skulle vara digitala köpehandlingar så vet man ju
att blockkedjetekniken är bra mycket säkrare än att hantera det med andra tekniker som finns tillgängliga idag.
Vi har förstått att du varit delaktig i ett tidigare projekt med ett försöksregister för just bostadsrätter - kan du berätta lite om detta? På uppdrag av vem gjordes denna undersökning?
92 Transkriberingen saknar delar av intervjun vilket beror på tekniska problem vid ljudupptagning under intervjun.
- Detta var faktiskt väldigt längesen. Detta var den första stora utredningen om man skulle ha
något motsvarande fastighetsregister för bostadsrätter. Detta blev ju sedan underlaget för en statlig utredning som kom något år sedan. Det försöket pågick under drygt ett år och gick ut på att testa om det gick att ha bostadsrättspanter i ett register på nationell nivå.
Vad var det som gjorde att ni inte gick vidare med detta?
- Det var helt enkelt ????
Tror du att försöksregistret skulle ha ett annat utfall/resultat om det gjorts i dag?
- Ja, det är väl det som är frågan. Det finns i vart fall ändrade förutsättningar som kanske gör
att trycket ökar ännu mer…
Det finns ju ett väsentligt högre värde på bostadsrätter idag, tillsammans med en global marknad för bolån gör ju att säkerheten för bolån… ???
Med bakgrund av lantmäteriets undersökning, tror du att blockkedjor skulle kunna användas som inskrivningssystem för bostadsrätter?
- Jag tror mycket väl att blockkedjeteknik kan användas för det ändamålet… …… . Så skulle
blockkedje tekniken vara mest intressant.
Ser du några nackdelar med att använda detta system vid lagring av så pass känslig information som hanteras vid köp av fastighet/bostadsrätt? Finns det några hinder?
- Nu vet man ju inte när det gäller bostadsrätter vad som är känslig information eller inte för det
har man inte tagit ställning till om det skulle vara ett offentligt system?
- Jag tycker inte det är någon väsentlig skillnad på bostadsrättens beskaffenhet och den
information som finns om fastigheter. Det finns information om fastigheter offentligt ???
- Nej jag tycker inte att det är så farligt.
Anser du att dagens rättssystem är kompatibelt med denna teknik?
- Tekniken i sig och processen med pantsättning är helt kompatibel, det tror jag inte är några
problem utan tvärtom så finns det vissa fördelar som gör att…..
- Ett problem med blockkedjor är att man utgår ifrån att en blockkedja är distribuerad….. ??? - Idag finns det ju ingen modell i vare sig sverige eller någon annanstans… Alla modeller vi har
Vilka för- och nackdelar ser du med ett eventuellt införande av blockkedjetekniken som inskrivningssystem för bostadsrätter?
Har ni märkt av om det finns det en rädsla för denna nya teknik? Tror du att detta kan göra det svårare att implementera denna typ av system och få med alla berörda parter “på tåget”?
- Oh ja, såklart att det finns. Bara man nämner någonting nytt så finns det ju alltid en viss rädsla
och så har det ju alltid varit. Men jag upplever nog att det finns kanske mer, eller en lite större rädsla kring blockkedjor än till exempel för robotar och AI. Vilket jag tycker är konstigt och jag har svårt egentligen att förstå varför men det är någon slags förvirring ??? kring blockkedjetekniken som inte finns kring robotar och AI. I allmänhet så tror jag att vi är mer bekväma med att låta robotar och AI sköta saker än att vi ska använda blockkedjor till det, och det är väldigt märkligt.
Det har vi lite märkt av när vi pratar om det här, kan det bero på att folk inte har kunskap eller förståelse om det här?
- Ja visst så är det absolut. Men det har man ju egentligen inte om AI heller …...
- Men en blockkedja fattar man ju inte överhuvudtaget. Så det är nog en rätt stor pedagogiskt
utmaning att förklara det.
När tror du att vi kommer se ett samhälle där majoriteten av myndigheter och stora bolag använder sig av denna teknik?
- Ja jag tror att det kommer finnas, jag tror att det kommer komma inom företagskoncerner och
inom ganska slutna, eller inte lika öppna….
Det kommer finnas inom företag och organisation ganska snart, men i större sammanhang kan det däremot ta längre tid eftersom där måste man ju..
Är det något du vill tillägga som du tycker vi bör ha med?
- Nej men just bostadsrättsfrågan kopplat till det här är ju högaktuell, det finns ju ett par initiativ