4. FALLSTUDIE FASTIGHET HÄGERN 11
4.1 Galären i Luleå AB
Galären är ett fastighetsföretag med kontor i Luleå och Stockholm. Företaget förvaltar och utvecklar både bostäder, kontor och övriga lokaler med ett fokus på hållbarhet och miljöansvar. Kontoret i Luleå förvaltar 140 000 m2 lokaler samt 370 bostäder där balansomslutningen uppgår till drygt en miljard kronor. Galären i Stockholm arbetar främst med omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Galären i Luleå har 22 anställda och blev EU Green Building partner år 2010 i samband med att fastigheten Ormen 1 blev certifierad. I dagsläget är en ansökan inskickad till Sweden Green Building Council gällande en EU Green Building certifiering av fastigheten Hägern 11 i Luleå. Denna ansökan har per den 24 mars 2011 ännu ej blivit behandlad. Kontaktperson för EU Green Building inom Galären i Luleå AB är Ewa-Maria Johansson, fastighetschef.
4.2 Fastigheten Hägern 11
I figur 15 visas fastigheten Hägern 11 som uppfördes år 1969. Fastigheten är belägen på Västra Varvsgatan 18 i Luleå och förvärvades av Galären i Luleå AB den 25 november 2009 med tillträde 30 december 2009. Fastigheten har en markareal på 3 803 m2 och på fastigheten finns ett kontorshus i tre våningar. Den ursprungliga tanken från Galären i Luleå AB:s sida var att efter förvärvet omvandla detta kontorshus till ett lägenhetshus men av olika orsaker valdes istället att göra en ROT-renovering av kontorsfastigheten, vilken är planerad i två etapper. Etapp 1 motsvarar plan ett plus plan två och etapp 2 motsvarar plan tre, där etapp 1 är färdigställd till 15:e mars 2011 för inflyttning av ny hyresgäst, Moderna Försäkringar. Etapp 2 är ej tidsbestämd i dagsläget i avvaktan på ny hyresgäst, men renovering har skett i sådan grad att inflyttning är möjligt.
4.2.1 Byggnadens utformning
I tabell 6 redovisas byggnadens uppbyggnad baserat på underlag för byggnadssystemet utifrån WSP:s inventering inför energiberäkning i fastigheten. Övrig information gällande indata och driftdata finns som nämnt tidigare redovisat i bilaga A gällande energiberäkningarna. Tempererad area i byggnaden motsvarar 2 251 m2 efter renovering. Stomme samt grundläggning är i betong. I figur 16 visas situationsplan över fastigheten Hägern 11, där ena hörnet av byggnaden är under mark.
Tabell 6: Beskrivning av byggnadssystemets delar enligt WSP:s inventering, 2010. Saknas värde anges X.
Byggnadsdel Tjocklek [mm] Material U-Värde [W/m2K]
Golvkonstruktion: 200 Dränerat grus X
80 Betong X 70 Cellplast X 60 Betong X Väggkonstruktion:
Typ 1: Prefab sandwichelement.
70 Betong X
100 Mineralull X
80 Betong X
Typ 2: Mellan fönster i fönsterband.
1 Stålplåt X 50 Mineralull X 200 Betong X Källarvägg: 100 Betong X 200 Lecablock X Yttertak: 250 Lösull X 200 Mineralull X 180 Betong X Fönster: X X 1,2 Ytterdörrar: X X 1,2
Figur 16: Situationsplan över fastigheten Hägern 11, Luleå. (Skala 1:200 A1).
4.2.2 Driftskostnader och elanvändning
Den ursprungliga byggnaden uppvärmdes av direktverkande el där möjligheten till ett eventuellt byte av uppvärmningssystem togs upp under värdeutlåtandet den 6:e oktober 2009 av Fredriksson Fastighetsvärdering. Uppvärmningen skedde genom elradiatorer under varje fönster i byggnaden vars elanvändning ej finns dokumenterad. Det ventilationssystem som fanns i fastigheten sedan tidigare var ett gammalt FTX-system, från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning genom värmeväxlare, men underlag kring detta saknas. Uppvärmning av ventilationsluften i fastigheten skedde tidigare genom att ett elbatteri värmde upp tilluften som sedan cirkulerade i fastigheten. Dock var det vissa fel vid installation av detta då elbatteriet var satt före värmeväxlaren, vilket innebar att det ofta inte skedde någon värmeväxling (personlig kommentar, Gunnar Tåhlin). Vid förvärv av fastigheten avkrävde Galären i Luleå AB ej att säljaren skulle redovisa en energi- deklaration, som säljaren enligt lag ska tillhandahålla i och med att renovering skulle påbörjas efter förvärv. Detta innebär att dokumentation kring energianvändningen i fastigheten innan ROT- renovering saknas.
Driftskostnader
Fastigheten Hägern 11 uppvärmdes vid förvärvet med direktverkande el, samt till viss del genom en värmeväxlare i ventilationssystemet. Eluppvärmningen ledde till stora energikostnader och utifrån resultatdelen i försäljningsprospektet från Advokatbyrån Kaiding, var bokslutet hos den tidigare ägaren för år 2008 såsom redovisas i tabell 7.
Tabell 7: Bokslut 2008 enligt försäljningsprospektet från Advokatbyrån Kaiding.
Drift SEK Fastighetsskötsel -117 185 Löpande underhåll -49 259 El -170 719 Uppvärmning -196 530 Vatten -17 781 Sophämtning -11 865 Fastighetsförsäkring -23 214 Förvaltningskostnader -34 904 Övrig drift - 16 174 Drift -637 631
Ovanstående driftskostnader för el och uppvärmning blev därmed 367 249 SEK för år 2008, vilket gav ett förhållande mellan el och uppvärmning på 46:54%. Kostnad för uppvärmning motsvarar 87 SEK/m2, år. En kostnad för vatten är specificerad men tas ej med i beräkning för driftskostnader avseende uppvärmningssystemet i fastigheten Hägern 11. En viss del av elanvändningen gick till tappvarmvatten, TVV, men underlag rörande detta saknas. Som nämnts tidigare användes elradiatorer och FTX-system i fastigheten och det är oklart om en del av ovanstående elanvändning också bör kopplas till uppvärmning. Hänsyn tas dock ej till detta då underlag kring uppdelning saknas.
Elanvändning
Statistik för elanvändningen i fastigheten från år 2004 och framåt är hämtad från Luleå Energi och redovisas nedan i tabell 8. I elanvändningen är även verksamhetselen inräknad och någon uppdelning på elanvändningen mellan verksamhetsel och övrig elanvändning går ej att utföra. Den minskade elförbrukningen under vissa år är kopplat till en mindre beläggning av hyresgäster i lokalerna. Under år 2010 var det en liten verksamhet som bedrevs i fastigheten och en del av elanvändning härrör till byggnationsel under ROT-renoveringen. Därför har elanvändningen för år 2009 analyserats och jämförts med värden efter ROT-renovering i fastigheten Hägern 11.
Tabell 8: Total elanvändning i fastighet Hägern 11, enligt Luleå Energi (2011a).
År kWh 2004 447 492 2005 408 446 2006 417 418 2007 396 546 2008 340 006 2009 344 970 2010 380 748
Utifrån ovanstående statistik samt förhållandet 46:54 mellan el och uppvärmning görs antagandet att omkring 186 000kWh el krävdes för uppvärmning under år 2009, vilket motsvarar 83 kWh/m2 och år. Enligt Statistiska Centralbyrån (2010) var den genomsnittliga energianvändningen 120 kWh/m2 per uppvärmd yta för lokaler med elvärme för år 2008. Statistiken bygger på att uppvärmningselen schablonmässigt motsvarar 80% av den totala elenergin och resterande såsom driftel, enligt Energimyndigheten (2008). Enligt Energimyndigheten (2009) var den genomsnittliga energianvändningen för uppvärmning och varmvatten i lokaler för år 2009 135kWh/m2. För lokaler med fjärrvärme eller elvärme var den genomsnittliga energianvändningen 134kWh/m2 respektive 139kWh/m2. Ovanstående värden visar på en stor variation kring bedömd elanvändning för värmebehovet i fastigheten Hägern 11 före ROT-renovering samt statistik över lokaler i Sverige.
Om procentsatsen från Energimyndigheten (2008) på 80% antas för Hägern 11 användes 276 000kWh el för uppvärmning år 2009, 123 kWh/m2. Enligt Gunnar Tåhlin (personlig kommentar, 8 april 2011) stod verksamhetselen i fastigheten Hägern 11 för maximalt 10-20% av den totala elanvändningen, men det finns idag inget underlag som styrker detta före ROT- renovering. Ovanstående resonemang kring elanvändningen i fastigheten Hägern 11 före ROT- renovering sammanställs i figur 17.
Figur 17: Jämförelse av uppskattad elanvändning för värmebehov i fallstudiefastigheten Hägern 11 före ROT-renovering år 2009 och genomsnittlig energianvändning för uppvärmning av lokaler i Sverige enligt Energimyndigheten (2009)
Utifrån tidigare diskussion kring vilken elanvändning som är aktuell för värmebehovet i fastigheten Hägern 11 före ROT-renovering har i denna rapport elanvändningen bestämts till 80% av den totala elanvändningen. Detta innebär att vid jämförelse före och efter ROT-renovering bedöms energianvändningen för värmebehovet till 123kWh/m2 före ROT-renovering. Valet grundar sig på en bedömning av den statistik som finns från andra fastigheter med elvärme samt en diskussion med Galären i Luleå AB kring fastigheten Hägern 11. Värmebehovet motsvarar uppvärmning och tappvarmvatten i fastigheten Hägern 11.