I ett försök att dämpa bostadsbristen beslutade regeringen att bygglov inte skulle krävas för
uppförande av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus. Denna sorts byggnad, som i folkmun kallas attefallshus, fick ha en boyta på upp till 25 kvadratmeter i direkt anslutning till ett en- eller tvåbostadshus. Målet med att dämpa bostadsbristen gick inte i uppfyllelse och de flesta
attefallshus byggdes och brukades på ett annat sätt än förväntat. Istället för att hyra ut attefallshusen i andra hand som komplementbostadshus användes de som gästhus eller förråd. Lagändringen bidrog inte till de förväntade effekterna, men år 2020 stiftades en ny lagändring som skulle tillåta uppförande av attefallshus på 30 kvadratmeter. Detta i ett försök att locka flera investerare och intressenter som i sin tur skulle bygga mer beboeliga och attraktiva komplementbostadshus för uthyrning, som ett alternativ till att dämpa bostadsbristen. Tanken med den utökade arean är även till för att fler människor ska bli intresserade av att flytta in i sådana bostäder. Regeringen har infört lagändringar som gör attefallshus mer beboeliga, men det krävs mer än så. Det krävs att privatpersoner är villiga att utföra en sådan investering, vilket i sin tur innebär att investeringen bör vara lönsam. Vilka eventuella kostnader och åtgärder uppkommer vid uppförande av attefallshus? Och hur ser lönsamheten ut vid en investering i ett attefallshus för andrahandsuthyrning?
1.1 Bakgrund
1.1.1 Bostadssituation
Av Sveriges 290 kommuner lider 212 av dessa av bostadsbrist. Av Sveriges 38 högskolekommuner har 20 av dessa kommuner underskott på studentbostäder (Boverket, 2020). Enligt statistik från Stockholm bostads hemsida år 2020 var kötiden för vanliga hyresrätter 9,3 år och för studentbostäder 5,1 år (Bostadsförmedlingen Stockholm, 2021). Kötiderna och antalet kommuner som lider av bostadsbrist blir fler och värre i takt med att befolkningen ökar i Stockholm.
År 2020 bedömdes mer än hälften av landets högskolekommuner som bristande när det gäller antalet tillgängliga bostäder åt studenter som studerar vid högskola eller universitet. För att en kommun ska klassificeras som en högskolekommun krävs det att minst 300 studenter studerar vid högskola eller universitet i kommunen. Idag har vi 38 kommuner som definieras på detta sätt, varav 20 av dessa är i ett underskott på studentbostäder. Underskottet beror oftast på att det råder ett allmänt underskott på bostäder generellt i kommunen, men kan även bero på att antalet lägenheter som är särskild avsedda för studenter är otillräckliga. I detta fall är bostäder som är avsedda för studenter av formerna studentlägenheter, rum i korridor eller rum med gemensamt köksutrymme för studenter som studerar på högskole- eller universitetsnivå. Upplåtelseformen på dessa bostäder är hyresrätt, som är i direkt koppling till studenten (Boverket, 2020).
10 Figur 1: Läget på bostadsmarknaden i landets 38 högskolekommuner, januari 2020. Källa: (Boverket, 2020) Att det råder bostadsbrist i en kommun innebär att efterfrågan på lägenheter inte tillfredsställs av utbudet, vilket i sin tur resulterar att det generella marknadsvärdet på bostäder ökar från det normala jämviktsläget. Att köpa bostad är oftast inte ett rimligt alternativ för studenter, då det anses vara riskabelt på grund av den låga inkomsten studenter oftast har. Hyresrätter är således ett mer lämpligt alternativ eftersom de inte kräver stora lån samt att möjligheten till att flytta eller byta bostad är mindre komplicerad (Hall, 2014).
I den statliga utredningen Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen år 2015 (SOU 2015:48) berättas det att underskottet på bostäder missgynnar den allmänna ekonomiska tillväxten av landet, då arbetsgivare är i ett ständigt behov av ny och ung arbetskraft. För att locka flera individer till att arbeta och studera krävs ett utbud av olika välfungerande boendeformer av god standard som är tillgängliga för att ungdomar och studenter ska kunna flytta mellan kommuner och anpassa sig till de nya förhållandena.
1.1.2 Attefallshus
Ett attefallshus kan byggas och formas till olika ändamål, dels som komplementbyggnad som exempelvis gäststuga, förråd eller fritidshus samt formen som kommer att vara i huvudfokus i detta arbete, nämligen komplementbostadshus. Ett komplementbostadshus är inrett som en självständig och fristående bostad, som får byggas i närhet till ett en- eller tvåbostadshus på en fastighet.
Komplementbostadshuset får ha upp till 30 kvadratmeter byggnadsarea samt en taknockshöjd på fyra meter. Trots att attefallshus inte kräver bygglov, måste det uppfylla de lagar och krav som framstår i PBL, BBR, PBF, EKS eller Boverkets byggregler (Boverket, 2021). I arbetet kommer ordet
attefallshus representera enbart den typen av attefallshus som är till för boende, det vill säga typen som benämns som komplementbostadshus.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med detta arbete är att analysera huruvida en investering i byggandet av attefallshus på sin tomt, för att sedan hyra ut den i andra hand, är lönsam för privatpersoner. För att sedan kunna dra en slutsats om lönsamheten är tillräcklig för att det faktiskt ska kunna locka fler människor till att göra en sådan investering. Detta utförs för att sedan utreda ifall andrahandsuthyrning är lönsamt för privatpersoner och ifall det kan ha en inverkan på dämpningen av bostadsbristen
11
• Hur ser lönsamheten ut vid investering av ett attefallshus?
• Är lönsamheten vid uthyrning av attefallshus tillräcklig för att privatpersoner ska vara villiga att investera i attefallshus i ett led att minska bostadsbristen?
1.3 Avgränsningar
Uppsatsen fokuserar på lönsamhetskalkyleringen kring byggandet av attefallshus för privatpersoner.
Beräkningarna är baserade på byggandet av attefallshus i Stockholms län, där kalkylen är baserad på en specifik modell av attefallshus och kan därmed inte ses som en generell kalkyl för alla sorters attefallshus. Modellen kan dock justeras och bli anpassningsbar för alla attefallshus i Stockholms län ifall ändringen på ingående utgifter sker i kalkylerna. Uppsatsen berör inte frågan om hur villiga privatpersoner är att bygga och/eller hyra ut attefallshus i formen av komplementbostadshus.
Kalkylerna som har gjorts är avsedda för att analysera uppförandet och driften av komplementbostäder ur ett ekonomiskt perspektiv, där självaste tidsramen för bygget av de olika utfallen inte tas i hänsyn.
Vidare ska det även poängteras att arbetet inte kommer beröra hur värdet ökas på huvudfastigheten vid en investering i attefallshus på tomten, utan arbetet kommer enbart beröra lönsamheten vid uthyrning.
12