4.1 Utfall A: Nyckelfärdigt
Denna prisklass baseras först och främst på kostnader för att köpa ett nyckelfärdigt attefallshus som ska kompletteras med kostnader för kommunala startbeskedet, elektricitet, VA-anläggning samt eventuella kostnader som kan uppstå för exempelvis grundläggning eller andra konstruktionella komponenter som är essentiella för byggandet. I detta scenario köps ett exakt likadant nyckelfärdigt attefallshus som i utfall B, men utan totalentreprenad. Detta nyckelfärdiga attefallshus hamnar på en prissumma av 656 395 SEK exklusive kostnader för VA, el, grundläggning och kommunsarbete.
4.1.1 Kostnader för anslutning till VA
Arbetet fokuserar på komplementbostäder i närförorter i Stockholms län och därmed antas dessa att ansluta sig till det kommunala VA-systemet, som huvudbostaden på fastigheten gör. Enligt lagen om allmänna vattentjänster har fastighetsägare rätten att använda sig av en allmän VA-anläggning om fastigheten befinner sig i verksamhetsområdet och att va-tjänsterna inte kan tillgodoses på ett annat bättre sätt (Lagen om allmänna vattentjänster 16§).
Kostnaderna för VA bestäms genom en kombination av en anläggningsavgift samt brukningsavgifter.
Anläggningsavgiften är kostnaden för att ansluta sig till VA-nätet. Denna avgift får inte överskrida kostnaden som motsvarar fastighetens kvot av kostnaden av att ordna VA-anläggningen (Lagen om allmänna vattentjänster 32§). Brukningsavgifter får på samma sätt som anläggningsavgiften inte överskrida kostnaderna som uppstår av att driva och bruka VA-anläggningen (Lagen om allmänna vattentjänster 33§).
Det finns olika tillvägagångssätt när det gäller att koppla ett attefallshus till befintlig vattenservis. VA-systemet kan exempelvis kopplas till befintliga ledningar på tomten eller skapa en egen
anslutningspunkt till VA-systemet. När det gäller vattenmätare finns det två alternativ, antingen kopplas dagvattnet till huvudbyggnadens vattenmätare, eller så kan du ha en separat vattenmätare (Sollentuna energi, 2021).
Avgifterna för VA-anläggningen skiljer sig från kommun till kommun. I detta fall beskrivs anläggningsavgifterna för bebyggd fastighet i de fem största kommunerna i Stockholms län.
Kostnaderna för VA byggs på faktumet att vattnet kopplas på vattenmätaren som finns i huvudbostaden som finns på fastigheten. Därmed behövs inga nya servisdragningar dras till
förbindelsepunkten. Däremot tillkommer en brukningsavgift samt en lägenhetsavgift som beskrivs i tabellen nedan. Dessa kostnader är beräknade inklusive moms, då kalkylen som gjorts är avsedd för privatpersoner. I kassaflödesanalysen används medelvärdet av dessa fem kommuner.
20 Stockholms
kommun och Huddinge
Nacka Tyresö Täby Medelvärde
Avgift avseende framdraging av varje uppsättning servisledningar till förbindelsepunkter för V, S och Df
75 000 SEK 58 322 SEK 53 800 SEK 55 000 SEK 60 531 SEK
Avgift avseende upprättande av varje uppsättning förbindelsepunkter för V, S och Df
75 000 SEK 38 615 SEK 53 800 SEK 27 875 SEK 48 823 SEK
Avgift per m2 tomtyta 87,50 SEK 66,43 SEK 51,23 SEK 28,00 SEK 58,29 SEK
Avgift per lägenhet 22 625 SEK 53 958 SEK 46 100 SEK 48 875 SEK 42 890 SEK Tabell 2: Kostnader för anslutningar till VA i Stockholm läns fem största kommuner
I denna rapport bedöms det att avgiften för tomtytan inte behöver betalas, då ingen ny tomtyta blir aktuell. Det är alltså samma mark som huvudfastigheten har byggts på och det antas att
fastighetsägaren inte köper ny mark för att bebygga komplementbostaden på. Samtidigt behövs det inte dras en ny servis som skulle medföra en ny vattenmätaravgift i brukningstaxan. Detta är för att avståndet mellan attefallshuset och huvudbostaden är litet och attefallshuset kan koppla sig till ordinarie vattenmätare på huvudbostaden (Sollentuna energi, 2021).
I kassaflödesanalys antas att två vattentjänster utförs, dessa är vattenförsörjning samt bortförande av spillvattnet som beskrivs i ritningen nedanför. När attefallshuset har kök och toalett klassas det ur ett VA-perspektiv som en bostad och därmed måste det betalas en anläggningsavgift. Summan av kostnaderna för VA blir alltså kostnaden för dragning av ledningarna inom tomtytan som finns på fastigheten samt anläggningsavgiften. Där kostnaden för dragning av ledningar blir summan av kostnaderna för schaktning av marken för installation och materialkostnader för rören. Det tillkommer även en brukningsavgift som baseras på en fast och rörlig avgift. Den fasta kostnaden består av kostnaden som påverkas av antalet bostäder på hela fastigheten och den rörliga påverkas av hur mycket vatten fastigheten förbrukar. Denna kostnad diskuteras längre fram under drift och underhållskostnader, då brukningsavgiften inte tas i hänsyn under produktionskostnader.
Eftersom ett attefallshus måste vara i direkt anslutning till huvudbostaden, bedöms avståndet att gräva ner VA-ledningar till ett genomsnittligt värde på 20 meter. Priset för schaktning av mark bedöms till en kostnad på 2000kr/m2 (Leadme, 2021).
21 Figur 3: Exempel på dragning av vatten- och spillvattenledningar
Figur 3 beskriver ett exempel på hur vatten- och spillvattenledningar kan dras vid anslutning till VA.
Vattenledningen dras till befintlig vattenservis på tomten och spillvattenledningen dras till befintlig spillvattenservis på tomten.
4.1.2 Grundläggning
Eftersom grundläggningens konstruktion skiljer sig från terräng till terräng blir det svårt att bedöma ett exakt värde på vad grundläggningen kan kosta. En genomsnittlig kostnad för grundläggning med grundläggningsmetoden platta på mark estimeras till ett pris mellan 2000 SEK - 5000 SEK per kvadratmeter, det vill säga att det kostar mellan 60 000 SEK - 150 000 SEK för en grund till ett attefallshus på 30 kvadratmeter. I detta pris ingår även kostnad för grundläggningsmaterial, grävning och markarbete samt transport av uppgrävt material (Attefallshus, 2021).
4.1.3 Elektricitet
När det gäller elektriciteten antas denna anslutas till huvudbyggnaden med en markkabel, Denna kostnad uppskattas till 10 000 SEK. Denna siffra är baserad på ett genomsnittligt pris som erhållits genom att kontakta företag med expertis inom el-dragning till byggnader. I detta pris ingår nedgrävning av kabel i markrör som sker på tomten i fastigheten (Attefallshus, 2021).
22
4.1.4 Startbesked
Kostnaden för anmälan om ett startbesked för att bygga ett nytt komplementbostadshus på en småhustomt år 2021:
Tabell 3: Kostnader för starbesked i Stockholm läns fem största kommuner
4.1.5 Sammanställning av kostnader
Dessa fem kommuners kostnader för VA, grundläggning och el har sammanställts i tabell 4. Dessa har framtagits genom att studera VA taxorna för Stockholms fem största kommuner. Kostnaderna beskrivs och sammanställs för vardera av dessa fem kommuner. Resultatet baseras på att privatpersonen inte har någon tidigare erfarenhet gällande projektering och byggandet av attefallshus, för att få fram ett neutralt resultat som kan implementeras på allmänheten.
Kommun Klimatskal ink. vitvaror
Grundläggning El VA Startbesked Summa
Stockholm 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 62 625 SEK 11 140 SEK 845 160 SEK Huddinge 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 62 625 SEK 11 264 SEK 845 284 SEK Nacka 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 93 958 SEK 11 970 SEK 877 323 SEK Tyresö 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 86 100 SEK 9 776 SEK 867 271 SEK
Täby 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 88 875 SEK 13 440 SEK 873 710 SEK Tabell 4: Sammanställning av kostnader för utfall A
Den totala kostnaden för detta utfall kommer att presenteras av genomsnittet av följande fem
kommuners totala summa. Genomsnittssumman kommer sedan att utnyttjas i kassaflödesanalysen som är representativt för kapitalet som behövs för genomförandet av bygget. Denna summa antas att belånas från banken. Genomsnittsumman blir därmed 861 750 SEK.
4.2 Utfall B: Totalentreprenad
I detta utfall investerar privatpersonen i ett nyckelfärdigt attefallshus med totalentreprenad. Det innebär att privatpersonen anlitar ett företag som den enda entreprenör som ansvarar för projektering och byggandet av huset. I det här fallet ingår samtliga entreprenadarbeten som exempelvis kommunala
23 arbetet för ansökning av startbesked, projektering av attefallshuset samt slutkontroll av byggnaden.
Även markarbete, VA- och elanslutning ingår.
4.2.1 Pulpet P2 med totalentreprenad
Priset för den valda modellen med totalentreprenad är 850 000 SEK och det är denna summa som kommer att användas i kassaflödesanalysen för utfall B. Summan representerar kapitalet som lånas från banken för genomförandet av bygget. Nedan kommer en beskrivning av alla medföljande komponenter som ingår i totalentreprenadpaketet för den valda modellen.
4.2.2 Personlig projektledare
Företaget bistår med en personlig projektledare för attefallshuset. Projektledarens uppgifter kommer att vara allt från att ge rådgivning kring byggandet av huset, utformning av planlösningen, samt lämplig placering av attefallshus. Projektledaren är huvudansvarig för projektet och kommer finnas tillgänglig under hela projektets gång tills dess att huset är färdigmonterat och redo för bruk.
4.2.3 Markarbete
Markarbetet som skulle krävas för uppförande av attefallshuset ingår i paketet. Dock kommer
totalkostnaden för totalentreprenaden öka om det visar sig att tomtmarken kräver mer uppackning eller annat eventuellt markarbete för att säkerställa markens stabilitet.
4.2.4 Husgrund
Beroende på tomtens förutsättningar väljs en lämplig husgrund för huset att stå på. Det kan vara isolergrund, hybridgrund, plintgrund eller blockgrund. Det som krävs för att kunna välja korrekt husgrund är en geoteknisk undersökning som visar tomtens geotekniska förhållanden. Detta är ingående i totalentreprenadpaketet och behandlas av säljande företag.
4.2.5 El & VA-inkoppling
Både el och vatteninkoppling ingår. Där inkoppling av el görs från den befintliga el-central som finns i huvudbostaden på tomten. Vattenanslutningarna sker med hjälp av koppling till befintliga
vattenmätare på fastigheten.
4.3 Utfall C: Totalentreprenad med kapital till hands
Detta utfall är utformat på samma sätt som utfall B, det vill säga att privatpersonen köper ett attefallshus och bygger det via totalentreprenad från företaget. Utgångssumman för investeringen kommer alltså att vara densamma som i utfall B, vilket är 850 000 SEK. Den väsentliga skillnaden mellan dessa två utfall är att i utfall C antas det att privatpersonen har kapitalet till hands och behöver därmed inte ta ett banklån.
24