I detta avsnitt presenteras resultatet av marknadsobservationen och de tre olika utfallen av kassaflödesanalysen.
6.1 Resultatet från marknadsobservation
Marknadsundersökningen i bilaga 4 visar att hyran för attefallshus inte skiljer sig mycket trots skillnader i de ingående parametrarna som exempelvis byggnadsår, boarea eller vart huset är
lokaliserat. Vid undersökningstidpunkten maj 2021 fanns det 23 tillgängliga attefallshus för uthyrning.
I de flesta fallen ingick kostnader för avfallshantering, vatten, värme och el i hyran. Hyrorna visade sig ligga mellan 7 500 SEK upp till 15 000 SEK. Det allra billigaste hyresavgiften för ett attefallshus låg vid undersökningstidpunkten på 7 500 SEK. Det fanns två attefallshus med en hyresavgift på 7 500 SEK, den ena belägen i Danderyd kommun och den andra i Huddinge kommun. Det som skiljer dessa attefallshus från resterande attefallshus på marknaden är att el inte ingick i hyresavgiften för dessa två attefallshus. Utifrån det resultat som redovisats från marknadsobservationen bestämdes därmed hyran för attefallshuset i denna rapport. Hyran har antagits baserat på genomsnittet av alla tillgängliga hyresavgifter och bestämdes därmed till 9830 SEK, varav kostnader för el, vatten och värme ingår.
Tabell 5: Marknadsobservation över tillgängliga attefallshus för uthyrning i Stockholms län maj 2021
6.2 Resultatet från kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalyserna för alla tre utfall är baserade på alla inbetalningar och alla utbetalningar som måste göras i samband med investeringen och uthyrningen av attefallshuset. Detta för att sedan kunna konstatera när investeringen börjar bli lönsam och hur mycket den ekonomiska lönsamheten resulterar i årligen. I tabellerna nedan bifogas inkomster, utgifter och kassaflöde för det första året för alla utfall.
Dessa utvecklas sedan med inflationen. I bilagorna 1, 2 och 3 presenteras alla dessa i en sammanställd kassaflödesanalys som beskriver investeringens 15 första år.
Kommun Boarea kvm Byggnadsår Avfall Vatten Värme El Internet Närhet till kollektivtrafikHyra Kr/Kvm
Huddinge 35 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 10 500 300
Huddinge 25 2018 ingår ingår ingår ingår EJ ingår <10 minuter 8 900 356
Huddinge 30 2020 ingår ingår ingår ingår EJ ingår EJ >20 minuter 9 000 300
Huddinge 30 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 230 308
Huddinge 33 2016 ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 10 000 303
Huddinge 22 ej angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet ingår >10 minuter 7 500 341
Nacka 35 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 14 500 414
Nacka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 8 500 340
Nacka 25 ej angivet ingår ingår ingår EJ Ingår EJ ingår <15 minuter 8 000 320
Nacka 25 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <2 minuter 12 000 480
Botkyrka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 9 900 396
Botkyrka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 8 500 340
Botkyrka 50 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 11 500 230
Botkyrka 33 2020 EJ angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet ingår EJ <5 minuter 8 000 242
Stockholm 31 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 900 319
Stockholm 25 2020 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår <15 minuter 12 500 500
Stockholm 30 2020 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår EJ <7 minuter 10 500 350
Värmdö 25 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 500 380
Värmdö 30 2021 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår >15 minuter 8 000 267
Haninge 30 ej angivet ingår ingår EJ ingår EJ ingår EJ ingår <15 minuter 10 000 333
Haninge 36 2017 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 000 250
Danderyd 30 ej angivet ingår ingår ingår ingår EJ ingår EJ <10 minuter 7 500 250
Danderyd 38 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 15 000 395
Täby 25 2019 ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet 8 000 320
Medel 9 830 335
27
Utfall A 94 572 SEK
Utfall B 94 572 SEK
Utfall C 94 572 SEK
Tabell 6: Resultat av inkomsterna som är baserade på hyresintäkter från uthyrningsverksamheten under första året.
Tabell 7: Resultatet av utgifterna är baserat på driftkostnader som fjärrvärme, el, VA och avfallshantering samt återbetalning av lånet för första året.
Utfall A Utfall B Utfall C
-30 225 SEK -28 846 SEK 70 944 SEK
Tabell 8: Kassaflödet för de tre fallen för första året.
Utfall A Utfall B Utfall C
Residualvärde år 15 2 495 379 SEK 2 495 379 SEK 2 495 379 SEK
Nuvärde av kassaflöden 117 671 SEK 128 342 SEK 900 306 SEK
Nuvärde av residualvärde 1 092 641 SEK 1 092 641 SEK 1 092 641 SEK
NPV -744 079 SEK -721 658 SEK 50 306 SEK
Tabell 9: Resultat för alla tre utfall.
Tabell 9 beskriver det sammanfattade resultatet för de tre utfallen i kassaflödesanalysen, där NPV är negativ för utfall A och B. NPV, residualvärdet och nuvärdesberäkningar beräknades genom formlerna och de antagna värdena på de ingående variablerna i formeln som beskrevs i teori- och metodavsnittet i denna rapport.
6.2.1 Utfall A & B
Som det framgår utifrån kassaflödesanalyserna i bilaga 1 och 2 tar det 13 år innan investeringen av att hyra ut sitt attefallshus börjar bli lönsamt. Både utfall A och B indikerar på samma tidsspann för investeringens lönsamhet. Kassaflödesanalysen visar även ett negativt kassaflöde för varje år under de första tio åren. Detta betyder att investeraren kommer att behöva betala en viss summa varje år för att täcka alla eventuella utgifter, då inkomsten från hyran i sig inte är tillräcklig för att täcka både återbetalning av lånet till banken och driftkostnaderna. Det är alltså först efter 13:e året investeringen börjar bli lönsam. Privatpersonen kan då räkna med en lönsamhet på 77 000 SEK för det 13:e året, vilket representerar en extra inkomst på 6 400 SEK per månad. Därefter antas det att lönsamheten växer i takt med inflationen och privatpersonen kan räkna med en årsinkomst på 89 775 SEK, ungefär ca 7 500 SEK per månad för det 15:e året.
6.2.2 Utfall C
Skillnaden i utfall C jämfört med A och B var att privatpersonen hade det nödvändiga kapitalet redo för produktionskostnaderna och därmed inte skulle behöva ta ett banklån, Detta kassaflöde skapades i syfte att se hur lönsamheten skulle visa sig utan de eventuella amorteringar och räntekostnader i som skulle behöva betalas till banken. Resultatet i bilaga 3 visar att privatpersonen kan redan från år ett
28 räkna med ett positivt kassaflöde som landar på en extra månadsinkomst om 5 900 SEK och
totalsumman 70 944 SEK som extra årsinkomst efter skatt. För det 15:e året blir årsinkomsten från uthyrningen 89 775 SEK. Vidare framgår av resultatet att privatpersonen får räkna med att det tar elva år tills dess att uthyrningsinkomsterna lyckats återanskaffa den ursprungliga investeringskostnaden på 850 000 SEK för bygget av attefallshuset.
29