För att på ett nyanserat sätt besvara forskningsfrågorna i denna rapport har vi redovisat två olika tillvägagångssätt för att bygga ett attefallshus på sin tomt. Det ena är där en privatperson köper ett klimatskal för ett attefallshus samt projekterar, grundlägger och bygger attefallshuset själv. Det andra tillvägagångssättet är att privatpersonen kontaktar ett byggföretag där företaget är ansvariga för all projektering och byggnation av attefallshuset i utbyte mot en kostnad. Dessa två tillvägagångssätt att bygga attefallshus har redovisats som två separata utfall i en kassaflödesanalys, där båda förutsatts att hyras ut i andra hand. Alltså har de ingående inkomsterna och utgifterna för privatpersonen som väljer att bygga och hyra ut ett attefallshus redovisats. Dessutom har ett tredje utfall redovisats, där
skillnaden är att kassaflödet är inriktat mot att beskriva den ekonomiska lönsamheten, ifall privatpersonen väljer att inte investera med ett belånat kapital, utan har kapitalet till hands.
Anledningen till valet av dessa tre utfall är att dels redovisa för de två olika tillvägagångssätten för byggandet ett attefallshus, dels även redovisa för hur lönsamhetaspekten förändras beroende på om privatpersonen behöver ta ett banklån eller om denne redan har kapitalet för investeringen till hands.
3.1 Marknadsobservation
En marknadsobservation har framställts genom att sammanställa olika hyror av attefallshus i Stockholms län, i syfte att bestämma en lämplig hyressättning för de olika utfallen i
kassaflödesanalysen. Den fiktiva hyran i de tre utfallen har bestämts genom att ta ett genomsnitt av alla funna hyror på den genomförda marknadsobservationen som baserades på diverse sidor för andrahandsuthyrning av tillgängliga attefallshus i Stockholms län samt aktuella hyror på Stockholm bostads hemsida. Denna metod används då en mer realistisk marknadshyra erhålls, gentemot metoden att multiplicera antalet kvadratmeter boarea på komplementbostaden med medelpriset för
bostadslägenheter per kvadratmeter.
3.2 Kassaflödesanalys
För att analysera investeringen för de tre olika utfallen har en kassaflödesanalys över de 15 första åren av investeringen skapats. Detta har gjorts för att kalkylera utgifter och inkomster från byggandet av attefallshuset och uthyrningen av det, för att sedan använda resultatet som diskussionsunderlag för lönsamhetsperspektivet. Nedan beskrivs ingående parametrar i kassaflödesanalysen
3.2.1 Inflation och avkastningskrav
I kassaflödesanalysen är inflationen en viktig parameter som har använts för att estimera den ekonomiska tillväxten på en investering. I denna analys har inflationen bestämts till 2%, då detta är Riksbankens optimala mål (Riksbanken, 2021). Inflationen har använts för att nuvärdesberäkna framtida intäkter och avgifter i och med en investering i attefallshus samt för att kunna estimera inkomsterna och utgifternas utveckling med tiden. Avkastningskrav är den lägsta procentuella avkastning en investerare kräver för att investera i en investering (Berk och Demarzo, 2020).
3.2.2 Låneränta
I två av utfallen har det antagits att privatpersonerna i kassaflödesanalysen tar ett lån för att kunna finansiera byggandet av attefallshus. I analysen har det antagits att investeraren tar ett lån med en fast tioårsränta baserat på genomsnittet av följande två bankers tioårsränta, Swedbank och SEB. Dessa två bankers fasta tioårsränta har alltså använts i beräkningarna i kassaflödesanalysen (Swedbank 2021, SEB 2021).
15
• Swedbank: 1,85 %
• SEB: 1,63 %
• Genomsnitt: 1,74 %
Det är fullt möjligt att kunna komma överens med banken om en potentiellt längre återbetalningstid och därmed lägre amorteringsbelopp, i syfte att få ett positivt kassaflöde där hyresintäkterna kan täcka både lånebetalningarna och driftkostnaderna för attefallshuset. För utfallen i detta arbete har däremot strikta lånevillkor antagits. Lånet bör vara avbetalat inom tio år. Belåningskapitalet motsvarar kostnaden för uppförande av attefallshusen enligt de två tillvägagångsätten. Summan som belånas är 850 000 SEK. Hur bestämmelsen av denna summa sker beskrivs mer utförligt i kapitel fyra i
rapporten. Lånet återbetalas på tio år genom en rak amortering, där varje amortering är 85 000 SEK. I bilaga 1 och 2 beskrivs återbetalningen av lånet, där räntekostnad inklusive amortering är presenterat.
3.2.3 Beskattning av privatbostadsuthyrning
För att en bostad ska kunna anses som en privatbostad krävs det att den till övervägande del används av fastighetsägaren eller någon närstående för permanent eller fritidsbruk (Inkomstskattelag 2:8).
Enligt praxis fann högsta förvaltningsdomstolen att en fritidsfastighet som hyrts ut i andra hand under 50 veckor om året, men för övrigt användes av fastighetsägaren för privat brukande, var en
privatbostad (Regeringsrättens fall RÅ 1998 not 38).
Beroende på om ägaren ska använda attefallshuset för privat brukande, eller ifall ägaren ska hyra ut attefallshuset påverkas klassificeringen av bostaden och därmed påverkas beskattningen av
hyresintäkterna fastighetsägaren tar emot. Hyresinkomster som fastighetsägaren får är skattepliktiga, då hyran från en privatbostad beskattas som inkomst av kapital, därav skattas hyran med en skattesats på 30%. Genom att summera alla kapitalvinster och utgifter erhålls kapitalets nettovinst. Det är denna summa som beskattas med 30%. Dock krävs en skattebetalning bara ifall hyresintäkterna överstiger överstiger 40 000 SEK. Vid beräknandet kapitalets nettovinst sker ett schablonavdrag på 40 000 SEK på hyresintäkterna från hyresgästen attefallshuset hyrs ut till (Skatteverket, 2021).
I de tre olika utfallen i kassaflödet kommer alltså en 30 % beskattning göras på all summa av hyresintäkter som överstiger 40 000 SEK.
3.2.4 Ingående variabler i NPV Diskontering – eller kalkylränta
Diskonteringsräntan i kassaflödesanalyserna har valts till 5,66% som uttrycker avkastningskravet som valts för denna investeringsanalys. Detta avkastningskrav är hämtat från fastighetsdatabasen Datscha, som beskriver genomsnittsavkastningskravet för bostäder i Stockholms län (Datscha 2021)
Antalet tidsperioder
Antalet tidsperioder som valts för nuvärdesberäkningen är 15 år, då kassaflödesanalysen är avsedd för en 15-årsperiod.
Kassaflödets period
Kassaflödets period visar in och utbetalningar som sker årsvis.
16
3.2.5 Ingående variabler i residualvärdet Kassaflöde
Kassaflödet består av de ingående inkomsterna i form av hyra och utgifterna i form av drift och underhållskostnader samt återbetalning av lån.
Avkastningskrav
Avkastningskravet har antagits till 5,66% som beskrivs i 3.2.4 Ingående parametrar i NPV.
Konstant tillväxttakt
Konstanta tillväxttakten har antagits till 2%, vilket är Riksbankens optimala mål för inflationen.
3.2.6 Drift och underhållskostnader
I kassaflödesanalysen har det antagits att underhållskostnader för attefallshus kommer att vara minimala, då det generellt inte anses behöva mycket underhåll på grund av det faktumet att
attefallsuhuset är nybyggt. Till skillnad från underhållskostnaderna kommer driftkostnaderna vara en stor del av utgifterna under attefallshusens livscykel. El, vatten, värme och avfall är de största utgifterna i driften för en bostad, likaså för ett attefallshus.
Driftkostnaderna har baserats på ett genomsnitt av alla kommunernas totala kostnad för drift av lägenheter i Stockholms län. Ett genomsnitt tas eftersom statistik på driftkostnader för
komplementbostadshus inte var tillgängliga.
Kostnader för drift har hämtats från Nils Holgersson gruppen. Denna grupp har årligen sedan 1996 studerat och publicerat statistik på driftkostnader för bostäder i Stockholms län. Statistiken samlas genom samarbeten med Svenskt Vattenfall, Avfall Sverige, Energimarknadsinspektionen och Energiföretagen Sverige. De nämnda branschorganisationerna bidrar med kostnadsuppgifter kring respektive driftkostnadsaspekt som Nils Holgersson gruppen sedan utnyttjar för att förmedla statistik på aktuella driftkostnader.
Genomsnittspriset på 1969 SEK per månad har använts för alla utfall i kassaflödesanalysen.
17 Tabell 1: Tabell över kostnaden i kr/månad för lägenheter i Stockholms läns kommuner. Källa (NilsHolgersson 2021)
3.2.7 Val av objekt till de tre utfallen i kassaflödesanalysen
Utifrån observationer av diverse företags webbsidor som erbjuder nyckelfärdiga attefallshus föll valet på ett nyckelfärdigt attefallshus så kallat Pulpet P2 från företaget Husverket. De flesta nyckelfärdiga attefallshus låg på en prisklass mellan 550 000 – 750 000 SEK. Valet föll på just detta alternativ då det anses representativt för det generella priset och marknaden för nyckelfärdiga attefallshus. Detta attefallshus har använts för alla utfall i kassaflödesanalysen. Detta beskrivs vidare i 4.
Utfallsbeskrivning.
Pulpet P2 (Husverket, 2021)
Pulpet P2 modellen beskrivs som en av de storsäljande modellerna i och med dess egenskaper och uppbyggnad. Modellens karaktär och utseende anses passa in i de flesta bostadskvarter. Loftets utformning ger goda inredningsmöjligheter och är därmed ett populärt alternativ (Husverket, 2021).
Huset kommer i ett färdigt paket med bland annat följande essentiella huvudkomponenter för en bostad. Dessa är badrum, kök, lofttrappa, ventilation, varmvattenberedare samt radiator.
Detta nyckelfärdiga attefallshus har formats för att följa alla essentiella krav och regelverk som finns på ett bostadshus enligt Boverkets regler och krav.
Figur 2 visar en bild på planlösningen av huset och hur det ser ut utvändigt. Huset är på 30 m2 med falsat plåttak, färdigmålad träfasad med vattenresistent vit akrylfärg, 3-glasfönster och takavvattning med hängrännor.
18 På husets nedre plan finns det ett allrum som kan användas som kök och vardagsrum. Det finns även ett badrum på nedre plan. En trappa upp från köket befinner sig loftet som är avsett att användas som sovrum.
Figur 2 : Fasad och planlösning av Pulpet P2. Källa (Husverket, 2021)
19