EXAMENSARBETE INOM TEKNIK, GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2021
Attefallshus som
uthyrningsverksamhet
En investeringsanalys över privatpersoners kassaflöden
ALI HUSAIN HELLBAST HEWIR
KTH
SKOLAN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNAD
3
Förord
Detta kandidatexamensarbete avslutar de tre första åren på Samhällsbyggnads civilingenjörsutbildning med inriktningen fastighetsekonomi och fastighetsjuridik på Kungliga Tekniska Högskolan.
Arbetet har skrivits under vårterminen 2021 och har i syfte att ur ett ekonomiskt perspektiv analysera lönsamheten för en privatperson att bygga och hyra ut attefallshus i form av komplementbostadshus.
Stort tack riktas till Agnieszka Zalejska Jonsson för handledning, stöd och återkoppling under arbetsprocessen.
Ali Husain och Hellbast Hewir Stockholm, juni 2021
4
Sammanfattning
Sverige lider idag av en växande bostadsbrist. I ett försök att dämpa bostadsbristen införde regeringen möjligheten att bygga och hyra ut ett bygglovsfritt komplementbostadshus på sin tomt. Huvudsyftet med denna uppsats är att analysera lönsamheten vid investeringen av att bygga och hyra ut attefallshus i form av komplementbostadshus i ett led att dämpa bostadsbristen.
Uppsatsen är avgränsad till studerandet av en specifik modell av attefallshus i Stockholms län, vilket betyder att resultatet inte kan generaliseras för alla investeringar i attefallshus.
Studien består av en investeringsanalys kring lönsamheten av att bygga och hyra ut ett attefallshus i formen av komplementbostad som privatperson. Detta har gjorts genom att skapa och studera tre fiktiva kassaflöden som uppstår vid byggandet och uthyrningen av ett utvalt attefallshus för privatpersoner. I teorin presenteras grundläggande värde- och investeringsteori. Genomgående i arbetet redovisas reglering kring byggandet och uthyrning av attefallshus samt kassaflödesanalysens väsentligaste parametrar. I de fiktiva kassaflödena studeras lönsamheten av att bygga attefallshus genom att anlita en hustillverkare och genom att privatpersonen agerar som byggherre och sköter hela byggprocessen själv.
De fiktiva kassaflödesanalyserna resulterar i att investeringen i det utvalda attefallshuset börjar bli lönsamt efter 13 år av uthyrning, men under den valda 15-årsperioden anses investeringen inte vara lönsam för utfallen där privatpersonen inte har investeringskapitalet till hands.
Det förväntade tidsspannet tills investeringen börjar bli lönsam anses vara för lång och därmed avskräcker detta privatpersoner från att investera i attefallshus för uthyrning, vilket i sin tur inte bidrar till dämpning av bostadsbristen. Investeringen kan anses vara mer lönsam om reglering kring
beskattning av hyresinkomster från uthyrning av attefallshus skulle förmildras.
Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord
Attefallshus som uthyrningsverksamhet – En investeringsanalys över privatpersoners kassaflöden
Ali Husain och Hellbast Hewir Fastigheter och byggande TRITA-ABE-MBT-21433 Agnieszka Zalejska Jonsson
Attefallshus, bostadsbrist, investeringsanalys
5
Abstract
Sweden suffers from a growing housing shortage. In an attempt to suppress the housing shortage, the government introduced an opportunity to build and rent a new kind of small building called attefall- houses.
The main purpose of this study is to analyze the profitability of the investment of building and renting out attefall-houses in the form of ancillary accommodation in an attempt to reduce the housing shortage.
The thesis is limited to the study of a specific model of attefall-houses in Stockholm, which means that the result cannot be seen as general over all investments in attefall-houses.
This study consists of an investment analysis of the profitability of building and renting out an attefall- house in the form of an ancillary accommodation as a private person. This has been done by studying fictitious cash flows that are expected to arise by building and then subletting a selected attefall-house for private individuals.
The theory presents basic value- and investment theory. Throughout the work, regulations regarding the construction and rental of attefalls-houses as well as the cash flow analysis' most important parameters are presented. In the fictitious cash flow analysis, profitability is analyzed by studying the case of constructing an attefall-house via a house construction company and the case of private individuals managing the entire construction process themselves.
The fictitious cash flow analyzes indicates that the investment in the selected attefalls-house starts to become profitable after 13 years of subletting, but during the chosen 15-year period, investing is not considered profitable for outcomes where private individuals do not have the investment capital available at hand.
The expected time span until the investment begins to become profitable is considered too long and thus discourages private individuals from investing in attefalls-houses for rent, which in turn does not contribute to mitigating the housing shortage. The investment has the potential to be more profitable if regulations regarding taxation of rental income from renting out attefalls-houses were to be relaxed.
Title Authors Department TRITA number Supervisor Keywords
Attefallshus as a Rental Business - An investment analysis of private individuals' cash flows
Ali Husain och Hellbast Hewir
The Department of Real Estate and Construction Management TRITA-ABE-MBT-21433
Agnieszka Zalejska Jonsson
Attefallshouses, housing shortage, investment analysis
6
Nomenklatur
BBR – Boverkets byggregler DF – dagvatten för fastighet
Entreprenadform – åtagande om vem som ansvarar för olika områden i byggnation och projekt EKS – Boverkets konstruktionsregler
Förbindelsepunkt – gränsen mellan allmän VA anläggning och en VA installation. (2§ LAV) Klimatskal – omfattar delar av en byggnad som gränsar till yttre omgivning
LAV – Lag om allmänna vattentjänster (2006:412) PBF – Plan och byggförordning (2011:338) PBL – Plan och bygglag (2010:900) V – vatten
VA – vatten och avlopp S – spillvatten
Servis – ledningar
7
Innehållsförteckning
1 Inledning ... 9
1.1 Bakgrund ... 9
1.1.1 Bostadssituation ... 9
1.1.2 Attefallshus ... 10
1.2 Syfte och frågeställningar ... 10
1.3 Avgränsningar ... 11
2 Teori ... 12
2.1 Värdeteori ... 12
2.2 Investeringsteori ... 12
2.3 Underlag till kalkyler ... 12
2.4 Syftet med investering ... 12
2.5 Faktorer som påverkar investeringsbeslut ... 13
2.6 Net present value ... 13
2.7 Residualvärde ... 13
3 Metod ... 14
3.1 Marknadsobservation ... 14
3.2 Kassaflödesanalys ... 14
3.2.1 Inflation och avkastningskrav ... 14
3.2.2 Låneränta ... 14
3.2.3 Beskattning av privatbostadsuthyrning ... 15
3.2.4 Ingående variabler i NPV ... 15
3.2.5 Ingående variabler i residualvärdet ... 16
3.2.6 Drift och underhållskostnader ... 16
3.2.7 Val av objekt till de tre utfallen i kassaflödesanalysen... 17
4 Utfallsbeskrivning ... 19
4.1 Utfall A: Nyckelfärdigt... 19
4.1.1 Kostnader för anslutning till VA ... 19
4.1.2 Grundläggning ... 21
4.1.3 Elektricitet ... 21
4.1.4 Startbesked ... 22
4.1.5 Sammanställning av kostnader ... 22
4.2 Utfall B: Totalentreprenad ... 22
4.2.1 Pulpet P2 med totalentreprenad ... 23
4.2.2 Personlig projektledare ... 23
4.2.3 Markarbete ... 23
4.2.4 Husgrund ... 23
4.2.5 El & VA-inkoppling ... 23
4.3 Utfall C: Totalentreprenad med kapital till hands ... 23
5 Reglering ... 24
8
5.1 Utgångskrav och anmälningsplikt ... 24
5.2 En- eller tvåbostadshus ... 24
5.3 Byggnadsnämnden ... 24
5.4 Boverkets krav ... 24
5.5 Klassifikation och tekniska krav ... 25
5.6 Hyresreglering ... 25
6 Resultat ... 26
6.1 Resultatet från marknadsobservation ... 26
6.2 Resultatet från kassaflödesanalysen ... 26
6.2.1 Utfall A & B ... 27
6.2.2 Utfall C ... 27
7 Diskussion ... 29
7.1 Restvärdet och investeringens tidsperspektiv ... 29
7.2 Förslag till ändringar ... 30
7.3 Felkällor... 30
8 Slutsats ... 31
9 Förslag till framtida forskning ... 32
Referenslista ... 33
Bilaga 1 Utfall A ... 36
Bilaga 2 Utfall B ... 37
Bilaga 3 Utfall C ... 38
Bilaga 4 Marknadsobservation ... 39
Bilaga 5 NPV resultat av de tre utfallen ... 40
Bilaga 6 Sammanställning för kostnader i utfall A ... 41
9
1 Inledning
I ett försök att dämpa bostadsbristen beslutade regeringen att bygglov inte skulle krävas för
uppförande av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus. Denna sorts byggnad, som i folkmun kallas attefallshus, fick ha en boyta på upp till 25 kvadratmeter i direkt anslutning till ett en- eller tvåbostadshus. Målet med att dämpa bostadsbristen gick inte i uppfyllelse och de flesta
attefallshus byggdes och brukades på ett annat sätt än förväntat. Istället för att hyra ut attefallshusen i andra hand som komplementbostadshus användes de som gästhus eller förråd. Lagändringen bidrog inte till de förväntade effekterna, men år 2020 stiftades en ny lagändring som skulle tillåta uppförande av attefallshus på 30 kvadratmeter. Detta i ett försök att locka flera investerare och intressenter som i sin tur skulle bygga mer beboeliga och attraktiva komplementbostadshus för uthyrning, som ett alternativ till att dämpa bostadsbristen. Tanken med den utökade arean är även till för att fler människor ska bli intresserade av att flytta in i sådana bostäder. Regeringen har infört lagändringar som gör attefallshus mer beboeliga, men det krävs mer än så. Det krävs att privatpersoner är villiga att utföra en sådan investering, vilket i sin tur innebär att investeringen bör vara lönsam. Vilka eventuella kostnader och åtgärder uppkommer vid uppförande av attefallshus? Och hur ser lönsamheten ut vid en investering i ett attefallshus för andrahandsuthyrning?
1.1 Bakgrund
1.1.1 Bostadssituation
Av Sveriges 290 kommuner lider 212 av dessa av bostadsbrist. Av Sveriges 38 högskolekommuner har 20 av dessa kommuner underskott på studentbostäder (Boverket, 2020). Enligt statistik från Stockholm bostads hemsida år 2020 var kötiden för vanliga hyresrätter 9,3 år och för studentbostäder 5,1 år (Bostadsförmedlingen Stockholm, 2021). Kötiderna och antalet kommuner som lider av bostadsbrist blir fler och värre i takt med att befolkningen ökar i Stockholm.
År 2020 bedömdes mer än hälften av landets högskolekommuner som bristande när det gäller antalet tillgängliga bostäder åt studenter som studerar vid högskola eller universitet. För att en kommun ska klassificeras som en högskolekommun krävs det att minst 300 studenter studerar vid högskola eller universitet i kommunen. Idag har vi 38 kommuner som definieras på detta sätt, varav 20 av dessa är i ett underskott på studentbostäder. Underskottet beror oftast på att det råder ett allmänt underskott på bostäder generellt i kommunen, men kan även bero på att antalet lägenheter som är särskild avsedda för studenter är otillräckliga. I detta fall är bostäder som är avsedda för studenter av formerna studentlägenheter, rum i korridor eller rum med gemensamt köksutrymme för studenter som studerar på högskole- eller universitetsnivå. Upplåtelseformen på dessa bostäder är hyresrätt, som är i direkt koppling till studenten (Boverket, 2020).
10 Figur 1: Läget på bostadsmarknaden i landets 38 högskolekommuner, januari 2020. Källa: (Boverket, 2020) Att det råder bostadsbrist i en kommun innebär att efterfrågan på lägenheter inte tillfredsställs av utbudet, vilket i sin tur resulterar att det generella marknadsvärdet på bostäder ökar från det normala jämviktsläget. Att köpa bostad är oftast inte ett rimligt alternativ för studenter, då det anses vara riskabelt på grund av den låga inkomsten studenter oftast har. Hyresrätter är således ett mer lämpligt alternativ eftersom de inte kräver stora lån samt att möjligheten till att flytta eller byta bostad är mindre komplicerad (Hall, 2014).
I den statliga utredningen Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen år 2015 (SOU 2015:48) berättas det att underskottet på bostäder missgynnar den allmänna ekonomiska tillväxten av landet, då arbetsgivare är i ett ständigt behov av ny och ung arbetskraft. För att locka flera individer till att arbeta och studera krävs ett utbud av olika välfungerande boendeformer av god standard som är tillgängliga för att ungdomar och studenter ska kunna flytta mellan kommuner och anpassa sig till de nya förhållandena.
1.1.2 Attefallshus
Ett attefallshus kan byggas och formas till olika ändamål, dels som komplementbyggnad som exempelvis gäststuga, förråd eller fritidshus samt formen som kommer att vara i huvudfokus i detta arbete, nämligen komplementbostadshus. Ett komplementbostadshus är inrett som en självständig och fristående bostad, som får byggas i närhet till ett en- eller tvåbostadshus på en fastighet.
Komplementbostadshuset får ha upp till 30 kvadratmeter byggnadsarea samt en taknockshöjd på fyra meter. Trots att attefallshus inte kräver bygglov, måste det uppfylla de lagar och krav som framstår i PBL, BBR, PBF, EKS eller Boverkets byggregler (Boverket, 2021). I arbetet kommer ordet
attefallshus representera enbart den typen av attefallshus som är till för boende, det vill säga typen som benämns som komplementbostadshus.
1.2 Syfte och frågeställningar
Syftet med detta arbete är att analysera huruvida en investering i byggandet av attefallshus på sin tomt, för att sedan hyra ut den i andra hand, är lönsam för privatpersoner. För att sedan kunna dra en slutsats om lönsamheten är tillräcklig för att det faktiskt ska kunna locka fler människor till att göra en sådan investering. Detta utförs för att sedan utreda ifall andrahandsuthyrning är lönsamt för privatpersoner och ifall det kan ha en inverkan på dämpningen av bostadsbristen
11
• Hur ser lönsamheten ut vid investering av ett attefallshus?
• Är lönsamheten vid uthyrning av attefallshus tillräcklig för att privatpersoner ska vara villiga att investera i attefallshus i ett led att minska bostadsbristen?
1.3 Avgränsningar
Uppsatsen fokuserar på lönsamhetskalkyleringen kring byggandet av attefallshus för privatpersoner.
Beräkningarna är baserade på byggandet av attefallshus i Stockholms län, där kalkylen är baserad på en specifik modell av attefallshus och kan därmed inte ses som en generell kalkyl för alla sorters attefallshus. Modellen kan dock justeras och bli anpassningsbar för alla attefallshus i Stockholms län ifall ändringen på ingående utgifter sker i kalkylerna. Uppsatsen berör inte frågan om hur villiga privatpersoner är att bygga och/eller hyra ut attefallshus i formen av komplementbostadshus.
Kalkylerna som har gjorts är avsedda för att analysera uppförandet och driften av komplementbostäder ur ett ekonomiskt perspektiv, där självaste tidsramen för bygget av de olika utfallen inte tas i hänsyn.
Vidare ska det även poängteras att arbetet inte kommer beröra hur värdet ökas på huvudfastigheten vid en investering i attefallshus på tomten, utan arbetet kommer enbart beröra lönsamheten vid uthyrning.
12
2 Teori
I detta kapitel beskrivs grundläggande värdeteori och investeringsteori för att förstå vad värde är samt vilka faktorer som gör en investering lönsam och påverkar investerarens beslut. Dessutom ges en bakgrund till kassaflödesmetoden för att ge en inblick kring de viktigaste faktorerna för att bestämma lönsamhet.
2.1 Värdeteori
För att besvara hur lönsamt det är för privatpersoner att investera i komplementbostadshus gäller det att först definiera vad värde är. Värde kan anses vara subjektivt, då det skiljer sig från person till person, men för att en tillgång ska anskaffa sig ett värde krävs det att tillgången genererar framtida nyttor vid tillgångens bruk och användning (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010). I denna rapport kommer avkastningen som genereras av intäkter från uthyrningen av attefallshus undersökas.
De viktigaste grundstenarna som tillsammans definierar hur värde uppstår är behov, nytta,
disponering, överlåtelse och begränsad tillgång. När det gäller fastigheter i allmänhet finns behov av alla användare som brukar fastigheten. Nytta skapas genom att fastighetsägaren äger och disponerar fastigheten. Exempel på detta är att en bostadsfastighet bidrar med tak över användarens huvud eller att jordbruksfastighet ger brukaren skördar som i sin tur bidrar med avkastning. Fastighetsägaren har möjlighet att överlåta fastigheten till en annan ägare. Med begränsad tillgång menas det faktumet att det inte finns två exakt likadana objekt när det gäller fastigheter, men även att utbudet på jämförbara objekt är begränsad (Lantmäteriet & Mäklarsamfundet, 2010).
2.2 Investeringsteori
En investering innebär att en ekonomisk satsning görs i syfte att få en framtida avkastning. Ordet avkastning kan beskrivas som nuvärdet av framtida nettoöverskott, som i sin tur beräknas genom att nuvärdesberäkna summan av intäkterna och utgifterna. Med hjälp av avkastning utvärderas
investeringar och bedöms ifall de är lönsamma eller inte. Redovisning av avkastning sker oftast genom en investeringskalkyl. Denna sorts kalkylmodell visar de väsentligaste konsekvenserna av en investering ur en ekonomisk synvinkel (Persson & Nilsson, 2001).
2.3 Underlag till kalkyler
I de flesta investeringskalkyler presenteras investeringens inkomster och utgifter. Utgifter uppkommer ofta vid grundinvesteringar där en större engångsutbetalning sker. Dessa är de huvudsakliga begreppen som beskriver en investerings konsekvenser. Genom att analysera inkomsterna och utgifterna i en investering fås eventuella framtida utbetalningar och inbetalningar som förväntas genereras av investeringen. För att investeringen ska vara lönsam krävs det att de löpande inbetalningarna överstiger grundinvesteringen samt eventuella kostnader inom investeringens livscykel.
Grundinvesteringen är alla utbetalningar som sker i anskaffningsfasen av en investering (Persson &
Nilsson, 2001).
2.4 Syftet med investering
Syftet med att investera är att skapa och förbättra den framtida ekonomiska lönsamheten genom att få ett ökat nettoöverskott. Det vill säga att en ökning av de ingående intäkterna och en minskning av utgifterna sker (Karlsson, 1999).
13
2.5 Faktorer som påverkar investeringsbeslut
Vid investeringar är det inte enbart ekonomiska konsekvenser som tas i hänsyn. Förutom att jämföra investeringsbelopp för olika investeringar med varandra bör sociala och ekologiska
hållbarhetsaspekter vägas in (Karlsson, 1999).
2.6 Net present value
Net present value eller nettonuvärdet är en viktig parameter som används för att bestämma och rangordna olika investeringsalternativ och fastställa investeringars lönsamhet. Detta värde bygger på att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, då NPV jämför pengavärdet idag med samma pengavärde i framtiden genom att beakta inflation och avkastningskrav. NPV är en av de vanligaste metoderna bland svenska företag för investeringskalkylering (Berk och Demarzo, 2020).
Nuvärdet är det beräknade värdet av en investerings framtida kassaflöden diskonterat med en given kalkylräntesats.
𝑁𝑃𝑉 = ∑𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤 (1 + 𝑟)𝑖
𝑛
𝑖=1
− 𝑖𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑚𝑒𝑛𝑡
r = diskontering – eller kalkylränta n = antalet tidsperioder
i = kassaflödets period
Nettonuvärdet är det värde som framställs genom differensen mellan det beräknade nuvärdet och investeringskostnaden. Ifall detta värde är positivt anses det vara en lönsam investering i teorin (Berk och Demarzo, 2020).
Att en investering genererar ett restvärde vid den ekonomiska livslängdens slut är vanligt. Ett exempel är företag som investerar i nya maskiner för sin verksamhet. När maskinens ekonomiska livslängd går slut kan maskinen ha ett restvärde i form av andrahandsförsäljning (Berk och Demarzo, 2020)
2.7 Residualvärde
I en kassaflödesanalys går det att prognostisera med rimlig säkerhet i något år innan analysen blir orimlig. Därmed används Gordons formel för att analysera kassaflödet och få fram ett värde på framtida kassaflöden i all evighet (Berk och Demarzo, 2020). För att beräkna ett evighetsvärde, eller ett residualvärde används följande formel
𝑃 = 𝐶 𝑟 − 𝑔 C = kassaflöde
r = avkastningskrav g = konstant tillväxttakt
14
3 Metod
För att på ett nyanserat sätt besvara forskningsfrågorna i denna rapport har vi redovisat två olika tillvägagångssätt för att bygga ett attefallshus på sin tomt. Det ena är där en privatperson köper ett klimatskal för ett attefallshus samt projekterar, grundlägger och bygger attefallshuset själv. Det andra tillvägagångssättet är att privatpersonen kontaktar ett byggföretag där företaget är ansvariga för all projektering och byggnation av attefallshuset i utbyte mot en kostnad. Dessa två tillvägagångssätt att bygga attefallshus har redovisats som två separata utfall i en kassaflödesanalys, där båda förutsatts att hyras ut i andra hand. Alltså har de ingående inkomsterna och utgifterna för privatpersonen som väljer att bygga och hyra ut ett attefallshus redovisats. Dessutom har ett tredje utfall redovisats, där
skillnaden är att kassaflödet är inriktat mot att beskriva den ekonomiska lönsamheten, ifall privatpersonen väljer att inte investera med ett belånat kapital, utan har kapitalet till hands.
Anledningen till valet av dessa tre utfall är att dels redovisa för de två olika tillvägagångssätten för byggandet ett attefallshus, dels även redovisa för hur lönsamhetaspekten förändras beroende på om privatpersonen behöver ta ett banklån eller om denne redan har kapitalet för investeringen till hands.
3.1 Marknadsobservation
En marknadsobservation har framställts genom att sammanställa olika hyror av attefallshus i Stockholms län, i syfte att bestämma en lämplig hyressättning för de olika utfallen i
kassaflödesanalysen. Den fiktiva hyran i de tre utfallen har bestämts genom att ta ett genomsnitt av alla funna hyror på den genomförda marknadsobservationen som baserades på diverse sidor för andrahandsuthyrning av tillgängliga attefallshus i Stockholms län samt aktuella hyror på Stockholm bostads hemsida. Denna metod används då en mer realistisk marknadshyra erhålls, gentemot metoden att multiplicera antalet kvadratmeter boarea på komplementbostaden med medelpriset för
bostadslägenheter per kvadratmeter.
3.2 Kassaflödesanalys
För att analysera investeringen för de tre olika utfallen har en kassaflödesanalys över de 15 första åren av investeringen skapats. Detta har gjorts för att kalkylera utgifter och inkomster från byggandet av attefallshuset och uthyrningen av det, för att sedan använda resultatet som diskussionsunderlag för lönsamhetsperspektivet. Nedan beskrivs ingående parametrar i kassaflödesanalysen
3.2.1 Inflation och avkastningskrav
I kassaflödesanalysen är inflationen en viktig parameter som har använts för att estimera den ekonomiska tillväxten på en investering. I denna analys har inflationen bestämts till 2%, då detta är Riksbankens optimala mål (Riksbanken, 2021). Inflationen har använts för att nuvärdesberäkna framtida intäkter och avgifter i och med en investering i attefallshus samt för att kunna estimera inkomsterna och utgifternas utveckling med tiden. Avkastningskrav är den lägsta procentuella avkastning en investerare kräver för att investera i en investering (Berk och Demarzo, 2020).
3.2.2 Låneränta
I två av utfallen har det antagits att privatpersonerna i kassaflödesanalysen tar ett lån för att kunna finansiera byggandet av attefallshus. I analysen har det antagits att investeraren tar ett lån med en fast tioårsränta baserat på genomsnittet av följande två bankers tioårsränta, Swedbank och SEB. Dessa två bankers fasta tioårsränta har alltså använts i beräkningarna i kassaflödesanalysen (Swedbank 2021, SEB 2021).
15
• Swedbank: 1,85 %
• SEB: 1,63 %
• Genomsnitt: 1,74 %
Det är fullt möjligt att kunna komma överens med banken om en potentiellt längre återbetalningstid och därmed lägre amorteringsbelopp, i syfte att få ett positivt kassaflöde där hyresintäkterna kan täcka både lånebetalningarna och driftkostnaderna för attefallshuset. För utfallen i detta arbete har däremot strikta lånevillkor antagits. Lånet bör vara avbetalat inom tio år. Belåningskapitalet motsvarar kostnaden för uppförande av attefallshusen enligt de två tillvägagångsätten. Summan som belånas är 850 000 SEK. Hur bestämmelsen av denna summa sker beskrivs mer utförligt i kapitel fyra i
rapporten. Lånet återbetalas på tio år genom en rak amortering, där varje amortering är 85 000 SEK. I bilaga 1 och 2 beskrivs återbetalningen av lånet, där räntekostnad inklusive amortering är presenterat.
3.2.3 Beskattning av privatbostadsuthyrning
För att en bostad ska kunna anses som en privatbostad krävs det att den till övervägande del används av fastighetsägaren eller någon närstående för permanent eller fritidsbruk (Inkomstskattelag 2:8).
Enligt praxis fann högsta förvaltningsdomstolen att en fritidsfastighet som hyrts ut i andra hand under 50 veckor om året, men för övrigt användes av fastighetsägaren för privat brukande, var en
privatbostad (Regeringsrättens fall RÅ 1998 not 38).
Beroende på om ägaren ska använda attefallshuset för privat brukande, eller ifall ägaren ska hyra ut attefallshuset påverkas klassificeringen av bostaden och därmed påverkas beskattningen av
hyresintäkterna fastighetsägaren tar emot. Hyresinkomster som fastighetsägaren får är skattepliktiga, då hyran från en privatbostad beskattas som inkomst av kapital, därav skattas hyran med en skattesats på 30%. Genom att summera alla kapitalvinster och utgifter erhålls kapitalets nettovinst. Det är denna summa som beskattas med 30%. Dock krävs en skattebetalning bara ifall hyresintäkterna överstiger överstiger 40 000 SEK. Vid beräknandet kapitalets nettovinst sker ett schablonavdrag på 40 000 SEK på hyresintäkterna från hyresgästen attefallshuset hyrs ut till (Skatteverket, 2021).
I de tre olika utfallen i kassaflödet kommer alltså en 30 % beskattning göras på all summa av hyresintäkter som överstiger 40 000 SEK.
3.2.4 Ingående variabler i NPV Diskontering – eller kalkylränta
Diskonteringsräntan i kassaflödesanalyserna har valts till 5,66% som uttrycker avkastningskravet som valts för denna investeringsanalys. Detta avkastningskrav är hämtat från fastighetsdatabasen Datscha, som beskriver genomsnittsavkastningskravet för bostäder i Stockholms län (Datscha 2021)
Antalet tidsperioder
Antalet tidsperioder som valts för nuvärdesberäkningen är 15 år, då kassaflödesanalysen är avsedd för en 15-årsperiod.
Kassaflödets period
Kassaflödets period visar in och utbetalningar som sker årsvis.
16
3.2.5 Ingående variabler i residualvärdet Kassaflöde
Kassaflödet består av de ingående inkomsterna i form av hyra och utgifterna i form av drift och underhållskostnader samt återbetalning av lån.
Avkastningskrav
Avkastningskravet har antagits till 5,66% som beskrivs i 3.2.4 Ingående parametrar i NPV.
Konstant tillväxttakt
Konstanta tillväxttakten har antagits till 2%, vilket är Riksbankens optimala mål för inflationen.
3.2.6 Drift och underhållskostnader
I kassaflödesanalysen har det antagits att underhållskostnader för attefallshus kommer att vara minimala, då det generellt inte anses behöva mycket underhåll på grund av det faktumet att
attefallsuhuset är nybyggt. Till skillnad från underhållskostnaderna kommer driftkostnaderna vara en stor del av utgifterna under attefallshusens livscykel. El, vatten, värme och avfall är de största utgifterna i driften för en bostad, likaså för ett attefallshus.
Driftkostnaderna har baserats på ett genomsnitt av alla kommunernas totala kostnad för drift av lägenheter i Stockholms län. Ett genomsnitt tas eftersom statistik på driftkostnader för
komplementbostadshus inte var tillgängliga.
Kostnader för drift har hämtats från Nils Holgersson gruppen. Denna grupp har årligen sedan 1996 studerat och publicerat statistik på driftkostnader för bostäder i Stockholms län. Statistiken samlas genom samarbeten med Svenskt Vattenfall, Avfall Sverige, Energimarknadsinspektionen och Energiföretagen Sverige. De nämnda branschorganisationerna bidrar med kostnadsuppgifter kring respektive driftkostnadsaspekt som Nils Holgersson gruppen sedan utnyttjar för att förmedla statistik på aktuella driftkostnader.
Genomsnittspriset på 1969 SEK per månad har använts för alla utfall i kassaflödesanalysen.
17 Tabell 1: Tabell över kostnaden i kr/månad för lägenheter i Stockholms läns kommuner. Källa (NilsHolgersson 2021)
3.2.7 Val av objekt till de tre utfallen i kassaflödesanalysen
Utifrån observationer av diverse företags webbsidor som erbjuder nyckelfärdiga attefallshus föll valet på ett nyckelfärdigt attefallshus så kallat Pulpet P2 från företaget Husverket. De flesta nyckelfärdiga attefallshus låg på en prisklass mellan 550 000 – 750 000 SEK. Valet föll på just detta alternativ då det anses representativt för det generella priset och marknaden för nyckelfärdiga attefallshus. Detta attefallshus har använts för alla utfall i kassaflödesanalysen. Detta beskrivs vidare i 4.
Utfallsbeskrivning.
Pulpet P2 (Husverket, 2021)
Pulpet P2 modellen beskrivs som en av de storsäljande modellerna i och med dess egenskaper och uppbyggnad. Modellens karaktär och utseende anses passa in i de flesta bostadskvarter. Loftets utformning ger goda inredningsmöjligheter och är därmed ett populärt alternativ (Husverket, 2021).
Huset kommer i ett färdigt paket med bland annat följande essentiella huvudkomponenter för en bostad. Dessa är badrum, kök, lofttrappa, ventilation, varmvattenberedare samt radiator.
Detta nyckelfärdiga attefallshus har formats för att följa alla essentiella krav och regelverk som finns på ett bostadshus enligt Boverkets regler och krav.
Figur 2 visar en bild på planlösningen av huset och hur det ser ut utvändigt. Huset är på 30 m2 med falsat plåttak, färdigmålad träfasad med vattenresistent vit akrylfärg, 3-glasfönster och takavvattning med hängrännor.
18 På husets nedre plan finns det ett allrum som kan användas som kök och vardagsrum. Det finns även ett badrum på nedre plan. En trappa upp från köket befinner sig loftet som är avsett att användas som sovrum.
Figur 2 : Fasad och planlösning av Pulpet P2. Källa (Husverket, 2021)
19
4 Utfallsbeskrivning
4.1 Utfall A: Nyckelfärdigt
Denna prisklass baseras först och främst på kostnader för att köpa ett nyckelfärdigt attefallshus som ska kompletteras med kostnader för kommunala startbeskedet, elektricitet, VA-anläggning samt eventuella kostnader som kan uppstå för exempelvis grundläggning eller andra konstruktionella komponenter som är essentiella för byggandet. I detta scenario köps ett exakt likadant nyckelfärdigt attefallshus som i utfall B, men utan totalentreprenad. Detta nyckelfärdiga attefallshus hamnar på en prissumma av 656 395 SEK exklusive kostnader för VA, el, grundläggning och kommunsarbete.
4.1.1 Kostnader för anslutning till VA
Arbetet fokuserar på komplementbostäder i närförorter i Stockholms län och därmed antas dessa att ansluta sig till det kommunala VA-systemet, som huvudbostaden på fastigheten gör. Enligt lagen om allmänna vattentjänster har fastighetsägare rätten att använda sig av en allmän VA-anläggning om fastigheten befinner sig i verksamhetsområdet och att va-tjänsterna inte kan tillgodoses på ett annat bättre sätt (Lagen om allmänna vattentjänster 16§).
Kostnaderna för VA bestäms genom en kombination av en anläggningsavgift samt brukningsavgifter.
Anläggningsavgiften är kostnaden för att ansluta sig till VA-nätet. Denna avgift får inte överskrida kostnaden som motsvarar fastighetens kvot av kostnaden av att ordna VA-anläggningen (Lagen om allmänna vattentjänster 32§). Brukningsavgifter får på samma sätt som anläggningsavgiften inte överskrida kostnaderna som uppstår av att driva och bruka VA-anläggningen (Lagen om allmänna vattentjänster 33§).
Det finns olika tillvägagångssätt när det gäller att koppla ett attefallshus till befintlig vattenservis. VA- systemet kan exempelvis kopplas till befintliga ledningar på tomten eller skapa en egen
anslutningspunkt till VA-systemet. När det gäller vattenmätare finns det två alternativ, antingen kopplas dagvattnet till huvudbyggnadens vattenmätare, eller så kan du ha en separat vattenmätare (Sollentuna energi, 2021).
Avgifterna för VA-anläggningen skiljer sig från kommun till kommun. I detta fall beskrivs anläggningsavgifterna för bebyggd fastighet i de fem största kommunerna i Stockholms län.
Kostnaderna för VA byggs på faktumet att vattnet kopplas på vattenmätaren som finns i huvudbostaden som finns på fastigheten. Därmed behövs inga nya servisdragningar dras till
förbindelsepunkten. Däremot tillkommer en brukningsavgift samt en lägenhetsavgift som beskrivs i tabellen nedan. Dessa kostnader är beräknade inklusive moms, då kalkylen som gjorts är avsedd för privatpersoner. I kassaflödesanalysen används medelvärdet av dessa fem kommuner.
20 Stockholms
kommun och Huddinge
Nacka Tyresö Täby Medelvärde
Avgift avseende framdraging av varje uppsättning servisledningar till förbindelsepunkter för V, S och Df
75 000 SEK 58 322 SEK 53 800 SEK 55 000 SEK 60 531 SEK
Avgift avseende upprättande av varje uppsättning förbindelsepunkter för V, S och Df
75 000 SEK 38 615 SEK 53 800 SEK 27 875 SEK 48 823 SEK
Avgift per m2 tomtyta 87,50 SEK 66,43 SEK 51,23 SEK 28,00 SEK 58,29 SEK
Avgift per lägenhet 22 625 SEK 53 958 SEK 46 100 SEK 48 875 SEK 42 890 SEK Tabell 2: Kostnader för anslutningar till VA i Stockholm läns fem största kommuner
I denna rapport bedöms det att avgiften för tomtytan inte behöver betalas, då ingen ny tomtyta blir aktuell. Det är alltså samma mark som huvudfastigheten har byggts på och det antas att
fastighetsägaren inte köper ny mark för att bebygga komplementbostaden på. Samtidigt behövs det inte dras en ny servis som skulle medföra en ny vattenmätaravgift i brukningstaxan. Detta är för att avståndet mellan attefallshuset och huvudbostaden är litet och attefallshuset kan koppla sig till ordinarie vattenmätare på huvudbostaden (Sollentuna energi, 2021).
I kassaflödesanalys antas att två vattentjänster utförs, dessa är vattenförsörjning samt bortförande av spillvattnet som beskrivs i ritningen nedanför. När attefallshuset har kök och toalett klassas det ur ett VA-perspektiv som en bostad och därmed måste det betalas en anläggningsavgift. Summan av kostnaderna för VA blir alltså kostnaden för dragning av ledningarna inom tomtytan som finns på fastigheten samt anläggningsavgiften. Där kostnaden för dragning av ledningar blir summan av kostnaderna för schaktning av marken för installation och materialkostnader för rören. Det tillkommer även en brukningsavgift som baseras på en fast och rörlig avgift. Den fasta kostnaden består av kostnaden som påverkas av antalet bostäder på hela fastigheten och den rörliga påverkas av hur mycket vatten fastigheten förbrukar. Denna kostnad diskuteras längre fram under drift och underhållskostnader, då brukningsavgiften inte tas i hänsyn under produktionskostnader.
Eftersom ett attefallshus måste vara i direkt anslutning till huvudbostaden, bedöms avståndet att gräva ner VA-ledningar till ett genomsnittligt värde på 20 meter. Priset för schaktning av mark bedöms till en kostnad på 2000kr/m2 (Leadme, 2021).
21 Figur 3: Exempel på dragning av vatten- och spillvattenledningar
Figur 3 beskriver ett exempel på hur vatten- och spillvattenledningar kan dras vid anslutning till VA.
Vattenledningen dras till befintlig vattenservis på tomten och spillvattenledningen dras till befintlig spillvattenservis på tomten.
4.1.2 Grundläggning
Eftersom grundläggningens konstruktion skiljer sig från terräng till terräng blir det svårt att bedöma ett exakt värde på vad grundläggningen kan kosta. En genomsnittlig kostnad för grundläggning med grundläggningsmetoden platta på mark estimeras till ett pris mellan 2000 SEK - 5000 SEK per kvadratmeter, det vill säga att det kostar mellan 60 000 SEK - 150 000 SEK för en grund till ett attefallshus på 30 kvadratmeter. I detta pris ingår även kostnad för grundläggningsmaterial, grävning och markarbete samt transport av uppgrävt material (Attefallshus, 2021).
4.1.3 Elektricitet
När det gäller elektriciteten antas denna anslutas till huvudbyggnaden med en markkabel, Denna kostnad uppskattas till 10 000 SEK. Denna siffra är baserad på ett genomsnittligt pris som erhållits genom att kontakta företag med expertis inom el-dragning till byggnader. I detta pris ingår nedgrävning av kabel i markrör som sker på tomten i fastigheten (Attefallshus, 2021).
22
4.1.4 Startbesked
Kostnaden för anmälan om ett startbesked för att bygga ett nytt komplementbostadshus på en småhustomt år 2021:
Kommun Avgift
Stockholm 11 140 SEK
Huddinge 11 264 SEK
Nacka 11 970 SEK
Tyresö 9 776 SEK
Täby 13 440 SEK
Tabell 3: Kostnader för starbesked i Stockholm läns fem största kommuner
4.1.5 Sammanställning av kostnader
Dessa fem kommuners kostnader för VA, grundläggning och el har sammanställts i tabell 4. Dessa har framtagits genom att studera VA taxorna för Stockholms fem största kommuner. Kostnaderna beskrivs och sammanställs för vardera av dessa fem kommuner. Resultatet baseras på att privatpersonen inte har någon tidigare erfarenhet gällande projektering och byggandet av attefallshus, för att få fram ett neutralt resultat som kan implementeras på allmänheten.
Kommun Klimatskal ink. vitvaror
Grundläggning El VA Startbesked Summa
Stockholm 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 62 625 SEK 11 140 SEK 845 160 SEK Huddinge 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 62 625 SEK 11 264 SEK 845 284 SEK Nacka 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 93 958 SEK 11 970 SEK 877 323 SEK Tyresö 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 86 100 SEK 9 776 SEK 867 271 SEK
Täby 656 395 SEK 105 000 SEK 10 000 SEK 88 875 SEK 13 440 SEK 873 710 SEK Tabell 4: Sammanställning av kostnader för utfall A
Den totala kostnaden för detta utfall kommer att presenteras av genomsnittet av följande fem
kommuners totala summa. Genomsnittssumman kommer sedan att utnyttjas i kassaflödesanalysen som är representativt för kapitalet som behövs för genomförandet av bygget. Denna summa antas att belånas från banken. Genomsnittsumman blir därmed 861 750 SEK.
4.2 Utfall B: Totalentreprenad
I detta utfall investerar privatpersonen i ett nyckelfärdigt attefallshus med totalentreprenad. Det innebär att privatpersonen anlitar ett företag som den enda entreprenör som ansvarar för projektering och byggandet av huset. I det här fallet ingår samtliga entreprenadarbeten som exempelvis kommunala
23 arbetet för ansökning av startbesked, projektering av attefallshuset samt slutkontroll av byggnaden.
Även markarbete, VA- och elanslutning ingår.
4.2.1 Pulpet P2 med totalentreprenad
Priset för den valda modellen med totalentreprenad är 850 000 SEK och det är denna summa som kommer att användas i kassaflödesanalysen för utfall B. Summan representerar kapitalet som lånas från banken för genomförandet av bygget. Nedan kommer en beskrivning av alla medföljande komponenter som ingår i totalentreprenadpaketet för den valda modellen.
4.2.2 Personlig projektledare
Företaget bistår med en personlig projektledare för attefallshuset. Projektledarens uppgifter kommer att vara allt från att ge rådgivning kring byggandet av huset, utformning av planlösningen, samt lämplig placering av attefallshus. Projektledaren är huvudansvarig för projektet och kommer finnas tillgänglig under hela projektets gång tills dess att huset är färdigmonterat och redo för bruk.
4.2.3 Markarbete
Markarbetet som skulle krävas för uppförande av attefallshuset ingår i paketet. Dock kommer
totalkostnaden för totalentreprenaden öka om det visar sig att tomtmarken kräver mer uppackning eller annat eventuellt markarbete för att säkerställa markens stabilitet.
4.2.4 Husgrund
Beroende på tomtens förutsättningar väljs en lämplig husgrund för huset att stå på. Det kan vara isolergrund, hybridgrund, plintgrund eller blockgrund. Det som krävs för att kunna välja korrekt husgrund är en geoteknisk undersökning som visar tomtens geotekniska förhållanden. Detta är ingående i totalentreprenadpaketet och behandlas av säljande företag.
4.2.5 El & VA-inkoppling
Både el och vatteninkoppling ingår. Där inkoppling av el görs från den befintliga el-central som finns i huvudbostaden på tomten. Vattenanslutningarna sker med hjälp av koppling till befintliga
vattenmätare på fastigheten.
4.3 Utfall C: Totalentreprenad med kapital till hands
Detta utfall är utformat på samma sätt som utfall B, det vill säga att privatpersonen köper ett attefallshus och bygger det via totalentreprenad från företaget. Utgångssumman för investeringen kommer alltså att vara densamma som i utfall B, vilket är 850 000 SEK. Den väsentliga skillnaden mellan dessa två utfall är att i utfall C antas det att privatpersonen har kapitalet till hands och behöver därmed inte ta ett banklån.
24
5 Reglering
I detta avsnitt kommer relevanta lagar och bestämmer att redovisas i syfte om att få en tydligare bild av vad som gäller för uppförande av ett attefallshus.
5.1 Utgångskrav och anmälningsplikt
Utgångskravet för byggandet av attefallshus i form av komplementbostadshus är att de enbart får uppföras i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus. Generellt kräver nybyggnationer och tillbyggnader av bostäder alltid bygglov (PBL 9:2). Detta gäller inte för attefallshus.
Har en privatperson tillgång till ett en- eller tvåbostadshus och är intresserad av att uppföra ett
attefallshus börjar processen alltså med att skicka in en ansökan till byggnadsnämnden, då uppförandet av attefallshus är en anmälningspliktig åtgärd (PBL 9:4).
5.2 En- eller tvåbostadshus
Det finns ingen definition av detta begrepp i plan och bygglagstiftningen, däremot förklarar Boverket att en- och tvåbostadshus kan antingen vara fristående eller sammanbyggd. En villa kan klassificeras som ett fristående en- eller tvåbostadhus och ett exempel på ett sammanbyggt en- eller tvåbostadshus är ett parhus eller radhus (Boverket, 2021). Vidare finns det inget krav på att en-eller tvåbostadshuset ska ha en viss storlek för att rätten till uppförande av ett attefallshus ska finnas (Boverket, 2021).
5.3 Byggnadsnämnden
Byggnadsnämndens uppgift är att granska den önskade åtgärdens egenskaper och förhållanden. Dels kontrollerar byggnadsnämnden attefallshusets tekniska egenskaper för att se till att byggnaden förhåller sig till de regelverk som finns och bör följas för att förutsätta människans säkerhet. Ett annat perspektiv som analyseras är åtgärdens sociala påverkan som exempelvis huruvida åtgärden skulle ha betydande påverkan för grannskapet när det gäller faktorer som skuggning, blockering av utsikt och andra negativa påföljder. Bortsett från attefallshusets tekniska egenskaper och sociala påverkan, kan byggnadsnämnden även ställa andra krav innan startbesked ges. Exempel på andra krav kan vara placering och utformning (Boverket, 2021).
Efter byggnadsnämndens granskning och godkännande fås ett startbesked, då och endast då kan uppbyggandet av attefallshuset påbörjas (PBL 10:4). Startbeskedet gäller i 2 år från och med datumet då startbeskedet meddelades (PBL 10:25 2 st).
5.4 Boverkets krav
Vid byggandet av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus finns det diverse krav som måste uppfyllas. I detta arbete ligger fokus på byggandet av komplementbostadshus som är ett attefallshus. Denna sorts attefallshus har egenskaperna av ett permanentboende. Trots att det är ett attefallshus tillkommer det krav på att bygget ska ha alla essentiella bostadsfunktioner, då ändamålet med byggnaden är att fungera som en bostad. Enligt Boverkets är exempel på sådana essentiella funktioner dels att det ska finnas utrymmen för matlagning och personlig hygien, men även att det ska finnas möjlighet för förvaring. Ett annat viktigt krav på komplementbostadshus är att det ska vara användbart och tillgängligt för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga (Boverket, 2021).
25
5.5 Klassifikation och tekniska krav
Vid uppförande av attefallshus tillkommer en rad regler som byggnationen måste förhålla sig till för att den ska klassas som ett attefallshus. Dessa regler samt de tekniska kraven är beskrivna i Plan-och byggförordningen (2011:338) kapitel 6, paragraf 5–6:
• Det ska finnas ett befintligt en-eller tvåbostadshus på tomten.
• Ska vara en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus.
• Får vara högst 30,0 m2.
• Taknockshöjden får vara högst 4,0 meter.
• Ska vara fristående.
• Ska placeras i omedelbar närhet till en- eller tvåbostadshus.
• Ska placeras minst 4,5 meter från gräns.
• Ska placeras minst 30,0 meter från järnväg.
• Inte uppförs vid byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla.
• Att det inte är utökad bygglovsplikt för attefallshus i den detaljplan som gäller för området.
• Om det är ett komplementbostadshus, inte placeras inom eller i anslutning till vissa områden som är av riksintresse för totalförsvaret.
5.6 Hyresreglering
Uthyrningsregler gällande småhus och bostadslägenheter regleras i Jordabalken kapitel 12. I och med att komplementbostadshus klassas som självständiga bostäder regleras uthyrningen av
komplementbostadshus av samma lagkontext och därav gäller samma hyreslagar för uthyrning av komplementbostäder som för uthyrning av småhus och bostadslägenheter (JB 12 kap).
26
6 Resultat
I detta avsnitt presenteras resultatet av marknadsobservationen och de tre olika utfallen av kassaflödesanalysen.
6.1 Resultatet från marknadsobservation
Marknadsundersökningen i bilaga 4 visar att hyran för attefallshus inte skiljer sig mycket trots skillnader i de ingående parametrarna som exempelvis byggnadsår, boarea eller vart huset är
lokaliserat. Vid undersökningstidpunkten maj 2021 fanns det 23 tillgängliga attefallshus för uthyrning.
I de flesta fallen ingick kostnader för avfallshantering, vatten, värme och el i hyran. Hyrorna visade sig ligga mellan 7 500 SEK upp till 15 000 SEK. Det allra billigaste hyresavgiften för ett attefallshus låg vid undersökningstidpunkten på 7 500 SEK. Det fanns två attefallshus med en hyresavgift på 7 500 SEK, den ena belägen i Danderyd kommun och den andra i Huddinge kommun. Det som skiljer dessa attefallshus från resterande attefallshus på marknaden är att el inte ingick i hyresavgiften för dessa två attefallshus. Utifrån det resultat som redovisats från marknadsobservationen bestämdes därmed hyran för attefallshuset i denna rapport. Hyran har antagits baserat på genomsnittet av alla tillgängliga hyresavgifter och bestämdes därmed till 9830 SEK, varav kostnader för el, vatten och värme ingår.
Tabell 5: Marknadsobservation över tillgängliga attefallshus för uthyrning i Stockholms län maj 2021
6.2 Resultatet från kassaflödesanalysen
Kassaflödesanalyserna för alla tre utfall är baserade på alla inbetalningar och alla utbetalningar som måste göras i samband med investeringen och uthyrningen av attefallshuset. Detta för att sedan kunna konstatera när investeringen börjar bli lönsam och hur mycket den ekonomiska lönsamheten resulterar i årligen. I tabellerna nedan bifogas inkomster, utgifter och kassaflöde för det första året för alla utfall.
Dessa utvecklas sedan med inflationen. I bilagorna 1, 2 och 3 presenteras alla dessa i en sammanställd kassaflödesanalys som beskriver investeringens 15 första år.
Kommun Boarea kvm Byggnadsår Avfall Vatten Värme El Internet Närhet till kollektivtrafikHyra Kr/Kvm
Huddinge 35 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 10 500 300
Huddinge 25 2018 ingår ingår ingår ingår EJ ingår <10 minuter 8 900 356
Huddinge 30 2020 ingår ingår ingår ingår EJ ingår EJ >20 minuter 9 000 300
Huddinge 30 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 230 308
Huddinge 33 2016 ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 10 000 303
Huddinge 22 ej angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet ingår >10 minuter 7 500 341
Nacka 35 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 14 500 414
Nacka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 8 500 340
Nacka 25 ej angivet ingår ingår ingår EJ Ingår EJ ingår <15 minuter 8 000 320
Nacka 25 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <2 minuter 12 000 480
Botkyrka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <15 minuter 9 900 396
Botkyrka 25 ej angivet ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 8 500 340
Botkyrka 50 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 11 500 230
Botkyrka 33 2020 EJ angivet EJ angivet EJ angivet EJ angivet ingår EJ <5 minuter 8 000 242
Stockholm 31 2020 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 900 319
Stockholm 25 2020 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår <15 minuter 12 500 500
Stockholm 30 2020 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår EJ <7 minuter 10 500 350
Värmdö 25 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 500 380
Värmdö 30 2021 ingår ingår ingår EJ ingår EJ ingår >15 minuter 8 000 267
Haninge 30 ej angivet ingår ingår EJ ingår EJ ingår EJ ingår <15 minuter 10 000 333
Haninge 36 2017 ingår ingår ingår ingår ingår <5 minuter 9 000 250
Danderyd 30 ej angivet ingår ingår ingår ingår EJ ingår EJ <10 minuter 7 500 250
Danderyd 38 2021 ingår ingår ingår ingår ingår <10 minuter 15 000 395
Täby 25 2019 ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet ej angivet 8 000 320
Medel 9 830 335
27
Utfall A 94 572 SEK
Utfall B 94 572 SEK
Utfall C 94 572 SEK
Tabell 6: Resultat av inkomsterna som är baserade på hyresintäkter från uthyrningsverksamheten under första året.
Utfall A Utfall B Utfall C
Fjärrvärme 11 640 SEK 11 640 SEK 11 640 SEK
El 6 396 SEK 6 396 SEK 6 396 SEK
VA 4 152 SEK 4 152 SEK 4 152 SEK
Avfall 1 440 SEK 1 440 SEK 1 440 SEK
Återbetalning av lån 101 169 SEK 99 790 SEK 0 SEK
Summa utgifter 124 797 SEK 123 418 SEK 23 628 SEK
Tabell 7: Resultatet av utgifterna är baserat på driftkostnader som fjärrvärme, el, VA och avfallshantering samt återbetalning av lånet för första året.
Utfall A Utfall B Utfall C
-30 225 SEK -28 846 SEK 70 944 SEK
Tabell 8: Kassaflödet för de tre fallen för första året.
Utfall A Utfall B Utfall C
Residualvärde år 15 2 495 379 SEK 2 495 379 SEK 2 495 379 SEK
Nuvärde av kassaflöden 117 671 SEK 128 342 SEK 900 306 SEK
Nuvärde av residualvärde 1 092 641 SEK 1 092 641 SEK 1 092 641 SEK
NPV -744 079 SEK -721 658 SEK 50 306 SEK
Tabell 9: Resultat för alla tre utfall.
Tabell 9 beskriver det sammanfattade resultatet för de tre utfallen i kassaflödesanalysen, där NPV är negativ för utfall A och B. NPV, residualvärdet och nuvärdesberäkningar beräknades genom formlerna och de antagna värdena på de ingående variablerna i formeln som beskrevs i teori- och metodavsnittet i denna rapport.
6.2.1 Utfall A & B
Som det framgår utifrån kassaflödesanalyserna i bilaga 1 och 2 tar det 13 år innan investeringen av att hyra ut sitt attefallshus börjar bli lönsamt. Både utfall A och B indikerar på samma tidsspann för investeringens lönsamhet. Kassaflödesanalysen visar även ett negativt kassaflöde för varje år under de första tio åren. Detta betyder att investeraren kommer att behöva betala en viss summa varje år för att täcka alla eventuella utgifter, då inkomsten från hyran i sig inte är tillräcklig för att täcka både återbetalning av lånet till banken och driftkostnaderna. Det är alltså först efter 13:e året investeringen börjar bli lönsam. Privatpersonen kan då räkna med en lönsamhet på 77 000 SEK för det 13:e året, vilket representerar en extra inkomst på 6 400 SEK per månad. Därefter antas det att lönsamheten växer i takt med inflationen och privatpersonen kan räkna med en årsinkomst på 89 775 SEK, ungefär ca 7 500 SEK per månad för det 15:e året.
6.2.2 Utfall C
Skillnaden i utfall C jämfört med A och B var att privatpersonen hade det nödvändiga kapitalet redo för produktionskostnaderna och därmed inte skulle behöva ta ett banklån, Detta kassaflöde skapades i syfte att se hur lönsamheten skulle visa sig utan de eventuella amorteringar och räntekostnader i som skulle behöva betalas till banken. Resultatet i bilaga 3 visar att privatpersonen kan redan från år ett
28 räkna med ett positivt kassaflöde som landar på en extra månadsinkomst om 5 900 SEK och
totalsumman 70 944 SEK som extra årsinkomst efter skatt. För det 15:e året blir årsinkomsten från uthyrningen 89 775 SEK. Vidare framgår av resultatet att privatpersonen får räkna med att det tar elva år tills dess att uthyrningsinkomsterna lyckats återanskaffa den ursprungliga investeringskostnaden på 850 000 SEK för bygget av attefallshuset.
29
7 Diskussion
Är lönsamheten vid uthyrning av attefallshus tillräcklig för att privatpersoner ska vara villiga att investera i attefallshus i ett led att minska bostadsbristen? I resultatet framgår det att privatpersonen inte kan räkna med lönsamhet från sin investering tills dess att återbetalningen av lånet är avklarad för det kapital som krävs för att finansiera bygget. Det visar sig ta 13 år innan investeringen i ett
attefallshus för uthyrning lyckas ta igen kapitalet för produktionskostnaderna för att sedan börja generera en ekonomisk lönsamhet.
Enligt teorin gälande NPV krävs ett positivt värde på NPV:n för att investeringen ska kunna klassas som lönsam. Resultatet påvisar ett negativt nettonuvärde för både utfall A och B, vilket indikerar på en icke lönsam investering. För kassaflödesanalysen i utfall C blir det däremot ett positivt nettonuvärde på 50 306 SEK och därmed kan investeringen anses vara lönsam. En viktig faktor i utfall C är att privatpersonen redan har kapitalet för grundinvesteringen till hands och inte behöver ta ett lån.
Även om nettonuvärdet visar sig positiv, krävs det flera år för investeringen att generera tillbaka det kapital som investerats i investeringen.
Efter utförd marknadsanalys märktes det att hyrorna på attefallshus som hyrdes ut i andra hand var för höga dels gentemot studentbostäder i Stockholms län, dels gentemot en students ekonomiska kapital.
En student utan jobb har en inkomst på ca 9 500 SEK i månaden, detta med CSN bidrag och lån.
Redan vid marknadsanalysen av hyror på attefallshus märktes det direkt att attefallshus konceptet inte på något sätt kan vara en lämplig lösning för studentbostadsbristen. Hyrorna är helt enkelt alldeles för höga för att attefallshus ska vara ett lockande alternativ för studenter. Hyrorna kan inte antas sänkas mer heller eftersom lönsamheten då faller i investeringen.
Faktumet att investeringen i attefallshus som uthyrningsverksamhet är lönsam leder inte per automatik till att privatpersoner blir villiga till att investera i byggandet och uthyrningen av attefallshus. Ifall investeringen i att hyra ut attefallshus som komplementbostadshus i andra hand skulle vara en lönsam investering bör frågan då vara ifall fastighetsägaren är beredd på att hyra ut en bostad som befinner sig på fastighetsägarens tomt. Detta skiljer sig mycket från individ till individ. Vissa individer tycker att det kan ses som en börda, då det stör integriteten som finns i människans hushåll, medan andra inte ser det som ett problem.
Det kan även ses som en trygghet att bygga ett attefallshus på sin tomt, då privatpersonen tillgodoser sina framtida behov ur ett ekonomiskt perspektiv. Detta genom att först och främst hyra ut
attefallshuset i form av komplementbostadshus i andra hand. En annan investering i framtiden kan vara att säkerställa ett boende för framtida generationer som förväntas flytta ut ur huvudbostaden. På detta sätt behöver inte fastighetsägaren köpa ny mark, utan fastighetsägaren äger redan marken och kan bygga på den.
7.1 Restvärdet och investeringens tidsperspektiv
Restvärdet för investeringen är svår att bedöma på grund av att attefallshuset kan ha ett ekonomiskt värde om privatpersonen skulle vilja sälja huset efter några år, förutom den förväntade ökningen i marknadsvärdet för fastigheten, som inte diskuteras i denna rapport. Dock är det svårt att bedöma hur mycket detta värde skulle vara, då hänsyn måste tas till dels hur mycket det kostar att förflytta attefallshuset samt andrahandsvärdet på huset. Priset på attefallshuset vid vidareförsäljning skulle alltså bero på många olika parametrar som exempelvis husets skick och eventuella kostnader som tillkommer i samband med förflyttning. Detta värde är något privatpersonen kan räkna med att återfå
30 från investeringen. Detta arbete har dock haft som syfte att analysera lönsamhetsaspekten vid
uthyrningen av attefallshus och har därmed inte undersökt hur restvärdet för en investering i ett attefallshus skall preciseras.
När det gäller kassaflödesanalysens tidsperspektiv finns det en osäkerhet kring ifall privatpersonen kommer kunna ha hyresgäster under de 13 åren tills att investeringen börjar bli lönsam samt ifall det finns tillräckligt med hyresgäster på marknaden som är villiga att betala den valda hyressumman för 30 kvadratmeter. Det krävs alltså att det finns människor med tillräckligt stabil inkomst samt tillräcklig brist på alternativ för att slutligen besluta sig för att bo i ett attefallshus på någon annans bakgård. Vi ställer oss därav fundersamma till om privatpersoner faktiskt skulle ställa sig positiva till att investera i ett attefallshus för uthyrning. Om inte privatpersoner ser det som en lönsam investering faller därmed tanken av att konceptet attefallshus ska ha någon rimlig påverkan på bostadsbristen i Stockholms län.
7.2 Förslag till ändringar
Som resultaten i vårt arbete påvisar tar det alldeles för lång tid för investeringen att börja bli lönsam, speciellt för privatpersoner som behöver finansiera investeringen med ett banklån. Med det faller regeringens idé om att attefallshuskonceptet ska ha en potentiell påverkan på bostadsbristen, då denna lösning kräver att det finns privatpersoner som är villiga att investera. Om det inte visar sig att
investeringen är lönsam som det gör nu, kommer väldigt få attefallshus för uthyrning att byggas.
Det måste göras ändringar i lagarna för att attefallshuskonceptet ska ha en realistisk inverkan på bostadsbristen. Ett förslag som vi tror skulle kunna bidra till ett allmänt större intresse i att investera i attefallshus för uthyrning är att höja det skattefria inkomstbeloppet för uthyrningsinkomster
(schablonavdraget) från 40 000 SEK till en högre summa. Detta för att påverka det negativa kassaflödet som uppstår under de första tio åren. Ett annat förslag i syfte att påverka
studentbostadsbristen är att potentiellt göra all inkomst som kommer från uthyrningsverksamheten av attefallshus till studenter helt skattefria. Detta förutsatt att privatpersonen, även hyresvärden i detta fall, kan intyga att hyresgästen är student. På detta sätt går det att införa lägre hyror på attefallshusen i syfte att även påverka studentbostadsbristen och samtidigt påverka takten av lönsamhet för
privatpersonen som då väljer att investera i ett attefallshus för uthyrning.
Dessa två förslag till lagändringar eller tillägg skulle kunna existera samtidigt, där det första förslaget är till för att påverka den allmänna bostadsbristen och det andra förslaget är till för att påverka studentbostadsbristen. Båda förslagen bidrar till att öka takten av lönsamheten och till att ge en större avkastning till investeraren. På så vis antar vi att lönsamheten då skulle anses vara tillräckligt talande för att få fart på privatpersoners vilja i att investera i attefallshus, i ett led att minska bostadsbristen.
7.3 Felkällor
Felkällorna i detta arbete handlar om att kalkylerna inte kan ses som generella kalkyler över alla attefallshus, då detta arbete behandlar en specifik modell av attefallshus. Kalkylernas ingående utgifter för uppförande och drift är baserade på genomsnittliga värden av kommuner i Stockholms län. Vidare ska det påpekas att det kan finnas billigare modeller som kan påvisa en snabbare lönsamhetstakt, men det skulle i det stora hela fortfarande visa samma resultat, att det tar för många år för tills dess att lönsamheten träder fram. En annan viktig del att belysa är låneräntan i kassaflödesanalyserna, det kan skilja en del beroende på vilken bank investeraren vänder sig till och även beroende på hur negativ eller positiv ekonomisk trend det råder i landet.
31
8 Slutsats
Banklånen och driftkostnaderna kan bli för påfrestande för en privatpersons ekonomi för att denne ska vara villig att uppföra ett attefallshus för uthyrningsverksamhet, med tanke på den bristande
avkastning investeringen genererar. I och med den långa tid det tar för investeringen att visa sig lönsam så anses det avskräcka privatpersoner från att göra en sådan investering. Därmed har attefallshuskonceptet väldigt svårt för att ha en påverkan på bostadsbristen. Det krävs att lagar och regler gällande beskattning av hyresinkomst regleras mer specifikt gällande attefallshus i syfte att göra attefallshuskonceptet till en ekonomiskt gynnsam investering för privatpersoner. Genom lagändringar skulle investeringen kunna bli mer attraktiv för att på så sätt få fler och fler privatpersoner att uppföra attefallshus och på så sätt bidra till att minska bostadsbristen inte bara i Stockholms län, utan över hela landet.
32
9 Förslag till framtida forskning
Detta arbete har inte berört hur huvudfastighetens marknadsvärde förändras i och med en investering i attefallshus på tomten. Marknadsvärdet bör logiskt sett öka, det som blir intressant som förslag till framtida studier blir därmed att ta reda på med hur mycket marknadsvärdet skulle ändras. Ifall en fastighetsägare uppför ett attefallshus värt 800 000 SEK, höjs fastighetens marknadsvärde med samma summa? Eller kommer marknadsvärdet höjas med mer än den investerade summan, då attefallshuset på tomten kan hyras ut och medföra lönsamhet vid uthyrning? En sådan studie skulle då belysa en annan aspekt av lönsamheten vid investeringen av attefallshus och skulle kunna vidare förstärka attraktionskraften i att investera i attefallshus för uthyrning, om det visar på gynnsamma resultat för privatpersoner.
