INTERVJUER- NORRKÖPING

För att kartlägga hur lantmäterimyndigheten i Norrköpings kommun arbetar och samverkar med övriga aktörer idag intervjuades en

förrättningslantmätare, en planarkitekt, en mark- och exploateringsingenjör samt en privat exploatör som är verksam i staden och har erfarenhet av att arbete med samhällsbyggnadskontoret i Norrköpings kommun.

MEx- Mark- och exploateringsingenjör, Norrköpings kommuns exploateringskontor, personlig kommunikation 6 april 2020 Planarkitekt- Planarkitekt, Norrköpings kommuns plankontor,

personlig kommunikation 14 april 2020 FLM- Förrättningslantmätare, Norrköpings kommun

lantmäterimyndighet, personlig kommunikation 29 april 2020

ExploatörA- Privat exploatör, Norrköping, personlig kommunikation 29 april 2020.

4.1.1 Lantmäterimyndighetens roll i planprocessen

Sedan en omorganisation som skett på Norrköpings kommun har KLM fått en mer aktiv roll i planprocessen där de är med i ett tidigare skede (FLM1). FLM1 berättar att de varit med i processen även innan omorganisationen i ett senare skede men att lämnade synpunkter inte togs omhand i den önskade

utsträckningen, vilket ledde till problem vid efterföljande lantmäteriförrättningar.

KLMs del i planprocessen kan delas i två delar, när de deltar som lantmäterimyndighet och när de deltar som en del av

samhällsbyggnadskontoret. Som lantmäterimyndighet är de med vid samråd och granskning (FLM1). Som en del av samhällsbyggnadskontoret är KLM idag med vid ett samordningsmöte, kvalitetsgranskning inför samråd,

kvalitetsgranskning inför granskning eller när planarkitekten särskilt begär det (FLM1). Målet är att alla synpunkter som kommer internt ifrån ska vara hanterade vid samråd (Planarkitekt1).

”Ett mål från samhällsbyggnadsdirektören är att när en detaljplan kommer ut på samråd ska det vara rent från anmärkningar från den

interna sidan.

Det fungerar inte riktigt ännu men det är målet”. – personlig kommunikation FLM1, 29 april 2020

KLM i Norrköping använder sig av Lantmäteriets checklista när detaljplaner granskas. Den kan dock vara mycket omfattande och därför är det svårt att avgöra hur djupgående utredningarna ska vara vid större planer, i dessa fall prioriteras gränsers status och hur de förhåller sig till grundkartan (FLM1). Det som FLM1 oftast lämnar anmärkningar på till plankontoret är rättigheter som inte hanterats samt gränser som är oklara eller felaktigt planlagda i förhållande till grundkartan.

4.1.2 Samarbetet inom processerna

I planprocessen fungerar exploateringsingenjören bland annat som en kontaktperson för exploatören och har därför en bra inblick i dels hur deras upplevelse är och dels i hur det ser ut från kommunens sida (MEx1). Förutom att fungera som kontaktperson hjälper exploateringsavdelningen ofta till med ansökningar till bland annat lantmäterimyndigheten om det är en privat

exploatör som är den planansökande (MEx1). ExploatörA och MEx1 är överens om att det är en lång kö innan en handläggare tilldelas på KLM. När ärendet väl tilldelats handläggare är Planarkitekt1, MEx1 och ExploatörA överens om att det i majoriteten av alla fall går smidigt och att samarbetet är mycket bra. Planarkitekt1, MEx1 och ExploatörA anser att det däremot kan skilja sig åt lite grann beroende på vem lantmätaren är. Detta gäller främst hur tillmötesgående och pedagogisk lantmätaren är vid kontakt med fastighetsägaren, men också med övriga enheter (MEx1). ExploatörA menade på att det ibland kan vara lite svårt att förstå vissa beslut och uttalanden och upplever att det i vissa fall inte ges någon vettig förklaring.

”Samarbetet fungerar generellt väldigt bra, men det kan variera från person till person. Du vet hur det är, vissa är lättare att ha att göra med än andra. Med rätt handläggare kan det rulla på och fungera väldigt bra, men med någon annan kan det ta hur lång tid som helst. Det beror väl dels på hur villig personen är att hjälpa, men också på hur trygg

personen är i sin arbetsroll och i att ta beslut.” - personlig kommunikation ExploatörA, 29 april 2020

ExploatörA definierar bra samarbete med att kunna få tag på den man söker och få svar på de frågor man har samt att alla parter tar sig tiden att förklara och motivera olika beslut för varandra. På så vis skapas förståelse, irritation motverkas och det undviks att samma frågeställning dyker upp längre fram (MEx1 & ExploatörA).

FLM1 delar uppfattningen om att processens effektivitet och samarbetet är individbaserad. Likaså hur stor hänsyn som tas till lantmäterimyndighetens synpunkter, men FLM1 påpekar att det också bara är just synpunkter och att planhandläggare inte enligt lag behöver anpassa planen efter dem.

4.1.3 Exploatörens kunskap

”Dem vet att det tar lång tid, men har dålig förståelse för vad det är som tar tid. Jag hör ofta ”det är ju bara en simpel avstyckning!” från exploatörer”

- personlig kommunikation MEx1, 6 april 2020

MEx1 menar att exploatören många gånger saknar kunskap kring vad

lantmäterimyndigheten baserar sina beslut på och att det till följd av detta också kan väckas irritation. Vissa vet inte att lantmätare har lagstiftning som de har att förhålla sig till utan tror att de är det högst styrande organet, och en sådan sak kan göra att processen bromsas ner (MEx1).

Ibland kan planarbetet bromsas ner när exploatören å andra sidan inser hur komplicerade vissa åtgärder och förrättningar är eller kommer att kunna bli. Även när de får veta att alla ärenden behöver prövas enligt lag hur simpla de än verkar för fastighetsägaren. Denna kunskap behöver exploatören ha innan påbörjad planframtagande (Planarkitekt1).

ExploatörA förklarar att han varit verksam i branschen under en tid och därför anser sig ha bra koll på lantmäterimyndighetens arbetssätt och beslutsunderlag, men att det är något man lär sig allt eftersom man arbetar tillsammans.

Kunskapsbrist från exploatörens sida kan sakta ner processen. Önskvärt hade varit om bättre förklaringar och motiveringar till varför saker fungerar eller inte fungerar kunde tillhandahållas, samt bättre tillgång till informationsmaterial (ExploatörA).

4.1.4 Problembilder

4.1.4.1 Tiden

Det största problemet inom fastighetsbildning, detaljplaneprocessen och hela samhällsbyggnadsprocessen är den tid det tar (FLM1, Planarkitekt1, MEx1 & ExploatörA). Planarkitekten1, MEx1 & Exploatör A tror att lantmäterikontoret har för få anställda med för hög arbetsbelastning.

”Om vi ansöker om att en exploateringsfastighet ska delas upp i 220 tomter och lantmätaren som ska handlägga ärendet har fyrtio ärenden som den håller på

med samtidigt varav arbetsveckan ska delas upp på dessa fyrtio, ja, då blir det väldigt få timmar i veckan och då tar det väldigt lång tid”

- personlig kommunikation ExploatörA, 29 april 2020 ”Även om vi förstår att det tar tid, och kanske inte anser att det är

lantmäterimyndighetens fel, så gör det ändå att för varje månad som går så kostar det pengar för oss om vi inte kan komma igång med ett ärende. Till exempel om vi har ett område där 100 bostadsfastigheter ska bildas och det tar 1-1,5 år så är det pengar som

går förlorade varje dag”- Exploatör A

Planarkitekt 1, MEx1 och Exploatör A var överens om att när ärendet väl tilldelats en lantmätare går handläggningen ofta smidigt. Problem som uppkommer i handläggningen är i grunden oftast sådana som KLM inte kan påverka.

4.1.4.2 Outredda gränser

Lantmäterimyndighetens arbete baseras på lagtext och tidigare arbeten såsom detaljplaner, fastighetsindelningar, rättigheter samt andra planer och kartor. Om det finns brister i dessa sedan tidigare uppstår problem och svårigheter som bromsar ner fastighetsbildningen, vilket leder till en förlängd process och ökande kostnader (ExploatörA). Detta rör sig enligt ExploatörA ofta om att fastighetsgränserna inte ligger där man trott när detaljplan har tagits fram och att detta då behöver utredas. MEx1 håller med om att outredda fastighetsgränser och fastighetsbestämningar kopplat till detaljplan är det som ofta orsakar problem i genomförandefasen.

Ett exempel på bromsklossar till följd av outredda gränser kan vara att det planlagts en väg på allmän plats-mark och när denna väg ska anläggas upptäcks att delar av berört markområde används som tomtmark. Fastighetsägare kan då tvingas bli av med mark som vid en gränsutredning visat sig utgöra tomtmark, men som vid planens framtagande förutsatts tillhöra kommunens gatufastighet eller liknande (MEx1).

Anledningen till att dessa situationer kan delas in i två fall- fall där detta inte upptäckts vid granskning och fall där synpunkter lämnats vid samråd men inte hanterats (FLM1).

”Att dessa saker inte är hanterade tror jag beror på att i allt det som plankontoret gör så är våra anmärkningar endast små detaljer som får lösas vid ett senare skede, men för oss

kan

dessa små detaljer bli till stora bromsklossar vid genomförandet av planen. Det blir då ineffektivt i det stora hela”

– personlig kommunikation FLM1, 29 april 2020

Planarkitekt 1 berättar att uppgifter om oklara fastighetsgränser ofta inkommer för sent i planprocessen och att de då inte hinner utredas innan dess att planen är avsedd att vinna laga kraft. FLM1 har uppfattningen att om KLM kommer med sina synpunkter i ett tidigare skede så tas de inte om hand.

”Vid planbesked kollar vi på gränser, men då är det för tidigt och de tar inte till sig av syn punkterna. Vid samråd är det enligt plankontoret för sent att lämna dessa synpunkter då

ritningarna redan är klara och att ansöka om fastighetsbestämning i detta skede skulle göra att planen tar för lång tid att vinna lagakraft.”

– personlig kommunikation FLM1, 29 april 2020 4.1.4.3 Myndighetsrollen

En annan problembild som KLM upplever är enligt FLM1 när en lantmätare i planprocessen ska skilja på när denne deltar som myndighet vid samråd och när deltagandet är som en del i samhällsbyggnadsprocessen inom kommunen. 4.1.5 Hur kan lantmäterimyndigheten i planprocessen skapa

bättre förutsättningar för en effektiv genomförandeprocess?

Genom att undersöka gränser noggrannare och säkerställa deras klarhet i planprocessen skulle genomförandeprocessen öka sin effektivitet

(Planarkitekt1, MEx1, ExploatörA & FLM1). FLM1 tillägger att det ligger ett stort värde i att hantera fastighetsanknutna rättigheter i planprocessen för att underlätta för efterkommande fastighetsbildning.

”Om det fanns ett sätt för oss på mark- och exploatering att kolla om gränser är outredda eller inte, och vi inte hade behövt be lantmäterikontoret att kolla detta, hade det varit mycket enklare för oss att i ett tidigt skede i processen vetat vad vi eller

Lantmäterimyndigheten kan inte i deras myndighetsroll säga till en sakägare vad den borde göra, men de kan säga till oss, och vi kan föra

informationen vidare”

- personlig kommunikation MEx1, 6 april 2020

KLM är en myndighet och kan därför inte ge råd eller säga till en exploatör vad den ska göra eller vilken ansökan de ska skicka in (FLM1). MEx1 menar att om mark- och exploateringskontoret skulle ha information om vad som behöver göras och vilka ansökningar som behöver komma in till lantmäterimyndigheten skulle detta kunna föras vidare till exploatören. För att fastighetsbestämningar ska ansökas och genomföras krävs att dessa handläggningar går snabbare, annars blir det på bekostnad av att planframtagandet bromsas ner och då prioriteras det inte (Planarkitekt 1 & MEx1).

Att utreda oklara gränser och genomföra fastighetsbestämningar i ett så tidigt skede som möjligt innan dess att planen antagits är en självklar framgångsfaktor enligt MEx1. Vidare menas att det skulle ge fastighetsägarna en chans att veta vad det finns för möjligheter för dem, eller vad det kommer innebära för deras mark, och på så vis skapas förståelse och irritation förebyggs (MEx1 &

ExploatörA). Det ger även planarkitekten möjlighet att göra en mer korrekt plan, vilket sedan underlättar arbetet i genomförandeprocessen för

projektledande exploateringsingenjör, lantmätare och övriga inblandade (MEx1).

Planarkitekt1 & MEx1 önskar att lantmäterimyndigheten är mer involverad i hela planprocessen, och särskilt i ett tidigare skede. Även FLM1 ser att genomförande- processen blir mer effektiv ju mer inflytande KLM har på planen.

MEx1 tror att inte bara att lantmäterimyndigheten utan hela

samhällsbyggnadskontoret skulle skapa en bättre upplevelse för exploatören om det skulle finnas mer tydlighet i hur lång tid saker tar.

”Jag tror att exploatörer och fastighetsägare skulle uppskatta väldigt mycket om de kunde se hur de ligger till i handläggningskön. Det behöver inte handla om att de får reda

på exakta kötiden utan kanske bara vilken plats ens ärende har i ärendekön. En tidsosäkerhet är en kostnadsosäkerhet, vilket kan leda till att vissa exploatörer

kanske inte vågar investera när man inte vet vart det landar. Med denna information kanske ansökan av investeringsstöd kan förhållas till processen,

exempelvis”

Om privatpersoner hade mer allmän kunskap om lantmäterimyndighetens arbete och deras roll i detaljplaneprocessen skulle processen bli mer effektiv (Exploatör A, Planarkitekt 1 & MEx1). Exploatör A menar på att det inte finns tillräckligt med sådan information lättillgänglig för privatpersoner utan att kunskapen kommer allt eftersom man deltar i processen. MEx1säger att det gör större skillnad än vad som kan antas.

4.1.6 Påbörjande med förrättningar under planprocessen Lantmäterimyndigheten i Norrköping genomför i dagsläget fastighetsbestämningar och upphävanden av rättigheter,

gemensamhetsanläggningar och servitut under planframtagandet. Om det är bråttom inkommer vanligen ansökan om fastighetsbildning eller

fastighetsreglering till KLM innan det att planen vunnit laga kraft för att minimera väntetiden mellan laga kraft vunnen plan och påbörjad lantmäteriförrättning (FLM1). FLM1 berättar att man i undantagsfall i

Norrköping inlett förrättningshandläggningen, med högt prioriterade ärenden, i ett tidigare skede med syfte att kunna ta ett beslut omgående när planen vinner laga kraft. Vidare förklaras att det råder osäkerhet kring om det finns kriterier eller hinder för detta, eller om det endast rör sig om det moraliska i att påbörja något man inte vet om man kan avsluta (FLM1).

”Jag vill ha fullständiga förutsättningar. Jag tror inte på att det är bra att inleda handläggningar innan planen vunnit laga kraft. Det blir på den

sökandes bekostnad när det finns en risk att förrättningen inte går att genomföra”

– personlig kommunikation FLM1, 29 april 2020

I de fall förrättningar ska inledas under planprocessen är det viktigt att påtala för exploatören att det är en ekonomisk risk då tiden som läggs ner kommer

faktureras oavsett vad beslutet blir. Det är därför ingenting som

lantmäterimyndigheten gör på eget bevåg (FLM1). Det blir svårt även i dessa fall att kartlägga lantmäterimyndighetens myndighetsroll (FLM1).

”Olika planer är olika kontroversiella så det är från fall till fall, om man tror att planen riskerar att bli överklagad eller om man tror att det kommer gå smidigt, som man kan avgöra om det hade varit värt risken”

- personlig kommunikation ExploatörA, 29 april 2020

Beroende på vad det är för plan anser ExploatörA att det skulle kunna vara värt den ekonomiska risken att påbörja lantmäteriförrättningar innan dess att planen vunnit laga kraft och man säkert vet att det går att genomföra till exempel

fastighetsbildningen i enlighet med plan. ExploatörA motiverar detta med att den ekonomiska förlusten som riskeras vid påbörjande av förrättningar ändå kunde ha förekommit som en kostnad när ärendet ligger i kö.