3 Bostadsbyggande och omvärldsförändringar omvärldsförändringar
3.2 Konkurrens och bostadsbyggande .1 Marknaden möter efterfrågan, inte behoven .1 Marknaden möter efterfrågan, inte behoven
3.2.2 Konkurrenssituationen i bostadsbyggandet
Marknaderna för bostadsbyggande avviker i flera avseenden från den ideala bilden av en perfekt konkurrensmarknad. Byggsektorn har enligt flera statliga utredningar karaktäriserats av olika effektivitets-problem, till exempel bristande konkurrens, höga byggkostnader, en låg grad av förnyelse samt brist på innovationer och nytänkande. Sam-mantaget kan dessa egenskaper vara en bidragande orsak till att utbudet
97 Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer, s. 70–72.
98 Ibid.
99 Ibid.
av nyproducerade bostäder inte svarar mot behoven. Förutsätt-ningarna för en väl fungerande konkurrens beror i hög grad på egen-skaper hos byggmarknaden, exempelvis marknadsstruktur, etabler-ingshinder och tillgång till produktionsresurser och byggbar mark.100 Konkurrensverket gjorde på regeringens uppdrag 2018 en upp-följning och kartläggning av utredningsbehov av konkurrensen inom bostadsbyggandet. Utredningen visar att det har tillkommit nya aktörer inom bostadsbyggandet och att marknaden har blivit något mindre koncentrerad den senaste femårsperioden. Det finns dock inga andra tydliga tecken på att konkurrensen har förbättrats.101
Byggbranschen består av många små lokala och några få stora företag
Byggbranschen som helhet är präglad av ett stort antal små företag, relativt få men ett ökat antal medelstora företag samt några få stora rikstäckande företag. Den svenska byggmarknaden har följande fyra stora rikstäckande företag: Peab, Skanska, NCC och JM. Dessa företag svarade tillsammans för nästan 65 procent av de 30 största företagens omsättning 2016.102 2014 stod företag med färre än 20 anställda för nästan 98 procent av det totala antalet företag.103
Små och stora företag har olika konkurrensförutsättningar. De stora rikstäckande företagen är verksamma i hela landet inom flera segment där de på lokala marknader möter konkurrens från mindre och mer specialiserade företag. Konkurrenssituationen skiljer sig åt mellan olika kommuner och marknadssegment.104
100 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7. Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer.
101 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7. Rapporten utgick från Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer och Konkurrensverkets rapportserie 2015:2, 2015:4, 2015:5 och identifierar hur bedömningarna och förslagen i dessa utredningar har omhändertagits.
102 Sveriges byggindustrier, www.sverigesbyggindustrier.se/30-storsta-byggforetagen__7411, besökt 2019-01-12.
103 Sveriges Byggindustrier (2015), Fakta om byggandet 2015.
104 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7. Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer.
Internationell konkurrens
Den svenska byggmarknaden präglas av en låg grad av internationell konkurrens. Samtidigt är flera av de stora svenska byggentreprenö-rerna inom bostadsbyggande verksamma i Norden och i flera euro-peiska länder, vilket pekar på möjligheten till internationell expansion.105 På senare år har antalet utländska entreprenörer i Sverige ökat, främst inom anläggningsbranschen och på underentreprenörsidan.
På anläggningssidan har utländska aktörer deltagit i och vunnit offent-liga upphandlingar av stora anläggningsprojekt.106
Boverket lanserade i juni 2018 Buildinginsweden.se i syfte att främja konkurrensen inom byggsektorn genom att underlätta för utländska byggherrar och byggföretag som vill etablera sig i Sverige.
Webbplatsen ska sprida information om vad som gäller i Sverige, från byggregler till avtalsvillkor på arbetsmarknaden.107
Samtidigt sker en omfattande handel med byggmaterial. Den totala importen av byggmaterial till den svenska marknaden var 2017 cirka 76 miljarder kronor. Den svenska exporten uppgick samma år till cirka 80 miljarder kronor.108
Marknadskoncentration
Marknaden för bostadsbyggande kan delas in i bostadsutveckling och bostadsbyggande. Byggherren är bostadsutvecklare och den som bygger är byggentreprenör. Byggherrar kan bygga bostads-, ägande- eller hyresrätter och välja att förvalta den byggda bostaden eller bygga för vidareförsäljning.
En växande bostadsefterfrågan och ett ökat bostadsbyggande har bidragit till att antalet aktörer inom bostadsbyggandet har ökat och att marknadskoncentrationen har minskat. Sett till värdet av alla bostadsprojekt 2017 stod de fyra största byggföretagen JM, NCC, PEAB och Skanska tillsammans för en tredjedel av marknaden. Mot-svarande andel för 2013 var närmare 50 procent109
105 Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer, s. 297.
106 Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer. Konkurrensverket (2013), Konkurrensen i Sverige – så kan vi bygga mer och billigare, rapport 2013:10.
107 Boverket (2018), Bygga upp och förvalta en webbplats med information för utländska bygg-herrar och byggföretag, rapport 2018:21.
108 Industrifakta (2018), Import, export samt distribution av byggvaror.
109 Byggfakta, statistik bostäder 2013–2017, beräknat på värdet på projektet och vem som var huvudbyggentreprenör.
En minskad marknadskoncentration totalt sett behöver inte inne-bära att konkurrensen nödvändigtvis har förbättrats då marknaderna är lokala och etablerade aktörer kan ha en stor marknadsmakt lokalt.
Trots lägre marknadsandelar för de fyra stora företagen på den totala byggmarknaden har de en stark ställning på delar av marknaden för bostadsbyggande. Även medelstora företag kan vara konkurrenskraf-tiga på sina lokala marknader och ha en stark ställning lokalt.110
Lönsamhet inom bostadsutveckling
Även om marknadskoncentrationen inom bostadsutveckling har minskat genom tillkomsten av fler aktörer så har inte lönsamheten pressats ner. Det kan vara en indikation på att konkurrensen kan vara begränsad. I figur 3.8 redovisas utvecklingen av rörelsemarginalen inom bostadsutveckling bland några av de största företagen och utvecklingen i Stockholm i de fall där den har särredovisats. Lön-samheten inom bostadsutveckling har ökat sedan 2013 och i de fall den har fallit har den gjort det från en hög nivå. Lönsamheten är högre i Stockholmsregionen än i övriga Sverige.111
110 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7, s. 159.
111 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7, s. 31–33.
Figur 3.8 Rörelsemarginal bostadsutvecklare – Sverige/Stockholmsregionen
Källa: Årsredovisningar 2013–2017.
Byggbar mark är en nödvändig konkurrensförutsättning
Den viktigaste insatsvaran inom bostadsbyggande är enligt Konkurrens-verket tillgång till byggbar mark.112 Utbudet av mark för bostadsända-mål kan på kort sikt inte ökas vid en ökad efterfrågan. Markanvänd-ningen är begränsad och för att marken ska bli byggbar måste den också vara detaljplanelagd. Hur plan- och markanvisningsprocessen fungerar har därför betydelse för etableringsmöjligheterna och konkurrensen.113
En stor del av den byggbara marken, inte minst i centrala lägen och i synnerhet i storstädernas innerstadsområden, ägs av kommuner.
I Stockholm, Göteborg och Malmö producerades 50–70 procent av alla nya bostadslägenheter på kommunägd mark under perioden
112 Konkurrensverket (2018), Bättre konkurrens i bostadsbyggandet – En uppföljning av utveck-lingen 2015–2018 samt en kartläggning av fortsatt utredningsbehov, Konkurrensverkets rapport-serie 2018:7. Byggkonkurrensutredningen, SOU 2015:105, Plats för fler som bygger mer. Stats-kontoret (2012), Mark bostadsbyggande och konkurrens, rapport 2012:25. ESO (2013), Bäste herre på täppan, rapport 2013:1.
113 Statskontoret (2012), Mark bostadsbyggande och konkurrens, rapport 2012:25. ESO (2013), Bäste herre på täppan, rapport 2013:1
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
2013 2014 2015 2016 2017
JM Stockholm JM‐koncern NCC/Bonava Skanska‐Sverige Besqab‐Stockholm PEAB
2007–2012.114 Av Boverkets bostadsmarknadsenkät framgår att 12 pro-cent av kommunerna äger all mark som är aktuell för bebyggelse och 76 procent av kommunerna äger delar av marken som kan bebyggas.115
Tillgången på byggbar mark kan enligt flera myndigheters utred-ningar vara begränsad för nya aktörer som en följd av att större etable-rade företag köpt mycket mark, eventuellt också av prisstrategiska skäl.
Byggherrar som har möjlighet att köpa in och finansiera egen mark har en konkurrensfördel och gör företaget mindre beroende av kom-munala markanvisningar.116