Allt företagande är förenat med någon
form av risktagande. Ett fastighetsbolags risknivå styrs i huvudsak av vilken typ av fastigheter det äger samt var fastigheterna är belägna. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värde
nedgång i ett sämre konjunkturläge.
Wallenstam har tre kategorier av möjlig-heter och risker; förändring av kassaflö-den, förändring av värden och övriga ris-ker. De negativa effekterna minskas genom en väl avvägd riskhantering. Wallenstams riskhantering utgår från att säkerställa de framgångsfaktorer som är väsentliga för den långsiktiga utvecklingen. Dessa är:
• attraktivt fastighetsbestånd
• tilltalande hyror
• kundnära förvaltning
• finansiering
• effektiv byggprocess
• god marktillgång
• kompetent och engagerad personal
• minimerade miljörisker
• ägarlägenheter
attraktivt fastighetsbestånd
Wallenstams fastigheter finns på starka marknader i lägen där människor vill bo och arbeta. Wallenstams fastighetsbe-stånd är en väl avvägd kombination av bostadsfastigheter och kommersiella fas-tigheter i attraktiva lägen. Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta. 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila, med goda förutsättningar till en långsiktigt positiv utveckling. Bostads-andelen ska över tid överstiga hälften av fastighetsbeståndet.
risker och möjligheter i förändrade kassaflöden
Wallenstams inbetalningar är förhållan-devis säkra då dessa framför allt består av hyresintäkter från bostadshyresgäster och stabila företagskunder. Detta i
kombina-tion med en god kontroll på kostnaderna gör att kassaflödet är tryggt.
Hyresintäkter – bostäder
Wallenstams bostadsbestånd är fullt ut-hyrt och bostadshyresintäkterna förhål-landevis säkra och förutsägbara. Hyres-sättningen för bostäder styrs idag av bruks värdesystemet som innebär att de kommunala bostadsbolagen har en nor-merande roll i prissättningen. Det gör att de påverkar de privata fastighetsägarnas möjligheter till att erbjuda sina kunder en mer individuell standard. Under 2008 har dock en utredning efter en EU-anmälan om snedvriden konkurrens presenterat sitt förslag. Denna har resulterat i förslag till åtgärder för att komma till rätta med hyresmarknadens problem. Utredningen föreslår att de kommunala bostadsbola-gens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningen blir mer efterfråge-baserad. Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslås en ändring av bruksvärdesreglerna för att skapa förut-sättningar för en väl fungerande hyresbos-tadsmarknad. Rimliga avkastningskrav på de kommunala bolagen ska också ställas.
En mer efterfrågebaserad hyressätt-ning ger ökade möjligheter till god hyres-utveckling för Wallenstams bostadsfastig-heter. Under det rådande konjunkturläget ökar efterfrågan på hyresrätter ytterligare.
Risken för framtida vakanser i Wallen-stams attraktiva fastighetsbestånd bedöms som liten.
Nyproduktionshyror
Prissättningen för nyproducerade bostä-der är friare. För dessa accepteras en pris-sättning utifrån produktionskostnaden.
Hyresöverenskommelsen gäller sedan i tio år, vilket ger en trygghet för att producera nya bostäder. Wallenstams nyproducerade bostäder är yteffektiva, vilket ger attrakti-va hyror. Efterfrågan är väsentligt mycket större än utbudet i såväl Stockholm som Göteborg och Helsingborg.
Hyresintäkter – lokaler
Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs-regionen. Fastigheterna är välbelägna och består av en mix av kontor och butiker i city samt attraktiva kontor och lager i inarbe-tade företagsområden i närcentrum. Ny-produktionen av kommersiella lokaler har varit låg under senare år och efterfrågan stabil. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %, vilket är cirka 4 procentenheter högre än marknadens generella uthyrningsgrad.
Under 2008 har ett flertal varsel aviserats i Västsverige. Wallenstam har dock endast en mindre del av hyresintäkterna kopp-lat till de mest utsatta branscherna. Den rådande konjunkturen kan dock komma att påverka betalningsförmågan hos lenstams kommersiella hyresgäster. Wal-lenstam arbetar nära kunderna och arbetar aktivt med att erbjuda lokaler anpassade till kundernas aktuella behov.
Göteborg har en bred bas av olika verksamheter i flera branscher, vilket ger en trygg grund för fortsatt framtida till-växt för regionen.
Wallenstams tio största lokalhyres-gäster motsvarar vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstams hyresgäster utgörs till cirka 16 % av kom-munala bolag eller statliga institutioner och verk. Av Wallenstams hyresintäk-ter kommer cirka 49% från de kommer-siella fastigheterna. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år.
möjligheter och risker
50 Möjligheter och risker
Driftkostnader och underhållskostnader Wallenstam arbetar aktivt med kostnads-uppföljning avseende driftkostnader och har väl utvecklade system för uppföljning.
Kostnaderna för uppvärmning och fastig-hetsskatt är de enskilt största driftkost-naderna. Driftstatistik säkerställer rätt fö r brukning. Uppvärmningskostnaderna ut gör cirka en fjärdedel av Wallenstams totala driftkostnader och Wallenstam ar betar konsekvent för att sänka dessa, delvis genom att bygga och renovera be-fintliga fastigheter med fokus på energief-fektivitet. Utöver det arbetar Wallenstam aktivt med att stimulera hyresgästerna till att sänka sina driftkostnader bland annat genom individuell mätning av el och vat-ten.
I takt med att Wallenstams produktion av förnyelsebar el ökar kommer bolaget på sikt att bli mindre känsligt för förändringar i elpriset.
Vädret har stor påverkan på kostnader-na. En varm respektive kall vinter påver-kar kostnaderna med cirka 2 Mkr mot ett normalår. Samtidigt innebär extra blåsiga perioder tillskott på vindenergi, vilket på-verkar spotpriset. Prisrisker som uppstår i svängningar i elpriset hanteras i Wallen-stams elpolicy.
Underhållskostnaderna följer de lång-siktiga underhållsplaner som framtagits individuellt för varje fastighet. Wallen-stams fas tigheter är genomgående i gott skick. Förutom det löpande underhållet genomförs omfattande standardhöjande åtgärder i beståndet.
Finansnetto
Ett fastighetsbolags största enskilda kost-nad är räntekostkost-naden. För att få en sta-bil räntekostnadsutveckling är det viktigt med en bra balans mellan en lång ränte-bindningstid som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden.
Wallenstams finanspolicy reglerar Wal-lenstams agerande på kreditmarkna den. Fi-nanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och analyseras löpande utifrån
markna-dens förutsättningar. Wallenstams låne-portfölj består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kredit-givare. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga res-pektive bundna lån. För att minimera re-finansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen av portföljen på antalet långivare samt förfallostrukturen. Wal-lenstam arbetar inte med covenants utan med traditionell upplåning med säkerhet i fastigheter.
Den turbulenta kreditmarknaden har i hög utsträckning påverkat bankerna och dess agerande. En större försiktighet har noterats vilket resulterat i längre hand-läggningstider. Det har fått till följd att Wallenstam utarbetat nya interna rutiner för nyupplåning. Nyproduktionsprojekt och större ombyggnadsprojekt startar inte förrän finansiering har säkerställts. För att öka handlingsfriheten har Wallenstam ökat likviditeten, bland annat med större kassahållning samt i början av 2009 större beviljade rörelsekrediter än tidigare.
För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp un-der förutsättning att de vid upplåningstill-fället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro, men omfattningen av denna exponering är inte betydande.
All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneport-följen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av räntegolv, ska alltid ett motsvarande räntetak finnas så att risken minimeras.
Wallenstam förväntar sig att sänk-ningarna av reporäntan kommer att leda till att räntekostnaderna minskar under 2009.
Pågående skatteärenden
Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkon-cernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sam-manlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skatte-krav om 189 Mkr för denna period. Bola-get har beviljats anstånd med betalningen.
Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilket har överklagats.
Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklare-rats enligt gällande regelverk, varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräk-ning (redovisas som eventualförpliktelse).
Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation.
risker och möjligheter i förändrade värden
Enligt redovisningsreglerna i Internatio-nal Financial Reporting Standards, IFRS, ska verkligt värde på koncernens tillgångar och skulder redovisas i balansräkningen och värdeförändringar över resultaträk-ningen. Detta får till effekt att resultat och ställning blir mer volatilt.
känslighetsanalys mkr
Hyresförändring bostäder, 1 % 7 Hyresförändring lokaler, 1 % 6 Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneräntan
1 procentenhet 32
Möjligheter och risker 51 Fastigheter
Wallenstams fastigheter värderas sedan 1991 av ett internt värderingsteam med god marknadskännedom. Wallenstam gör årligen många värderingar både med av-seende på det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för för värv.
Statistiken från genomförda försälj-ningar visar att Wallenstam alltid erhållit priser på samma nivå eller över värdering.
Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier:
förvaltningsfastigheter, projektfastigheter eller rörelsefastigheter. Förvaltningsfas-tigheterna värderas utifrån en avkast-ningsvärdering där fastighetens kvaliteter och marknadslägets olika avkastningskrav beaktas. Det framräk nade värdet jämförs sedan med kvadratmeterpriset som juste-ras vid behov. Projekt värdejuste-ras till anskaff-ningsvärde och om värderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan.
I och med den låga transaktionsvoly-men under senare delen av 2008 är mark-nadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den se-naste tidens räntesänkningar motverkar en prisnedgång. Under sämre konjunk-turläge är fastighetens unika förutsätt-ningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna.
För Wallenstams del motverkas höjda avkastningskrav av förbättrade driftnetton och värdetillväxt i färdigställda projekt.
Finansiella instrument
Wallenstam använder finansiella instru-ment, bland annat ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna på-verka låneportföljens räntebindningstid.
I de fall den avtalade räntan avviker från
marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de finansiella instrumenten där värdeförändringar re-dovisas över resultaträkningen. För de fall lånet är säkringsredovisat redovisas värde-förändringen över eget kapital.
övrigt Finansiering
En absolut nödvändig resurs i Wallen-stams verksamhet är tillgången till kapital.
Utan en säker kapitaltillförsel kan Wal-lenstam inte utveckla och expandera verk-samheten i önskad omfattning. För att säkerställa tillgången av kapital har Wal-lenstam byggt upp ett långsiktigt samar-bete med ett flertal banker.
Det gör att Wallenstam även under denna turbulenta tid kunnat säkra finan-siering till attraktiva nyproduktionspro-jekt, förvärv och en fortsatt vindkraftsut-byggnad.
Effektiv byggprocess
Wallenstam har en effektiv ny- och om-byggnationsprocess vilket ger en kost-nadseffektiv produktion. Med god kun-skap och detaljstyrning i varje delmoment skapar Wallenstam förutsättningar att bygga bostäder som kan erbjudas till en rimlig hyra och samtidigt klara avkast-ningskravet på 7 %.
Marktillgång
Tillgång till mark är en väsentlig fram-gångsfaktor för att säkerställa nyproduk-tion. Wallenstam har sökt markanvis-ningar för cirka 10 800 lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta bygg-rätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för att uppnå Wallen-stams kalkylkrav.
Wallenstam har även egen mark för möjlig nyproduktion om 70 000 kvm kommersiell yta.
Kompetent och engagerad personal
En framgångsfaktor för Wallenstam är att kunna attrahera kompetent och engage-rad personal. Detta uppnås genom en god arbetsmiljö och attraktiva arbetsvillkor.
Wallenstams medarbetare deltar konti-nuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling.
Miljörisker
Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker före-komma i fastigheterna upprättas ome-delbart handlingsplaner för att åtgärda dessa.
Ägarlägenheter
Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas under 2009 innebär en ny upplåtelseform som medför nya möjlig-heter för Wallenstam, då flexibiliteten vid lägenhetsförsäljningar ökar.
sammanfattning
av möjligheter och risker
Sammanfattningsvis kan Wallenstam kon-statera att även om det finns risker med olika delar inom verksamheten så över-väger möjligheterna. Wallenstam ser po-sitivt på utvecklingen och räknar med att kunna arbeta vidare mot målen inom den fastlagda affärsplanen utan större avvikel-ser.
52
År 2012 ska vi ha minskat vår egen energiförbruk-ning med 15 %. När vi bygger nytt bygger vi kon-sekvent så energieffektivt som möjligt och likaså när vi renoverar. Vi byter ut oljepannor till mer ener-gisnåla värmepumpar och undersöker möjligheten att ansluta solfångare till samma värmepumpar.
Gamla fönster och dörrar byts ut mot nya, täta. Vi bygger klimatklok ventilation, tillvaratar spillvär-men från avloppen i husen och producerar grön el från egna vindkraftverk med målet att vara självförsörjande 2012. Med individuell mätning hjälper vi hyresgästerna att bli medvetna om sin konsumtion av el, vatten och värme. Många kan spara mycket ihop.
minskad miljöpåverkan tillsammans med hyresgästerna.
Aktiefakta 53 Wallenstamaktien har i likhet med hela ak
tiemarknaden gått ner kraftigt under 2008.
Under de senaste fem åren har aktien, trots nedgången, fördubblats. Wallenstams B
aktier är registrerade på OMX Nordiska Börs, MidCaplistan.
Under åren 2003 till 2006 steg Wallen-stams aktiekurs med i genomsnitt över 50 % årligen. 2008 präglades emellertid av betydande börsnedgång – OMXS-index sjönk med 41,96 % och Carnegies fas-tighetsindex sjönk med 27,92 %. Wallen-stams aktiekurs sjönk med cirka 44 %. Vid årets slut var aktiekursen 67,50 kr (120,50).
Totalt omsattes drygt 10 miljoner (17) Wallenstamaktier till ett värde av 1 024 Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka 41 000 aktier (70 000) per dag.
Vid utgången av år 2008 uppgick Wallen-stams börsvärde till 3 983 Mkr (7 471).
återköp
Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut, vilket innebär en möjlighet att förvärva upp till 10 % av utestående B-aktier. Sedan starten har Wallenstam återköpt aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet. Un-der 2008 har 1 151 685 aktier återköpts, till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Wallen-stams styrelse kommer att föreslå
motsva-rande mandat vid 2009 års stämma. Åter-köp är en aktie ägarvänlig åtgärd som är en bra investering när aktiekursen under-stiger substansvärdet. Wallenstam vill ha möjligheten att återuppta återköp så snart den finansiella sektorn återhämtat sig.
Utdelning
Styrelsens grundprincip är att det redovi-sade resultatet i första hand ska återinves-teras i rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och en ökad sub-stanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utdelning över tiden. Vid bedöm-ningen av utdelbedöm-ningens storlek ska hän-syn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt.
Mot bakgrund av Wallenstams starka finansiella ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00).
aktiekapital
Aktiekapitalet i Wallenstam uppgår till 124 Mkr, fördelat på 5 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 53 250 000 B-ak-tier (en röst per aktie). Av dessa B-akB-ak-tier är 452 348 återköpta per 2008-12-31. Anta-let utestående aktier uppgick till 58 547 652 (59 699 337).
aktieägarstrUktUr
Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka 5 000. Hans Wallenstam (inklu-sive bolag och familj) som är Wallenstams huvudaktieägare äger 58 % av rösterna och 21 % av kapitalet. Andelen institutionellt ägande uppgick vid årsskiftet till 37 % av kapitalet och 26 % av rösterna. Utlands-ägandet uppgick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna.
sUbstansvärde
Substansvärdet beräknas på eget kapital, där tillgångar och skulder enligt IFRS är värderade till verkligt värde. Till eget ka-pital läggs den totala uppskjutna skatte-skulden då skattebelastningen kan variera i och med att Wallenstam säljer fastighe-ter både direkt och via bolag.
Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181), vilket indikerar en rabatt i ak-tien om 62 %. Substansvärdet minskar vil-ket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna.
En prisförändring på +/-10 % av fas-tigheternas värde motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr per aktie.
aktiefakta
Substansvärde per aktie Börskurs 2008 2007 2006 2005
BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
Kr
54 aktiefakta
aktieägarinnehav 2008-12-31
A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, %
Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 550 000 20,9 57,8
Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,1 4,3
Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,8 3,1
Dödsbo Eskil Johannesson 3 000 000 5,1 2,7
Henric Wiman 2 314 500 3,9 2,1
Bengt Norman med bolag 1 650 000 2,8 1,5
Familjen U Wallenstam 1 417 190 2,4 1,3
Swedbank Robur fonder 1 398 562 2,4 1,3
AMF Pension AB 1 300 000 2,2 1,2
Familjen Brandström med bolag 1 224 800 2,1 1,1
Övriga ägare 25 738 125 43,6 23,2
Totalt antal aktier 5 750 000 52 797 652
Återköpta egna aktier 452 348 0,8 0,4
Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000
Totalt registrerade 59 000 000
Summa utestående aktier 58 547 652
Utlandsägda aktier 6 4
Juridiska personer 37 26
Jämförelse med andra börsnoterade fastighetsbolag
Börskurs, Börsvärde, Återköpta Kurs- Resultat Föreslagen Total
kr/aktie Mkr aktier t.o.m. utveckling efter skatt, utdelning, Direktav- kastning,
2008-12-31 2008-12-31 2008-12-31 2008, % kr/aktie P/E-tal kr/aktie kastning, % %
Atrium Ljungberg 62,50 8 135 2,3 -2 -3,1 -20 2,00 3 1
Balder 40,50 657 2,9 -49 -24,3 -2 - - -49
Castellum 60,75 10 449 4,7 -10 -4,0 -15 3,15 5 -5
Din Bostad 21,10 390 0,0 -49 -12,4 -2 - - -49
Fabege 30,00 4 931 2,9 -55 -3,1 -10 2,00 7 -52
FastPartner 18,40 988 5,5 -44 -1,5 -12 1,75 10 -39
Heba 49,00 2 023 0,0 -16 -0,6 -82 0,90 2 -15
Hufvudstaden 55,25 11 700 2,4 -11 -2,2 -25 1,90 3 -8
Klövern 18,20 3 031 3,4 -29 -2,9 -6 1,00 5 -25
Kungsleden 54,00 7 371 0,0 -25 -7,0 -8 8,00 15 -14
Wallenstam 67,50 3 983 0,8 -44 6,3 11 3,00 4 -41
Wihlborgs 100,00 3 843 5,8 -14 -1,3 -77 6,50 7 -8
Genomsnitt 48,10 4 792 2,6 -29 -4,7 -21 2,52 5 -25
Källa: respektive bolags bokslutskommuniké 2008 .
information och
kontakter med aktiemarknaden Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktie-marknaden och tillgodose de lagar och föreskrifter som finns inom området.
Ut över att uppfylla börskontraktet har Wallenstam som ambition att ta intryck från organisationer och branschmedia, som exempelvis Aktiespararna.
Finan-siell information lämnas i första hand i årsredovisning, bokslutskommuniké och i tre delårsrapporter. Årsredovisningen skickas ut till de aktieägare som önskar.
Delårsrapporter och pressmeddelanden distribueras till intressenter och media via e-post och fax. Prenumeration på sådan information kan beställas på Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se/prenumera-tionsservice.
företagspresentationer
Under ett verksamhetsår arrangerar Wal-lenstam regelbundna träffar med aktie-ägare, analytiker, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam har vid sex tillfällen under 2008 presenterat bolaget för medlemmar i Aktiespararnas riksför-bund.
Aktiefakta 55 aktiekapitalets Utveckling
år emission förändring av aktiekapital, kr aktiekapital, kr antal aktier nominellt värde, kr
1960 Ursprungligt aktiekapital 200 000 200 1 000
1984 Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000
EGET KAPITAL PER AKTIE
Kr
B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI
Nasdaqomx
56 Flerårsöversikt