Förhandsbesked för nybyggnad av 5 st bostadshus
Ärendenummer: MBN 2021/3770
Miljö- och byggnämndens beslut
• Miljö- och byggnämnden meddelar som förhandsbesked enligt 9 kap 17 och 31 §§ plan- och bygglagen (2010:900), PBL, att åtgärden inte kan tillåtas.
Avgift
Avgift förhandsbesked 41 310 kronor
Avgiften är beräknad i enlighet med taxa fastställd av kommunfullmäktige.
Eventuell reduktion av avgiften, enligt 9 kap 27 § plan- och bygglagen, SFS 2010:900, meddelas i ”Beräkning samt beslut av eventuell reduktion” tillhörande detta beslut. Av fakturan, som skickas separat, framgår den totala avgiften inklusive eventuell reduktion av avgiften.
Upplysning
Inga upplysningar.
Sammanfattning
Ärendet avser förhandsbesked för nybyggnad av tre bostadshus på fastigheten Väskinde Butter 6:22, utanför detaljplanelagt område. Fastigheten är belägen vid Själsö, strax nordost om Brusviken, söder om Brissund. Tre nya
tomtplatser redovisas om ca 5 000 kvm vardera, i den nordvästra delen av fastigheten.
I yttrande från teknikförvaltningen framgår att de ställer sig positiva till en framtida anslutning. Ett förhandsbesked kan inte villkoras på ett sådant sätt i och med att det finns en risk att planeringen/förutsättningarna för vatten och avloppsutbyggnad ändras över tid. Det finns således ingen godkänd VA-lösning redovisad i dagsläget.
Platsen omfattas av jordbruksmark som förvaltningen bedömer, utifrån markens läge, beskaffenhet och övriga förutsättningar på platsen, vara brukningsvärd.
Bedömningen är att den planerade exploateringen inte är förenlig med den fördjupade översiktsplanen med hänseende till att den pågående
markanvändningen enligt förslaget inte skulle bibehållas och att ett större område med naturvärden skulle exploateras.
Bedömningen är att åtgärden inte är förenlig med översiktsplanen avseende att förslaget tar brukningsvärd jordbruksmark i anspråk samt att platsens natur- och kulturvärden bedöms påverkas negativt.
Med hänsyn till byggnadernas placering kommer den föreslagna exploateringen bli mycket framträdande i området och påverka landskapsbilden avsevärt. Med tanke på landskapsbilden får denna åtgärd ses som en ny exploatering i det öppna landskapet, åtgärden kan därmed inte ses som en byggnation som ansluter till befintlig bebyggelse. Åtgärden kan inte heller anses följa bebyggelsestrukturen i området.
Bedömningen är att den planerade exploateringen skulle kunna medföra en betydande miljöpåverkan samt medföra en stor skada på riksintresset för naturvård om våtmarkens hydrologi påverkas.
Med förslaget tas ett större oexploaterat naturområde i anspråk, varför allmänheten bedöms påverkas i viss mån och åtgärden bedöms således medföra en mindre negativ påverkan på riksintresset för rörligt friluftsliv.
Då bedömningen gjorts att det aktuella förslaget påverkar både landskapsbild samt naturvärden negativt, blir således bedömningen att förslaget även strider mot 4 kap 4 § miljöbalken, som har som syfte att skydda områden med höga natur- och kulturvärden och även platsens förutsättningar gällande turism och friluftsliv.
Bedömningen är att det enskilda intresset att uppföra tre bostadshus inte väger tyngre än det allmänna intresset att ge skydd åt utpekade och skyddade kultur- och landskapsbildsvärden, värna om friluftslivet, bevara brukningsvärd jordbruksmark samt följa intentionerna om en mer samlad bebyggelse som framgår i översiktsplanen.
Samhällsbyggnadsförvaltningen bedömer att den föreslagna platsen
sammanfattningsvis är olämplig att bebygga och positivt förhandsbesked för tre bostadshus kan därför inte lämnas.
Bedömning
Den föreslagna platsen är en del utav ett större sammanhängande, orört naturområde vid Själsö, strax nordost om Brusviken, söder om Brissund.
Vatten och avlopp
Enligt 2 kap 5 § punkt 3 plan- och bygglagen framgår att bebyggelse och byggnadsverk ska lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till bland annat möjligheterna att ordna vattenförsörjning och avlopp.
Den aktuella fastigheten ligger utanför verksamhetsområde för det allmänna VA-ledningsnätet. I yttrande från teknikförvaltningen framgår att de ställer sig positiva till framtida anslutningar. Ett förhandsbesked kan inte villkoras på ett
vatten och avloppsutbyggnad ändras över tid. Det finns således ingen godkänd VA-lösning redovisad i dagsläget. Åtgärden strider därmed mot
bestämmelserna i 2 kap 5 § punkt 3 plan- och bygglagen.
Jordbruksmark
Fastigheten omfattas av jordbruksmark. Brukningsvärd jordbruksmark får tas i anspråk för bebyggelse endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och detta behov inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark tas i anspråk, enligt 3 kap. 4 § miljöbalken. Med begreppet brukningsvärd jordbruksmark avses mark som med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga förutsättningar är lämpad för jordbruksproduktion.
Fastigheten är taxerad som en obebyggd lantbruksfastighet. Tidigare var praxis att mark ska användas för det ändamål marken är taxerad för. Det vill säga att mark som är taxerad jordbruksmark är att anse lämplig för just det ändamålet och mark som är taxerad för småhusenhet är lämplig för bebyggelse. I senare domar har tidigare praxis visat sig inte hålla utan om jordbruksmarken konstateras brukningsbar ska taxeringen av marken inte spela någon roll. Det som kan konstateras i förevarande fall är att den aktuella platsen både historiskt brukats som åkermark och enligt, det kartunderlag förvaltningen har tillgång till, även brukats i närtid fram till ca 2014. Platsen som ämnas bebyggas är ett jordbruksblock beläget ca 120 meter norr om ett större jordbrukslandskap.
Enligt förvaltningens bedömning åligger det inga naturliga hinder eller
begränsningar i topografin som skulle kunna motiveras som avskiljande mellan den planerade exploateringen och jordbruksmarken, varför en bebyggelse på platsen bedöms innebära en exploatering mitt i det öppna jordbrukslandskapet.
Utifrån markens läge, beskaffenhet och övriga förutsättningar på platsen bedömer förvaltningen att den aktuella marken utgörs av sådan brukningsvärd jordbruksmark som beskrivs i 3 kap. 4 § miljöbalken och att den föreslagna exploateringen skulle inskränka på möjligheterna att nyttja marken.
Åtgärden bedöms därför inte förenlig med 2 kap plan- och bygglagen och bestämmelserna gällande en god helhetsverkan, att mark ska användas för det ändamål som området är mest lämpat för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov, samt angående bestämmelserna om en långsiktigt god hushållning med mark. Bedömningen är vidare att åtgärden även strider mot de
bestämmelser som återfinns i 3 kap 1 § miljöbalken, gällande att markområden ska användas för det ändamål det är mest lämpat för samt som medför en från allmän synpunkt god hushållning.
Fördjupade översiktsplanen för Visby + översiktsplanen för Gotland
I den fördjupade översiktsplanen för Visby är markanvändningen för den aktuella fastigheten utsedd som: Pågående markanvändning bibehålls, med begränsad
utvecklingspotential. Den västra delen av fastigheten är utpekad som viktigt grönområde som ska hållas fritt från bebyggelse. Områden med stora natur- och rekreationsvärden ska lämnas oexploaterade. Bedömningen är att den planerade exploateringen inte är förenlig med den fördjupade översiktsplanen med hänseende till att den pågående markanvändningen enligt förslaget inte skulle bibehållas och att ett större område med naturvärden skulle exploateras.
Fastigheten omfattas av Bygg Gotland – översiktsplan för Gotlands kommun, antagen av regionfullmäktige den 14 juni 2010, § 79. Intentionen med översiktsplanen är att främja ett hållbart byggande. Enligt översiktsplanen förutsätter all ny bebyggelse att platsens natur- och kulturvärden tål en ökad belastning. Vid lokalisering av ny bebyggelse ska en samlad bebyggelsestruktur eftersträvas och bebyggelse ska i första hand tillkomma som en förtätning eller komplettering till befintlig bebyggelse. Placering av ny byggnad bör utgå från platsens befintliga bebyggelsemönster och bebyggelse i det öppna kulturlandskapet ska undvikas. Bebyggelse på god åkermark bör undvikas, då odlingslandskapets och jordbruksmarkens värde för biologisk produktion och
livsmedelsproduktion skall skyddas samtidigt som den biologiska mångfalden och kulturmiljövärdena bevaras och stärks. Jord- och skogsbruket är inte bara av stor vikt för Gotland utan är också av nationell betydelse enligt miljöbalken 3 kap 4§.
Av 3 kap. 2 § plan- och bygglagen framgår att översiktsplanen ska ange inriktningen för den långsiktiga utvecklingen av den fysiska miljön och ge vägledning för beslut om hur mark- och vattenområden ska användas.
Eftersom planen anger de stora dragen i fråga om markanvändningen tar den inte ställning till detaljfrågor som t.ex. lämpligheten av ny enstaka bebyggelse.
Det är först i ett enskilt ärende om bygglov eller ett förhandsbesked som avvägningen mellan enskilda och allmänna intressen enligt 2 kap 1§ plan- och bygglagen kan ske fullt ut. En bedömning ska därför göras i varje enskilt fall.
Av de riktlinjer som finns för avsteg från den generella restriktiva hållningen följer att ett positivt besked kan meddelas under vissa förutsättningar, tex om det är en fråga om del av ett markområde som utgör en lucka i en övrig bebyggd tomtrad.
Föreslagen byggnation placeras i ett tidigare orört landskap där befintlig
bebyggelse återfinns uteslutande på andra sidan om vägen som löper väster om aktuell fastighet. Med tanke på landskapsbilden får denna åtgärd ses som en ny exploatering i det öppna landskapet, åtgärden kan därmed inte ses som en byggnation som ansluter till befintlig bebyggelse. Åtgärden kan inte heller anses följa bebyggelsestrukturen i området. Vidare är bedömningen att åtgärden inte är förenlig med översiktsplanen avseende att förslaget tar brukningsvärd jordbruksmark i anspråk samt att platsens natur- och kulturvärden bedöms påverkas negativt. Även med avseende på att det inte finns en VA-anslutning i dagsläget anses åtgärden inte förenlig med översiktsplanens intentioner.
Kulturvärden - Landskapsbild och bebyggelsestruktur
Den nu föreslagna exploateringen planeras i ett sammanhängande orört natur- och jordbruksområde som omfattas av Kulturvärdeskartan, utpekat som kulturlandskap med värdefull landskapsbild. Enligt 2 kap 6 § plan- och
bygglagen ska byggnader placeras och utformas på ett sätt som är lämplig med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan. Enligt regionantikvarien, som också avstyrker åtgärden, är störningskänsligheten stor i detta område och värdet av kusten är stort för förståelsen av landskapets uppbyggnad. Att den aktuella marken bibehålls som åker är en viktig förutsättning för öppenheten.
Med hänsyn till byggnadernas placering kommer den föreslagna exploateringen bli mycket framträdande i området och påverka landskapsbilden avsevärt. De föreslagna byggnationerna kan därmed inte anses inge en god helhetsverkan.
Byggnationerna kan inte heller anses uppfylla de krav som ställs enligt 8 kap 9 § plan- och bygglagen då tomter ska anordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen.
Riksintresse för naturvård
Fastigheten omfattas även av riksintresse för naturvård enligt 3 kap 6§
miljöbalken, vilket innebär att exploatering kräver hänsyn och att ytterligare exploatering ska ske restriktivt och på ett sådant sätt att ej företeelser med uppenbart naturvårdsintresse påverkas. Området påverkas negativt om inte bebyggelse sker restriktivt och i första hand där naturen redan är påverkad.
Förvaltningens naturvärdeshandläggare avstyrker åtgärden och i utlåtandet framgår att den föreslagna byggnationen kan medföra en betydande miljöpåverkan. Under juli 2021 utförde Ekologigruppen AB en
naturinventering av det aktuella området. Områdets naturvärden beskrevs vara knutna till vattendrag som till viss del håller vatten även under sommaren.
Direkt öster om de tänkta tomterna finns idag en våtmark. Våtmarken utgörs av ett soligent kärr som har getts värde 2 (i en skala från 1-5, där nr 1 är högsta värde) i Länsstyrelsens våtmarksinventering (1992-1996). Våtmarksområden hyser höga naturvärden. De är viktiga områden för att förhindra att ytvatten och grundvatten rinner ut i havet för snabbt och förbättrar därmed
vattenhushållningen. Att värna om våtmarkerna är även viktigt för att säkra biologisk mångfald. Regionen har som mål att inga våtmarker ska skadas genom kommunala beslut och att arealen våtmarker på Gotland inte ska minska genom beslut om ändrad markanvändning. För att säkerställa att framtida byggnationer i våtmarkens närhet inte påverkar dess hydrologi, dess till- eller avrinning, bör en hydrologisk utredning utföras innan bygglov ges. En hydrologisk utredning kan även visa på vilka försiktighetsåtgärder (t ex avstånd till dike och våtmark) som bör vidtas vid framtida exploatering. För att utreda om föreslagen bebyggelse skulle påverka våtmarkens värde negativt hade en hydrologisk utredning behövts utföras. Då platsen inte bedöms vara lämplig
för bebyggelse enligt övriga bedömningsgrunder har förvaltningen inte begärt en sådan utredning då den anses vara fördyrande för sökande. Förvaltningen bedömer därmed att det inte kan uteslutas att bebyggelsen i direkt närhet till våtmarken inte påverkar våtmarken negativt.
Bedömningen är att den planerade exploateringen skulle kunna medföra en betydande miljöpåverkan samt medföra en stor skada på riksintresset för naturvård om våtmarkens hydrologi påverkas.
Riksintresse för friluftsliv, rörligt friluftsliv samt högexploaterad kust
Fastigheten omfattas även av riksintresse för friluftslivet enligt miljöbalken 3 kap. 6 §, samt riksintresse för det rörliga friluftslivet enligt miljöbalken 4 kap. 2
§. Turism och friluftsliv ska särskilt beaktas i området vid eventuell
exploatering eller andra ingrepp i miljön. Sammanhållna orörda naturområden bör bevaras. Dels för allmänhetens rekreation med betoning på det rörliga friluftslivet samt dels för att det inte är god hushållning att ianspråkta nya oexploaterade områden för bebyggelse utom i undantagsfall när det är nödvändigt för det allmännas bästa. Med förslaget tas ett större oexploaterat naturområde i anspråk, varför allmänheten bedöms påverkas i viss mån och åtgärden bedöms således medföra en negativ påverkan på riksintresset för rörligt friluftsliv.
Fastigheten omfattas även av riksintresse för högexploaterad kust. I
miljöbalkens fjärde kapitel finns det utpekat ett antal geografiska områden som i sin helhet är av detta riksintresse. Områdena, som i de flesta fall är stora, har pekats ut med hänsyn till de stora natur- och kulturvärden som finns i dem.
För samtliga utpekade områden gäller att exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön inte får medföra att områdenas natur- och kulturvärden påtagligt skadas. Vid tillämpningen av bestämmelserna ska man inte bara utgå ifrån hur en viss åtgärd påverkar den närmaste omgivningen utan utifrån ett helhetsperspektiv på vad som är en lämplig utveckling inom hela det geografiska området. Det är konsekvenserna för de samlade natur- och kulturvärdena som bör bedömas. I det sammanhanget är påverkan på landskapsbilden viktig.
Då bedömningen gjorts att det aktuella förslaget påverkar både landskapsbild samt naturvärden negativt, blir således bedömningen att förslaget även strider mot 4 kap 4 § miljöbalken, som har som syfte att skydda områden med höga natur- och kulturvärden och även platsens förutsättningar gällande turism och friluftsliv.
Olägenhet
Åtgärden är av sådan art att berörda har beretts tillfälle att yttra sig. Negativa synpunkter har inkommit från flertalet grannfastigheter som åberopar olägenhet.
För att bygglov ska ges för en åtgärd utanför ett område med detaljplan krävs enligt 9 kap. 31 § plan- och bygglagen bl.a. att åtgärden uppfyller kraven i 2 kap. 5 och 9 §§ plan- och bygglagen. Detta innebär att bebyggelse och byggnadsverk ska lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till människors hälsa och att byggnadsverk ska placeras och utformas så att de eller deras avsedda användning inte medför fara eller betydande
olägenheter för omgivningen. Av praxis framgår att det ska vara fråga om en olägenhet som är väsentlig för att det ska vara en betydande olägenhet. Vid bedömningen av vad som i det enskilda fallet är att betrakta som betydande olägenhet för omgivningen, måste områdets karaktär och förhållandena på orten beaktas. Det innebär att toleransnivån kan variera mellan olika platser.
Även byggnadens tilltänkta användning ska beaktas för att förhindra
olägenheter bestående av luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller andra liknande störningar som inte är helt tillfälliga. Av praxis framgår att
domstolarna är tämligen restriktiva med vad som utgör betydande olägenheter.
Då det i förhandsbeskedet görs en bedömning av en preliminär placering av byggnader kan det således inte anses vara en betydande olägenhet med ett onödigt nära avstånd, så som några grannar hävdar i sina yttranden. Det är enbart platsen som prövas i ett förhandsbesked, inte byggnaders placering.
Övriga synpunkter från grannfastigheter, så som att åtgärden inte följer översiktsplanen, huruvida man bör bebygga jordbruksmark, hur platsens naturvärden påverkas, förändrad karaktär av området etc., är bedömningar som görs i den lokaliseringsprövning som förvaltningen gör i förhandsbeskedet och kan således inte anses vara en betydande olägenhet för grannar.
Bedömningen är att den föreslagna exploateringen visserligen innefattar en viss omgivningspåverkan men att den inte utgör en betydande olägenhet i den mening som avses i plan- och bygglagen 2 kap 9 §.
Allmänna och enskilda intressen
I prövning och bedömning av bygglov- samt förhandsbeskedsärenden ställs intressen mot varandra. Enligt 2 kap 1 § plan- och bygglagen ska det vid prövning tas hänsyn till både allmänna och enskilda intressen. Det allmänna intresset att skydda brukningsvärd jordbruksmark, som fastigheten omfattas av, samt värna om de areella näringarna och odlingslandskapet - ställs mot det enskilda intresset att uppföra bostadshus. Bedömningen är att det enskilda intresset att uppföra tre bostadshus inte väger tyngre än det allmänna intresset att ge skydd åt utpekade och skyddade kultur- och landskapsbildsvärden, värna om friluftslivet, bevara brukningsvärd jordbruksmark samt följa intentionerna om en mer samlad bebyggelse som framgår i översiktsplanen.
Sammantagen bedömning
MBN § 62 FÅRÖ SIMUNDS 1:38 - Nybyggnad av fritidshus
Ärendenummer: MBN 2020/3786
Miljö- och byggnämndens beslut
• Miljö- och byggnämnden avslår ansökan om bygglov med stöd av 9 kap 31 § plan- och bygglagen (2010:900), PBL.
Avgift
Avgift för avslag 15 000 kronor
Avgiften är beräknad i enlighet med taxa fastställd av kommunfullmäktige.
Eventuell reduktion av avgiften, enligt 9 kap 27 § plan- och bygglagen, SFS 2010:900, meddelas i ”Beräkning samt beslut av eventuell reduktion” tillhörande detta beslut. Av fakturan, som skickas separat, framgår den totala avgiften inklusive eventuell reduktion av avgiften.
Upplysning
Inga upplysningar.
Sammanfattning
Ärendet avser nybyggnad av fritidshus på fastigheten Fårö Simunds 1:38, fastigheten ligger utom detaljplanerat område på norra Fårö. På fastigheten har det tidigare hanterats lov som har återkallats på grund av att någon godkänd VA- lösning inte kunde redovisas.
Det tidigare fritidshuset som stod på fastigheten har rivits då det var i dåligt skick, någon anmälan av rivning för åtgärden har inte inkommit till miljö- och byggnämnden. I det aktuella ärendet söks nu ett bygglov för en
”ersättningsbyggnad” för det fritidshus som tidigare stod på platsen, aktuell byggnad är 23 kvm större än den tidigare.
Den föreslagna åtgärden kan inte anses vara en ersättning av den bebyggelse som tidigare funnits. En utökning av byggnaden med 23,2 kvm bedöms därför inte utgöra en byggnad för vilken ersättning kan utgå om bygglov
avslås. Byggnaden bedöms inte vara en så kallad ”ersättningsbyggnad” och åtgärden prövas därför som en nyetablering. Prövningen av ärendet ska således ske mot 9 kap 31 § plan- och bygglagen. Vidare ska vid nyetablering enligt 2 kap plan- och bygglagen bebyggelse och byggnadsverk lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänvisning till möjligheterna att ordna
vattenförsörjning samt avlopp.
Det har redovisats vattenprov och vattenuttag från brunnen på Fårö Simunds 1:38, uppmätt kloridhalt var 330 mg/l. Regionens riktlinjer anger att
kloridhalten ska uppgå till maximalt 100 mg /l. Sökande har redovisat ett prov med mer än tre gånger så höga nivåer.
Detta innebär att brunnen är saltpåverkad och risk finns att närliggande brunnar också får saltinträngning. Redovisade uppgifter uppfyller därför inte kraven i Regionens Riktlinjer för hantering av enskild vattenförsörjning vid nyetablering.
Den lösning som presenterats bedöms inte vara godkänd vid prövning av en
Den lösning som presenterats bedöms inte vara godkänd vid prövning av en