Förhandsbesked för nybyggnad av 1 st bostadshus
Ärendenummer: MBN 2021/3245
Miljö- och byggnämndens beslut
• Miljö- och byggnämnden meddelar som förhandsbesked enligt 9 kap 17 och 31 §§ plan- och bygglagen (2010:900), PBL, att åtgärden inte kan tillåtas.
Avgift
Avgift förhandsbesked 13 770 kronor
Avgiften är beräknad i enlighet med taxa fastställd av kommunfullmäktige.
Eventuell reduktion av avgiften, enligt 9 kap 27 § plan- och bygglagen, SFS 2010:900, meddelas i ”Beräkning samt beslut av eventuell reduktion” tillhörande detta beslut. Av fakturan, som skickas separat, framgår den totala avgiften inklusive eventuell reduktion av avgiften.
Upplysning
Inga upplysningar.
Sammanfattning
Ärendet avser förhandsbesked för ett bostadshus på fastigheten Västergarn Ammor 6:1, utanför detaljplanerat område. Fastigheten ligger i Västergarn, längs med länsväg 575, ca 120 meter väster om Västergarn kyrka.
Redovisad VA-lösning bedöms som ej godtagbar, då anslutning inte kan medges i dagsläget. I yttrande från teknikförvaltningen framgår att de ställer sig positiva till en framtida anslutning. Ett förhandsbesked kan inte villkoras på ett sådant sätt i och med att det finns en risk att planeringen/förutsättningarna för vatten och avloppsutbyggnad ändras över tid. Det finns således ingen godkänd VA-lösning redovisad i dagsläget.
Fastigheten ligger inom riksintresse för kulturmiljövården, i nära anslutning till den stadsvall samt kyrka som ligger till grund för riksintresset, varför åtgärden bedöms riskera att skada värdena på platsen. Platsen är utpekad som värdefullt odlingslandskap och den sökta åtgärden bedöms riskera att skada läsbarheten av detta värdefulla kulturlandskap.
Länsstyrelsen bedömer den sökta åtgärden som olämplig och att den riskerar att skada fornlämningen på platsen.
Åtgärden bedöms skada naturvärdena på platsen, då den aktuella platsen består av lövsumpskog som håller viktiga ekologiska funktioner.
Åtgärden bedöms inte förenlig med översiktsplanen, då platsens natur- och kulturvärden inte bedöms tåla denna typ av exploatering.
Åtgärden bedöms strida mot 2 kap plan- och bygglagen och kan inte anses vara ett exempel på långsiktigt god hushållning med mark, uppfyller inte kravet på en godkänd VA-lösning samt tar inte hänsyn till kulturvärdena på platsen.
Bedömningen är att den aktuella marken inte är lämplig för bostadsbebyggelse och positivt förhandsbesked för ett bostadshus kan därför inte lämnas.
Bedömning
I en ansökan om förhandsbesked ska i första hand frågan utredas om en byggnadsåtgärd överhuvudtaget kan tillåtas på platsen. I andra hand prövas vid behov utformningen av byggnadsverket om det föreligger något skäl för detta.
Vid prövningen beaktas bland annat anpassningskravet i 2 kap 6 § plan- och bygglagen (PBL) då kulturhistoriska aspekter kan medföra att en
byggnadsåtgärd över huvud taget inte anses lämplig på platsen (se prop 1985/86:1 s.285). Vidare ska enligt 2 kap 2 § PBL exploatering av ny bebyggelse lokaliseras till de mark- och vattenområden som de är mest
lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Företräde ska ges åt sådan användning som från allmän synpunkt medför en god hushållning.
VA-lösning
Den redovisade VA-lösningen bedöms som ej godtagbar då anslutning till kommunalt VA inte kan medges i dagsläget. Enligt 2 kap 5 § punkt 3 plan- och bygglagen framgår att bebyggelse och byggnadsverk ska lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet med hänsyn till bland annat möjligheterna att ordna vattenförsörjning och avlopp. I yttrande från teknikförvaltningen framgår att de ställer sig positiva till en framtida anslutning. Ett
förhandsbesked kan inte villkoras på ett sådant sätt i och med att det finns en risk att planeringen/förutsättningarna för vatten och avloppsutbyggnad ändras över tid. Det finns således ingen godkänd VA-lösning redovisad i dagsläget.
Åtgärden strider därmed mot bestämmelserna i 2 kap 5 § punkt 3 plan- och bygglagen.
Riksintresse friluftsliv samt rörligt friluftsliv
Den nu föreslagna åtgärden föreslås, att placeras inom ett område som
omfattas av riksintresse för friluftslivet samt det rörliga friluftslivet enligt 4 kap 2 § och 3 kap 6 § miljöbalken. Turism och friluftsliv ska särskilt beaktas i området vid eventuell exploatering eller andra ingrepp i miljön. Sammanhållna orörda naturområden bör bevaras. Dels för allmänhetens rekreation med betoning på det rörliga friluftslivet samt dels för att det inte är god hushållning att ianspråkta nya oexploaterade områden för bebyggelse utom i undantagsfall när det är nödvändigt för det allmännas bästa.
Med hänsyn till den befintliga bebyggelsestrukturen och med tanke på den redovisade placeringen av bostadshuset är bedömningen att allmänheten inte nämnvärt kommer påverkas av den föreslagna byggnationen, för att friluftslivet samt det rörliga friluftslivet (enligt 3 kap 6§ samt 4 kap 2 § miljöbalken) ska utgöra något hinder för att uppföra ett bostadshus på den aktuella platsen.
Riksintresse kulturmiljövård samt kulturvärden
Fastigheten är belägen inom ett område med kulturvärden av riksintresse (en del av riksintresset Paviken-Västergarn) och platsen ligger även inom ett område som omfattas av Kulturvärdeskartan, utpekat som värdefullt kulturlandskap (odlingslandskap) samt som en medeltida hamnplats.
Samhällsbyggnadsförvaltningens regionantikvarie har hörts i ärendet och avstyrker åtgärden med hänvisning till att åtgärden bedöms innebära skada på riksintresset.
Omkring år 1000 anlades, av allt att döma, den stadsvall som omger själva Västergarn. Någon liknande anläggning finns inte på Gotland och paralleller är närmast stadsvallen runt Birkas Svarta jord. I anslutning till den östra delen av vallen anlades under tidig medeltid en mycket stor kastal och en stor romansk kyrka. Arkeologiska undersökningar i området innanför stadsvallen har påvisat att det finns en tämligen omfattande bebyggelse innanför stadsvallen från 1000-talet och fram i 1500-tal. I riktlinjerna för hur riksintresset bör tillgodoses kan man utläsa att ingen ny bebyggelse bör tillåtas i området runt stadsvallen och kyrkan. Redovisad byggnation är belägen ca 100 meter väster om denna stadsvall och ca 120 meter sydväst om kyrkan, vilket får anses vara i det direkta närområdet till dessa känsliga platser med höga kulturvärden. Marken på den aktuella platsen har historiskt använts som hagmark och bedömningen är att dessa fria, obebyggda marker är viktiga för läsbarheten av det värdefulla odlingslandskapet. Bedömningen är sammanfattningsvis att den sökta åtgärden riskerar att skada kulturlandskapet samt de värden som riksintresset för
kulturmiljövård omfattar.
Naturvärden
Den aktuella platsen utgörs av lövsumpskog som uppfattas som en oas i ett omkringliggande öppet landskap. Bedömningen är att platsen håller viktiga ekologiska funktioner och att åtgärden således anses olämplig. Bedömningen är att åtgärden påtagligt skadar naturmiljön och är således inte förenlig med 3 kap 6 § miljöbalken. Ur naturvärdessynpunkt bedöms åtgärden inte heller förenlig med 1-2 kap PBL om långsiktigt hållbar och god hushållning av mark.
Påverkan på fornlämningar
Området är utpekat i fornminnesregistret och omfattas av en buffertzon för fornlämning, varför Länsstyrelsen har blivit hörda i ärendet. Länsstyrelsen gör
bedömningen att åtgärden riskerar att skada fornlämningen och bedömer den sökta åtgärden som olämplig.
Översiktsplanen
Fastigheten omfattas av Bygg Gotland – översiktsplan för Gotlands kommun, antagen av regionfullmäktige den 14 juni 2010, § 79. Intentionen med översiktsplanen är att främja ett hållbart byggande. Enligt översiktsplanen förutsätter all ny bebyggelse att platsens natur- och kulturvärden tål en ökad belastning. Vid lokalisering av ny bebyggelse ska en samlad bebyggelsestruktur eftersträvas och bebyggelse ska i första hand tillkomma som en förtätning eller komplettering till befintlig. Bebyggelse i det öppna kulturlandskapet ska undvikas.
I översiktsplanen kan man läsa om Västergarns samhälle och att syftet är att utveckla och förstärka Västergarns tätort och minska den utdragna
bebyggelsestruktur som under senare år utvecklats längs kuststräckan söderut.
Risken finns om utvecklingen fortsätter att tätorten glider ihop med ny bebyggelse. Inriktningen är därför att stärka upp de äldre centrala byfunktionerna kring kyrkan och hamnen.
Bedömningen är att sökt åtgärd visserligen är förenlig med översiktsplanen i de delar som avser utvecklingen av Västergarn, men däremot inte i de delar som gäller natur- och kulturvärden. Bedömningen är att platsens natur-
och kulturvärden inte tål en ökad belastning och att det faktum väger tyngre än intentionerna att utveckla Västergarn. Den sökta åtgärden bedöms därför inte förenlig med översiktsplanen.
Samlad bedömning
Åtgärden är sådan att berörda har underrättats om ansökan och getts tillfälle att yttra sig (enligt 9 kap. 25 § plan- och bygglagen). Inga negativa synpunkter har inkommit.
Sökande har låtit meddela att man är villig att pröva en annan placering inom fastigheten, förslagsvis en placering i norr längs med vägen. Förvaltningen bedömer att en sådan placering visserligen skulle kunna vara mer lämplig för bebyggelsestrukturen samt ur naturvärdessynpunkt men att ett sådant förslag inte ändrar övriga förutsättningar och bedömningar angående platsen. Övriga förutsättningar för en placering i norr har inte utretts. Förvaltningen gör bedömningen att en ändrad placering inte medför en ändrad sammantagen bedömning, då flertalet avslagsgrunder kvarstår.
Förvaltningens samlade bedömning är att den planerade åtgärden inte är förenlig med översiktsplanen och att tillräckliga skäl för avsteg saknas.
Förvaltningen bedömer vidare att åtgärden strider mot bestämmelserna i 2 kap plan- och bygglagen samt 3 kap 6 § miljöbalken, då platsens natur- och
kulturvärden inte bedöms tåla ytterligare exploatering av detta slag samt att
Sökande