Naturvårdsföreskrifter m.m

Om det finns naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för markens bebyggande eller användning än sådana som avses i första stycket, ska fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 § andra stycket ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Även om syftet motverkas får ändå fastighetsbildning ske om sakägaren har fått ett särskilt medgivande för uppförande av en byggnad eller att företa någon annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot bestämmelserna. Sådan fastighetsbildning får ske i den omfattning som behövs för att medgivandet ska kunna utnyttjas. Med medgivande avses en dispens eller ett tillstånd enligt respektive speciallagstiftning, t.ex. en strandskyddsdispens enligt 7 kap. MB

I det följande används begreppet bestämmelser för såväl naturvårdsföreskrifter enligt MB som särskilda bestämmelser enligt t.ex.

VägL. Det bör observeras att de bestämmelser som åsyftas kan vara tillämpliga även inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser.

Bestämmelserna har ofta formen av förbud och saknar den noggrannhet som utmärker PBL-planerna. Detta har motiverat att regeln i 3 kap. 2 § andra stycket första meningen om beaktande av dessa bestämmelser har uttryckts så att syftet med bestämmelserna inte får motverkas.

Bestämmelser som avses

Det är inte i förarbeten eller på annat sätt närmare preciserat vad som avses med uttrycket ”naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för marks bebyggande eller användning”.

Beträffande naturvårdsföreskrifter torde stå klart att med detta avses numer bestämmelserna om områdesskydd i 7 kap. MB.

Det är inte lika givet vad som menas med andra särskilda bestämmelser för markens bebyggande eller användning, eftersom det finns en lång rad lagar och föreskrifter som på ett eller annat sätt är styrande för markanvändningen. PBL-planer och områdesbestämmelser inkluderas uppenbarligen inte, eftersom dessa regleras enligt 3 kap. 2 § första stycket. I övrigt torde det som är kännetecknande för sådana särskilda bestämmelser,

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

som ska hanteras enligt 3 kap. 2 § andra stycket, vara att det i princip krävs ett särskilt beslut som innebär att de ska tillämpas för ett visst område. Mot den bakgrunden bör bl.a. de bestämmelser som redovisas i det följande (eller motsvarande äldre bestämmelser) vara sådana som åsyftas i 3 kap. 2 § andra stycket.

Miljöbalken – Nationalpark – Naturreservat – Kulturreservat – Naturminne

– Biotopskyddsområde

– Djur- och växtskyddsområde – Strandskyddsområde

– Miljöskyddsområde – Vattenskyddsområde – Natura2000-område

Förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd – Skyddsområde för ytvattentäkter och enskilda grundvattentäkter (40 § 5) Kulturmiljölagen

– Skyddsområde för fornlämning (2 kap. 2 §). Sådana skyddsområden torde innefattas i begreppet ”särskilda bestämmelser”, även om fornlämningar är skyddade utan särskilt beslut även innan de är kända.

– Skyddsföreskrifter i närheten av en fornlämning (2 kap. 9 § och 23 §) – Skyddsföreskrifter omkring ett byggnadsminne (3 kap. 2 §)

Väglagen

– Byggnadsförbud inom ett vägområde (48 §)

– Byggnadsförbud inom ett visst avstånd (mer än 12 meter) från ett vägområde utanför detaljplan (47 §)

Lagen om byggande av järnväg

– Byggnadsförbud inom järnvägsmark m.m. (3 kap. 2 §) Anläggningslagen

– Förordnanden avseende trafiksäkerhet (56 §)

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

Andra bestämmelser, krav på tillstånd, m.m., som utan särskild föreskrift ska beaktas vid fastighetsbildningen, ska alltså inte prövas enligt 3 kap. 2 § utan i stället inom ramen för 3 kap. 1 och 3 §§. Som exempel kan nämnas bestämmelser om bygglov, rivningslov och marklov i PBL, tillståndskrav vid miljöfarlig verksamhet (inklusive täkt) och vattenverksamhet i MB (9 och 11 kap.) samt samrådsanmälan för vissa slag av företag enligt 12 kap. 6

§ MB.

Prövningsordningen Utgångspunkter

De bestämmelser vilkas syfte inte får motverkas genom fastighetsbildningen innefattar ofta, men inte alltid, krav på ett medgivande av något slag för byggande eller annan ändring av markanvändningen (t.ex. dispens från strandskydd enligt MB). Ställningstagandet i fastighetsbildningsfrågan måste uppenbarligen samordnas med denna dispens- eller tillståndsprövning.

Om ett tillstånd eller en dispens redan har erhållits enligt speciallagstiftningen, är detta styrande för fastighetsbildningen (3 kap. 2 § andra stycket andra meningen). Ett ställningstagande i fastighetsbildningsärendet innebär emellertid inte att fastighetsägaren befrias från kravet på dispens eller tillstånd enligt den aktuella speciallagstiftningen.

Om fastighetsbildningsfrågan prövas först måste alltså i princip samma sak prövas två gånger. Detta kan innebära dels tidsutdräkt och ökade kostnader för sakägarna, dels en risk för att prövningen i tillståndsärendet utfaller annorlunda, vilket skulle kunna innebära att syftet med fastighetsbildningen inte går att genomföra.

Mot den bakgrunden är utgångspunkten att prövningen enligt speciallagstiftningen ska göras först och att beslutet i fastighetsbildningsärendet sedan får anpassas till denna bedömning. En prövning enligt 3 kap. 2 § andra stycket första meningen av om en fastighetsbildningsåtgärd motverkar syftet med en viss bestämmelse, aktualiseras således endast om något krav på dispens eller tillstånd inte finns enligt speciallagstiftningen eller om sakägarna har godtagbara skäl till att avvakta med att initiera en sådan prövning.

Det primära är alltså att klara ut om den aktuella fastighetsbildningsåtgärden kräver tillstånd, dispens eller medgivande enligt någon annan lag. Beroende på hur den bedömningen utfaller kan man särskilja två typfall.

Proportionalitet vid prövning

Av Europadomstolens praxis och av 2 kap. 15 § regeringsformen följer att egendomsskyddet kräver en proportionalitetsbedömning i det enskilda fallet, något som har fått genomslag på ett flertal rättsområden. Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2018 s. 753 konstaterat att FBL:s bestämmelser om tvångsvis marköverföring inte fullt ut tillgodoser kravet på en proportionalitetsbedömning och att kravet på en sådan bedömning istället får tillgodoses genom en från FBL fristående proportionalitetsavvägning mellan allmänna och enskilda intressen.

Egendomsskyddet i 2 kap. 15 § regeringsformen omfattar inte bara ett skydd mot att det allmänna tvångsvis tar annans egendom i anspråk. Det utgör även ett skydd mot att en ägares möjligheter att fritt använda sin egendom begränsas. Detta uttrycks i förarbetena så att ingen kan tvingas att tåla att det

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

allmänna inskränker användningen av mark eller byggnad utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. Härmed avses allehanda inskränkningar i form av t.ex. byggnadsförbud och strandskyddsförordnande (prop. 1993/94:117 s. 48 f). Det här innebär att LM som ett led i bedömningen av FBL:s tillåtlighet ska göra en sådan proportionalitetsavvägning. En sådan prövning innebär att bedöma om det enskilda intresset av att tillåta den sökta fastighetsbildningen ska ges företräde framför det eller de i ärendet allmänna intressen som berörs.

Rättsfall: Proportionalitetsavvägning ska ske med stöd av RF

MÖD, 2021-12-21, F 10723-20 och F 489-21. Två

fastighetsregleringsärenden inom strandskydd nekades. MÖD fann att proportionalitetsavvägning ska ske vid fastighetsbildning med stöd av 2 kap 15 § RF. I målen fann MÖD att det allmänna intresset vägde tyngre.

Typfall I. Dispens eller tillstånd krävs

Om ett beslut enligt speciallagstiftningen inte redan har meddelats vid ansökningstillfället bör LM rekommendera sakägaren att söka dispens eller tillstånd enligt den lag som är aktuell innan fastighetsbildning begärs.

Därigenom undviks att sökanden riskerar att dra på sig onödiga förrättningskostnader.

Om dispens eller tillstånd meddelas kan sakägaren därefter ansöka om fastighetsbildning. Någon ny prövning enligt FBL ska då inte göras.

Fastighetsbildning ska enligt 3 kap. 2 § andra stycket andra meningen ske i den omfattning som behövs för att dispensen eller tillståndet ska kunna utnyttjas, se nedan under Särskilt medgivande att uppföra byggnad m.m.

LM kan förstås inte vägra att ta emot en ansökan i ett ärende där dispens eller tillstånd krävs utan endast rekommendera sökanden att först söka dispens eller tillstånd, och att avvakta utgången av denna prövning innan ansökan om förrättning görs. Om ansökan ändå inkommit kan LM förelägga sökanden att ansöka om nödvändiga tillstånd, se 4 kap. 25 §. Det är därvid synnerligen viktigt att LM upplyser sakägaren om att ifall ett köpeavtal eller annan fångeshandling har upprättats, så måste ansökan om fastighetsbildning göras inom den s.k. sexmånadersfristen.

Fastighetsbildningsärendet kan då sedan vila i avvaktan på att dispens- eller tillståndsärendet avgörs. Om dispens eller tillstånd meddelas kan förrättningen fullföljas – i annat fall får den ställas in.

Om behovet av en dispens eller ett tillstånd uppmärksammas under en pågående förrättning bör LM rekommendera sakägaren att så snart som möjligt ansöka om en sådan prövning. När denna fråga är avgjord kan förrättningen fortsätta om dispens eller tillstånd har lämnats eller ställas in om dispens har vägrats.

Om fastighetsbildningen avser ett sådant ändamål som kräver ett särskilt medgivande enligt 7 kap. MB får LM förelägga sökanden att ansöka om ett sådant medgivande.

Om sökanden inte vill att dispens- eller tillståndsfrågan avgörs, och prövningen enligt 3 kap 1 § är uppfyllt även utan detta, får LM, efter samråd med den myndighet som ansvarar för frågan, pröva fastighetsbildningens tillåtlighet enligt 3 kap. 2 § andra stycket första meningen. Om myndigheten tillstyrker kan förrättningen genomföras.

Om fastighetsbildningen avser ett sådant ändamål som kräver ett särskilt medgivande enligt 7 kap. MB får LM förelägga sökanden att ansöka om ett sådant medgivande.

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

Om sökanden inte vill att dispens- eller tillståndsfrågan avgörs, och prövningen enligt 3 kap 1 § är uppfyllt även utan detta, får LM, efter samråd med den myndighet som ansvarar för frågan, pröva fastighetsbildningens tillåtlighet enligt 3 kap. 2 § andra stycket första meningen. Om myndigheten tillstyrker kan förrättningen genomföras.

Anm

Det senare torde bara vara aktuellt i undantagsfall. Det skulle dock kunna bli aktuellt om syftet med fastighetsbildningen är att genomföra en tillståndspliktig åtgärd, men 3 kap 1 § är uppfylld även vid en oförändrad markanvändning av förrättningsområdet. I de fallen bör LM inte förelägga sökanden om att söka tillstånd utan istället pröva fastighetsbildningens tillåtlighet enligt 3 kap 2 § andra stycket första meningen.

Om syftet med de berörda bestämmelserna motverkas av den yrkade fastighetsbildningen, ska förrättningen ställas in. Se nedan under Inte motverka bestämmelsens syfte.

Typfall II. Dispens eller tillstånd krävs inte

Om den yrkade åtgärden sker för ett ändamål som inte kräver någon prövning enligt speciallagstiftningen får fastighetsbildningen prövas enligt 3 kap. 2 § andra stycket första meningen. Samråd kan ske vid behov efter att LM har utrett frågan och det ändå är osäkert om syftet med naturvårdsbestämmelse eller annan särskild bestämmelse motverkas av sökt åtgärd.

Om syftet med de berörda bestämmelserna motverkas av den yrkade fastighetsbildningen, ska förrättningen ställas in.

Eftersom gränsdragningen inte är knivskarp när det gäller behovet av t.ex.

en strandskyddsdispens, kan det förekomma att en dispens har getts trots att bedömningen är att någon sådan inte krävs för det som fastighetsägaren avser göra och som är skälet till sökt fastighetsbildningsåtgärd. I ett sådant fall får fastighetsbildningen - liksom i fall I ovan – enligt 3 kap. 2 § andra stycket andra meningen ske i den omfattning som behövs för att dispensen eller tillståndet ska kunna utnyttjas.

Dispens eller tillstånd finns

Om nybyggnad eller annan därmed jämförlig åtgärd genom ett särskilt tillstånd kan ske i strid mot naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser får enligt 3 kap. 2 § andra stycket andra meningen sådan fastighetsbildning ske som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas Tillstånd som åsyftas är t.ex. sådana som lämnas med stöd av 7 kap. MB – t.ex. en strandskyddsdispens. En dispens ska enligt 7 kap 26 § MB endast ges av dispensmyndighet om det är förenligt med förbudets eller föreskriftens syfte. Dispensmyndigheten gör även en intresseprövning mellan det allmännas intresse och den enskildes rätt att använda sin mark utan inskränkningar (7 kap 25 § MB).

När dispens lämnats ska LM alltså inte göra någon egen bedömning av om syftet med bestämmelserna motverkas. Istället ska den fastighetsbildning ske som behövs för att tillståndet enligt annan lagstiftning ska kunna utnyttjas - givetvis under förutsättning att övriga berörda villkor i FBL är uppfyllda.

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

Fastighetsbildningen bör normalt inte göras mer omfattande än vad som krävs för att genomföra den åtgärd som tillståndet avser. Beslutet, varigenom det särskilda tillståndet har lämnats, ska ha fått laga kraft innan ett fastighetsbildningsbeslut får meddelas med åberopande av det.

Till en dispens från strandskydd ska det av dispensmyndigheten bestämmas vilket område som får användas som tomt, en så kallad tomtplatsavgränsning. Vid en efterföljande fastighetsbildning ska endast sådan mark som pekats ut som tomt i tomtplatsavgränsningen läggas till en bostadsfastighet. Det kan beroende på tillståndsmyndighetens kvalitet på sådan tomtplatsavgränsning i olika utsträckning bli aktuellt att tolka den i förhållande till den fysiska platsen. I oklara fall kan LM behöva samråda med dispensmyndigheten. Så kan även bli fallet om tomtplatsavgränsningen skulle innebära att en sådan fastighet inte bedöms uppfylla kraven i 3 kap 1

§ på en lämplig fastighet. Även om så skulle vara fallet är dock möjligheterna till att lägga till mark inom strandskydd som inte betraktas som tomt mycket begränsade.

Inte motverka bestämmelsens syfte

LM:s bedömning enligt 3 kap. 2 § andra stycket första meningen av om fastighetsbildningen motverkar syftet med bestämmelsen eller inte ska ske utifrån grunderna för den aktuella lagregeln i speciallagstiftningen, t.ex.

strandskyddet i MB.

LM ska kunna redovisa hur fastighetsbildningen motverkar den markanvändningsreglerande bestämmelsen när man funnit att så är fallet. I de fall LM finner att fastighetsbildning kan ske utan att syftet motverkas behöver motivering för ett sådant ställningstagande redogöras för i protokollet. Förutsättningen för bedömningen i frågan är att man har klart för sig vilket ändamål de fastigheter som berörs eller ska bildas, ska ha efter de yrkade åtgärderna.

I de fall samråd behövs i frågan, har ett sådant en viktig funktion för vilket beslut LM landar i. Om samrådsmyndigheten med godtagbar motivering tillstyrker åtgärden, bör fastighetsbildningen normalt genomföras – förutsatt att inte andra villkor i FBL hindrar detta. Om myndigheten i fråga anser att syftet med bestämmelsen motverkas och redogör för detta, bör förrättningen normalt ställas in. Det är då viktigt att LM i förrättningshandlingarna redovisar samrådsmyndighetens åsikt och motivering.

Strandskydd Strandskyddet i MB

Strandskydd gäller vid havet, insjöar och vattendrag och har enligt 7 kap. 13

§ MB två parallella syften nämligen att långsiktigt

1. trygga förutsättningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden, och

2. bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet på land och i vatten.

Strandskyddet omfattar enligt 7 kap. 14 § MB land- och vattenområdet intill 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde). Länsstyrelsen får i det enskilda fallet besluta att

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

utvidga strandskyddsområdet till högst 300 meter från strandlinjen, om det behövs för att säkerställa något av strandskyddets syften.

Inom ett strandskyddsområde får inte (7 kap. 15 § MB) 1. nya byggnader uppföras,

2. byggnader eller byggnaders användning ändras eller andra anläggningar eller anordningar utföras, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda ett område där den annars skulle ha fått färdas fritt,

3. grävningsarbeten eller andra förberedelsearbeten utföras för byggnader, anläggningar eller anordningar som avses i 1 och 2, eller

4. åtgärder vidtas som väsentligt förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter.

Förbuden i 15 § gäller enligt 7 kap. 16 § MB inte byggnader, anläggningar, anordningar eller åtgärder som inte avser att tillgodose bostadsändamål, om de behövs för jordbruket, fisket, skogsbruket eller renskötseln och de för sin funktion måste finnas eller vidtas inom strandskyddsområdet. Förbuden gäller inte heller verksamheter eller åtgärder som har tillåtits av regeringen eller vid byggande av allmän väg eller järnväg.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får enligt 7 kap.

17 § MB meddela föreskrifter om att förbuden i 15 § inte ska gälla kompletteringsåtgärder till en huvudbyggnad som vidtas

1. inom 15 meter från huvudbyggnaden men inte närmare strandlinjen än 25 meter, och

2. inom en tomtplats som har angetts i ett beslut om dispens.

Länsstyrelsen får enligt 7 kap. 18 § MB besluta att upphäva strandskyddet inom ett visst område. Kommunen får enligt 4 kap. 17 § PBL besluta att upphäva strandskyddet inom en detaljplan.

Länsstyrelsen får enligt 7 kap. 18 a § MB ge dispens från förbuden i 15 §, om det finns särskilda skäl och dispensen avser

1. byggande av en försvarsanläggning, allmän väg eller järnväg, eller

2. ett område som skyddas enligt andra bestämmelser i 7 kap. MB och skyddet har beslutats av någon annan än en kommun.

Kommunen får enligt 7 kap. 18 b § MB ge dispens från förbuden i 15 §, om det finns särskilda skäl och dispensen avser något annat än det som anges i 18 a §.

Som särskilda skäl vid prövningen av en fråga om upphävande av eller dispens från strandskyddet får enligt 7 kap. 18 c § MB beaktas endast om det område som upphävandet eller dispensen avser

1. redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften,

3 kap. 2 § Hänsyn till planer och bestämmelser

2. genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen,

3. behövs för en anläggning som för sin funktion måste ligga vid vattnet och behovet inte kan tillgodoses utanför området,

4. behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen inte kan genomföras utanför området,

5. behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området, eller

6. behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse.

Inom ett område för landsbygdsutveckling i strandnära lägen får, enligt 7 kap. 18 d § MB, som särskilda skäl även beaktas om ett strandnära läge för en byggnad, verksamhet, anläggning eller åtgärd bidrar till utvecklingen av landsbygden. Om prövningen gäller en dispens för att uppföra enstaka en-eller tvåbostadshus med tillhörande komplementbyggnader och andra åtgärder får i stället beaktas om huset eller husen avses att uppföras i anslutning till ett befintligt bostadshus.

Med område för landsbygdsutveckling i strandnära lägen avses enligt 7 kap.

18 e § MB ett område som

1. är lämpligt för utvecklingen av landsbygden,

2. är av ett sådant slag och har en så begränsad omfattning att strandskyddets syften fortfarande tillgodoses långsiktigt,

3. endast har en liten betydelse för att tillgodose strandskyddets syften om området är beläget nära tätorter eller inom vissa särskilt utpekade strandområden, och

4. inte är ett högexploaterat kust- eller kustskärgårdsområde.

Punkterna 3 och 4 är närmare preciserade i lagparagrafen. Dessutom ska kommunen i sin översiktsplan ge vägledning för bedömningen av om en plats ligger inom ett landsbygdsutvecklingsområde.

Ett beslut om att ge dispens från strandskyddet ska enligt 7 kap. 18 f § första stycket MB inte omfatta ett område som behövs för att mellan strandlinjen och byggnaderna eller anläggningarna säkerställa fri passage för allmänheten och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Detta gäller dock inte om en sådan användning av området närmast strandlinjen är omöjlig med hänsyn till de planerade byggnadernas eller anläggningarnas funktion.

I ett dispensbeslut ska det enligt 7 kap. 18 f § andra stycket MB anges i vilken utsträckning mark får tas i anspråk som tomt eller annars användas för det avsedda ändamålet – tomtplatsavgränsning. Begreppet tomt används i MB i allemansrättslig betydelse, vilken torde ha stor likhet med PBL:s

I ett dispensbeslut ska det enligt 7 kap. 18 f § andra stycket MB anges i vilken utsträckning mark får tas i anspråk som tomt eller annars användas för det avsedda ändamålet – tomtplatsavgränsning. Begreppet tomt används i MB i allemansrättslig betydelse, vilken torde ha stor likhet med PBL:s

In document Handbok FBL (Page 132-168)