Registreringens betydelse

Fastighetsbildning och fastighetsbestämning är enligt 1 kap. 2 § andra stycket fullbordade, när uppgifter om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del. Bestämmelsen innebär att en fastighets tillkomst eller ändrade omfattning i faktiskt och rättsligt hänseende blir slutgiltig i och med registreringen.

Genom registreringen inträder således de sakrättsliga verkningarna av fastighetsbildnings- eller fastighetsbestämningsbeslutet, dvs. beslutet blir gällande mot tredje man. Detta innebär t.ex. att fastighetsbildningens inverkan beträffande inskrivna rättigheter gäller i och med registreringen.

Har det vid fastighetsreglering inte meddelats bestämmelse om tillträde, sker tillträde när uppgift om regleringen förts in i fastighetsregistret.

Fastighetsbildningsbeslutet kan redan före registreringen ha fått verkan för sakägarna, t.ex. när det har bestämts att tillträde ska ske så fort fastighetsbildningsbeslutet vunnit laga kraft. Ett annat exempel är att möjligheten att angripa förrättningen med ordinära rättsmedel liksom också möjligheten att återkalla ansökan går förlorad redan före registreringen, nämligen i och med lagakraftvinnandet. I detta sammanhang kan också nämnas att redan ansökan om förrättning har verkan gentemot ny ägare av fastigheten, t.ex. vad avser ansvar för nedlagda förrättningskostnader och bundenhet av ingångna överenskommelser (se 4.40 Ägarbyte under förrättning).

Exempel på sakrättsliga verkningar

Äganderätten till ett överfört område övergår till mottagaren i och med registreringen, om fastighetsregleringen genomförts på grundval av överenskommelse. Har den i stället genomförts på grundval av köp övergår äganderätten enligt JB:s regler, dvs. redan när köpeavtalet undertecknats av köpare och säljare.

Betydelsen av fastighetsregistrets allmänna del kan jämföras med inskrivningsdelens. De sakrättsliga verkningarna av fastighetsbildning inträder som tidigare nämnts fullt ut först genom registreringen i fastighetsregistrets allmänna del. Sakrättsliga verkningar av t.ex. förvärv av äganderätt eller nyttjanderätt inträder däremot fullt ut redan den dag när ansökan om lagfart eller inskrivning skett, dvs. redan före registreringen i inskrivningsdelen.

1 kap. 2 § Fastighetsregistret

1 kap. 3 § Samfällighet

3 § Samfällighet enligt denna lag är mark som hör till flera fastigheter gemensamt.

Definition

Samfällighet är mark som hör till flera fastigheter gemensamt. Med mark avses dock såväl mark som vattenområden och fristående fiske.

Mot bakgrund av definitionen brukar begreppet marksamfällighet eller fiskesamfällighet användas i syfte att skilja dessa samfälligheter från t.ex.

anläggningssamfälligheter enligt AL och samfälligheter enligt LVV.

Kopplingen mellan begreppen fastighet och samfällighet

En fastighet kan förutom enskild mark ha andel i en eller flera samfälligheter. En fastighet kan också sakna enskild mark och endast bestå av andel i en eller flera samfälligheter. Den utgör då en s.k. andelsfastighet.

En fastighets andel i samfälld mark är en del av fastigheten som sådan.

Detta är en väsentlig skillnad mot servitut som är en särskild rättighet. Att servitut därför inte ingår i fastighetsindelningen som sådan framgår även av 1 kap. 1 § första stycket. Det kan mot bakgrund av det sagda förefalla något oegentligt att begreppet fastighetsbildning även innefattar servitutsåtgärder men praktiska skäl har säkert talat för att begreppet fastighetsbildning i FBL givits denna vida innebörd.

Redovisning av samfälligheter i fastighetsregistret

Enligt bestämmelser i 6 § FRF ska mark som är gemensam för flera fastigheter redovisas särskilt i fastighetsregistrets allmänna del. Denna paragrafs andra stycke har följande lydelse.

Mark som är gemensam för flera fastigheter skall redovisas särskilt. Varje samfällighet utgör därvid en registerenhet. Med samfällighet avses en ägolott som vid fastighetsbildning har avsatts för visst samfällt ändamål eller område som i annat fall hör till flera fastigheter gemensamt.

Bestämmelserna om samfällighet tillämpas också på fristående fiske som är samfällt (fiskesamfällighet). Med fristående fiske avses fiske som inte ingår i äganderätten till vattenområdet och inte utgör servitut.

Registreringen av samfälligheterna i fastighetsregistret kan ses som en bokföringsmässig redovisning med kopplingar till de fastigheter som den samfällda marken hör till, detta i syfte att enkelt och praktiskt kunna identifiera och hantera den gemensamma marken som ett objekt för sig.

I fastighetsregistrets allmänna del görs vissa redovisningstekniska förenklingar. Detta gäller t.ex. officialservitut och ledningsrätt som utövas på samfälld mark. Rättigheterna, förmån och last, redovisas nämligen på samfälligheten och inte på de delägande fastigheterna. Avtalsservitut lokaliserad till mark som är samfälld, redovisas däremot på de delägande fastigheterna. En upplysning om belastningen kan dessutom finnas redovisad på samfälligheten, om denna är registrerad. Se även 10.5.2 Andelsservitut.

1 kap. 3 § Samfällighet

Vad som är samfällighet

Samfällighet har redan före FBL använts för att beteckna mark som tillhör flera fastigheter gemensamt, dock endast vissa varianter därav (se prop.

1969:128 s. B 80).

Med samfällighet avses i FBL inte bara sådan som bildas enligt FBL utan också tidigare bildad samfällighet och andra företeelser som uppfyller definitionen i 1 kap. 3 §. Det innebär att med samfällighet avses i huvudsak – mark som undantagits för gemensamt behov

– mark som av ålder är samfälld – mark som lämnats oskiftad – gemensam ägovidd

– häradsallmänningar och allmänningsskogar – samfälligheter tillkomna genom inlösen enligt AL

Beträffande gemensam ägovidd samt häradsallmänningar och allmänningsskogar se nedan.

Gemensam ägovidd

Genom definitionen av samfällighet i 1 kap. 3 § utgör även de s.k.

gemensamma ägovidderna samfälligheter (se prop. 1969:128 s. B 80 f. och 682, prop. 1970:145 s. 279). Skälet till att gemensam ägovidd hänförts till samfällighet torde vara en strävan efter en klar systematik.

En gemensam ägovidd kan ha uppkommit på t.ex. följande sätt. En bonde var vid laga skifte ägare till två fastigheter. Han hade förvärvat den ena fastigheten genom arv och den andra fastigheten genom köp. Dessa fastigheter lades därefter ut vid laga skiftet som en ägolott. Vid registrering av fastigheterna enligt jordregisterförordningen skulle då arealen av ägolotten redovisas på båda fastigheterna men inom klammer och anteckning skulle ske att ägovidden var gemensam för fastigheterna.

Detta registreringsförfarande tillämpades inte bara när en ägolott lagts ut gemensamt för flera fastigheter vid en lantmäteriförrättning utan även i andra fall, när marken och därvid också arealen befunnits vara gemensam för flera fastigheter.

Eftersom de gemensamma ägovidderna är samfälligheter på grund av definitionen i FBL, är de berörda fastigheterna andelsfastigheter eftersom de saknar enskild mark.

Karakteristiskt för de gemensamma ägovidderna är att de delägande fastigheterna nästan alltid har samma ägare. De är vidare oftast mycket stora samfälligheter, t.ex. hela hemman, i förhållande till vanliga samfälligheter men med endast ett fåtal delägande fastigheter.

Alla gemensamma ägovidder är ännu inte redovisade som samfälligheter i fastighetsregistret. Gemensam ägovidd som inte registrerats som

1 kap. 3 § Samfällighet

samfällighet redovisas normalt med gemensam areal för de delägande fastigheterna.

En speciell typ av gemensam ägovidd utgör de s.k. godsfallen. Dessa har främst uppkommit på grund av den herrgårdsbildning som skedde under 1600-talet. Godsen består av flera fastigheter – jordeboksenheter – men gränserna mellan fastigheterna är sedan länge utplånade. Dessa betraktas därför normalt som gemensamma ägovidder. Den här typen av gods kom till för så länge sedan att de oftast redovisas som en enhet redan när de uppträder i äldre kartor och handlingar. De fastigheter som ingår i ägovidden betraktas som andelsfastigheter och ägovidden som en samfällighet. I undantagsfall kan dock krävas en fastighetsbestämning för att avgöra om ägovidden är en samfällighet eller är uppdelad på enskilda fastigheter.

Häradsallmänningar och allmänningsskogar

Allmänningsskogar i Norrland och Dalarna, häradsallmänningar samt sådana sockenallmänningar som avses i 45 § lagen om häradsallmänningar betraktas som samfälligheter enligt FBL. De var tidigare registrerade som fastigheter trots att de inte kunde vara föremål för inskrivning. De omregistreras nu successivt till samfälligheter. Fastighet som har införlivats med allmänningsskogarna eller allmänningarna utgör dock självständiga fastigheter men omfattas av förvaltningen.

1 kap. 3 § Samfällighet

1 kap. 4 § Fristående fiske

4 § Vad som i denna lag sägs om mark eller område gäller i tillämpliga delar även beträffande fiske som ej ingår i äganderätten till vattenområdet och ej utgör servitut.

Vad som i FBL sägs om mark eller område gäller i tillämpliga delar även beträffande fiske som inte ingår i äganderätten till vattenområdet och inte utgör servitut. Bestämmelsen innebär att fristående fiske är fast egendom och därför jämställs med mark eller område vid tillämpningen av FBL. Med fristående fiske menas fiske som inte ingår i vattenområdet. Fiskeservitut ingår inte i begreppet fristående fiske.

Observera att vad som i lagen sägs om mark eller område inte gäller beträffande fiske som ingår i äganderätten till vattenområdet (s.k. bundet fiske). Några bestämmelser om ”frigörande” av bundet fiske finns inte i FBL utöver möjligheten att, enligt 3 kap. 8 § andra stycket under där angivna villkor, bestämma att fastighetsbildning inte ska omfatta (det bundna) fisket, som då övergår till att bli fristående. Se Hur fisket kan ha blivit fristående enligt FBL nedan.

För att ge en mer samlad bild om företeelsen fiske i fastighetsbildningssammanhang berörs i det följande även andra frågor om fiske än de som regleras i 1 kap. 4 §.

Översikt över andra bestämmelser om fiske i FBL

Speciella regler om bundet fiske finns i 2 kap. 3 §. Dessa innebär att fisket följer vattenområdet vid ändring i fastighetsindelningen, om det då inte med stöd av 3 kap. 8 § andra stycket bestäms att fisket inte ska omfattas av fastighetsbildningen.

FBL, liksom tidigare lagstiftning, bygger på den principen att fisket ingår i vattenområdet; en princip som ter sig naturlig eftersom fisken lever i vattnet.

Trots detta är det efter skiftenas tid i dag ovanligt att fisket ingår i vattenområdet eftersom fisket ofta anses vara samfällt och vattnet delat mellan fastigheterna.

Fiskeservitut utgör varken fristående fiske eller bundet fiske utan är en särskild rättighet vid sidan av dessa. Någon särreglering av fiskeservitut finns inte utan de generella servitutsbestämmelserna är tillämpliga. För bildande, upphävande och ändring av fiskeservitut gäller således reglerna i 5 och 7 kap. Regler om bildande av servitut finns även i 10 kap. 5 § och 11 kap. 6 §. Dessa bestämmelser omfattar även fiskeservitut.

Sammanfattningsvis kan sägas att såväl bundet som fristående fiske ingår i fastigheten som sådan. Fiskeservitut är däremot en särskild rättighet förenad med äganderätten till den härskande fastigheten.

Restriktioner mot uppdelning av fiske finns i 3 kap. 8 §. Paragrafen innehåller dels bestämmelser som hindrar en utökning av antalet fiskerättsägare, om det skulle medföra olägenhet av någon betydelse för fiskevården, dels en möjlighet att – för att undvika att fiskevården skadas – lämna fisket orört vid fastighetsbildning. En konsekvens av det senare blir att fisket inte längre kommer att vara bundet till vattnet utan att det blir fristående inom den del där fisket lämnats orört. Inom den delen följer således inte fisket ändringen i fastighetsindelningen. Fisket i övrigt fortsätter

1 kap. 4 § Fristående fiske

att vara bundet. I sammanhanget kan nämnas att JDL byggde på den principen att fisket inte fick skiljas från vattenområdet.

Termen fiske i FBL

Termen fiske i FBL omfattar endast fastighetsägares enskilda fiskerätt, inte nyttjanderättshavares. Med sådan enskild fiskerätt avses den rätt att fiska som utgör en befogenhet som grundas på att fiske ingår i fastigheten eller som grundas på servitut (jämför prop. 1969:128 s. B 82).

Litteratur

Fiske behandlas bl.a. i LMV-rapport 1983:8 (del 1–5) ”Rätten till vatten och fiske” och i artiklar om fiske i Svensk Lantmäteritidskrift 1963:5–6.

Rätt att fiska

Rätten att fiska enligt fiskelagstiftningen kan hänföras till två fall:

– fiske med stöd av enskild fiskerätt och

– fiske som är fritt för var och en i de vatten, i den omfattning och på det sätt som anges i bilagan till fiskelagen.

Fastighetsägares enskilda fiskerätt kan utövas med stöd av – andel i samfällt fiske (bundet eller fristående),

– enskilt fiske (bundet eller fristående, kan även avse fiskefastighet) eller – fiskeservitut.

Enskild fiskerätt kan också utövas med stöd av nyttjanderätt men som tidigare nämnts ingår inte denna rätt i FBL:s begrepp och omfattas således inte av FBL:s regler. Nyttjanderätt till fiske kan antingen utgöra en självständig upplåtelse enligt 7 kap. 3 § JB eller ingå i ett jordbruksarrende (jämför 16 § fiskelagen).

Ytterligare begrepp som rör fisket som sådant finns redovisade i 3.8 Skydd för fiskevården.

Enskilt eller samfällt vatten och fiske

Eftersom fastighetsindelningen när det gäller vattenområden och fiske kan vara konstruerad på flera olika sätt var för sig och i olika kombinationer redovisas här fastighetsindelningen med avseende på vattenområden respektive fiske.

Vattenområdets fastighetsanknytning

– Vattenområdet kan vara enskilt och på så sätt ingå i en enskild fastighet.

Det enskilda vattenområdet ligger då oftast direkt utanför fastighetens strand. Det enskilda vattenområdet kan ha bestämda gränser (1 kap. 3–4 §§

JB) eller ingå i fastigheten på grund av 1 kap. 5 § JB. I det sistnämnda fallet brukar man något oegentligt säga att ”vattnet är delat med stranden”.

– Vattenområdet kan också vara samfällt och ingår då i de fastigheter som har andel i samfälligheten.

1 kap. 4 § Fristående fiske

– Fastighet kan också ha förfoganderätt till vattenområde genom servitut.

Fiskets fastighetsanknytning

– Fiske kan utgöra en del av en fastighet genom att det ingår i vattenområde som antingen kan tillhöra fastigheten enskilt eller ingå i samfällighet där fastigheten har andel.

– Fiske kan också utgöra en fristående samfällighet och ingår då i de fastigheter som har del i samfälligheten.

– En fastighet kan också innefatta enskilt fiske som inte ingår i fastighetens enskilda vattenområde – fiskelott. Sådant fiske utgör fristående fiske som således utövas inom annan fastighets eller samfällighets vattenområde.

– En fastighet kan omfatta enbart enskilt fristående fiske och kallas då fiskefastighet.

– En fastighet kan också ha förfoganderätt till fiske genom servitut.

Bundet eller fristående fiske

Fisket kan vara endera bundet till vattenområdet eller fristående från det.

Den grundläggande principen är att fiske ingår i vattenområdet vilket kan vara antingen samfällt eller enskilt. Det kan också uttryckas så att fisket är bundet till vattenområdet. Fisket anses emellertid oftast vara skilt från vattenområdet. Presumtionen för fiske är att det är samfällt men för vattnet att det är delat och ingår då i de enskilda fastigheterna. För att vattnet ska anses som samfällt måste presumtionen motbevisas.

Bundet fiske

Fisket är bundet när

– fisket är samfällt och vattenområdet är samfällt på samma sätt som fisket och avser samma område,

– fisket ingår i det enskilt ägda vattenområdet, dvs. fisket är indelat på samma sätt som vattenområdet.

Förekomsten av fiskeservitut innebär inte att bundet fiske blir fristående.

Ett fristående fiske kan genom fastighetsbildning införlivas med vattenområdet varvid fisket blir bundet.

När det gäller redovisningen i fastighetsregistrets allmänna del av bundet fiske finns i regel inga särskilda uppgifter om fisket annat än när registrerad samfällighet omfattar både vatten och fiske. Som samfällighetens ändamål redovisas då både vatten och fiske.

Fristående fiske

Fristående fiske föreligger när fisket inte ingår i vattenområdet. Det kan också uttryckas så att fisket är fristående från vattenområdet. Begreppet fristående fiske omfattar dock inte fiskeservitut. Fristående fiske jämställs med mark. Härigenom kan sådant fiske ändras på samma sätt som fastigheters mark- och vattenområden.

1 kap. 4 § Fristående fiske

Med fristående fiske avses dels samfällt fristående fiske, dels fristående fiske som hör till fastighet enskilt, dels särskild fiskefastighet. En fastighets enskilda fristående fiske kallas fiskelott, se variant 3 och 4 nedan.

Följande varianter av fristående fiske kan förekomma.

1. Samfällt fiske men enskilt vattenområde. Detta är den vanligaste situationen.

2. Fiskesamfällighet som inte överensstämmer med vattensamfälligheten.

3. Enskilt fiske men samfällt vattenområde.

4. Fiske inom vattenområde som ingår i annan fastighet eller samfällighet.

5. Fiskefastighet omfattande allt fiske eller vissa fiskesorter.

Redovisningen av fristående fiske i FR sker på följande sätt.

Fiskesamfälligheter redovisas med beteckningen fs men ingår i samma nummerserie som beteckningen s med samma traktnamn.

Består en fastighet endast av enskilt fristående fiske redovisas detta med anmärkningen ”fiskefastighet”. Utgör fastigheten s.k. jordeboksfiske anges typ av fiske, t.ex. laxfiske.

Område av fristående fiske benämns fiskeområde. Dessa numreras i löpande följd från 1 och benämns f1, f2 osv. för varje samfällighet eller fastighet.

Hur fisket kan ha blivit fristående före FBL

Före FBL kan fiske ha blivit fristående på något av följande fem sätt.

1. Fisket har behållits som samfällt medan själva vattenområdet, som också var samfällt, har delats upp mellan fastigheterna.

2. Fisket har avsatts som samfällt medan man har behållit uppdelningen av vattenområdet eller delat upp vattenområdet på nytt.

3. Fisket kan ha delats i två eller flera lotter men inte i överensstämmelse med indelningen av vattenområdet.

4. Fisket av viss fiskesort kan ha skattlagts för sig och upptagits i jordebok och FR som särskild fastighet, s.k. jordeboksfiske. En fiskefastighet kan också ha bildats.

5. Vid avstyckning enligt JDL från fastighet med enskilt, bundet fiske kan – i strid mot då gällande bestämmelser – ha bestämts att enbart fisket ska vara samfällt för styckningslotten och stamfastigheten eller att styckningslotten ska ha viss andel i fisket. Det som bestämts om fisket får dock anses gälla.

Situationen för fisket bör härvid vara densamma vare sig styckningslotten erhållit enskilt vattenområde – t.ex. enligt 12 kap. 4 § ÄJB – eller inte erhållit något vattenområde alls. Fisket har då blivit samfällt och därmed fristående.

Om avstyckningen i stället gjordes från fastighet till vilken det hör andel i samfällt vattenområde med däri bundet fiske och det bestämdes att till

1 kap. 4 § Fristående fiske

styckningslotten ska höra andel i fisket – vilket, om det avsåg enbart fisket, gjordes i strid mot då gällande bestämmelser – bör man inte anse att fisket för den skull har blivit fristående. Fisket är fortfarande bundet och ingår i vattenområdet – det föreligger fortfarande en enda samfällighet som omfattar både vatten och fiske. Huruvida styckningslotten ska anses ha del i hela samfälligheten, dvs. i såväl vatten som fiske, framgår inte av rättspraxis.

Anm. JDL:s regler

Reglerna i JDL byggde på den principen att fiske inte fick skiljas från rätten till grunden. Det ansågs värdefullt att sambandet mellan fisket och rätten till grunden upprätthölls. Någon ändring beträffande denna grundsats har inte heller gjorts i FBL även om vissa avsteg får göras med stöd av 3 kap. 8 §.

Eftersom olika indelningar enligt JDL inte skulle få gälla för rätten till fiske och för äganderätten till området var JDL:s servitutsregler så avfattade att fiskeservitut inte kunde bildas, vare sig direkt eller indirekt.

Skyddsbestämmelser för fiskenäringen och fiskevården fördes in i JDL 1950 i samband med den då nya fiskerättslagstiftningen. Bestämmelser infördes i JDL i syfte att förebygga att fiske skulle genom avstyckning uppdelas i allt för många andelar men bestämmelsen tog sikte på fristående fiske. Om fisket var bundet kunde styckningslott få andelar i samfällt vattenområde. Till styckningslott kunde också föras vattenområde. Om fisket var bundet kom styckningslotten därigenom att omfatta även fisket i detta vatten.

Däremot kunde inte styckningslott t.ex. få andel i samfällt fristående fiske men det kan ha förekommit att styckningslott fått procentandel i styckningsfastighetens andel i det samfällda fisket, särskilt före 1950. Det förekommer att avstyckning enligt JDL gjorts i strid mot dessa bestämmelser men ändå blivit fastställd. I sådana fall bör det fastställda förrättningsresultatet följas, jämför LMV-rapport 1983:8 del 5 s.

Hur fisket kan ha blivit fristående enligt FBL

Efter det att FBL trätt i kraft kan genom fastighetsbildning fristående fiske ha uppkommit endast genom att fisket skilts från vattenområdet med stöd av

Efter det att FBL trätt i kraft kan genom fastighetsbildning fristående fiske ha uppkommit endast genom att fisket skilts från vattenområdet med stöd av

In document Handbok FBL (Page 35-45)