Varaktigt lämpad för sitt ändamål

I 3 kap. 1 § första stycket första meningen sägs att fastighetsbildning ska ske så, att varje fastighet blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska enligt andra och tredje meningarna särskilt beaktas att fastigheten får lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område och att fastighet, som ska användas för bebyggelse kan få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Dessa bestämmelser avser olika fastighetstekniska frågor, vilka närmare ska behandlas i det följande. Prövningen av villkoren får ses mot bakgrund av fastighetsindelningens grundläggande funktion, som är att individualisera den fasta egendomen och därigenom vara ett underlag för fastighetsomsättning och rättighetsupplåtelser. Fastigheter ska således vara beskaffade så att de är realistiska och från allmän synpunkt önskvärda objekt på fastighetsmarknaden.

Vid fastighetsbildning som rör 3D-fastigheter eller 3D-fastighetsutrymmen ska vid tillämpningen av 3 kap. 1 § första stycket särskild hänsyn tas till de särdrag dessa har.

Ändamål

Lämplighetsprövningen vid fastighetsbildning ska anknyta till fastigheternas avsedda ändamål, vilket i princip uttrycker markens avsedda användning.

LM ska därför alltid skaffa sig kännedom om fastighetens avsedda ändamål.

Om så inte sker finns det ingen grund för bedömning av fastighetens lämplighet.

Lämplighetsprövningen ska göras utifrån det av sakägarna angivna ändamålet. Om ändamålet är uppenbart, som t.ex. ofta är fallet vid fastighetsbildning inom en detaljplan, behöver några särskilda efterforskningar inte göras. Vid oklarhet om vad som är ändamålet måste sakägarnas önskemål och avsikter inhämtas.

Begreppet ändamål

På liknande sätt som vid planläggning bör alltså begreppet ändamål vid fastighetsbildning knyta an till markens avsedda användning – inte till hur bebyggelsen är avsedd att utnyttjas eller upplåtas.

I detaljplaner enligt PBL anges markens användning, t.ex. B för bostäder.

Någon precisering till hur byggnader får utnyttjas, t.ex. som fritids- eller helårsbostad, får inte göras. På liknande sätt får inte upplåtelseform, t.ex.

äganderätt, hyresrätt eller bostadsrätt bestämmas. Däremot finns olika tekniska krav på byggnader beroende av hur byggnaden är avsedd att utnyttjas, t.ex. som fritidsbostad.

Genom detaljplan kan regleras bl.a. byggnaders ytor och största och minsta fastighetsstorlek. Genom områdesbestämmelser kan sådan reglering ske endast i begränsad omfattning, nämligen för byggnader som betraktas som fritidshus och för tomter till sådana hus. Områdesbestämmelser måste i

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

sådana fall därför precisera varje byggnad och tomt som omfattas av bestämmelserna.

Innebörden av angivet ändamål

Ändamålet för en viss fastighetsbildning bör mot bakgrund av det nu sagda uttrycka vilken användning av marken som fastigheten bedöms vara lämplig för. Det ändamål som fastighetsbildningen sker för är inte bindande för vartill marken får användas; detta prövas i annan ordning än genom fastighetsbildning. Ett sådant synsätt ter sig också naturligt mot bakgrund av att det ändamål som anges vid fastighetsbildning inte är något beslut utan endast utgör en del av beslutsunderlaget och således inte kan överprövas. Ett i förrättningsakten angivet ändamål är således inte avgörande vid framtida prövningar av t.ex. bygglov. Fastighetsägaren är inte heller bunden av det i förrättningen angivna ändamålet utan kan ändra användningssättet under förutsättning att detta är tillåtet eller att tillstånd har lämnats, dvs. de begränsningar och villkor som finns i annan lagstiftning än FBL måste förstås beaktas. HD:s avgörande i det s.k. Lammskärsfallet (se nedan) och efterföljande regeringsbeslut om bygglov belyser också frågan. Avstyckning för ett fritidshus på 16 kvm tilläts. Regeringen vägrade 1½ år senare bygglov för att ersätta det befintliga fritidshuset med ett större fritidshus på 80 kvm.

Rättsfall: Självständig bebyggelse

NJA 1979 s. 21 (LM ref 79:1). En stuga med enkel standard om 16 kvm ansågs utgöra självständig fritidshusbostad vid avstyckning inom strandskyddat område.

Vid bildande av en större bostadsfastighet på landsbygden kan det emellertid vara av betydelse för prövningen om bebyggelsen är tänkt att utnyttjas för fritids- eller permanentboende. Om det är av betydelse för prövningen bör därför beslutsskälen redovisa hur bebyggelsen avses att utnyttjas. Men oberoende av hur bebyggelsen är tänkt att utnyttjas så sker fastighetsbildningen, i den exemplifierade beskrivningen av ändamål nedan, för bostadsändamål.

Redovisning av ändamålet

Fastighetens avsedda ändamål ska framgå av förrättningsprotokollet. Någon detaljprecisering av ändamålet ska inte göras, det räcker att placera in det aktuella ändamålet i vad som skulle kunna kallas ändamålskategorier som grovt uttrycker markens avsedda användning. Någon katalog över möjliga ändamål kan inte göras, eftersom detta skulle kunna innebära onödiga låsningar. Viss ledning kan dock hämtas från Boverkets ”PBL kunskapsbanken”, i de delar som behandlar hur användning av mark och vatten betecknas i detaljplaner. Läs mer på Boverkets hemsida.

Det ändamål för vilket fastighetsbildningen sker bör alltså uttryckas i termer som bostadsändamål, industriändamål, jordbruksändamål eller skogsbruksändamål. Även kombinerade ändamål kan förekomma. Notera dock att ett kombinerat ändamål till en bostadsfastighet ska avse hobbyverksamhet eller verksamhet för husbehov, t.ex. vedtag till bostadsfastighet. Viss näringsverksamhet omnämns som godtagbart, men det avser annan näringsverksamhet än jord- eller skogsbruk (Prop. 1989/90:151 s. 37).

Någon precisering av hur byggnader är avsedda att utnyttjas eller upplåtas – t.ex. fritidsbostad eller permanentbostad respektive hyresrätt eller

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

bostadsrätt – ska inte göras. Däremot bör det anges i beslutsskälen sådant som har haft betydelse för prövningen, t.ex. att sökanden avser att använda fastigheten för permanentboende i kombination med mindre djurhållning eller skog för husbehovsändamål.

Exempel Ändamål

Fastighetsbildningen sker för bostadsändamål.

Styckningslotten är bebyggd med ett bostadshus för permanent boende.

Avsikten är att styckningslotten också ska användas för mindre odling i kombination med boendet.

Speciella ändamål

Fastighetsbildning för mer exklusiva syften kan godtas när förvärvaren är staten eller kommun eller privaträttslig juridisk person med speciell ändamålsinriktning, t.ex. sammanslutning för naturvård eller fornminnesvård (prop. 1969:128 s. B 1103). Om det föreligger så starka intressen av att utnyttja ett markområde för sådant ändamål att expropriation i och för sig skulle kunna tillämpas, får fastighetsbildning för att tillgodose detta ändamål anses vara tillåten.

Vid fastighetsbildning för naturreservatsändamål, fornminnesändamål och därmed jämförbara ändamål kan de föreskrifter för markanvändningen som gäller vara av betydelse för bedömningen. Om föreskrifterna medför sådana inskränkningar i förfoganderätten att marken inte med fördel kan utnyttjas samtidigt för något annat ändamål, t.ex. för skogsbruksändamål, torde fastighetsbildning vara tillåten enligt 3 kap. 1 § för ifrågavarande reservatsändamål.

Oavsett ägandeförhållandena bör vidare fastighetsbildning som avser en golfbaneanläggning eller mer intensivt utnyttjad anordning för motion i anslutning till hotell eller pensionat kunna komma i fråga (tredje lagutskottets utlåtande nr 35 år 1970 s. 126).

Rättsfall: Ändamål golf

Svea Hovr, 2004-11-18, Ö 710-04. (Lm ref 04:14). Golfbaneändamål i enlighet med gällande markanvändning i DP tilläts vid ombildning.

För att kunna finansiera utbyggnaden av t.ex. ett fritidsområde vill exploatören ofta snabbt tillskapa en exploateringsfastighet som kan belånas.

LM måste då på grund av aktualitetskravet (3 kap. 1 § andra stycket) bedöma sannolikheten för att en exploatering kommer till stånd. Finns detaljplan är detta villkor normalt uppfyllt. Saknas detaljplan kan ledning fås av översiktsplanen. Bedömningen bör göras i samråd med BN.

Varaktigt lämpad

Kravet på att fastigheten ska vara varaktigt lämpad för sitt ändamål bör ses i ett tidsperspektiv som kan anses rimligt med hänsyn till föränderligheten i samhället. Det finns ingen anledning att ställa högre krav på varaktighet när det gäller fastighetsindelningen än vad som motsvaras av samhällsutvecklingen och därmed sammanhängande förändringar i markanvändningen.

Lämpligheten ska bedömas med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar.

1.

2.

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

Belägenhet

Begreppet belägenhet berörs inte närmare i förarbetena, men synes innebära att hänsyn ska tas till geografiska och topografiska förhållanden. Därutöver bör i begreppet ingå att övergripande miljöaspekter beaktas.

Miljöaspekter

Den omgivande miljön har naturligtvis betydelse för fastighetens lämplighet, t.ex. bullerstörningar eller andra störningar från miljöfarlig verksamhet som bedrivs i närheten (jämför prop. 1969:128 s. B 1103 och tredje lagutskottets utlåtande nr 35 år 1970 s. 127). Buller och andra risker med trafik är också exempel på sådant som har betydelse. Även framtida förutsebara miljöförändringar bör beaktas.

Vid fastighetsbildning för befintlig bebyggelse som redan störs av t.ex.

buller eller lukt från omgivningen kan lämplighetsprövningen ge ett annat resultat än när det är fråga om ny bebyggelse. Är störningen inte så stor att ansvarig myndighet ingriper, eller har för avsikt att inom kort ingripa, utgör störningen i sig inte hinder mot fastighetsbildningen. Se även nedan under Vatten och avlopp.

I följande tre fall slutade prövningen med att fastighetsbildning tilläts.

Rättsfall: Avstyckning vid riksväg

Svea HovR 1993-12-17, UÖ 70 (LM ref 93:32). Avstyckning kring befintlig byggnad tilläts eftersom byggnaden bedöms kunna utgöra självständig bostadsbebyggelse och bullerstörningar har inte påståtts medföra sanitär olägenhet på så sätt att byggnaden inte får användas som bostad.

Rättsfall: Avstyckning vid häststall

Svea HovR, 2003-12-09, Ö 5825-03 (LM ref 03:7) . Avstyckning av bostadsfastighet med befintlig bostadsbebyggelse tilläts i närhet av stall eftersom det rörde sig om befintliga förhållanden. Dessutom väges karaktären på djurhållningen mot mer fritidsverksamhet in i bedömningen.

Rättsfall: Avstyckning influensområde flygplats

MÖD, 2012-08-24, F4949-11 (LM ref 12:20). Avstyckning inom riksintresse Arlanda influensområde tilläts eftersom det finns ett nyligen lagakraftvunnet bygglov för uppförande av bostadshus. Jmf NJA 1979 s. 433 (Lm ref 79:17).

I följande två fall blev bedömningen att fastighetsbildning inte var tillåten.

Rättsfall: Avstyckning buller

Göta HovR, 1992-06-23, UÖ 3010 (LM ref 92:15). Avstyckning vid europaväg nekades med hänsyn till betydande bullerstörningar. Åtgärden stred mot FBL 3:1.

Rättsfall: Avstyckning buller mm.

HovR Ö Norrl, 2000-04-28, Ö 66/99 (LM ref 00:11). Avstyckning kring befintligt bostadshus nekades med anledning av buller, luftföroreningar och ljusstörningar från flyg- och biltrafik. Åtgärden hindrades av FBL 3:1.

De båda sist redovisade fallen visar att bedömningen i vissa fall kan bli att en fastighet bedöms som olämplig, trots att den berörda byggnaden fortsatt kan användas för bostadsändamål. Utgångspunkten bör dock vara att om den aktuella störningen inte hindrar boendet i sig, vilket torde innebära att bostadsbyggnaden kommer att bli kvar under överskådlig tid, så bör även lämplighetsvillkoren i 3 kap 1 § kunna anses vara uppfyllda.

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

Miljöbedömningar av de slag som har behandlats ovan bör strukturellt i första hand hänföras till belägenhetsbedömningen enligt 3 kap. 1 §. Det förekommer dock att domstolarna i stället har knutit prövningen till 3 kap. 3

§, jämför 3.3 Hänsyn till samhällsplaneringen där detaljplan saknas.

Då det gäller planlagt område är prövningen normalt av mindre betydelse vid fastighetsbildningen eftersom den får anses vara gjord i planen.

Omfång och övriga förutsättningar

Fastighet som nybildas eller ombildas ska bli varaktigt lämpad för sitt ändamål bl.a. med hänsyn till omfång och utformning. Med omfång avses förutom storlek även andelar i samfälligheter.

Utformningen är beroende av den avsedda användningen och måste anpassas efter naturförhållanden och andra omständigheter.

För jord- och skogsbruksfastigheter finns lämplighetskraven närmare utvecklade i 3 kap. 5 §.

Fastighet för bostadsändamål

Fastighet som bildas för bostadsändamål ska innehålla en lämplig tomtplats.

Det innebär att fastigheten bör ges sådan storlek att normala tomtplatsfunktioner ryms inom fastighetens område såvida dessa inte tillgodoses genom någon form av gemensamma anläggningar utanför fastigheten eller genom servitut. Härvid bör ledning tas från de krav som ställs på tomter enligt 8 kap. 9–11 §§ PBL. I normalfallet ska det t.ex. för en bostadsfastighet finnas plats för lek och utevistelse liksom viss trädgårdsyta och utrymme för parkering.

Enligt övergångsbestämmelse 5 till PBL, som i sin tur hänvisar till 17 kap.

4 § tredje stycket ÄPBL, ska 39 § BS, vilken innehåller bl.a. en 4,5-metersregel, tillämpas som bestämmelse i detaljplaner tillkomna före ÄPBL.

Se vidare 3.2.1 Planer under Gamla planer utan bestämmelser.

Faktorer som kan inverka vid bedömningen av lämplig storlek på en bostadsfastighet är bl.a. befintlig eller planerad bebyggelses karaktär och närmiljö, behovet av olika funktioner, markens och vegetationens beskaffenhet och belägenhet, efterfrågan och tillgång på mark för bebyggelse samt det rörliga friluftslivets art och omfattning.

En fastighet för bostadsändamål innehåller primärt mark som väsentligen har bostadstomts karaktär. Beträffande bostadsfastigheter på landsbygden – se nedan.

Vid fastighetsbildning inom detaljplan och områdesbestämmelser ska planen eller bestämmelserna följas, t.ex. bestämmelse om minsta fastighetsstorlek, jämför 3.2.1 Planer. Vidare kan planens intentioner och illustrationer av t.ex. gränser tjäna som ledning.

Bostadsfastigheter med kombinerat ändamål

I syfte att tillskapa attraktiva och funktionella bostadsfastigheter på landsbygden kan sådana fastigheter innehålla en viss areal mark utöver vad som har karaktär av bostadstomt. Det kan exempelvis ingå mark för viss näringsverksamhet eller för hobbyverksamhet i form av t.ex. mindre djurhållning eller odling (se prop. 1989/90:151 s.22 f.). Även en viss areal

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

skogsmark, avsedd att omföras till betesmark eller att användas för exempelvis uttag av ved för eldning, kan med hänsyn till de idag gällande skogspolitiska målen ingå i bostadsfastighet på landsbygden.

Bostadsfastigheter ska utformas så att de boende på fastigheten får en god miljö. Häri ligger att i fråga om bostadsfastigheter på landsbygden önskemål om mark för mindre djurhållning, mindre odling och liknande eller viss näringsverksamhet ska tillgodoses om ändamålet är varaktigt och en fastighetsbildning inte hindras av något motstående intresse. Om ett fastighetsbildningsföretag medför inverkan på miljön i sin omgivning, ska givetvis även detta beaktas när det bedöms vilken utformning som fastigheten bör ha.

Av vad som nyss anförts framgår att vid lämplighetsbedömningen hänsyn också ska tas till eventuella motstående allmänna intressen. Detta innebär bl.a. att lantbruksnäringens (jfr 3 kap. 6 och 7 § §) och friluftslivets intressen ska beaktas när mark tas i anspråk för en bostadsfastighet. Om t.ex.

åkermark behövs för att vidmakthålla ett familjelantbruk, bör marken inte tillåtas ingå i en bostadsfastighet.

Vid fastighetsbildning rörande bostadsfastighet med kombinerat ändamål aktualiseras frågan om gränsdragning mellan å ena sidan fastighetsbildning för jordbruksändamål och å andra sidan fastighetsbildning för bostadsändamål med mindre djurhållning m.m. Om det är frågan om att bedriva någon typ av näringsverksamhet bör verksamheten klassas som jordbruk. Till bostadsändamålet bör hänföras verksamheter som i huvudsak avser husbehov eller är av hobby- eller fritidskaraktär.

Bostadsfastigheter med mark utöver vad som har karaktär av tomtmark bör även ges sådan storlek och utformning att varje avsedd verksamhet kan bedrivas funktionellt inom avsett område.

En bostadsfastighet med kombinerat ändamål kan således inte ha en storlek som lämpar sig för att bedriva jord- eller skogsbruk, dvs. för omfångsrik, och den kan inte heller vara så liten att den verksamhet som ska bedrivas inte kan fungera. Det finns alltså ett glapp mellan bostadsfastighet och bostadsfastighet med kombinerat ändamål avseende areal, där vi kan behöva neka sökt åtgärd. Det finns även ett glapp arealmässigt mellan bostadsfastighet med kombinerat ändamål och en jordbruks- respektive skogsbruksfastighet, där sökt åtgärd kan nekas.

I ett avgörande i MÖD (Lm ref 13:14) där den huvudsakliga frågan som behandlades rörde strandskydd, konstaterade domstolen att storleken på yrkad avstyckning om 3,5 ha var ordinär för ändamålet bostadsfastighet med kombinerat ändamål mindre djurhållning, i det här fallet hästar, och tillade att åtgärden ligger i linje med vad lagstiftaren haft i åtanke i samband med 1991-års lagändring och att fastighetsbildningen uppfyllde lämplighetvillkoren i 3 kap 1 § FBL.

Domstolens uttalande och avgörandet bör betraktas som normerande för LM vid lämplighetsprövningen i fråga om att bedöma lämplig storlek på en bostadsfastighet med kombinerat ändamål för mindre djurhållning.

Avgörandet tillsammans med förarbetsuttalandet, som säger att jord- eller skogsbruksmark som ska användas i syfte att bedriva näringsverksamhet ska

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

klassas som jordbruk, innebär att bostadsfastigheter med arealer upp mot 10 ha torde tillhöra undantagen för stora delar av landet.

Med hänsyn till gällande skogspolitik och landsbygdspolitik är det tillåtet att låta en viss areal skogsmark, även produktiv sådan i vissa fall, ingå i bostadsfastigheter på landsbygden.

För det första bör det normalt inte finnas hinder att låta en viss areal skogsmark som inte är produktiv eller i övrigt saknar intresse för det aktiva skogsbruket (jämför prop. 1989/90:151 s. 22) ingå i en bostadsfastighet.

Detta kan vara fallet om skogsmarkens arrondering är dålig, t.ex. därför att marken ligger insprängd mellan sjöar eller bostadstomter. Sådan mark kan förvisso ändå vara intressant för det aktiva skogsbruket utifrån miljömål och ekonomiska intressen, eftersom den kan vara betydelsefull där det ställs krav på att viss andel skog i skogsbrukares ägo ska vara avsatt till miljövård.

Rättsfall: Ointressant skog

Svea HovR, 1996-03-15, UÖ 8 (Lm ref 96:4). Marköverföring av 6,5 ha skogsmark tilläts för att skapa en bostadsfastighet med kombinerat ändamål mindre djurhållning med en total areal om ca 8,5 ha. Berört område ansåg ointressant ur skogsbrukssynpunkt eftersom det pga. av dess arrondering saknades möjlighet att rationellt utnyttja bolagets maskiner.

En annan situation gäller skogsmark som avses att läggas om till annan markanvändning, t.ex. betesmark. Det bör som regel krävas att skogsmarken dels är typiskt sett lämpad för en sådan omföringsåtgärd, dels att det i det enskilda fallet är troligt att skogsmarken kommer att läggas om.

Förekomsten av ekonomibyggnader, eller möjligheten att uppföra sådana, på fastigheten kan vara ett motiv till att det sista kravet kan bedömas vara uppfyllt.

Rättsfall: Skog till bete i Sibbetorp

Göta HovR, 2004-03-09, Ö 1624-03 (LM ref 04:2). Överföring av ca 5 ha skogsmark varav 4 ha utgjordes av produktiv skogsmark till en bostadsfastighet med kombinerat ändamål mindre djurhållning och vedbrand tilläts utifrån sakägarens uppgifter om att avsikten var att ställa om en större del av skogsmarken till bete.

En tredje typsituation gäller skogsmark som avses att användas för uttag ved för eldning. På motsvarande sätt som anförts ovan i fråga om omföring av skogsmark till betesmark, bör det vara rimligt att ställa ett visst krav på varaktighet och aktualitet i fråga om vedskog till en bostadsfastighet.

Skogsmarken bör sålunda vara varaktigt lämpad för detta ändamål och det bör åtminstone inte vara uteslutet att vedeldning kan komma i fråga på fastigheten. Frågan i vilken mån det aktuella skogstillståndet – skogens ålder, trädslagsfördelning etc. – ska vara styrande för tillåtlighetsbedömningen torde få avgöras från fall till fall. Det är dock rimligt, med hänsyn till skogsnäringens intressen, att iaktta försiktighet att lägga t.ex. slutavverkningsbar timmerskog till en bostadsfastighet.

En annan fråga gäller om det bör vara tillåtet att lägga ett fristående vedskifte till en bostadsfastighet. Normalt bör restriktivitet iakttas vid tillämpningen av 3:1 FBL när det gäller att låta en bostadsfastighet bestå av flera skiften. En bostadsfastighet med kombinerat ändamål kan däremot bestå av flera skiften, förutsatt att det finns ett funktionellt samband och att fastighetsägaren på ett praktiskt vedertaget sätt kan ta sig till skiftet och hämta ut veden.

3 kap. 1 § Allmänna lämplighetsvillkor

Ytterligare en central fråga är hur stor areal skogsmark för i huvudsak vedändamål som bör kunna få läggas till en bostadsfastighet. Enligt ett avgörande i HD, målnr T5255-15, avgörandedatum 2017-10-16, (Lm ref 17:16) konstateras att skogsmark till en bostadsfastighet med vedbrandsändamål endast får överstiga dess behov med viss marginal. Mark som är ointressant för skogsbruket kan däremot i något större utsträckning tillåtas läggas till en bostadsfastighet. Utgångspunkten bör därvid vara att det inte är tillåtet att föra över skogsmark i syfte att bedriva skogsbruk, dvs.

att det inte är tillåtet med en skogsareal som överstiger fastighetens vedbehov. I många situationer kan det dock vara rimligt att utgå från att vedbehov ses som ett komplement till andra energikällor. Avgörande kan här vara bl.a. bostadsfastighetens karaktär och belägenhet. Till exempel kan ensligt belägna fastigheter, utan konkurrerande markanspråk och med en verksamhet kopplad till boendet som medför behov av att kunna vara

att det inte är tillåtet med en skogsareal som överstiger fastighetens vedbehov. I många situationer kan det dock vara rimligt att utgå från att vedbehov ses som ett komplement till andra energikällor. Avgörande kan här vara bl.a. bostadsfastighetens karaktär och belägenhet. Till exempel kan ensligt belägna fastigheter, utan konkurrerande markanspråk och med en verksamhet kopplad till boendet som medför behov av att kunna vara

In document Handbok FBL (Page 68-85)