RÖRELSENS INTÄKTER Industrilokaler Förvaltningsuppdrag KIAB
Hyresintäkter 52 836 0 52 836
Övriga intäkter 2 848 3 329 6 177
Nettoomsättning 55 684 3 329 59 013
RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetskostnader
Underhållskostnader -10 467 -429 -10 896
Driftskostnader -22 976 -2 850 -25 826
Fastighetsskatt -1 293 0 -1 293
Av- och nedskrivningar -12 686 0 -12 686
Summa Fastighetskostnader -47 422 -3 279 -50 701
Bruttoresultat 8 262 50 8 312
ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER -14 0 -14
ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 5 0 5
Rörelseresultat 8 253 50 8 303
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 3 1 4
Räntekostnader och liknande resultatposter -2 952 -1 -2 953
Summa finansiella intäkter och kostnader -2 949 0 -2 949
Resultat efter finansiella poster 5 304 50 5 354
Bokslutsdispositioner 173 0 173
Resultat efter bokslutsdispositioner 5 477 50 5 527
Årets skattekostnad -1 115 -13 -1 128
Resultat 4 362 37 4 399
48
22
ÅRSREDOVISNING 2016 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
NOT 1
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR
Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningsla-gen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovis-ning (K3).
Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta.
Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffnings-värden där inget annat anges.
Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregå-ende år.
INTÄKTSREDOVISNING
Intäkter har tagits upp till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas och redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgo-dogöras bolaget och intäkterna kan beräknas på ett tillförlit-ligt sätt.
Hyresintäkter redovisas i den period hyran avses.
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella och materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskriv-ningar enligt plan och eventuella nedskrivavskriv-ningar.
Avskrivning sker linjärt över den förväntade nyttjandeperio-den med hänsyn till väsentligt restvärde.
Följande nyttjandeperiod tillämpas:
Immateriella anläggningstillgångar 5 år
Markarbeten 40 år
Tak - tegel/plåt 50/40 år
Fasad - tegel/puts eller trä 80/50 år
Tvättstuga, badrum 30 år
Kök 30 år
Balkong, fönster, entréer portar mm 30 år
Övrigt invändig bygg 30 år
VA,VVS, Vent, kyl och processmedia mm 25 år Tele- och datasystem, elsystem 30 år
Transportsystem, hissar mm 40 år
Materiella anläggningstillgångar har delats upp på kompo-nenter när kompokompo-nenterna är betydande och när komponen-terna har väsentligt olika nyttjandeperioder. När en kompo-nent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Utgifter för lö-pande reparationer och underhåll redovisas som kostnader.
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresintäk-ter och/eller värdestegring. I begreppet förvaltningsfastighehyresintäk-ter ingår byggnader, mark och markanläggningar.
Samtliga bolagets fastigheter klassificeras som förvaltningsfas-tigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till belopp som motsvarar utgifterna för fastighetens förvärv eller tillverkning (anskaffningsvärdet) med hänsyn även taget till av-, ned- och uppskrivningar efter anskaffningen.
PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER
Pågående ny- till eller ombyggnationer värderas till direkta anskaffningskostnader. Projekt som inte fullföljs kostnads-förs.
FASTIGHETSVÄRDERING
Bolaget gör en årlig värdering av fastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade direktavkast-ningskrav. Värderingen är utförd i analysverktyget Datscha enligt avkastning- och ortsprismetod.
LÅNEUTGIFTER
De låneutgifter som uppkommer då företaget lånar kapital kostnadsförs i resultaträkningen i den period de uppstår.
FINANSIELLA INSTRUMENT Derivatinstrument
De långfristiga skulderna är föremål för risker/möjligheter vid förändringar av marknadsräntorna. För att hantera dessa risker/möjligheter används finansiella derivatinstrument, s.k.
ränteswapar. På detta sätt kan räntebindningen och kapital-bindningen hanteras med full flexibilitet. Förutsättningar skapas för att, när som helst, förändra räntebindningstiden och bättre möta förändringar på räntemarknaden. Riktlinjer och ramar för riskhanteringen är fastlagda i en av styrelsen beslutad finanspolicy.
Marknadsvärdet representerar den kostnad/intäkt som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skul-le motsvarande marknadsvärde (s.k. ränteskillnadsersättning) uppstå om man istället valt att använda långa räntebind-ningar på de enskilda lånen. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m. sitt slutförfallodatum så kommer undervär-det/övervärdet att löpande elimineras.
Så kallad ”Säkringsredovisning” tillämpas avseende deri-vat, bl.a. innebärande att värdeförändringar i derivatavtal inte redovisas över resultaträkningen. Det skall finnas en ekonomisk relation mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Säkringsförhållandet skall vara effektivt och dokumenteras när säkring ingås. Uppföljning av ekonomisk relation och effektivitet sker löpande via rutiner för finansiell rapportering. Särskild dokumentation är upprättad som bl.a.
fastlägger strategier och mål för riskhanteringen.
Nedan framgår de långfristiga skuldernas förfalloprofil, MSEK, (inklusive ränteswapar) avseende räntebindningen.
49
23
Kundfordringar och kortfristiga fordringar redovisas som omsättningstillgångar till det belopp som förväntas bli inbe-talt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar.LÅNESKULDER OCH LEVERANTÖRSSKULDER Låneskulder och leverantörsskulder redovisas initialt till anskaffningsvärde efter avdrag för transaktionskostnader.
Skiljer sig det redovisade beloppet från det belopp som ska återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskill-naden som räntekostnad över lånets löptid med hjälp av instrumentets effektivränta. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som ska återbetalas.
INKOMSTSKATTER
Årets skatekostnad utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då under-liggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekter redovisas i eget kapital.
Aktuell skatt
Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån den skattesats som gäller per balansdagen.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är inkomstskatt som avser framtida rä-kenskapsår till följd av tidigare händelser. Redovisning sker enligt balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar på temporära skillnader som uppstår mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott.
Uppskjutna skattefordringar nettoredovisas mot uppskjutna skatteskulder endast om de kan betalas med ett nettobelopp.
Uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats på ba-lansdagen. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjuten skattefordran redovisas som finansiell anläggningstillgång och uppskjuten skatteskuld som avsättning.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfatt-ning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott.
På grund av sambandet mellan redovisning och beskattning särredovisas inte den uppskjutna skatteskulden som är hänför-lig till obeskattade reserver.
AVSÄTTNINGAR
Som avsättning har redovisats förpliktelser gentemot tredje man som är hänförliga till räkenskapsåret eller tidigare rä-kenskapsår och som på balansdagen antingen är säkra eller sannolika till sin förekomst men oviss till belopp eller till den tidpunkt då de ska infrias.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redo-visade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar.
Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinsti-tut samt kortfristiga likvida placeringar som är noterade på en marknadsplats och har en kortare löptid än tre månader från anskaffningstidpunkten. Förändringar i spärrade medel redovi-sas i investeringsverksamheten.
NYCKELTALSDEFINITIONERESULTAT Nettoomsättning
Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar.
Resultat efter finansiella poster
Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före skatter.
Balansomslutning
Företagets samlade tillgångar.
Soliditet (%)
Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning.
Avkastning på totalt kap. (%)
Rörelseresultat plus finansiella intäkter i procent av balansom-slutningen.
Avkastning på eget kap. (%)
Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskju-ten skatt).
Upprättandet av bokslut och tillämpning av redovisningsprin-ciper, baseras ofta på ledningens bedömningar, uppskattningar och antaganden som anses vara rimliga vid den tidpunkt då bedömningen görs. Uppskattningar och bedömningar är ba-serade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer, som under rådande omständigheter anses vara rimliga. Resul-tatet av dessa används för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder, som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det verkliga utfallet kan avvika från dessa upp-skattningar och bedömningar. Uppupp-skattningar och antaganden ses över regelbundet.
Inga väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar och anta-ganden på balansdagen bedöms kunna innebära en betydande risk för en väsentlig justering av redovisade värden för tillgång-ar och skulder under nästa räkenskapsår.
ÅRSREDOVISNING 2016 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
50
24
ÅRSREDOVISNING 2016
Noter till Resultaträkning (tkr)
NOT 2 DRIFTSKOSTNADER 2016 2015
Uppvärmning
Kostnader för uppvärmning 6 376 6 272
Fastighetsskötsel och reparationer
Lönekostnader 1 040 1 137
Övriga personalkostnader 24 4
Reparationskostnader samt vatten- och brandskador 4 263 4 848
Övriga skötselkostnader 3 417 3 648
Avskrivning fordon och fastighetsinventarier 14 22
8 758 9 659
Förbrukning
Vatten 1 112 1 068
El, fastigheter 3 175 3 369
Renhållning 265 229
4 552 4 666
Riskkostnader
Försäkringspremier 457 440
Avskrivna fordringar 0 0
Avgifter för juridiska åtgärder 4 3
461 443
Administration
Lönekostnader 1 085 1 142
Övriga personalkostnader 24 7
Styrelsearvoden och förvaltningskostnader 294 286
Revisionskostnad 297 225
Marknadsföring 262 461
Konsultkostnader 718 556
Övriga kostnader 2 989 3 310
Avskrivning kontorsinventarier inklusive datautrustning 10 42
5 679 6 029
Summa driftkostnader 25 826 27 069
51
25
ÅRSREDOVISNING 2016
Noter till Resultaträkning (tkr)
NOT 3 ARVODE TILL REVISIORER 2016 2015
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter.
NOT 4 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 2016 2015
Medelantalet anställda 3 3
Löner och andra ersättningar
Styrelse 294 285
Övriga anställda 1 495 1 562
1 789 1 847
Sociala kostnader
Pensionskostnader för övriga anställda 123 167
Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 507 530
630 697
Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 2 419 2 544
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Andel kvinnor i styrelsen 27 % 27 %
Andel män i styrelsen 73 % 73 %
Andel män bland övriga ledande befattningshavare 100 % 100 %
NOT 5 AV- OCH NEDSKRIVNINGAR 2016 2015
Byggnader och markanläggningar 12 686 12 298
Utrangering 0 812
12 686 13 110
52
26
ÅRSREDOVISNING 2016
Noter till Balansräkning (tkr)
NOT 6 BOKSLUTSDISPOSITIONER 2016 2015
Skillnaden mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 173 173
NOT 7 ÅRETS SKATTEKOSTNAD 2016 2015
Skatt på årets resultat
Aktuell skatt -1 738 -1 278
Justering avseende tidigare år 108 0
Förändring av uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 502 -219
Totalt redovisad skatt -1 128 -1 497
NOT 8 BYGGNADER OCH MARK 2016 2015
Byggnader och mark 326 165 306 489
Inköp 13 956 23 484
Försäljningar/utrangeringar 0 -3 808
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 340 121 326 165
Ingående avskrivningar -160 892 -151 688
Försäljningar/utrangeringar 0 2 598
Årets avskrivningar -12 686 -11 802
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -173 578 -160 892
Ingående nedskrivningar -7 700 -7 600
Årets nedskrivningar 0 -100
-7 700 -7 700
Utgående redovisat värde 158 843 157 573
Bolaget gör en årlig värdering av fastigheterna baserat på en kassaflödesanalys med marknadsanpassade direktavkastningskrav. Årets värdering har utförts i analysverktyget Datscha enligt avkastning- och ortsprismetod med värdetidpunkt 31 december 2016. Värderingen är baserad på den externa värde-ringen som V&P Valuation utfört tidigare år. Marknadsvärdet på bolagets fastigheter uppgår enligt värdevärde-ringen per den 31 december 2016 till 333 Mkr.
Marknadsvärdet är det pris som fastigheten sannolikt skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Bokfört värde är det värde en fastighet tas upp till i den egna balansräkningen, se ovan. Marknadsvärdet jämförs med det bokförda värdet per respektive fastighet. Är marknadsvärdet lägre än det bokförda värdet på en enskild fastighet skall nedskrivning ske.
53
27
ÅRSREDOVISNING 2016
Noter till Balansräkning (tkr)
NOT 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2016 2015
Ingående anskaffningsvärden 452 451
Inköp 186 0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 638 451
Ingående avskrivningar -433 -370
Årets avskrivningar -24 -63
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden -457 -433
Utgående redovisat värde 181 18
NOT 10 PÅGÅENDE NY- TILL ELLER OMBYGGNATIONER 2016 2015
Ingående anskaffningsvärde på ny-, till- eller ombyggnationer 2 605 6 194
Under året nedlagda utgifter 17 907 16 088
Under året överfört till förvaltningsfastigheter -13 956 -19 678
Utgående anskaffningsvärde på ny- till eller ombyggnationer 0 0
6 556 2 604
NOT 11 LIKVIDA MEDEL 2016 2015
Banktillgodohavanden 827 922
NOT 12 OBESKATTADE RESERVER 2016 2015
Ackumulerade överavskrivningar 1 583 1 756
NOT 13 AVSÄTTNING FÖR UPPSKJUTEN SKATT 2016 2015
Belopp vid årets ingång 961 742
Årets avsättningar 0 219
Under året återförda belopp -502 0
Belopp vid årets utgång 459 961
Vid inkomsttaxeringen för 2017 är det skattemässiga värdet på byggnader och markanläggningar 136 521 tkr (132 895 tkr). Bokförda värdet inklusive obeskattade reserver uppgår till 138 608 tkr (137 265 tkr). Uppskjuten skatteskuld uppgår till 22 % (22 %) av 2 087 tkr (4 370 tkr) 459 tkr (961 tkr). Årets förändring av uppskjuten skatt uppgår till 502 tkr (-220 tkr). I obeskattade reserver ingår överavskrivning på fastigheter som har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt på fastigheter. Aktuell skattekostnad är 1 236 tkr (1 497 tkr). Upplösningen av den uppskjutna skatten har sänkt bolagets skattekostnad med 502 tkr.
54
28
ÅRSREDOVISNING 2016
Noter till Balansräkning (tkr)
NOT 15 LÅNGFRISTIGA SKULDER 2016 2015
Skulder som förfaller senare än 1 år men senast 5 år efter balansdagen 95 825 99 833
Skulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen 0 0
95 825 99 833
NOT 16 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER 2016 2015
Personalens källskatter och sociala avgifter 82 80
Mervärdesskatteskuld 902 1 063
Summa 984 1 143
NOT 17 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 2016 2015
Upplupna sociala avgifter inkl. skatter på pensionskostnader 64 63
Semesterlöneskuld 91 61
Upplupna kostnadsräntor 638 609
Förskottsbetalda hyror 3 225 3 713
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 4 089 1 132
Summa 8 107 5 578
NOT 18 STÄLLDA SÄKERHETER 2016 2015
Fastighetsinteckningar
Pantsatta 0 0
Eget förvar 72 72
Summa 72 72
Bolaget har inga eventualförpliktelser.
NOT 14 CHECKRÄKNINGSKREDIT 2016 2015
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 20 000 20 000
Utnyttjad kredit uppgår till 15 671 2 691
55
56
57
58
59
60
Protokollsutdrag 1 (1)
KOMMUNSTYRELSEN 2017-04-26
§ 73