Sammanställning

I detta avsnitt följer en sammanställning av respondenternas åsikter kring de fem

strategierna, den framtida utvecklingen och personliga åsikter angående hur den optimala strategin skulle se ut utifrån rapportens fem hypotetiska strategier.

Rangordning av strategierna

Under intervjuerna rangordnade alla respondenterna de fem hypotetiska strategierna efter vilken de anser vara mest lönsam till den minst lönsamma att investera i. I tabell 1 följer en sammanställning av denna rangordning.

“Den bästa strategin är ingen strategi, då fokuserar man på rätt grej vid rätt kontext.”

- Respondent 9

Tabell 1. Respondenternas rangordning av de hypotetiska strategierna

40 Den framtida utvecklingen och covid-19 påverkan på marknaden

I detta avsnitt sammanfattas respondenternas åsikter om hur framtiden på

handelsmarknaden förväntas utvecklas och hur pandemin av covid-19 förväntas påverka denna på kort och lång sikt. I framtiden kommer det ske en stor strukturomvandling inom den fysiska handeln, mycket på grund av covid-19 pandemin. Handelsaktörer kommer slås ut och slås ihop, vilket leder till att det inte kommer behövas lika många och lika stora ytor som historiskt funnits på marknaden. En stor del handelsaktörer kommer även ersättas av

aktörer inom service och tjänster såsom vård, omsorg och kultur.

”Nu sitter 80-åringar och beställer via nätet vilket de aldrig hade gjort annars.”

– Respondent 1

Den generella åsikten är att covid-19 pandemi i någon mån kommer generera stora realekonomiska konsekvenser. Pandemin har fungerat som en accelerator för e-handeln som tar marknadsandelar från den traditionella handeln mycket snabbare än vad den annars hade gjort. Detta medför en naturlig omstart där aktörer tvingas tänka igenom sina

verksamheter. De aktörer med svag ekonomisk ställning som hade tvingats till konkurs om möjligtvis fem år har hamnat i den situationen redan idag, vilket leder till att den

traditionella handeln slås ut från marknaden i en allt högre fart. De handelsaktörer som under pandemin gått i konkurs har generellt sett inte haft någon fungerande

e-handelsplattform.

”Logistik kommer vara vinnaren av e-handeln och en vinnare av corona-effekten.” – Respondent 8

Vidare kan man förvänta sig ett uppsving av logistik i form av en ökad efterfråga på leveranser. Uppmaningarna kring social distansering på grund av covid-19 har ökat efterfrågan på hemleveranser och möjligheten till smidiga leveranser utan att behöva trängas vid postombud eller i butik.

På kontorsmarknaden har en stor beteendeförändring skett då företag har testat på distansarbete under en längre tid. Trots en tillfällig nedgång i efterfrågan på co-working antas en långsiktig uppgång, då det har bevisats att det inte behövs stora kontor med specifika arbetsplatser för att utföra det vardagliga arbetet. Dessa co-workingytor kan förväntas följa utvecklingen enligt strategi 4.

Som fastighetsägare kommer det krävas att man är mycket mer lyhörd, flexibel och agil. Det kommer bli en större utmaning att hitta hyresgäster som är villiga att teckna långa avtal och på grund av detta måste fastighetsägare jobba hårt med att utveckla hållbara sätt att skriva korta avtal. I teorin är det mycket enkelt att teckna korta avtal men historiskt sett har de varit väldigt omfattande vilket medfört stora administrativa ansträngningar och utmaningar.

För fastighetsägare kommer det vara viktigare att inte endast fokusera på lokaler i gatuplan som handelslokaler, utan det kommer krävas ett stort fokus på helheten. Genom att

fokusera på att exempelvis få attraktiva restauratörer som hyresgäster kan det skapas ett mervärde i området, vilket kan leda till ett attraktivt handelsområde med högt kundflöde.

Det kan alltså inte endast vara fokus på att försöka ta ut så hög hyra som möjligt från hyresgäster utan det kan vara så att fastighetsägare får ge vissa attraktiva hyresgäster en mycket låg hyra i syfte att använda dem som ankare och på sätt eventuellt kunna höja

41 hyrorna inom segment som kontor. Det kommer även vara av större vikt för fastighetsägare att behålla attraktiva hyresgäster. Då det i framtiden kan bli svårare att teckna långa avtal kommer man se en utveckling av kortare avtalsformer där fastighetsägare har större kontroll.

I framtiden kommer det primära fokuset vara närhet, urbanisering och tjänstefiering för att balansera intressen samt kunna bemöta problem i stadsmiljö i form av bland annat

smittspridning och buller. Fastighetsägare kommer behöva fokusera på service och trivsamhet i form av närhet till andra människor. En ytterligare acceleration av

tjänsteekonomin kan förväntas, drivet av digitala tjänster. Vidare är den generella åsikten att det alltid kommer finnas ett inslag av butiker i stadskärnor, speciellt på de högattraktiva gågatorna. Dock kan skalorna och utformning av dessa förändras, då konsumenter högst troligt kan nöja sig med att en aktörs hela sortiment inte finns i butik.

Den optimala strategin

I detta kapitel sammanställs respondenternas optimala strategi till en fortsatt lönsamhet som fastighetsägare. Denna optimala strategin baseras på de hypotetiska strategierna som redovisas i avsnitt 5.1.

Respondent 1.

Saknar uttalande om optimal strategi.

Respondent 2.

“Logistiken behövs i kombination med e-handeln, men de som finner störst lönsamhet är en kombination av strategi 2 och 4, med inslag av logistik.”

Respondenten anser att det ligger något i alla fem strategierna och därmed skulle den optimala strategin vara en mix av alla med inslag av olika delar. Att bara jobba efter strategi 1 som alltid gjorts kommer inte hålla i längden och strategi 5 går bort i och med att handeln är för viktig.

Respondent 3.

“Kombinationen av hållbar logistik och ett bra serviceerbjudande. “ Enligt respondenten behöver en stad renodlad logistik och mer lösningar för citynära logistik. Vidare behöver de som jobbar inne i stan ett bra tjänsteutbud där handel- och servicetjänster kommer in. Optimalt vore om man kunde bygga hus som i teorin kunde användas till vad som helst. I dessa byggnader skulle handelslokaler kunna användas till logistik, då lokalerna är utformade med rätt takhöjder och flexibla planlösningar. Teoretiskt sett skulle lokalerna kunna vara så pass flexibla att de under dagen var showroom, men på kvällen blev en lokal för föreningar. Det handlar om att inte bara göra lokalerna flexibla över ett tidsspann på flera år utan även över dygnets timmar.

42 Respondent 4.

“Den vinnande strategin är en blandning av alla dessa strategier, för att uppnå lönsamhet i stadskärnor.”

För att lyckas är det jätteviktigt med en kombination av strategierna i förhållande till läge och omgivning. Utifrån läget, platsen och omgivningen väljer man de delar som passar, men om man tittar på centrala Stockholm kan man tillämpa alla fem strategierna.

Respondent 5.

“Fokusera på strategi 4. Försöka få ett så brett utbud som möjligt där man ser att man kan locka besökare på de flesta delarna av dygnet.”

Framtidens handelsplatser ska vara ett ställe där man vill äta, jobba, shoppa och tillbringa sin fritid. Det ska finnas serviceutbud och ska vara enkelt att hämta bland annat leveranser från e-handel, matvaror och kemtvätt.

I strategier och teorier kan man leka med det mesta men när det ska överföras och implementeras i verkligheten är det många aspekter som spelar in. Vilka hyresgäster man har, vilka fastigheter man har och vad det finns för möjligheter i form av bland annat bygglov.

Respondent 6.

“Strategi 4 och 5, men glöm inte handel.”

Fastighetsägare måste lyssna på vad folk efterfrågar. Högsta prioritering är att vara agil och våga testa. Den optimala strategin är strategi 4 med inslag av strategi 5 och strategi 2.

Strategi 1 och 3 går bort om man ska jobba med det en längre tid och strategi 2 räcker inte som en enskild satsning. Utan 4an tillsammans med 5an, då är man rätt ute.

Respondent 7.

“Strategi 4 och lite av strategi 5.”

Kontorsfastigheter borde anpassas åt co-working hållet. Vid en satsning på strategi 4 och 5 borde man även se över logistiken i det hela, vilket gör att investeringar i logistikfastigheter kopplat till detta kan vara lönsamt. Vid beslut kring ägande av handelsfastigheter bör fastighetsägare inte endast investera i detta segment utan satsa på ett diversifierat

fastighetsbestånd. Detta är av stor vikt oavsett storlek på bestånd, läge, bolag eller kunder.

Oberoende vilken strategi gäller det att ha rätt människor som ska jobba med det varje dag.

Det är viktigt att komma ihåg att det är hyresgästerna som betalar hyran och därför måste man bemöta vad som efterfrågas hos hyresgäster och kunna vara snabb.

43 Respondent 8.

“Den optimala strategin skulle vara att ha kvar den handel som fungerar och när lokaler som har brukats till detta blir vakanta bör man ställa om dessa ytor mot både rena

logistiklösningar för att få ut varor till slutkund om det går, men även utveckla mer närservice i form av tandläkare, florister, skomakare osv.”

Den handel som kommer vara väldigt motståndskraftigt sett till olika typer av svängningar såsom pandemier och e-handel borde fastighetsägare behålla. Sådana ankare utgörs bland annat av mat och alkohol. Det segment inom handeln som upplever stora utmaningar och svårigheter grundat i e-handeln och covid-19 pandemin är modesektorn.

Showrooms kan användas som ett extra inslag på handelsplatser. Dock är aktörer som finner ett intresse för showrooms ofta inte så ekonomiskt starka och de aktörer som är

framstående med god ekonomisk kapacitet finner ett större intresse av att etablera sig på high street-lägen med sina showrooms och inte i sekundära retail-lägen. För att få in riktigt bra showrooms är det snarare en kamp om high street- lägena. På dessa ytor är det ingen fråga om att det stått vakant utan aktörerna har krigat sig till dem. De ytor som finner ett problem med vakans är oftast belägna i sekundära områden där hyresgäster till stor del består av företag med generellt svaga balansräkningar. Dessa hyresgäster vill ofta teckna temporära avtal som sträcker sig över ett fåtal månader, vilket medför en stor kontraktsrisk.

Respondent 9.

“Strategi 4, tänk på vad du gör i stan. Denna strategi är en censur av alla strategier i ett, bostäder, kontor, offentlig service. ”

44