Sammanfattning
Stadsbyggnadsnämnden har lämnat över förslag till detaljplan för Önskemålet 7 m fl. Råslätt på remiss. Tekniska kontoret lämnar yttrande med synpunkter och tillstyrker förslaget i övrigt.
Beslutsunderlag
Tekniska kontorets tjänsteskrivelse 2017-02-03
Samrådshandlingar för detaljplan för detaljplan för Önskemålet 7 m fl. på Råslätt.
Förslag till tekniska nämnden
• Tekniska nämnden lämnar synpunkter på samrådshandlingar för detaljplan för Önskemålet 7 m fl. på Råslätt enligt denna tjänsteskrivelse
• Tekniska nämnden tillstyrker i övrigt upprättat förslag till detaljplan för Önskemålet 7 m fl. på Råslätt.
Tekniska nämndens behandling 2017-02-21
Elin Rydberg (S) yrkar att tekniska nämndens beslut kompletteras med följande tillägg:
Stadsutveckling blir alltid bättre om planeringen och genomförandet bygger på principer om mångfald och blandad bebyggelse. När det gäller utvecklingen av stadsdelen Råslätt är det två viktiga frågor vi vill lyfta. Dels att området kompletteras med bostadsrätter, då hyresrätten som upplåtelseform idag dominerar, dels att den nya bebyggelsen får annan form och arkitektoniskt uttryck än den tidigare bebyggelsen, därför ska den nya bebyggelsen gå upp i höjd, minst 7 våningar på del av den nya bebyggelsen. Det är viktigt även för att nyttja vår mark på ett effektivt sätt.
Hanns Boris (KD) och Josef Zetterberg (M) instämmer med Elin Rydbergs (S) yrkande.
Mats Weidman (MP) instämmer med Elin Rydbergs (S) yrkande.
Kristian Aronsson (SD) instämmer med Elin Rydbergs (S) yrkande.
Propositionsordning
Ordföranden ställer proposition på Elin Rydbergs (S) m fl. förslag och finner att tekniska nämnden detsamma.
Tekniska nämndens beslut
• Tekniska nämnden lämnar synpunkter på samrådshandlingar för detaljplan för Önskemålet 7 m fl. på Råslätt enligt tekniska kontorets tjänsteskrivelse.
• Stadsutveckling blir alltid bättre om planeringen och genomförandet bygger på principer om mångfald och blandad bebyggelse. När det gäller utvecklingen av stadsdelen Råslätt är det två viktiga frågor vi vill lyfta.
Dels att området kompletteras med bostadsrätter, då hyresrätten som upplåtelseform idag dominerar, dels att den nya bebyggelsen får annan form och arkitektoniskt uttryck än den tidigare bebyggelsen, därför ska den nya bebyggelsen gå upp i höjd, minst 7 våningar på del av den nya bebyggelsen. Det är viktigt även för att nyttja vår mark på ett effektivt sätt.
• Tekniska nämnden tillstyrker i övrigt upprättat förslag till detaljplan för Önskemålet 7 m fl. på Råslätt.
Ärende
Stadsbyggnadskontoret har tagit fram ett förslag till detaljplan för Önskemålet 7 m.fl. som nu är ute för samrådsremiss. Planområdet ligger i sydöstra delen av Råslätt.
Kommunen äger den norra delen och hälften av den södra delen av planområdet.
Resterande del ägs av Vätterhem. Den norra halvan används idag till parkering som sköts av Vätterhem och den södra halvan är obebyggd kvartersmark.
Planförslaget medför att ett nytt vårdcentrum kan byggas i den norra delen mot Törnskategatan. Denna mark ägs av kommunen och markanvisningsavtal kommer att träffas med Regionen. Övrig kvartersmark är fördelad på två områden som är avsedda för bostäder med mindre inslag av centrumverksamhet.
Områdena är avskilda av en allmän gata som idag är en vändplats. Området för bostäder norr om vändplanen har kommunen lämnat ut för markanvisning och ca 75 lägenheter beräknas kunna byggas. Det södra bostadsområdet ägs till olika delar av Bostads AB Vätterhem respektive kommunen. Här behöver ett avtal träffas mellan Vätterhem och kommunen för att reglera genomförandefrågor och ca 75 lägenheter beräknas kunna byggas.
Tekniska kontorets bedömningar och synpunkter på det nu aktuella planförslaget är följande:
Gata
Törnskategatan
Tillgänglighet från handikappsplatser och busshållplatser kan bli svårt att samordna och utföra när kantstenshöjder för handikappsplatser är 0 cm och för busshållplatser 16 cm.
Fiskgjusegatan
Befintlig gata kommer att behöva byggas om ca 140 m. Förslag till sektion är gångbana 2,0 m, gata 6.0 m som avslutas med större vändplan och gc-anslutning.
Om gatan ska förlängas med 100 m kan vändplan behöva anordnas.
Park
Den befintliga trädraden med lind bör helst bevaras. Om detta inte är möjligt förutsätts kompensationsåtgärder på annan plats.
Om träd ska planteras inom gatuområdet och förvaltas av kommunen bör de placeras minst 5 meter från fasad för att minska framtida skötselkostnader av beskärning.
VA Allmänt
På Fiskgjusegatan finns en lågpunkt för ytvatten vars avrinning idag är över befintlig parkering. Detta kommer inte att vara möjligt när området bebyggs.
En dagvattenutredning pågår för att titta på lösningar.
Befintliga ledningar inom blivande kvartersmark behöver läggas om inför kommande byggnation.
Spillvattenförsörjning
Befintliga spillvattenledningar i Törnskategatan och i gc-väg väster om Önskemålet 7 bedöms kunna försörja området.
Vattenförsörjning
Planområdet tillhör Jönköpings lågzon (ca 155 möh.) vilket ger ett beräknat tryck på ca 40 mvp i marknivån. VAV-normen för vattentryck uppfylls, men viss tryckstegring för de högsta våningarna kan bli aktuellt.
Befintlig vattenledning inom den södra blivande fastigheten kommer att behöva läggas om.
Dagvatten
Dagvattenledningar finns i Törnskategatan och i gc-väg väster om Önskemålet 7. Dessa ledningar bedöms i dagsläget kunna ta emot dagvattnet från den föreslagna bebyggelsen. Dagvattenutredning pågår. Dagvattenledning som går genom den norra delen behövs läggas om.
Utgifter
Kostnad för utbyggnad av områdets allmänna va-nät är beräknat till cirka 150 000 kronor exklusive omläggningar av befintliga va-ledningar från blivande kvartersmark.
Avfall
Avfallshanteringen ska inte läggas vid entréer, angöringsplats eller cykel- /bilparkering. Placeringen bör vara i utkanten så att bilarna inte behöver köra in där folk vistas. Sopbilen ska kunna framföras på körbar väg som är avsedd för denna typ av trafik och fordon.
Parkering
I stort ställer sig verksamheten bakom den utförda parkeringsutredningen. Den är väl genomarbetad och ger bra data för framtida strategier inom området. Dock är beläggningsundersökningen i minsta laget (1 dag) vilket bör beaktas. Efter att ha tagit del av utredningen i sin helhet och stadbyggnadskontorets bedömning utifrån utredningen så finns följande formulering att beakta: ”Eventuella bilparkeringsplatser för anställda kommer att lösas genom parkeringsköp mellan Regionfastigheter och Vätterhem.” (s 21 näst sista stycket). Här önskas en tydligare skrivning kopplad till parkeringsköp och vilka ytor detta avser. Verksamhetens bedömning är att yta P12 är direkt olämplig för detta i sammanhanget. Förslag på ny skrivning är: ”Eventuella bilparkeringsplatser för anställda kommer att lösas genom parkeringsköp mellan Regionfastigheter och Vätterhem på andra ytor än P12.”
Det är även viktigt att säkerställa anläggning P2 utifrån utvecklingen i området.
Denna bör renoveras eller byggas om.
I övrigt ger parkeringsutredningen goda riktlinjer för hur parkeringsstrategin bör se ut för Råslätt på lång sikt.
Mark och exploatering
För området har en kalkyl gjorts för kommunens kostnader och intäkter och denna bör läggas in i kommande planhandling:
Kostnader
Mark 300 Tkr
Markarbeten 200 Tkr
Administration 1 000 Tkr
Gata 3 500 Tkr
Park 200 Tkr
Ränta 0 Tkr
Summa kostnader 5 200 Tkr
Intäkter
Vårdcentrum 12 200 Tkr
Flerbostadshus Norr 6 800 Tkr
Flerbostadshus Söder 3 300 Tkr
Exploateringsavgifter 500 Tkr
Summa intäkter 22 800 Tkr
Summering
Kostnader 5 200 Tkr
Intäkter 22 800 Tkr
Resultat 17 600 Tkr
VA-anläggningar
Kostnader 150 Tkr
Intäkter 2 600 Tkr
Resultat 2 350 Tkr
Ökade driftskostnader för gata är beräknat till ca 55 000 kr/år.
Tillämpning av barnkonventionen
Samrådsyttrandet är en del i detaljplaneprocessen och i detaljplanen ingår en prövning enligt FN:s barnkonvention. Någon tillkommande prövning med anledning av detta yttrande bedöms därför inte nödvändig.
Kommentar
I den markanvisning som görs för bostadsområdet direkt söder om vårdcentrum har kommunen uttryckt en vilja om att skapa bostadsrätter för att få ett blandat utbud av upplåtelseformer på Råslätt. Våningsantalet har tagits bort från detaljplanen för Önskemålet 7 m.fl. och endast nockhöjd begränsar byggnationens höjd. Detta innebär att detaljplanen inte begränsar byggnationen avseende våningar utan med byggnadens höjd till nocken. Det kan således finns möjlighet att tillskapa fler våningar inom detaljplaneområdet än vad som var möjligt under samrådet.
Området för detaljplanen har minskats till granskningen så att planområdet slutar vid vändplanen i söder.
Synpunkten gällande gatumarken, trädraden och träd på kommunens mark har noterats.
Ett avsnitt om dagvattenutredningen som gjordes mellan samråd och granskning har lagts till i planbeskrivningen. Planbeskrivningen har även kompletterats med information om att befintliga ledningar inom blivande kvartersmark behöver läggas om inför byggnation samt information om placering av avfallshantering.
Planbeskrivningen har justerats gällande parkeringsplatser i enlighet med tekniska kontorets skrivelse, att parkeringsköp ska lösas på andra ytor än P12.
Kostnadskalkylen har lagts till i planbeskrivningen under avsnittet Ekonomiska frågor. Den södra delen har uteslutits ur beräkningen, då denna inte längre ingår i planområdet.
Sammanfattning
När det gäller området för vårdcentrum och den norra bostadsdelens utbredning och utformning samt gatumarkens utbredning till vändplanen står stadsbyggnadskontoret fast vid föreslaget planområde. Vad gäller den södra bostadsdelen har denna tagits bort ur detaljplaneförslaget.
De ändringar som har gjorts för att försöka tillmötesgå inkomna synpunkter finns redovisade i planbeskrivningen under rubriken Revideringar efter samråd.
Inga synpunkter har inkommit på konsekvensbeskrivningen, som medför att kommunens ställningstagande om att det inte föreligger någon betydande miljöpåverkan bör omprövas, i den mening som miljöbalken åsyftar.
Stadsbyggnadskontoret
Liselott Johansson Cecilia Gadman
Planchef Planarkitekt