Bokslutskommuniké 2003

(1)

Bokslutskommuniké 2003

I Mölnlycke företagspark, mellan Göteborg och Landvetter flygplats, har under december 2003 färdigställts en byggnad innehållande verksamhets- och kontorsytor om ca 13 000 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd.

(2)

Bokslutskommuniké 2003

Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas bokförda värde uppgår till ca 14 miljarder kronor och består främst av kommersiella lokaler.

Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner:

Storgöteborg (inkl. Borås och Alingsås), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm (Stockholms närförorter), Västra Småland (Värnamo, Jönköping, Växjö) och Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala).

Castellumaktien är noterad på Stockholmsbörsens O-lista.

• Hyresintäkterna för 2003 uppgick till 1 758 Mkr (1 684).

• Årets resultat efter skatt uppgick till 526 Mkr (873).

• Resultatet per aktie uppgick till 12,83 kronor (21,29).

• Resultatet exklusive jämförelsestörande återföringar av tidigare gjorda nedskrivningar och nedskrivningar samt efter avdrag för schablonskatt uppgick till 522 Mkr (495).

• Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 7 % till 13,29 kronor.

• Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 186 kronor.

• Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 8,50 kronor per aktie.

Data per aktie

Kronor 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Förvaltningsresultat 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74

Förändring +7 % +16 % +24 % +24 % +26 % +16 %

Kassaflöde förvaltning 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30

Förändring +8 % +14 % +24 % +23 % +22 % +13 %

Resultat exkl. jämförelsestörande

poster med avdrag för schablonskatt 12,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34

Förändring +5 % +21 % +19 % +28 % +25 % +21 %

Utdelning (för 2003 föreslagen) 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75

Förändring +13 % +15 % +18 % +22 % +29 % +27 %

(3)

Verksamhet och strategi

Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassaflöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums över- gripande strategi för tillväxt bygger på:

• Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utveck- lingsmöjligheter.

• Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning.

• Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen.

Castellums resultat skall därför bestå av både överskott i den löpande förvaltningen, där effektiviteten mäts på för- valtningsresultat per aktie, och av vinster från fastighets- försäljningar. Målsättningen är att redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om minst 80 -100 Mkr per år.

Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor/butiker och flexibla lager/industriytor i fem svenska tillväxtregioner.

Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt kassaflöde och resultat senast inom 1-2 år, med potential för framtida värdetillväxt.

Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets in- vesteringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Castellums strategiska val är att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn.

(4)

Intäkter, kostnader och resultat

Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För definitioner se Castellums webbplats, www.castellum.se

Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 545 Mkr (508), motsvarande 13,29 kr (12,39) per aktie. Förbättringen per aktie uppgår till 7 % (16) och har uppnåtts främst genom för- bättringar i förvaltningen, såsom ökade hyresnivåer och effekter av genomförda investeringar. I genomsnitt har förbättringen uppgått till 19 % per år sedan bolaget börsnoterades 1997.

Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 672 Mkr (622), motsvarande 16,39 kr (15,17) per aktie – en förbättring med 8 % (14) mot föregående år.

Under 2003 har 24 (31) fastigheter sålts för 397 Mkr (503) med en vinst om 180 Mkr (179), medan jämförelse- störande poster, som innefattar återföring av tidigare gjorda nedskrivningar samt nedskrivningar uppgick till 6 Mkr (316). Castellums resultat efter skatt för 2003 uppgick till 526 Mkr (873). Resultatet exklusive jäm- förelsestörande poster med avdrag för schablonskatt 28 % uppgick till 522 Mkr (495) motsvarande 12,73 kr (12,07) per aktie, vilket är en förbättring med 5 % (21) mot föregående år.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 758 Mkr (1 684). Hyresintäkterna har förbättrats främst på grund av indexuppräkningar, omförhandlingar och ett större fastighetsbestånd, medan de påverkats marginellt av förändrad uthyrningsgrad.

För kontors- och butiksfastigheter uppgår den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 064 kronor per kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med 2,5 % (5,8) jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter är den genomsnittliga hyresnivån 595 kronor per kvm, vilket motsvarar en ökning med 4,0 % (4,6).

Av de kontrakt som omförhandlats under 2003 har ca 40 % (30) förlängts med oförändrade villkor medan en mindre del har sagts upp för avflyttning. Resterande omförhandlingar har medfört ökade hyresnivåer om ca 8 % (19).

Den ekonomiska uthyrningsgraden för lager- och industrifastigheter uppgick till 92,5 % (91,7), vilket är högre än vid utgången av föregående år. Uthyrnings- graden för kontors- och butiksfastigheter uppgick till 89,1 % (90,8), vilket är lägre än vid utgången av före- gående år. Förändringar i uthyrningsgraden kan delvis förklaras av förändringar i fastighetsbeståndet.

Nyuthyrningen under året uppgick till ett årsvärde om 147 Mkr (194), medan uppsägningar och konkurser uppgick till 144 Mkr (147). Nettouthyrningen under året uppgick således till 3 Mkr (47). Den negativa nettouthyrningen om –14 Mkr under årets sista kvartal kan i sin helhet härledas till Storstockholm.

Kontraktsförfallostruktur

Antal Kontrakts- Andel av

Löptid kontrakt värde, Mkr värdet

2004 823 245 15 %

2005 1 049 415 25 %

2006 828 376 23 %

2007 437 264 16 %

2008 90 124 8 %

2009+ 87 204 13 %

Summa kommersiellt 3 314 1 628 100 %

Bostäder 1 325 87

P-platser och övrigt 2 100 40

Totalt 6 739 1 755

Förvaltningsresultat per aktie, kr

1 2 3 4 1 2 3 4

2002 2003

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

0,00 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

1997 1998 1999 2000 2001

Rullande årsvärde, kurva Isolerat kvartal, staplar

4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0,00

(5)

Driftsöverskott före avskrivningar

Driftsöverskott före avskrivningar uppgick till 1 167 Mkr (1 128) motsvarande en direktavkastning om 9,0 % (9,1).

Avskrivningar

Castellums avskrivningar uppgick till 128 Mkr (116).

Avskrivningarna består i huvudsak av 1 % avskrivning på byggnader.

Fastighetsförsäljningar

Under 2003 har 24 fastigheter (31) sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 397 Mkr (503) och med en vinst om 180 Mkr (179). Av årets försäljningar avsåg 16 bostadsfastigheter bokförda till 163 Mkr, vilka såldes med en vinst om 165 Mkr.

Efter räkenskapsårets utgång har 7 fastigheter sålts för 120 Mkr med en vinst om 69 Mkr.

Centrala administrationskostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 66 Mkr (62). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till företagsledningen om 14 Mkr (11).

Jämförelsestörande poster

I jämförelsestörande poster ingår dels återföringar av tidigare gjorda nedskrivningar om 32 Mkr (316), dels nedskrivningar om 26 Mkr (0).

Återföringarna avser ett tiotal fastigheter framförallt i Öresundsområdet, medan nedskrivningarna avser ett tiotal fastigheter huvudsakligen i Storstockholm.

Castellum har stor riskspridning i den kommersiella kontraktsportföljen, som består av 3 300 kontrakt med spridning på flertalet olika branscher och löptider. Det enskilt största kontraktet står för 1,2 % av Castellums totala hyresintäkter.

Hyresmarknaden är generellt sett fortsatt avvaktande och uppvisar regionala skillnader. Det ekonomiska klimatet med en fördröjd konjunkturförbättring gör att näringslivet snarare fortsätter med kostnadsbesparande åtgärder, före offensiva satsningar, såsom nyanställ- ningar. Detta gäller främst Storstockholm där utbudet på lokaler är större än efterfrågan med stigande vakanser och prispress som följd. Vad gäller de övriga regionerna inom Castellum kan noteras relativt stabila hyresnivåer och uthyrningsgrader. De lokalkategorier som efterfrågas mest är lager/logistik- och butikslokaler.

Vad avser fastighetsmarknaden kan 2003 generellt sett betraktas som ett år med många transaktioner till priser som synes vara opåverkade av hyresmarknadens utveckling, vilket i sig indikerar en positiv framtidstro.

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 591 Mkr (556) motsvarande 244 kr/kvm (235). Kostnadsökningen avser främst ökade driftskostnader till följd av ökade energi- priser och kommunala avgifter. Fördelningen på olika kostnadsslag och fastighetskategorier framgår av följande tabell.

Kommersiella kontrakts fördelning per bransch 2003-12-31

% av Antal kontrakts-

Bransch (GICS-kod) kontrakt värde

Energi (10) 8 0 %

Material (15) 77 4 %

Industrivaror (2010) 422 16 %

Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 693 11 %

Transport (2030) 131 7 %

Detaljhandel (2550) 603 18 %

Övriga sällanköpsvaror- och

tjänster (2510-2549) 402 9 %

Dagligvaror (30) 93 4 %

Hälsovård (35) 174 6 %

Finans och fastighet (40) 101 3 %

Mjukvara- och tillhörande tjänster (4510) 207 7 % Teknisk hårdvara och tillhörande tjänster (4520) 109 6 %

Telekomoperatörer (50) 91 1 %

Kraftförsörjning (55) 10 0 %

Kommunal och statlig verksamhet m m 193 8 % 3 314 100 %

Fastighetskostnader per kvm

Kontor/ Lager/

Kr per kvm butik industri Bostäder Totalt

Driftskostnader 171 92 222 134

Underhåll m m 46 24 67 36

Tomträttsavgäld 8 5 – 6

Fastighetsskatt 46 10 36 28

Direkta fasta kostnader 271 131 325 204

Uthyrning och fast. adm. – – – 40

Totalt 271 131 325 244

Föregående år 259 121 318 235

Jämfört mot föregående år +4,6% +8,3% +2,2% +5,6%

(6)

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –428 Mkr (–442), efter avdrag för räntebidrag 2 Mkr (2), erhållen utdelning 5 Mkr (5) och aktiverade räntekostnader om 13 Mkr (16). Den genomsnittliga räntenivån under året var 5,4 % (5,7).

Castellums ränteförfallostruktur innebär en låg expo- nering vid en förändring av marknadsräntan. En omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet påverkar finansnettot det närmaste året med 27 Mkr, vilket motsvarar ca 4 % av Castellums kassaflöde från förvaltningen.

Skatt

På grund av möjligheten att göra skattemässiga över- avskrivningar på fastighetsbeståndet och nyttja befintliga underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Dock redovisas en icke kassaflödes- påverkande uppskjuten skattekostnad om 204 Mkr (128), främst hänförlig till årets skattemässiga över- avskrivningar och förbrukning av underskottsavdrag.

Den uppskjutna skatteskulden vid årets utgång består av 28 % på nettot av outnyttjade underskottsavdrag om 232 Mkr, obeskattade reserver om –4 Mkr samt att fastigheternas bokförda värde överstiger det skatte- mässiga restvärdet med –989 Mkr.

Örebro, Uppsala och Västerås Värnamo, Jönköping

och Växjö Stockholms närförorter

Malmö, Lund och Helsingborg Sydvästra Göteborg,

Mölndal och Borås Centrala och östra

Göteborg samt Hisingen

}

Underlag Underlag betald skatt uppskj.skatt

Resultat före skatt 731 –

Skattemässiga överavskrivningar – 226

Skillnad skattemässigt och bokf. värde sålda 269 fastigheter, återförda nedskrivningar m m – 43

Övriga skattemässiga avdrag – 1 1

Nyttjat underskottsavdrag – 458 458

Summa underlag 3 728

Därav 28 % betald/uppskjuten skatt 1 204 Skatteberäkning

Castellums organisation

Redovisningsprinciper

Castellums redovisningsprinciper har varit oförändrade mot föregående år. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden.

Organisation

Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn (se nedan). Den nuvarande bolags- strukturen med sex dotterbolag ger en kapacitet som motsvarar såväl det rådande behovet som Castellums projektportfölj.

Dotterbolagen har goda kunskaper om de egna fastigheterna och hyresgästerna samt har en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkontakter.

Det tillhör dotterbolagens uppgifter att kontinuerligt hålla sig uppdaterade på förekomsten av möjliga fastighetsaffärer inom sina respektive marknader.

Närvaro och aktiv delaktighet i det lokala näringslivet gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärs- möjligheter i ett tidigt skede.

Förvaltningen sker med i huvudsak egen personal, vilket ger ingående kunskaper om de egna fastigheterna, god kännedom om de enskilda hyresgästerna och en effektiv kundbearbetning.

Koncernen har under året haft i medeltal 182 anställda (179).

(7)

Under året har investerats för totalt 1 108 Mkr (1 050), varav 611 Mkr (428) avser förvärv och 497 Mkr (622) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 400 Mkr Storgöteborg, 391 Mkr Öresundsområdet, 189 Mkr Västra Småland, 68 Mkr Storstockholm samt 60 Mkr Mälardalen.

Bland de projekt som färdigställts under 2003 kan nämnas Solsten i Mölnlycke företagspark, en ny- byggnation av 13 tkvm moderna verksamhets- och kontorsytor för totalt 135 Mkr. Hela fastigheten är uthyrd på ett långt avtal.

Återstående investeringsvolym avseende igångsatta, ej avslutade projekt uppgår till drygt 100 Mkr.

Av följande diagram framgår såväl förvärv och försälj- ningar som investeringar i befintliga fastigheter. Sedan 1997 har Castellum investerat för 8,8 mdr och sålt fastigheter för 3,5 mdr.

Fastighetsbestånd

Castellums fastighetsbestånd omfattade vid årsskiftet 500 fastigheter (508) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 995 Mkr (1 870) och ett bokfört värde om 13 911 Mkr (13 137). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 437 tkvm (2 381). Fastighets- förteckning – se www.castellum.se

Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter i 31 kommuner (31), finns i fem tillväxt- regioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstock- holm, Västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 77 % av fastigheternas hyres- värde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna.

Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen i välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Castellums bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Andelen bostäder i beståndet har sedan 1996 minskat från 27 % till nuvarande 4 %.

Investeringar och försäljningar

Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt nedanstående uppställning.

Förändring av fastighetsbeståndet

Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2003 13 137 508

+ Förvärv 611 16

+ Investeringar i befintliga fastigheter 497 –

– Försäljningar – 217 – 24

– Avskrivningar – 123 –

– Nedskrivningar och återföringar 6 – Fastighetsbestånd 31 december 2003 13 911 500

Mkr 2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

– 500

– 1 000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Investeringar i befintliga fastigheter

Fastighetsförsäljningar Fastighetsförvärv

Investeringar och försäljningar per år

(8)

2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Hyresvärde, kr/kvm 829 799 747 694 665 656 641

Ekonomisk uthyrningsgrad 90,7 % 91,5 % 93,0 % 92,4 % 91,3 % 89,7 % 88,6 %

Fastighetskostnader, kr/kvm 244 235 237 225 231 248 261

Driftsöverskott, kr/kvm 508 496 457 416 376 342 307

Direktavkastning 9,0 % 9,1 % 9,1 % 8,9 % 8,4 % 8,1 % 7,5 %

Bokfört värde, kr/kvm 5 664 5 424 4 994 4 694 4 470 4 211 4 105

Uthyrningsbar yta, tkvm 2 437 2 381 2 338 2 309 2 232 2 072 2 106

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Drifts- Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. Hyres- Fastighets- Fastighets- över- Antal Yta värde värde värde värde uthyrn. intäkter kostnader kostnader skott Direktav-

fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr kastning

Kontor/butik

Storgöteborg 65 295 2 438 8 268 316 1 072 91,5% 289 73 249 216 8,9%

Öresundsområdet 38 239 2 319 9 694 291 1 218 89,2% 260 70 291 190 8,2%

Storstockholm 37 240 1 862 7 767 295 1 232 84,4% 249 78 327 171 9,2%

Västra Småland 32 177 975 5 510 143 805 91,2% 130 43 241 87 8,9%

Mälardalen 42 178 1 046 5 873 156 873 90,9% 142 42 234 100 9,5%

Summa kontor/butik 214 1 129 8 640 7 653 1 201 1 064 89,1% 1 070 306 271 764 8,8%

Lager/industri

Storgöteborg 83 434 1 851 4 264 262 602 94,3% 246 48 113 198 10,7%

Öresundsområdet 37 260 878 3 381 152 585 90,2% 137 36 139 101 11,5%

Storstockholm 28 163 672 4 119 125 769 93,0% 117 35 216 82 12,1%

Västra Småland 35 185 428 2 313 81 437 91,6% 74 15 79 59 13,9%

Mälardalen 26 123 388 3 153 74 603 91,3% 68 18 143 50 12,9%

Summa lager/industri 209 1 165 4 217 3 620 694 595 92,5% 642 152 131 490 11,6%

Bostäder

Göteborg 23 34 238 6 930 32 929 97,5% 31 12 351 19 8,0%

Helsingborg 15 46 350 7 687 42 930 99,2% 42 14 305 28 8,0%

Summa bostäder 38 80 588 7 361 74 930 98,5% 73 26 325 47 8,0%

Summa 461 2 374 13 445 5 664 1 969 829 90,7% 1 785 484 204 1 301 9,7%

Uthyrning och fastighetsadministration 95 40 – 95 – 0,7%

Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 579 244 1 206 9,0%

Projekt 8 63 291 – 26 – – 13 10 – 3 –

Obebyggd mark 31 – 175 – – – – – – – – –

Totalt 500 2 437 13 911 – 1 995 – – 1 798 589 – 1 209 –

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 209 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 167 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 12 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 54 Mkr såsom de ägts eller varit färdig- ställda under hela året.

Hyresvärde per geografiskt område exkl projekt

Storgöteborg 31 %

Västra Småland 11 % Mälardalen 12 %

Hyresvärde per fastighetskategori exkl projekt

Kontor/butik 61 % Lager/industri 35 %

Bostäder 4 %

Fastighetsbestånd per 31 december 2003 (fastighetsförteckning se www.castellum.se)

Storstockholm 21 %

Öresundsområdet 25 %

(9)

Finansiering

Castellums finansiering kan sammanfattas i följande diagram.

Eget kapital

Det egna kapitalet uppgår till 4 689 Mkr (4 470), motsvarande en soliditet om 33 % (34). Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 % och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 %. I syfte att reglera bolagets kapitalstruktur kan bolaget förvärva egna aktier, motsvarande högst 10 % av samtliga aktier, d v s maximalt 2,3 miljoner aktier utöver de 2 miljoner egna aktier som tidigare förvärvats för 194 Mkr. Senaste åter- köpen av egna aktier gjordes under 2000.

Räntebärande skulder

Under 2003 har Castellum förlängt långfristiga kreditavtal om 6 900 Mkr samt nytecknat ett långfristigt kreditavtal om 700 Mkr. Detta har resulterat i att den genomsnittliga löp- tiden på bindande kreditlöften förlängts från 3,6 år till 4,9 år.

Vidare har under året ett företagscertifikatprogram med en ram om 2 500 Mkr introducerats.

Per den 31 december 2003 hade Castellum kreditavtal om 11 899 Mkr (10 234) inklusive utestående företagscertifikat om 1 146 Mkr (0). Netto räntebärande skulder med avdrag för likviditet om 33 Mkr (20) uppgick till 8 565 Mkr (8 244).

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2003 var 5,2 % (5,6). Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (3,4) medan andelen lån med ränteförfall under kommande 12 månaders period uppgick till 38 % (31). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom att lån med i huvudsak kort räntebindning förlängts i tiden med ränteswapavtal. Den genomsnittliga räntebindningen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år.

Ränte- och låneförfallostruktur 2003-12-31 Eget kapital

4 689 Mkr (33 %) Ej räntebärande skulder 824 Mkr (6 %)

Räntebärande skulder 8 598 Mkr (61 %) Finansiering 2003-12-31

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medel- Kreditavtal Utnyttjat

Mkr ränta Mkr Mkr

Certifikat 0-1 år 1 146 3,3 % 1 146 1 146 0–1 år, inkl likviditet 2 110 3,7 % 694 160

1-2 år 1 300 6,1 % 1 250 950

2-3 år 702 6,7 % 2 2

3-4 år 807 5,6 % 1 207 1 007

4-5 år 500 5,6 % 700 –

5-10 år 2 000 6,3 % 6 900 5 300

Totalt 8 565 5,2 % 11 899 8 565

(10)

Substansvärde

Castellum har per 31 december 2003 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen visar ett långsiktigt avkastningsvärde om 18 015 Mkr, varvid substans- värdet per aktie efter avdrag för full skatt om 28 % kan beräknas till 186 kronor (183). Värdeförändringen är på portföljnivå marginell, dock visar Storstockholm en viss nedgång medan Öresundsområdet uppvisar en mindre värdeökning.

Den interna värderingen baseras på en 10-årig kassa- flödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av, dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Avkastningskravet, efter avdrag för antagen tillväxt motsvarande inflation, ligger i inter- vallet 6,7–8,9 % för kontor/butik, 8,4–11,5 % för lager/

industri samt 5,6–6,4 % för bostäder. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Bostäderna har värderats som hyresfastigheter och ej som bostadsrätter. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknads- värde per kvadratmeter.

För att säkerställa värderingen har drygt 100 fastigheter motsvarande värdemässigt 53 % av beståndet externt värderats av Svefa AB. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighets- beståndets sammansättning avseende kategori och geografi. Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 9 902 Mkr inom ett värdeintervall om +/– 5-10 %. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 9 630 Mkr.

Det bör dock framhållas att en fastighets marknads- värde endast kan fastställas då den säljs. Fastighets- värderingarna är beräkningar gjorda enligt vedertagna

Fastighets- och substansvärde 2003-12-31

Värdering Bokfört Övervärde/

Mkr Värdering kr/kvm värde Substansvärde Kontor/butik 11 138 9 866 8 640 2 498 Lager/industri 5 357 4 598 4 217 1 140

Bostäder 825 10 323 588 237

Projekt och mark 695 – 466 229

Summa 18 015 – 13 911 4 104

Uppskjuten skatt, 28 % – 1 149

Redovisat eget kapital 4 689

Substansvärde 7 644

Substansvärde per aktie (41 miljoner aktier), kr 186

principer utifrån vissa antaganden. De värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/– 10 %, skall ses som mått på den osäkerhet som kan finnas i dylika bedömningar. Det kan dock konstateras att Castellum under 2003 genom- förde fastighetsförsäljningar för 397 Mkr, vilket med 61 Mkr översteg föregående års värdering.

Vid beräkning av substansvärdet måste således beaktas dels det osäkerhetsintervall som finns vid fastighets- värderingar, dels det faktum att den effektiva skatte- belastningen är lägre än den nominella skatten om 28 % på grund av att skatteutbetalningar inte kommer att realiseras förrän i framtiden då fastigheterna säljs.

Med ett antagande om ett värdeintervall om +/– 5 % och en effektiv skatt om 15-20 % kan substansvärdet beräknas till 178-221 kr/aktie.

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 333 Mkr (1 096), varav 296 Mkr (628) avsåg erhållet koncernbidrag från dotterbolag och 40 Mkr (478) avsåg återföring av tidigare gjord nedskrivning på aktier i dotterbolag. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 9 Mkr (7).

Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 0 Mkr (0), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag 3 690 Mkr (3 650) och räntebärande internfinansiering om 8 449 Mkr (8 054). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 4 125 Mkr (4 074) och externa långfristiga skulder om 7 527 Mkr (7 180).

Förslag till utdelning

Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om 8,50 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 13 % mot föregående år. Utdelningsandelen upp- går till 67 % utifrån resultatet exklusive jämförelse- störande poster och efter avdrag för schablonskatt.

Göteborg den 27 januari 2004 Lars-Erik Jansson

Verkställande direktör

Denna bokslutskommunike har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

(11)

Resultaträkning

2003 2002 2003 2002

Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec

Hyresintäkter 448 431 1 758 1 684

Driftskostnader – 91 – 82 – 326 – 289

Underhåll och hyresgästanpassningar – 19 – 25 – 89 – 94

Tomträttsavgäld – 4 – 2 – 15 – 15

Fastighetsskatt – 17 – 17 – 66 – 68

Uthyrning och fastighetsadministration – 25 – 23 – 95 – 90

Driftsöverskott före avskrivningar 292 282 1 167 1 128

Avskrivningar – 33 – 30 – 128 – 116

Bruttoresultat fastighetsförvaltning 259 252 1 039 1 012

Fastighetsförsäljningar

Försäljningsintäkter 11 73 397 503

Bokfört värde – 10 – 53 – 217 – 324

Resultat fastighetsförsäljningar 1 20 180 179

Centrala administrationskostnader – 22 – 17 – 66 – 62

Jämförelsestörande poster 6 316 6 316

Rörelseresultat 244 571 1 159 1 445

Finansnetto – 104 – 113 – 428 – 442

Resultat efter finansnetto 140 458 731 1 003

Aktuell betald skatt – 1 – 2 – 1 – 2

Uppskjuten skatt – 41 24 – 204 – 128

Periodens/årets resultat 98 480 526 873

Finansiella nyckeltal

Data per aktie

(någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer)

2003 2002 2003 2002

okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec

Resultat exkl. jämförelsestörande poster

med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr 96 102 522 495

Förvaltningsresultat, Mkr 133 122 545 508

Kassaflöde förvaltning, Mkr 165 150 672 622

Överskottsgrad 65 % 65 % 66 % 67 %

Räntetäckningsgrad 260 % 235 % 257 % 241 %

Avkastning eget kapital 11,5 % 21,0 %

Avkastning totalt kapital 8,4 % 11,1 %

Belåningsgrad 62 % 63 %

Soliditet 33 % 34 %

Justerad soliditet 42 % 43 %

2003 2002 2003 2002

okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec

Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000

Resultat efter skatt, kr 2,39 11,71 12,83 21,29

med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 2,34 2,49 12,73 12,07

Förvaltningsresultat, kr 3,24 2,98 13,29 12,39

Kassaflöde förvaltning, kr 4,02 3,66 16,39 15,17

Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000

Utdelning, kr (för 2003 föreslagen) 8,50 7,50

Utdelningsandel 67 % 62 %

Fastigheternas bokförda värde, kr 339 320

Eget kapital, kr 114 109

(12)

Balansräkning

Förändring eget kapital

Kassaflödesanalys

2003 2002

Mkr 31 dec 31 dec

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 911 13 137

Övriga anläggningstillgångar 18 55

Kortfristiga fordringar 149 117

Kassa och bank 33 20

Summa tillgångar 14 111 13 329

Eget kapital och skulder

Eget kapital 4 689 4 470

Räntebärande skulder 8 598 8 264

Ej räntebärande skulder 824 595

Summa eget kapital och skulder 14 111 13 329

Antal utestående Aktie- Bundna Fritt eget Totalt eget

Mkr aktier, tusental kapital reserver kapital kapital

Eget kapital 2001-12-31 41 000 86 20 3 737 3 843

Utdelning (6,50 kronor per aktie) – – – – 266 – 266

Återförda fastighetsnedskrivningar (efter skatt) – – – 20 20

Årets resultat – – – 873 873

Eget kapital 2002-12-31 41 000 86 20 4 364 4 470

Utdelning (7,50 kronor per aktie) – – – – 307 – 307

Årets resultat – – – 526 526

Eget kapital 2003-12-31 41 000 86 20 4 583 4 689

2003 2002

Mkr jan-dec jan-dec

Driftsöverskott före avskrivningar 1 167 1 128

Centrala administrationskostnader – 66 – 62

Betalt finansnetto – 436 – 459

Betald skatt förvaltningsresultat – 1 – 2

Kassaflöde från den löpande verksamheten

före förändring av rörelsekapital 664 605

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Förändring kortfristiga fordringar – 39 – 23

Förändring kortfristiga skulder 7 – 5

Kassaflöde från den löpande verksamheten 632 577

Investeringar i befintliga fastigheter – 497 – 622

Förvärv av fastigheter – 611 – 428

Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 26 – 12

Försäljning av fastigheter 397 503

Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 11 241

Investeringar i övrigt, netto 28 – 3

Kassaflöde från investeringsverksamheten – 646 – 321

Förändring långfristiga skulder 334 10

Utbetald utdelning – 307 – 266

Kassaflöde från finansverksamheten 27 – 256

Årets kassaflöde 13 0

Kassa och bank ingående balans 20 20

Kassa och bank utgående balans 33 20

(13)

Flerårsöversikt

2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997

Resultaträkning

Hyresintäkter 1 758 1 684 1 571 1 435 1 256 1 200 1 131

Fastighetskostnader – 591 – 556 – 544 – 513 – 495 – 514 – 530

Driftsöverskott 1 167 1 128 1 027 922 761 686 601

Avskrivningar – 128 – 116 – 108 – 100 – 89 – 83 – 78

Centrala administrationskostnader – 66 – 62 – 67 – 61 – 55 – 57 – 52

Finansnetto – 428 – 442 – 414 – 360 – 271 – 271 – 234

Förvaltningsresultat 545 508 438 401 346 275 237

Resultat fastighetsförsäljningar 180 179 129 142 109 89 64

Jämförelsestörande poster 6 316 – – 12 – – – 10

Skatt – 205 – 130 – 141 – 135 – 127 – 102 – 81

Årets resultat 526 873 426 396 328 262 210

Balansräkning

Förvaltningsfastigheter 13 911 13 137 12 176 11 044 10 242 8 695 8 586

Övriga tillgångar 167 172 521 386 577 767 710

Kassa och bank 33 20 20 11 96 100 116

Summa tillgångar 14 111 13 329 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412

Eget kapital 4 689 4 470 3 843 3 642 4 370 4 263 4 182

Räntebärande skulder 8 598 8 264 8 254 7 245 5 670 4 765 4 795

Ej räntebärande skulder 824 595 620 554 875 534 435

Summa eget kapital och skulder 14 111 13 329 12 717 11 441 10 915 9 562 9 412

Finansiella nyckeltal

med avdrag för schablonskatt 28 %, Mkr 522 495 408 391 328 262 217

Förvaltningsresultat, Mkr 545 508 438 401 346 275 237

Kassaflöde förvaltning, Mkr 672 622 546 500 435 357 315

Överskottsgrad 66 % 67 % 65 % 64 % 61 % 57 % 53 %

Räntetäckningsgrad 257 % 241 % 232 % 239 % 261 % 232 % 235 %

Avkastning eget kapital 11,5 % 21,0 % 11,4 % 9,9 % 7,6 % 6,2 % 5,1 %

Avkastning totalt kapital 8,4 % 11,1 % 8,1 % 8,0 % 7,1 % 6,7 % 5,7 %

Investeringar i fastigheter, Mkr 1 108 1 050 1 741 1 352 1 993 712 867

Belåningsgrad 62 % 63 % 66 % 66 % 57 % 55 % 56 %

Soliditet 33 % 34 % 30 % 32 % 40 % 45 % 44 %

Justerad soliditet 42 % 43 % 41 % 42 % 49 % – –

Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella stamaktier förekommer)

Genomsnittligt antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 46 628 50 000 50 000 50 000

Resultat efter skatt, kr 12,83 21,29 10,39 8,49 6,56 5,24 4,20

med avdrag för schablonskatt 28 %, kr 12,73 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34

Förvaltningsresultat, kr 13,29 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74

Kassaflöde förvaltning, kr 16,39 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30

Utestående antal aktier, tusental 41 000 41 000 41 000 41 000 50 000 50 000 50 000 Utdelning, kr (för 2003 föreslagen) 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75

Utdelningsandel 67 % 62 % 65 % 66 % 69 % 67 % 63 %

Fastigheternas bokförda värde, kr 339 320 297 269 205 174 172

Eget kapital, kr 114 109 94 89 87 85 84

(14)

Castellumaktien

Castellum, vars aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista, hade vid årets utgång ca 8 800 aktieägare.

Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskiljas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier.

De tio största svenska aktieägarna framgår av nedan-

stående tabell. Kursen på Castellumaktien per den 30 december 2003

var 170 kronor motsvarande ett börsvärde om 7,0 mdr, beräknat på antalet utestående aktier. Under 2003 har Castellumaktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 7,50 kronor, varit 45,5 %. Sedan börsintroduktionen den 23 maj 1997 har Castellumaktiens totalavkastning, jämfört med introduktionspriset om 51 kronor, varit i genomsnitt 23,2 % per år.

Sedan årets början har omsatts totalt 23,0 miljoner aktier motsvarande i genomsnitt 92 000 aktier per dag, vilket på årsbasis motsvarar en omsättningshastighet om 56 %.

Aktieägare 2003-12-31

Andel av Antal aktier röster och tusental kapital

Andra AP-fonden 2 193 5,3 %

AFA Sjukförsäkrings AB (OM) 2 155 5,3 %

Laszlo Szombatfalvy 2 000 4,9 %

Tredje AP-fonden 1 930 4,7 %

Fjärde AP-fonden 1 121 2,7 %

SPP Livförsäkring AB 1 115 2,7 %

AFA TFA Försäkrings AB (Aktier) 764 1,9 %

SEB Sverige Aktiefond I 576 1,4 %

SEB Sverige Världenfond 561 1,4 %

Svenskt Näringsliv 500 1,2 %

Övriga aktieägare registrerade i Sverige 14 491 35,3 % Aktieägare registrerade i utlandet 13 594 33,2 % Totalt utestående aktier 41 000 100,0 %

Återköpta egna aktier 2 002

Totalt registrerade aktier 43 002

Några potentiella stamaktier (ex konvertibler) förekommer inte.

Övriga 10 % Aktieägare fördelade per land 2003-12-31

Sverige 67 % USA 13 %

Storbritannien 6 % Nederländerna 4 %

varav

Fonder, försäkr.bolag m m 25 % Privatpersoner, privata bolag 24 %

AP-fonder 14 %

Stiftelser, föreningar m m 4 %

Totalavkastning

Genomsnitt per år 2003 maj 1997-2003

Castellum +45,5 % +23,2 %

Stockholmsbörsen (SIX) +34,2 % +4,0 % Fastighetsindex Sverige (EPRA) +32,5 % +13,0 % Fastighetsindex Europa (EPRA) +21,4 % +9,0 %

Aktiekurs kronor 210

200

190

180

170

160

150

140

130

120

110

100

90

80

70

60

50

40 Omsättning miljoner

aktier per månad

16

15

14

13

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv 2 Kv 3 Kv 4 Kv 1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv 1

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Castellum kurs Castellum kurs inkl utdelning Stockholmsbörsen (SIX inkl utdelning) Fastighetsindex (EPRA inkl utdelning)

Omsättning per månad

Castellumaktiens utveckling sedan noteringen 23 maj 1997 t o m 23 januari 2004

(15)

Den föreslagna utdelningen om 8,50 kronor motsvarar en direktavkastning om 5,0 % beräknat på kursen vid årets utgång. Den historiska direktavkastningen (senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs) framgår nedan.

Resultatet per aktie exklusive jämförelsestörande poster med avdrag för schablonskatt uppgick 2003 till 12,73 kronor, vilket jämfört med kursen vid årets utgång ger ett P/E-tal om 13. Kassaflödet per aktie uppgick till 16,39 kronor, vilket ger ett P/CE-tal om 10. Historiskt P/E respektive P/CE (aktiekurs i förhållande till rullande fyrakvartalsresultat) framgår nedan.

Substansvärdet per aktie uppgick vid årets utgång till 186 kronor. Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 91 % av beräknad substans. Historiska nyckeltal när det gäller detta förhållande framgår nedan.

Castellumaktiens direktavkastning

8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 %

1998 1999 2000 2001 2002 2003 04

25

20

15

10

5

0

Castellumaktiens P/E (röd) resp P/CE (blå)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 04

Castellumaktiens kurs/Substansvärde

100 %

90 %

80 %

70 %

60 %

50 %

(16)

Årsredovisningen för 2003 beräknas finnas tillgänglig på bolagets huvud- kontor och på Castellums webbplats från omkring den 16 februari 2004.

Distribution till aktieägarna sker per post i slutet av februari 2004.

Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 25 mars 2004 kl 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg.

Delårsrapport januari-mars 2004 21 april 2004 Halvårsrapport januari-juni 2004 20 juli 2004 Delårsrapport januari-september 2004 21 oktober 2004 Bokslutskommuniké 2004 27 januari 2005 Ordinarie bolagsstämma 23 mars 2005

Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Lars-Erik Jansson eller ekonomi- och finansdirektör/vice VD Håkan Hellström, telefon 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats.

www.castellum.se

På Castellums webbplats finns möjlighet att dels hämta dels prenumerera på pressmeddelanden och delårsrapporter.

Aspholmen Fastigheter AB Elementvägen 14

702 27 Örebro Telefon 019-27 65 00 Telefax 019-27 42 50

orebro@aspholmenfastigheter.se www.aspholmenfastigheter.se

Fastighets AB Briggen Fredriksbergsgatan 1 Box 3158, 200 22 Malmö Telefon 040-38 37 20 Telefax 040-38 37 37 fastighets.ab@briggen.se www.briggen.se

Fastighets AB Brostaden Bolidenvägen 14

Box 5013, 121 05 Johanneshov Telefon 08-602 33 00

Telefax 08-602 33 30 info@brostaden.se www.brostaden.se

Fastighets AB Corallen Lasarettsgatan 3

Box 148, 331 21 Värnamo Telefon 0370-69 49 00 Telefax 0370-475 90 info@corallen.se www.corallen.se

Eklandia Fastighets AB Ringögatan 12

Box 8725, 402 75 Göteborg Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-744 09 50 info@eklandia.se www.eklandia.se

Harry Sjögren AB Kråketorpsgatan 20 431 53 Mölndal Telefon 031-706 65 00 Telefax 031-706 65 29 info@harrysjogren.se www.harrysjogren.se

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se

Ekonomiska rapporteringstillfällen

Dotterbolag