Fastigheten Gamlestaden 80:4 vid
Gamlestads Torg ändras från hotell till bostadsändamål samt uppdrag om försäljning/markanvisning
Förslag till beslut
I Fastighetsnämnden
1. Fastighetsnämnden ger kontoret i uppdrag att sälja fastigheten Gamlestaden 80:4 (kvarter B2) med inriktning på studentbostäder och trygghetsbostäder inklusive gemensamhetsytor i enlighet med de förutsättningar och krav som beskrivs i detta tjänsteutlåtande samt teckna därtill hörande avtal med Magnolia Bostad AB och/eller ett dotterbolag till Magnolia Bostad AB.
alternativt
1. Fastighetsnämnden ger kontoret i uppdrag att genomföra markanvisning för fastigheten Gamlestaden 80:4 (kvarter B2) med inriktning på studentbostäder och trygghetsbostäder inklusive gemensamhetsytor i enlighet med de förutsättningar och krav som beskrivs i detta tjänsteutlåtande samt att teckna därtill hörande avtal.
Sammanfattning
Detaljplan för Gamlestads torg etapp 1 har vunnit laga kraft och utbyggnad allmän plats och kvartersmark pågår.
Fastighetsnämnden gav kontoret i uppdrag (2017-09-25) att sälja fastigheten Gamlestaden 80:4 (kvarter B2) för hotelländamål på den öppna marknaden. Fyra ansökningar kom in och efter utvärdering hade Magnolia Bostad AB det högsta anbudspriset. Byggstart planerades till kvartal 3 2020 men pågående pandemi har inneburit att hotellprojektet inte kan genomföras som planerat. Marknadsläget för hotell är svårbedömd och det kan komma att ta lång tid för hotellbranschen att återhämta sig.
Tidplanen är viktig för projektet och för att minimera en tidsförskjutning i möjligaste mån förslås hotell ändras till bostadsändamål med inriktning studentbostäder och
trygghetsbostäder inklusive gemensamhetsytor. Fastighetskontoret föreslår två olika alternativ till fortsatt hantering utifrån den uppkomna situationen som beskrivs i detta tjänsteutlåtande.
Fastighetskontoret
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2020-12-07 Diarienummer 3703/17
Handläggare Maria Brandt
Telefon: 031-368 10 67
E-post: maria.brandt@fastighetskontoret.goteborg.se
Bedömning ur ekonomisk dimension
Prognostiserat projektnetto på ca - 455 miljoner kronor bedöms inte påverkas i någon större utsträckning genom den nya föreslagna inriktningen.
Bedömning ur ekologisk dimension
Förvaltningen bedömer det positivt ur ekologisk dimension då platsen ligger i direkt anslutning till Gamlestads Torg med god kollektivtrafikförsörjning.
Bedömning ur social dimension
Förvaltningen bedömer det positivt ur social dimension då trygghetsboende erbjuder en ökad trygghet och samvaro samt möjliggör för äldre att bo kvar i eget boende under en längre period. Förvaltningen bedömer det också positivt ur social dimension då studenter tillför platsen liv och rörelse.
Bilagor
1. Översiktskarta och detaljkarta
Ärendet
Bakgrund
För det aktuella ärendet finns en lagakraftvunnen detaljplan, detaljplan för Gamlestads torg etapp 1. Utbyggnad pågår och 2018 invigdes resecentrum och världslitteraturhus innehållande ett bibliotek vid kollektivtrafikknutpunkten Gamlestads Torg. I år har bostäderna vid kajen flyttat in och i augusti invigdes Göteborgs första cykelhus. Nu pågår byggnation av bostäder norr om resecentrum, kvarter B1. Det som kvarstår är byggnation av kvarter A och kvarter B2 samt iordningsställande av allmän plats i anslutning till kvarter A och B.
Fastighetsnämnden gav kontoret i uppdrag (2017-09-25) att sälja fastigheten Gamlestaden 80:4 (kvarter B2) för hotelländamål på den öppna marknaden. Fyra ansökningar kom in och efter utvärdering hade Magnolia Bostad AB det högsta
anbudspriset. Planeringsförutsättningar för byggstart har varit kvartal 3 2020. Magnolia Bostad AB har arbetat med hotellprojektet i över tre år men pågående pandemi har inneburit att hotellprojektet inte kan genomföras som planerat. Enligt uppgifter från Magnolia Bostad AB har de investerat närmare 10 miljoner kronor i projektet, har en färdig bygglovshandling framme tillsammans med ett villkorat totalentreprenadavtal med en av stadens större byggentreprenörer.
En försening av tidplanen bedöms bland annat innebära att tillfälliga åtgärder blir nödvändiga för att platsen inte ska upplevas som otrygg, att färdigställande av allmän plats senareläggs och att utbyggnaden av kommande etapper i Gamlestaden kan komma att påverkas negativt.
Förslag till ändrat innehåll från hotell till bostäder med inriktning studentbostäder och trygghetsbostäder inklusive gemensamhetsytor.
Marknadsläget för hotell är svårbedömd och det kan komma att ta lång tid för
hotellbranschen att återhämta sig. En åtgärd för att minska tidsförskjutningen är att hotell ändras till bostäder då marknaden är mer stabil för bostäder och det bedöms finnas ett behov av bostäder på den aktuella platsen.
Förslaget är att inriktningen för bostäderna bör vara studentbostäder och att det ges möjlighet att pröva att en del av bostäderna blir trygghetsbostäder inklusive
gemensamhetsytor. Byggrätten innehåller också tvingande bestämmelser om lokalyta för centrumfunktioner i bottenvåningen.
Platsen lämpar sig för studentbostäder och för trygghetsbostäder på grund av sin närhet till kollektivtrafikknutpunkten Gamlestads Torg med resecentrum, världslitteraturhus och kommersiell service. Det är också i linje med förvaltningens mål om att tillskapa mera studentbostäder och trygghetsbostäder. De förutsättningar som finns för parkering gör att den föreslagna bostadsformen inte bör leda till ett ökat parkeringsbehov.
Bedömningen är att det finns fler möjligheter att etablera ett hotell inom ramen för andra projekt i Gamlestaden när marknaden har återhämtat sig.
Upplåtelseform föreslås bli valbar beroende på marknadsläget och tidsplanen.
Fastighetskontoret föreslår två olika alternativ till fortsatt hantering utifrån den uppkomna situationen som beskrivs nedan.
1) Försäljning till Magnolia Försäljningsmetod
Kommunen säljer fastigheten Gamlestaden 80:4 till Magnolia med inriktning på
studentbostäder och trygghetsbostäder inklusive gemensamhetsytor till marknadsmässigt pris. En oberoende värdering tas fram för att fastställa marknadsvärdet för byggrätten.
Upplåtelseform är valbar. Därtill hörande avtal tecknas med Magnolia Bostad AB och/eller ett dotterbolag till Magnolia Bostad AB.
Magnolia har bedömts klara grundkraven enligt nedan:
• Inneha god kreditvärdighet.
• Presentera ett bra koncept för att integrera studentbostäder och trygghetsbostäder på den aktuella platsen.
• Har erfarenhet av projekt bestående av studentbostäder eller trygghetsbostäder.
• Förbinda sig att byggstarta kvartal 3 2021. Byggstarten ska samordnas med övriga aktörer inom projektet (Vite kommer att utgå vid senare byggstart. Vid oförutsedda händelser som Magnolia inte råder över kan kontoret avgöra att tidpunkten för att byggstart kan förskjutas).
Utöver detta förutsätts Magnolia delta i den samordning som krävs för ett genomförande av projektet samt uppfylla de krav som ställs i detaljplanen.
2) Markanvisning Markanvisningsmetod
För den aktuella markanvisningen föreslås jämförelseförfarande. Det innebär att fastighetskontoret föreslås annonsera ut den aktuella markanvisningen och att inkomna ansökningar utvärderas utifrån en urvalsmodell baserad på Göteborgs stads
markanvisningspolicy.
Urvalsarbetet sker i två steg. Först görs en bedömning av att aktörerna lever upp till de grundkrav som ställs för att komma ifråga för markanvisningen. Därefter bedöms
ansökningarna utifrån de kriterier som angivits i förutsättningarna för markanvisningen.
Bedömningskriterie
Bedömningskriteriet föreslås vara pris vilket innebär att den aktör som erbjuder högst pris för marken erbjuds markanvisningen och tecknande av erforderliga avtal.
Grundkrav
För att bli aktuell som markanvisad part skall aktören uppfylla nedanstående villkor, och på förfrågan förse fastighetskontoret med nödvändig information för att fastighets- kontoret ska kunna säkerställa att kraven uppfylls:
• Inneha god kreditvärdighet.
• Presentera ett bra koncept för att integrera studentbostäder och trygghetsbostäder på den aktuella platsen.
• Har erfarenhet av projekt bestående av studentbostäder eller trygghetsbostäder.
• Förbinda sig att byggstarta vid en viss tidpunkt som kommer anges i markanvisningen
(Vite kommer att utgå vid senare byggstart. Vid oförutsedda händelser som exploatören inte råder över kan kontoret avgöra att tidpunkten för att byggstart kan förskjutas).
Utöver detta förutsätts den markanvisade delta i den samordning som krävs för ett genomförande av projektet samt uppfylla de krav som ställs i detaljplanen.
Förvaltningens bedömning
Förvaltningens bedömning är att åtgärder bör tas för att skapa förutsättningar för att minimera en tidsförskjutning i möjligaste mån då tidplanen är viktig för projektet. En försening av tidplanen kan bland annat innebära att tillfälliga åtgärder kommer bli nödvändiga för att platsen inte ska upplevas som otrygg, att färdigställande av allmän plats senareläggs och att utbyggnaden av kommande etapper i Gamlestaden påverkas negativt.
Förvaltningens bedömning är att bostäder har större förutsättningar än ett hotell att komma igång med en byggstart då marknaden är mer stabil och efterfrågan större för bostäder. Förvaltningens bedömning är att platsen lämpar sig väl för studentbostäder och trygghetsbostäder på grund av sin närhet till kollektivtrafikpunkten med resecentrum, världslitteraturhus med bibliotek och kommersiell service. Det är också i linje med förvaltningens uppdrag. Bedömningen är att det finns fler möjligheter att etablera ett hotell inom ramen för andra projekt i Gamlestaden när marknaden har återhämtat sig.
Fastighetskontoret föreslår två olika alternativ till fortsatt hantering utifrån den uppkomna situationen, antingen via försäljning till Magnolia eller markanvisning. Förvaltningens bedömning är att alternativ nr 2 innebär sannolikt minst 6 månaders ytterligare försening jämfört med alternativ nr 1.
Magnolia har arbetat med projektet i över tre år och investerat närmare 10 miljoner kronor i projektet. Magnolia har inte kunnat förutse rådande pandemi och kan inte därför lastas för dess följder. Vid en markanvisning har fler intressenter möjlighet att lämna in intresseanmälan och priset kan konkurrensutsättas.
Martin Öbo Fastighetsdirektör
Elisabet Gondinger Avdelningschef
Översiktskarta
Bilaga till tjänsteutlåtande till fastighetsnämnden 2020-12-07. Dnr 500-3703/17
Detaljkarta
Kvarter B2, Gamlestaden 80:4
Kvarter D, resecentrum, världslitteraturhus och kontor, klart 2018 Kvarter C, bostäder vid kajen, klart 2020
Kvarter B1, bostäder, byggnation pågår
Kvarter A, kontor m.m. planerad byggstart våren 2021 Cykelhuset, klart 2020
Cykelhuset
