PROTOKOLLSUTDRAG
Kommunstyrelsen 2021-02-24
1/3
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
KS § 43 Dnr KS/2021:83-256
Tomträtt och markoption i samband med upphandling av omsorgsoperatör i Södra stadsskogen
Beslut
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. Upplåta den blivande vård- och omsorgsfastigheten i Södra stadsskogen som tomträtt i huvudsak enligt bifogat förslag, bilaga 1. Redaktionella ändringar avses göras bl. a. avseende fastighetsbeteckning,
tomträttsavgäld, tomtareal och upplåtelsedag.
2. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att teckna tomträttsavtalet med upphandlad omsorgsoperatör när upphandlingen slutförts och fastigheten är bildad.
3. Ge omsorgsentreprenörerna en möjlig option att förvärva mark i anslutning till vård- och omsorgsboendet för uppförande av trygghetsbostäder.
4. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att upprätta förslag på markanvisningsavtal med den tänka aktören om optionsrätten utnyttjas.
Beslutsgång
Ordföranden finner att det bara finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.
Beskrivning av ärendet
Kommunstyrelsen beslutade 2020-04-29 , KS/2020:247-019, att upphandla en omsorgsoperatör för det nya äldreboendet i Södra stadsskogen. I samband med att förfrågningsunderlaget tas fram behöver det klargöras hur tomtmarken för det kommande omsorgsboendet ska upplåtas till den blivande operatören.
Under arbetet har det också framkommit att det kan vara fördelaktigt om det ges en frivillig möjlighet för intressenterna att få en option att bygga trygghetsboende i direkt anslutning till omsorgsboendet för att på så vis möjliggöra ett större förvaltningsobjekt. Ett större förvaltningsobjekt kan förhoppningsvis leda till minskade förvaltningskostnader per enhet som därmed påverkar ersättningen för den upphandlade tjänsten i positiv riktning. Markförvärvet ska inte ses som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören utan som en möjlighet för intressenten att få ett större fastighetsbestånd att förvalta i
närområdet.
PROTOKOLLSUTDRAG
Kommunstyrelsen 2021-02-24
2/3
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
Ett skäl för kommunen att upplåta mark med tomträtt är när kommunen har ett särskilt intresse att långsiktigt ha inflytande över markanvändningen, t.ex. i områden där det finns ett visst allmänt intresse vilket gäller för det blivande vård- och omsorgsboendet. I den gällande detaljplanen för den aktuella tomten kan man förutom att uppföra vård- och omsorgsboende även bygga bostäder. När kontraktet med omsorgsoperatören löper ut har kommunen ingen möjlighet att råda över fastighetens markanvändning om den är avyttrad. Om fastigheten däremot är upplåten med tomträtt för det specifika ändamålet har kommunen kvar en viss rådighet och kan då välja om man vill upplåta fastigheten som tomträtt för t.ex. bostäder eller fortsätta den pågående markanvändningen genom en ny upphandling av omsorgsentreprenör eller kanske upphandla ett hyresavtal där den externa parten hyr ut till kommunen som sköter omsorgen i egen regi.
I samband med upphandlingen av omsorgsentreprenören föreslås intressenterna ges en option att förvärva mark i direkt anslutning till den tänkta tomträtten för att möjliggöra uppförande av trygghetsbostäder. Markförvärvet ska inte utformas som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören.
Kravet vid ett förvärv av marken är att trygghetsbostäderna ska kunna hyras utan särskilt biståndsbeslut från kommunen och fungera som hyresbostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden. Möjligheten finns då också att söka bidrag från Boverket för byggnationen. Förslagsvis anvisas fastigheterna med krav på att de som ska bo i huset minst är 65 år, att det finns utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation som främjar gemenskap och trygghet.
Att det i anslutning till bostadslägenheterna och de gemensamma utrymmena finns daglig personal som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider, eller att det finns tillgång till andra gemensamma tjänster.
Trygghetsbostäderna ses kunna utgöra ett bra komplement till kommunens bostadsbestånd som förutom förvaltningsmässiga fördelar även ger möjligheter till social gemenskap vilket styrker skälen för direktanvisning i stället för en offentlig tävling.
För att säkerställa att tomträtten och fastigheterna för trygghetsboende bebyggs i enlighet med kommunens vilja och riktlinjer kring hållbarhet och gestaltning kommer vissa krav införas på att solpaneler ska ingå i takkonstruktionen, att byggnaden ska berika miljön visuellt och upplevelsemässigt och främja social samvaro och upplevd trygghet. Att valda material och tekniksystem ska bidra till ett hållbart bostadsområde. Det ska även finnas krav på skriftligt godkännande av bygglovshandlingar samt vitesklausuler för försenat startbesked och slutbesked etc innan marken får tas i anspråk.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Upplåtelsen av tomträtten ska ske till ett marknadsmässigt pris som grundar sig på en fastighetsvärdering från en utomstående auktoriserad fastighetsvärderare.
Den årliga tomträttsavgälden ska utgöra ca 3 % av marknadsvärdet enligt praxis.
Tomträttsavgälden är fast under 20-års tid för att synkronisera med
PROTOKOLLSUTDRAG
Kommunstyrelsen 2021-02-24
3/3
Justerandes sign Utdragsbestyrkande
upphandlingen av omsorgsentreprenören. För efterkommande perioder ska avgäldsregleringen ske efter det i lagen angivna minimiperioderna om 10 år. Då markområdet som etableringen avser inte är fastighetsbildad kan tomträtten inte upplåtas direkt. Tomträttsavtalet kan därför först tecknas när fastigheten är bildad och en upplåtelsedag kan fastslås i avtalet vilket beräknas ske parallellt med valet av omsorgsentreprenör.
Fastigheten för trygghetsbostäder ska värderas på samma sätt som tomträtten så att förutsättningarna är klara för den som väljer att utnyttja optionsrätten.
Genom tomträttsavgälden tillgodogör sig kommunen av
marknadsvärdeökningen, vilket till stor del är ett resultat av kommunala investeringar, o skapar förutsättningar för fortsatta investeringar till nytta för fastighetsägare och tomträttshavare. I en växande kommun ökar kraven på olika typer av samhällssatsningar där tomträttsavgälderna kan vara ett sätt att
återinvestera i t.ex. infrastruktur.
Intäkterna från tomträttsupplåtelsen och försäljning av mark för
trygghetsbostäder avses finansiera gator och andra allmänna anläggningar inom detaljplanen för Södra stadsskogen. När detaljplanen i sin helhet är genomförd beräknas projektet ge ett visst överskott till kommunen.
Uppföljning
Den eventuella markanvisningen kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten.
Beslutsunderlag
Tjänsteutlåtande, 2021-02-01 Utkast på tomträttsavtal
Karta avseende tomträtt och markoption Beslutet skickas till
Mark- och exploateringsenheten
TJÄNSTEUTLÅTANDE
Kommunstyrelsen Dnr KS/2021:83-256
2021-02-01
Mark- och exploateringsenheten
1/4
Strängnäs kommun Nygatan 10 645 80 Strängnäs
Tel 0152-291 00 Fax 0152-290 00
www.strangnas.se Bankgiro 621-6907
Handläggare
Magnus Nyström Kommunstyrelsen
Tomträtt och markoption i samband med upphandling av omsorgsoperatör i Södra stadsskogen
Förslag till beslut
kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. Upplåta den blivande vård- och omsorgsfastigheten i Södra stadsskogen som tomträtt i huvudsak enligt bifogat förslag, bilaga 1. Redaktionella ändringar avses göras bl. a. avseende fastighetsbeteckning,
tomträttsavgäld, tomtareal och upplåtelsedag.
2. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att teckna tomträttsavtalet med upphandlad omsorgsoperatör när upphandlingen slutförts och fastigheten är bildad.
3. Ge omsorgsentreprenörerna en möjlig option att förvärva mark i anslutning till vård- och omsorgsboendet för uppförande av trygghetsbostäder.
4. Uppdra åt mark- och exploateringsenheten att upprätta förslag på markanvisningsavtal med den tänka aktören om optionsrätten utnyttjas.
Beskrivning av ärendet
Kommunstyrelsen beslutade 2020-04-29 , KS/2020:247-019, att upphandla en omsorgsoperatör för det nya äldreboendet i Södra stadsskogen. I samband med att förfrågningsunderlaget tas fram behöver det klargöras hur tomtmarken för det kommande omsorgsboendet ska upplåtas till den blivande operatören.
Under arbetet har det också framkommit att det kan vara fördelaktigt om det ges en frivillig möjlighet för intressenterna att få en option att bygga trygghetsboende i direkt anslutning till omsorgsboendet för att på så vis möjliggöra ett större förvaltningsobjekt. Ett större förvaltningsobjekt kan förhoppningsvis leda till minskade förvaltningskostnader per enhet som därmed påverkar ersättningen för den upphandlade tjänsten i positiv riktning. Markförvärvet ska inte ses som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören utan som en
2/4
möjlighet för intressenten att få ett större fastighetsbestånd att förvalta i närområdet.
Motiv till beslut
Ett skäl för kommunen att upplåta mark med tomträtt är när kommunen har ett särskilt intresse att långsiktigt ha inflytande över markanvändningen, t.ex. i områden där det finns ett visst allmänt intresse vilket gäller för det blivande vård- och omsorgsboendet. I den gällande detaljplanen för den aktuella tomten kan man förutom att uppföra vård- och omsorgsboende även bygga bostäder. När kontraktet med omsorgsoperatören löper ut har kommunen ingen möjlighet att råda över fastighetens markanvändning om den är avyttrad. Om fastigheten däremot är upplåten med tomträtt för det specifika ändamålet har kommunen kvar en viss rådighet och kan då välja om man vill upplåta fastigheten som tomträtt för t.ex. bostäder eller fortsätta den pågående markanvändningen genom en ny upphandling av omsorgsentreprenör eller kanske upphandla ett hyresavtal där den externa parten hyr ut till kommunen som sköter omsorgen i egen regi.
I samband med upphandlingen av omsorgsentreprenören föreslås intressenterna ges en option att förvärva mark i direkt anslutning till den tänkta tomträtten för att möjliggöra uppförande av trygghetsbostäder. Markförvärvet ska inte utformas som ett krav som behöver uppfyllas vid utvärderingen av omsorgsoperatören.
Kravet vid ett förvärv av marken är att trygghetsbostäderna ska kunna hyras utan särskilt biståndsbeslut från kommunen och fungera som hyresbostäder för äldre på den ordinarie bostadsmarknaden. Möjligheten finns då också att söka bidrag från Boverket för byggnationen. Förslagsvis anvisas fastigheterna med krav på att de som ska bo i huset minst är 65 år, att det finns utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation som främjar gemenskap och trygghet.
Att det i anslutning till bostadslägenheterna och de gemensamma utrymmena finns daglig personal som på olika sätt kan stödja de boende under vissa angivna tider, eller att det finns tillgång till andra gemensamma tjänster.
Trygghetsbostäderna ses kunna utgöra ett bra komplement till kommunens bostadsbestånd som förutom förvaltningsmässiga fördelar även ger möjligheter till social gemenskap vilket styrker skälen för direktanvisning i stället för en offentlig tävling.
För att säkerställa att tomträtten och fastigheterna för trygghetsboende bebyggs i enlighet med kommunens vilja och riktlinjer kring hållbarhet och gestaltning kommer vissa krav införas på att solpaneler ska ingå i takkonstruktionen, att byggnaden ska berika miljön visuellt och upplevelsemässigt och främja social samvaro och upplevd trygghet. Att valda material och tekniksystem ska bidra till ett hållbart bostadsområde. Det ska även finnas krav på skriftligt godkännande av
3/4
bygglovshandlingar samt vitesklausuler för försenat startbesked och slutbesked etc innan marken får tas i anspråk.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Upplåtelsen av tomträtten ska ske till ett marknadsmässigt pris som grundar sig på en fastighetsvärdering från en utomstående auktoriserad fastighetsvärderare.
Den årliga tomträttsavgälden ska utgöra ca 3 % av marknadsvärdet enligt praxis.
Tomträttsavgälden är fast under 20-års tid för att synkronisera med
upphandlingen av omsorgsentreprenören. För efterkommande perioder ska avgäldsregleringen ske efter det i lagen angivna minimiperioderna om 10 år. Då markområdet som etableringen avser inte är fastighetsbildad kan tomträtten inte upplåtas direkt. Tomträttsavtalet kan därför först tecknas när fastigheten är bildad och en upplåtelsedag kan fastslås i avtalet vilket beräknas ske parallellt med valet av omsorgsentreprenör.
Fastigheten för trygghetsbostäder ska värderas på samma sätt som tomträtten så att förutsättningarna är klara för den som väljer att utnyttja optionsrätten.
Genom tomträttsavgälden tillgodogör sig kommunen av
marknadsvärdeökningen, vilket till stor del är ett resultat av kommunala investeringar, o skapar förutsättningar för fortsatta investeringar till nytta för fastighetsägare och tomträttshavare. I en växande kommun ökar kraven på olika typer av samhällssatsningar där tomträttsavgälderna kan vara ett sätt att
återinvestera i t.ex. infrastruktur.
Intäkterna från tomträttsupplåtelsen och försäljning av mark för
trygghetsbostäder avses finansiera gator och andra allmänna anläggningar inom detaljplanen för Södra stadsskogen. När detaljplanen i sin helhet är genomförd beräknas projektet ge ett visst överskott till kommunen.
Uppföljning
Den eventuella markanvisningen kommer att följas upp och utvärderas av Mark- och exploateringsenheten
Beslutsunderlag
1. Utkast på tomträttsavtal
2. Karta avseende tomträtt och markoption
Beslutet skickas till
Mark- och exploateringsenheten
4/4
Marie Jonsson Katrina Lepschi Zettervall
Samhällsbyggnadschef Mark- och exploateringschef
Ungefärlig tomträtt omsorgsboende
Optionsrätt trygghetsboende
1 (4)
Mellan Strängnäs kommun, org. nr. 212000-0365, genom dess kommunstyrelse, nedan kallad Fastighetsägaren, och xxxxxxx, org. nr. xxxxxx-xxxx, adress xxxxxxx, nedan kallad
Tomträttshavaren, har träffats följande
TOMTRÄTTSAVTAL
§ 1 FASTIGHET
Fastighetsägaren upplåter från och med xxxx-xx-xx (nedan benämnd upplåtelsedagen) till Tomträttshavaren med tomträtt fastigheten xxxxxx i Strängnäs kommun om xxxx kvm, i det skick fastigheten har dagen för Tomträttshavarens undertecknande av detta avtal.
Tomträttshavaren, som har besiktigat fastigheten, avstår med bindande verkan från alla anspråk på grund av fel eller brister i egendomen.
§ 2 AVGÄLD
Den årliga tomträttsavgälden, om inte annat överenskoms eller bestäms av domstol, är xxxxxx (xxx 000) kronor.
Avgälden betalas kvartalsvis i förskott senast sista vardagen före varje kvartals början. Om avgälden inte betalas inom föreskriven tid ska dröjsmålsränta utgå på förfallet belopp till dess att betalning sker.
Har genom dom eller annars bestämt att avgäld från viss tidpunkt ska utgå med högre eller lägre belopp, ska dröjsmålsränta betalas på skillnaden mellan erlagda belopp och det belopp som ska utgå efter nyss bestämda tidpunkt från respektive förfallodag till dess betalning sker.
Om dröjsmålsränta gäller vad därom vid varje tidpunkt i lag stadgas.
§ 3 ÄNDRING AV AVGÄLD
Avgälden behålls oförändrad under 20 år, varvid den första perioden räknas från
upplåtelsedagen till den dag som infaller 20 år efter upplåtelsedagen. För efterkommande perioder ska avgäldsregleringen ske efter det i lagen angivna minimiperioderna om 10 år.
§ 4 ÄNDAMÅL
Fastigheten får enbart nyttjas för vård- och omsorgsboende med tillhörande komplement såsom matservering, friskvård etc. i enlighet med gällande detaljplan och beviljat bygglov.
§ 5 BYGGLOV OCH FASTIGHETENS SKICK
Ritningar samt tillhörande beskrivningar till varje bygglovspliktig byggnadsåtgärd ska
underställas Fastighetsägaren i egenskap av upplåtare, för skriftligt godkännande innan
bygglov söks.
2 (4)
Byggnader och övriga på fastigheten uppförda anläggningar, eller annars till fastigheten hörande byggnader och anläggningar, ska underhållas väl av Tomträttshavaren. Om byggnader eller anläggningar förstörs eller på annat sätt skadas ska de inom skälig tid, vilket
Fastighetsägaren bestämmer, återuppbyggas eller repareras såvida inte annat överenskommes mellan Tomträttshavare och Fastighetsägare. Byggnad eller anläggning får inte rivas utan fastighetsägarens medgivande.
Även obebyggd del av tomträtten skall hållas i vårdat skick.
§ 6 UPPLÅTELSER
Tomträttshavaren får utan Fastighetsägarens medgivande upplåta panträtt och nyttjanderätt i tomträtten. Servitut eller annan särskild rättighet får däremot inte upplåtas utan
Fastighetsägarens skriftliga medgivande.
§ 7 UPPSÄGNING AV AVTALET
Enligt lag äger endast Fastighetsägaren rätt att uppsäga tomträttsavtalet inom vissa perioder.
Den första perioden omfattar tjugo (20) år räknat från upplåtelsedagen. De därpå följande perioderna ska omfatta tjugo (20) år.
§ 8 LÖSEN AV BYGGNAD M.M.
Om tomträtten på grund av uppsägning enligt § 7 upphör, är Fastighetsägaren skyldig att lösa byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Lösesumman ska utgå i pengar och motsvara byggnaders och övriga anläggningars värde vid tomträttens upphörande.
Detta värde ska beräknas på ett sådant sätt att från fastighetens totala marknadsvärde avdras markens marknadsvärde i obebyggt skick, varvid restbeloppet ska utgöra byggnadsvärdet. Det totala marknadsvärdet ska bedömas av utomstående värderingsman. I övrigt gäller beträffande lösen vad som stadgas i lag.
§ 9 KOSTNADER, FÖRPLIKTELSER M. M.
Det åligger Tomträttshavaren att svara för och fullgöra alla skatter, avgifter och andra förpliktelser som kan komma att belasta fastigheten och tomträtten från och med upplåtelsedagen.
Tomträttshavaren betalar en årlig parkeringsavgift till Fastighetsägaren för tomträttens parkeringsbehov som inte inryms inom tomträtten. Parkeringsavgiften erläggs årligen.
§ 10 BYGGNADSSKYLDIGHET
Tomträttshavaren ska bebygga fastigheten i enlighet med upphandlingsdokument och andra
förskrifter som gäller vid upphandlingen av ”Omsorgsoperatör för nytt särskilt boende för äldre
i Södra stadsskogen, Strängnäs SN/2020:674-059” med de utförandetider som fastslagits i avtal
mellan parterna.
3 (4)
§ 11 ANSLUTNINGSAVGIFTER MM.
Samtliga framtida kostnader för anslutning av vatten, avlopp, fjärrvärme, el, fiber, tele, och liknande ska betalas av Tomträttshavaren enligt vid varje tidpunkt gällande taxa.
§ 12 INSKRIVNING, ÖVERLÅTELSE
Fastighetsägaren ska för Tomträttshavarens räkning på sätt som anges i jordabalken söka inskrivning av tomträtten. Tomträttshavaren ska betala för samtliga kostnader som följer av inskrivningen.
Vid överlåtelse av tomträtten ska Tomträttshavaren omedelbart skriftligen informera Fastighetsägaren om överlåtelsen.
Ny tomträttsinnehavare är skyldig att ansöka om inskrivning av tomträttsinnehavet inom tre månader från förvärvet. Ny innehavare av tomträtten är även skyldig att informera
fastighetsägaren om datum för överlåtelsen, om sitt organisationsnummer samt om namn och adress så att fastighetsägaren kan sända samtliga räkningar för tomträttsavgäld till den som är innehavare av tomträtten.
§ 13 LEDNINGAR
Tomträttshavaren medger att Fastighetsägaren eller annan som har fastighetsägarens tillstånd, får dra fram och bibehålla xxxx och xxxx-ledningar i eller över fastigheten med erforderliga kabelbrunnar och andra anordningar som hör till ledningarna, där så kan ske utan att avsevärd olägenhet uppstår för Tomträttshavaren. Detta gäller även eventuella infästningsanordningar på byggnader.
Tomträttshavaren är införstådd med att tomträtten belastas av xxxxx
Tomträttshavaren är skyldig att utan ersättning tåla det intrång och nyttjande som nämns i denna paragraf. Fastighetsägaren, eller annan som har fastighetsägarens tillstånd, ska äga tillträde till tomträtten för skötsel och underhåll av xxxxx samt ledningar enligt ovan.
Fastighetsägaren ska vid tillämpning av denna bestämmelse agera så att skadan begränsas för Tomträttshavaren och ska ersätta den skada som uppstår på markanläggning, byggnad eller annan anläggning på tomträtten.
§ 14 MILJÖSTÖRANDE NYTTJANDE
Tomträttshavaren ansvarar för att nyttjandet av fastigheten ej är miljöstörande i större
utsträckning än vad som är normalt för liknande verksamheter. Tomträttshavaren svarar för de kostnader som kan påfordras enligt gällande hälso- och miljöskyddslagstiftning eller dylikt.
Tomträttshavaren svarar själv för och bekostar renhållning av upplåtet område.
§ 15 KONTROLL
För kontroll av detta avtals tillämpning är Tomträttshavaren pliktig att lämna Fastighetsägaren
erforderliga upplysningar och tillfälle till besiktning, i enlighet med gällande lagstiftning.
4 (4)
---o---
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.
Strängnäs den / 2021 Strängnäs den / 2021
För Strängnäs kommun För xxxx AB
... ...
Jacob Högfeldt
xKommunstyrelsens ordförande x
