Dnr 2013/0679 KS 203
Samrådshandling 2015-01-07
för Elektronen 5,
Edsberg
2
Innehåll
Planbeskrivning 3
Syfte 3
Handlingar 3 Planområdet 3
Bakgrund och beslut 3 Gällande planer 3
Förutsättningar och förändringar 4 Beskrivning av planområdet 4 Planförslaget 6
Bebyggelseförslag 6 Gestaltning 7
Planbestämmelser 8
Trafi k och parkering 8
Buller 8
Tillgänglighet 9 Trygghet 9 Dagvatten 9 Riskhänsyn 9 Tekniska frågor 10
Luft 10
Radon 10
Markföroreningar 10 Energi och material 10
Administrativa frågor 10 Miljöbedömning 10
Genomförandefrågor 11
Organisatoriska frågor 11 Fastighetsrättsliga frågor 11 Tekniska frågor 11 Ekonomiska frågor 12
PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT
Detaljplanearbetet befi nner sig nu i plansamrådsskedet. Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen (PBL 2010:900).
Planbeskrivning
Syfte
Syftet med planläggningen är att möjliggöra ut- byggnad av bostäder, verksamheter och förskola inom planområdet.
Handlingar
Till detaljplanen hör:
Planbeskrivning och plankarta med bestämmelser.
Dessutom fi nns detaljplaneprogram, fastighetsför- teckning, bullerutredning, dagvattenutredning och markundersökning tillgängliga.
Planområdet
Planområdet är beläget vid korsningen mellan Frestavägen och Hovslagarevägen i Edsbergs indu- striområde.
Planområdet omfattar fastigheten Elektronen 5, och delar av fastigheten Edsberg 10:30. Planområ- det omfattar ca 13 000 m2.
Bakgrund och beslut
Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott gav 2004-10-07 kommunledningskontoret i uppdrag att utreda lämplig markanvändning inom Edsbergs industriområde.
Kommunledningskontoret upprättade 2005 - 2006 ett detaljplaneprogram för Edsbergs industri- område. Samråd kring programmet skedde våren 2006.
Därefter har programområdet delats upp i fl era detaljplaneområden. Detaljplaner har redan upp- rättats för Etnografen 3 vid Danderydsvägen och Elektronen 6 vid Frestavägen.
Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott beslutade 2013-11-05 § 148 att ge kommunled- ningskontoret i uppdrag att ändra detaljplanen för fastigheten Elektronen 5. Enligt planuppdraget ska en ny plan för fastigheten upprättas med syfte att tillåta bostäder, verksamheter och förskola inom området. Planarbetet ska bedrivas med inriktning att detaljplanen ska kunna antas 1:a halvåret 2016.
Planarbetet ska i huvudsak utgå från riktlinjerna i Detaljplaneprogram för Edsbergs industriområde, samrådshandling, 2006-04-07.
Gällande planer
I kommunens översiktplan, antagen 2012-12-12, anges för planområdet bl.a. följande:
- Stadsmiljö, d v s. tät bebyggelse med blandade funktioner, bostäder, verksamheter, service, torg och parker.
- Frestavägen klassas som huvudgata, som ska ut- vecklas med alléplanteringar och cykelvägar samt i lämpliga avsnitt kantas av byggnader som bildar gaturummet, med i första hand verksamheter men också med ej störningskänsliga bostäder.
4
För fastigheten Elektronen 5 gäller detaljplan nr 97 (fastställd 1959-02-04), som anger att området får användas för industriändamål. Planen tillåter lika stor bruttoarea som fastighetsarea, och bygg- nader i upp till två våningar med en högsta bygg- nadshöjd om 8,0 m.
Får kvarteret Tårpilen gäller tomtindelning T195, som numera utgör en bestämmelse i detaljplan 97.
Förutsättningar och förändringar Beskrivning av området
Planområdet ligger i Edsbergs industriområde, invid korsningen mellan Frestavägen och Hovsla- garevägen. Avståndet till Edsbergs centrum är ca 700 m, till Häggviks centrum ca 1 km och till Sol- lentuna centrum ca 2 km (fågelvägen).
Huvuddelen av området utgörs av relativt plan mark, men i väster stiger marken upp mot Fres- tavägen, som ligger ca 3 - 4 m högre än de östra delarna av fastigheten.
Det fi nns uppvuxna träd längs Frestavägen och längs gränserna mot angränsande fastigheter. Öv- rig mark inom fastigheten är asfalterad.
Marken består i de östra delarna av fastigheten i huvudsak av lös lera, i de västra delarna av fast torrskorpelera, och närmast Frestavägen av morän.
Fastigheten Elektronen 5 ägs av Elektronen 5 Fast- ighets AB (AB Svensk Bilprovning). Edsberg 10:30 ägs av Sollentuna kommun.
Bebyggelse
Inom planområdet två byggnader med samman- lagt ca 2 000 m2 BYA. Längs Frestavägen fi nns en tegelbyggnad i 1 - 2 våningar med bilbesikt- ningshall och administrationslokaler I östra delen av fastigheten fi nns en besiktningshall för större fordon.
Planområdet gränsar mot nybyggda fl erbostads- hus i 4 – 6 våningar i norr och mot en industri/
kontorsfastighet i 3 – 4 våningar och naturmark i öster. Söder om Hovslagarevägen fi nns industri/
kontorsbebyggelse i 1 – 3 våningar innehållande bl a en bilverkstad och väster om Frestavägen fi nns bostäder i småhus.
Fornlämningar
Inom planområdet fi nns inga kända fornläm- ningar.
Cirka 100 m nordost om planområdet fi nns ett gravfält (RAÄ 70:1).
Service
I Edsbergs centrum, ca 700 m från planområdet, fi nns butiker, restauranger, bibliotek, vårdcentral och skola.
Trafi k och infrastruktur
Väster om planområdet löper Frestavägen i nord- sydlig riktning. Trafi kmängden är ca 10600 fordon/
årsmedeldygn på Frestavägen vid kvarteret Elektronen.
Frestavägen norrut, Elektronen 5 till höger i bild.
Hovslagarvägen österut, Elektronen 5 till vänster i bild.
Västra delen av Elektronen 5.
Söder om kvarteret Elektronen ligger Hovslagare- vägen med ca 2500 fordon/årsmedeldygn.
Längs Frestavägens västra sida fi nns en cykelbana som korsar Danderydsvägen planskilt söder om planområdet. Längs Frestavägens östra sida och på delar av Hovslagarevägens båda sidor fi nns gång- banor.
Frestavägen trafi keras av SL-buss. Närmaste håll- plats fi nns strax norr om planområdet. Danderyds- vägen, söder om planområdet, trafi keras av ett fl er- tal busslinjer. Närmaste pendeltågsstationer ligger i Häggvik och i Sollentuna centrum.
Planområdet är utsatt för trafi kbuller från trafi ken på Frestavägen och Hovslagarevägen.
VA-ledningar fi nns i Hovslagarevägen och i ett nord-sydligt stråk genom fastigheten Elektronen 5, mellan de båda befi ntliga byggnaderna.
Även fj ärrvärmeledningar fi nns i området.
Planområdet sett från norr, mellan befi ntliga bostadshus på Elektronen 6.
6
Planförslaget
Detaljplaneförslaget syftar till att möjliggöra bo- stadsbebyggelse i fl erbostadshus inom fastigheten och lokaler för verksamheter, främst i bottenvå- ningarna längs gatorna.
Bebyggelseförslag
Den nya bebyggelsen inom fastigheten Elektronen 5 föreslås placeras dels längs Frestavägen och Hov- slagarevägen i form av lamellhus som skärmar av fastigheten från trafi kbuller och skapar en lugn och tyst innergård, och dels i form av punkthus inne i kvarteret. Punkthusens öppnare struktur skapar möjlighet till utblickar från gården mot naturom- rådet i nordost.
Lamellhusen föreslås byggas i varierande byggnads- höjder, mellan tre och sex våningar mot gatorna, och vid korsningen en högre byggnad med 8 - 9 våningar. Tre av punkthusen föreslås bli sex vå- ningar, medan det fj ärde punkthuset blir fyra till sju våningar högt.
Totalt beräknas att ca 210 - 230 lägenheter kan inrymmas inom fastigheten.
I områdets östra del, närmast naturområdet som gränsar till fastigheten, skapar planen förutsätt- ningar att inrymma en förskola i bottenvåningen av två punkthus och i en lägre byggnad som sam- manlänkar punkthusen.
I bottenvåningen av husen längs gatorna föreslås lokaler för handel, hantverk eller kontor. I sydost föreslås en mindre paviljongbyggnad för t ex kiosk.
Situationsplan, ca 1:1000 (ÅWL arkitekter)
Gestaltning
Gestaltningen utgör en fortsättning på den struk- tur som redan är påbörjad i den norra delen av kvarteret, d v s sammanhängande huskroppar längs gatorna och punkthus på gårdssidan.
Mot gatorna föreslås lokaler med stora uppglas- ningar som skapar en tydlig relation mellan hus och gata, vilket ger urbana kvalitéer.
Längs gatorna föreslås varierande hushöjder, vilket ger en indelning av bebyggelsen i mindre enheter.
Hörnhuset med sina 8-9 våningar och sitt vertikala uttryck ger en tydlig markering av kvartershörnet.
Förskoledelen i en våning slingrar sig runt två av punkthusen som en organisk länk mellan husen och marken. På förskolans tak kan privat gård för de boende i angränsande punkthus skapas.
På den västra delen av den gemensamma gården ryms både privata uteplatser, ytor för lek och ge- mensamma utrymmen som binds ihop av grönska.
Rummet mellan punkthusen blir en fl exibel och öppen ”torgyta” där sociala och praktiska funktio- ner samsas. Ytan rymmer plats för avkoppling, lek, angöring, parkering, cykelparkering, återvinnings- behållare, gångstråk och verksamheter.
Fasaderna utförs i huvudsak i puts, med inslag av trä och skivmaterial. Balkonger grupperas för att förstärka vertikalitet i hörnhuset och horion- talitet i de övriga husen längs gatorna.
På gårdssidan föreslås tre punkthus i 6 våningar och ett fj ärde i 4-7 våningar med avvikande ut- formning. Detta hus ges en mera expressiv arki- tektur i form, material och färg.
Paviljongbyggnaden vid Hovslagarevägen ges en utformning som ”ett yngre syskon” till punkt- huset med avvikande utformning.
Idéskiss - ny bebyggelse i Elektronen 5 (ÅWL arkitekter) Idéskiss - nya byggnader vid Hovslagarevägen (ÅWL arkitekter)
8
Planbestämmelser
Byggnadernas höjder regleras med både be- stämmelser om högsta antal våningar och hög- sta byggnadshöjd över nollplanet. Längs Fres- tavägen och vid gatukorsningen får det fi nnas en sluttningsvåning mot gården utöver angivet högsta antal våningar.
Inom planområdet får det fi nnas totalt upp till 17 000 m2 BTA ovan mark för bostäder. Där- utöver får det fi nnas förskolelokaler och lokaler för handel, kontor och hantverk.
I planen fi nns en bestämmelse som anger att längs markerad gräns längs Hovslagarevägen och Frestavägen ska det fi nnas lokaler i bot- tenvåningen längs minst 75% av fasadlängden längs gränsen. Syftet med bestämmelsen är att skapa ett mångsidigt område med blandade funktioner och en levande gatumiljö.
Den västra delen av gården får underbyggas upp till nivån +12,7, för att möjliggöra garage under mark. De centrala och östra delarna av gården får bebyggas med skärmtak och mindre uthus, upp till 20 m2 per byggnad.
De delar av gården som ligger längst i norr, invid gränsen mot grannfastigheterna Elektro- nen 7 och 8, ska hållas planterade med buskar och träd. De östra delarna av gården ska till minst 80% utföras med vattengenomsläppligt ytmaterial för att skapa förutsättningar för in- fi ltration av dagvatten.
Trafi k och parkering
Ombyggnad av både Frestavägen och Hovslaga- revägen föreslås vid Elektronen 5. Längs gatorna föreslås besöksparkering och angöring till fastig- hetens entréer, trädplantering och gångbana.
Angöring och besöksparkering till punkthusen och förskolan föreslås på gården, med infart från Hovslagarevägen. Även garageinfart föreslås från gården.
Parkeringstal
Bostäder (lägenhetsstorlek och bpl/lgh):
Mindre än 45 m2 0,4 45 – 69 m2 0,7 70 – 85 m2 0,9 Större än 86 m2 1,0
(Om bilpool med minst 1 bil per 50 lgh fi nns reduceras p-talen ovan med 10%)
Besök 0,1 (kan helt eller del-
vis ligga på gatumark)
Handel (småskalig), service, kontor:
10 – 25 bpl/1000m2 BTA inkl. besök Förskola:
Personal 0,5 bpl/avd
Besök 2,5 bpl/avd
Buller
Elektronen 5 påverkas av trafi kbuller från Fres- tavägen och Hovslagarevägen.
En bullerutredning har utförts. Den visar att länets riktvärden med avtegsfall A, i vissa fall avtegsfall B, kan uppfyllas. För sju av de ca 220 lägenheterna inom området krävs bullernedsät- tande åtgärder i form av balkongskärmar för att uppfylla riktvärdet.
Idéskiss - byggnad vid korsningen Frestavägen/Hovslagarevägen. (ÅWL arlitekter)
I detaljplanen har införts en bestämmelse som anger att bostäderna antingen ska placeras och utformas så att ekvivalentnivån för buller inte överstiger 55 dB(A) utanför bostadsfönstren eller om ekvivalentnivån överstiger 55 dB(A) så att minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet har fönster mot miljö där ekvivalent- nivån uppgår till högst 50 dB(A). Där detta inte är möjligt tillåts undantagsvis att minst hälften av boningsrummen i varje lägenheten har fönster mot miljö där ekvivalentnivån upp- går till högst 55 dB(A). Vidare anges att bostä- derna ska ha tillgång till uteplats eller balkong där maximalnivån inte överstiger 70 dB(A) och ekvivalentnivån inte överstiger 55 dB(A).
Tillgänglighet
Bebyggelsen och den yttre miljön i området ska anpassas för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktions- nedsättningar.
Då marken är relativt plan i området är för- utsättningarna goda för att åstadkomma god tillgänglighet.
Trygghet
Den upplevda otryggheten i området ska så långt som möjligt byggas bort, genom att t ex undan skymda platser, siktskymmande vegeta- tionen och impediment undviks. Bebyggelsen
bör utformas för att försvåra klotter och annan skade görelse.
Dagvatten
Planområdet tillhör Edsvikens avrinningsom- råde. Vattenkvaliteten i Edsviken bedöms inte uppnå ”god ekologisk status” eller ”god kemisk status”. God status ska uppnås senast 2027.
Omdaningen av Elektronen 5 ska bidra till att nå uppsatta miljömål för Edsviken.
Dagvattnet inom planområdet ska i första hand tas om hand genom infi ltration där detta är möjligt. Om infi ltration inte är möjligt ska vattnet fördröjas innan det leds till dagvatten- nätet. Fördröjning kan ske t ex genom gröna tak eller fördröjningsmagasin. Där halterna av föroreningar i dagvattnet bedöms vara höga ska vattnet renas innan det infi ltreras eller avleds till recipienten. Vid utbyggnad av dagvatten- ledningar ska de dimensioneras med tanke på ökad nederbörd p g a ett varmare klimat.
En dagvattenutredning har utförts. Enligt den så beräknas den totala avrinningen från fastigheten minska med ca 20% efter omdaningen. Med LOD-åtgärder i form av fördröjningsmagasin och stenlagda dagvattenstråk i områdets östra del kan avrinningen minskas ytterligare med uppemot 20%.
Riskhänsyn
Inom och i anslutning till planområdet fi nns inga kända riskkällor.
Planområdet bedöms inte påverkas av risk för översvämning från sjöar eller vattendrag. Över- svämningsrisk p g a extremregn kan minskas genom en höjdsättning som möjliggör ytledes avrinning via infartsvägen mot Hovslagarevä- gen.
Referensexempel. Stenlagt dagvattenstråk i Västerås. (Tyréns)
10
Tekniska frågor
Utgångspunkten i detaljplanens bebyggelseförslag är att befi ntliga VA-ledningar som löper genom kvarteret Elektronen ska kunna ligga kvar.
Ett ledningsområde skapas i detaljplanen som skydd för de befi ntliga VA-ledningarna. Eventu- ella balkonger eller burspråk inom u-området ska ha en undersida minst 5,0 m över mark.
Luft
Miljökvalitetsnormer för partiklar (PM10) och kvävedioxid (NO2) överskrids inte inom planom- rådet.
Radon
Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Ny- och ombyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte över- skrids.
Markföroreningar
En miljöteknisk provtagning har genomförts inom fastigheten Elektronen 5. Föroreningshal- terna i de jordprover som analyserades låg tydligt under riktvärden för känslig markanvändning (KM). Schaktmassor som genereras inom om- rådet förväntas inte innehålla föroreningshalter överskridande riktvärdesnivå KM, vare sig för metaller, petroleumkolväten eller PAH-ämnen.
Energi och material
Den nya bebyggelsen ska utformas på ett sätt som minimerar material- och energifl ödena.
För att minimera fl ödena bör ett livscykel- perspektiv antas som tar hänsyn till bl a både bygg- och driftskedena. I anslutning till om- rådet fi nns fj ärrvärme utbyggt vilket erfaren- hetsmässigt, när det gäller bl a klimatpåverkan, är det mest eff ektiva för uppvärmning. Fjärr- värme bör därför användas för uppvärmning av den nya bebyggelsen. Bebyggelsen bör utfor- mas för så liten energianvändning som möjligt och med beaktande av hur energin är produce- rad med hänsyn till miljö- och klimatpåverkan.
Administrativa frågor
Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år, räk- nat från det datum som planen vinner laga kraft.
Gällande fastighetsplan (tomtindelning T195- A1) upphävs inom de delar som berörs av denna detaljplan i och med att planen vinner laga kraft.
Miljöbedömning
Bedömning av miljöpåverkan och behov av mil- jökonsekvensbeskrivning (Behovsbedömning)
När en detaljplan upprättas ska en bedömning göras om genomförandet kan antas medföra s k betydande miljöpåverkan. Om så är fallet ska en miljöbedömning genomföras och en miljö- konsekvensbeskrivning (MKB) upprättas.
Planändringen bedöms inte ge upphov till en be- tydande miljöpåverkan vilket innebär att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.
Motiven till ställningstagandet är:
• Planområdet utgörs idag av bebyggelse för bil- besiktning och hårdgjorda ytor. Programförslaget innebär en förtätning och förädling av bebyg- gelsen vilket bedöms vara positivt, både för stads- bilden och för att skapa en blandning av bostäder och verksamheter. En blandad bebyggelse bidrar till tryggare gator.
• Planområdet påverkas av trafi kbuller från om- givande gator. Den nya bebyggelsen ska därför utföras så att huvuddelen av de bullerutsatta bo- städerna får en bullerskyddad sida. Störningar för befi ntliga bostäder från bilbesiktningsverksamhe- ten upphör i och med att den fl yttar från området.
• Dagvattnet ska omhändertas lokalt inom om- rådet eller fördröjas, dels för att inte överbelasta ledningsnätet, dels för att inte förorena recipien- ten. Riktlinjer för dagvattenhantering fi nns i planbeskrivningen.
• Området är försörjt med relativt god kollektiv- trafi k och utbyggd infrastruktur. Sammantaget bedöms området som lämpligt för bostäder och verksamheter som inte är störande för dessa.
Planförslaget bidrar till en långsiktigt hållbar utveckling av området.
Genomförandefrågor
Organisatoriska frågor Planförfarande
Planarbetet handläggs med normalt planförfa- rande enligt 5 kap plan- och bygglagen (PBL 2010:900)
Tidplan
februari/mars 2015 Samråd juni-augusti 2015 Granskning
4:a kv 2015 Handlingar lämnas till behörigt organ i kom- munen för antagande- beslut,
I anslutning till antagan- det träff as erforderliga genomförandeavtal
2016 tidigast byggstart
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet.
Inom kvartersmarken ansvarar fastighetsägaren för genomförandet.
Sollentuna Energi AB (SEAB) är huvudman och ansvarar för utbyggnad och drift av det allmänna vatten- och avloppsnätet samt för utbyggnad och drift av elnät, fj ärrvärme/fj ärrkyla området. SEAB ansvarar för sina ledningar fram till förbindelse- punkt för respektive ledning. Fastighetsägaren ansvarar för servisledningar och övriga installatio- ner inom kvartersmark.
Genomförandetid
Genomförandetiden för detaljplanen är fem år, räknat från det datum som planen vinner laga kraft.
Fastighetsrättsliga frågor Markägoförhållanden
Elektronen 5 ägs av Elektronen 5 Fastighets AB.
Edsberg 10:30 ägs av Sollentuna kommun.
Fastighetsbildning
Planförslaget innebär att den del av Elektronen 5 som enligt planförslaget utgörs av allmän plats;
lokalgata, lämpligen överförs till Edsbergs 10:30 samt att den del av Edsberg 10:30 som enligt detaljplanen utgörs av kvartersmark; bostad,
lämpligen överförs till Elektronen 6.
Ledningsrätt/servitut
Inom planområdet fi nns ett område, u-område, som skall vara tillgängligt för allmänna ledningar.
Ledningar inom u-området säkerställs med avtal eller någon form av rättighet.
Exploateringsavtal
Innan detaljplanen antas skall ett exploaterings- avtal tecknas mellan kommunen och ägaren till Elektronen 5.
Fastighetsplan
Gällande fastighetsplan (tomtindelning T195-A1) upphävs inom de delar som berörs av denna detalj- plan i och med att planen vinner laga kraft.
Tekniska frågor Ledningar
Allmänna vatten- och avloppsledningar går genom planområdet. Dessa ägs av Sollentuna Energi AB.
Dagvatten
Dagvattnet skall omhändertas lokalt där det är tekniskt möjligt. Om det inte är möjligt skall det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dagvatten får inte infi ltreras.
Fjärrvärme
Bebyggelsen bör anslutas till fj ärrvärmenätet.
12 Gator
Frestavägen och Hovslagarevägen utgör allmän platsmark, vilket innebär att kommunen står för underhåll och drift av dem. Detaljplanen innebär att viss justering av Frestavägen samt av Hovslaga- revägen krävs. Hovslagarevägen kompletteras med gångbana, kantstensparkering och plantering samt så justeras befi ntlig gångbana längs Frestavägen in mot fastigheten Elektronen 5 för att skapa plats för kantstensparkering och plantering.
Parkering
Boende- och besöksparkering anordnas dels i par- keringsgarage under mark, dels i form av markpar- kering. Kantstensparkering på kommunens mark får nyttjas för besöksparkering, i övrigt skall parke- ringen lösas inom kvartersmark.
Ekonomiska frågor
Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träff ats. Fullföljs avtalet ska således ingen planavgift utgå enligt taxa.
Kommunen har rätt att ta ut gatukostnadsersätt- ning enligt Plan- och bygglagen (6 kap 24-27 §§).
I korthet går bestämmelserna ut på att fastighetsä- gare som har nytta av de allmänna anläggningarna ska vara med och bekosta anläggandet av dem.
Gatukostnaden kommer att regleras i kommande exploateringsavtal med ägaren till Elektronen 5.
Avtalet skall reglera de ny- och ombyggnader av allmänna anläggningar som är nödvändiga för detta projekts genomförande. De förändringar som är aktuella berör Frestavägen och Hovslagarevägen där viss justering av gatorna krävs, samt ska kant- stensparkering, plantering samt gångbana anläggas.
Ett avtal skall också träff as mellan kommunen och ägaren till Elektronen 5 angående markregleringar.
Fastighetsägarna svarar själva för kostnader för fast- ighetsbildnings- och anläggningsförrättningar inom kvartersmark. Kostnad och ansvar för fastighetsbild- ning avseende allmän plats regleras i exploaterings- avtal eller i avtal angående markregleringar.
Kommunledningskontoret
Mats Lindström Kristina Wikman
