Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om intag, rådgivnings- och upplysningsskyldighet, kundkännedom - skärpta åtgärder,
objektsbeskrivning, marknadsföring och journal.
Prövning av om fastighetsmäklaren i ett förmedlingsuppdrag avseende en fastighet har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att underlåta att besöka objektet. Mäklarens kännedom om en planerad bebyggelse på en närliggande fastighet till förmedlingsobjektet samt omfattningen av mäklarens
rådgivnings- och upplysningsskyldighet har också ingått i utredningen.
Beslutet innehåller bedömningar av om mäklaren har uppnått kundkännedom om två distanskunder. Även frågan om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att tillhandahålla en objektsbeskrivning samt om uppgifterna i objektsbeskrivningen har angetts på ett korrekt sätt har berörts i beslutet.
Dessutom har anteckningarna i journalen granskats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett
förmedlingsuppdrag. Anmälarna har lämnat in kopior av köpekontraktet, frågelistan, objektsbeskrivningen, den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka fastigheten, journalen, ett faktablad - ”Så här mäter du bostaden”, två kartor, ett utdrag ur fastighetsregistret, två telefonsamtalslistor
samt en kallelse till ett informationsmöte om biogasproduktion.
NN har förelagts att yttra sig över anmälan samt att lämna in kopior av uppdragsavtalet, den skriftliga informa¬tionen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten, depositionsavtalet, anbudsförteckningen,
dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom samt eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget.
NN har genom ombudet yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in kopior av följande handlingar.
Uppdragsavtalet
•
Depositionsavtalet
•
Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljaren och köparna
•
Den skriftliga informationen om köparens ansvar för att undersöka objektet
•
Anbudsförteckningen
•
Anmälan
Anmälarna har bland annat uppgett följande.
Den 4 juni 2014 köpte de en fastighet som NN förmedlade. Efter tillträdet den 18 juli 2014 fick de av några grannar reda på att det skulle byggas en biogasanläggning cirka 280 meter från deras fastighet. På
biogasanläggningen kommer det bland annat hanteras slaktavfall och gödsel som ska omvandlas till biogas. Detta kommer att innebära att de utsätts för lukt från anläggningen samt explosions-, brand- och smittorisker. Utsikten kommer också att försämras.
Säljaren har den 31 juli 2014 uppgett att han inte visste något om biogasanläggningen. Grannarna har emellertid berättat att han var väl
medveten om planerna och hans namn finns med på en protestlista från 2008.
NN är verksam i en ort som ligger 10 mil från deras fastighet. Han borde ha inhämtat all tänkbar information om förhållandena i området, eftersom det inte kan förväntas att han hade någon närmare lokalkännedom. Information
om byggplanerna fanns hos länsstyrelsen och byggnadsnämnden. Det har även skrivits mycket om byggplanerna i de lokala tidningarna. Eftersom planerna om biogasanläggningen påverkar marknadsvärdet för fastigheten borde han ha informerat om dessa. Uppgiften om placeringen av den planerade biogasanläggningen var av väsentlig betydelse för dem.
NN har inte besökt fastigheten i samband med förmedlingen. Det finns ingen anteckning i journalen att han har varit där. Han har en skyldighet att besöka en fastighet som han förmedlar och göra en ytlig undersökning. Vid ett besök på fastigheten hade NN kunnat upptäcka att flera uppgifter i
objektsbeskrivningen var felaktiga. Han har inte lagt ner tillräckligt med arbete för att ta reda på information om fastigheten.
De anser inte att köparens ansvar för att undersöka fastigheten omfattar att kontrollera omkringliggande fastigheter och kontakta myndigheter för att få upplysningar om något som de som köpare inte ens vet om att de borde söka efter. De har inte själva haft möjlighet att få fram uppgifter om
biogasanläggningen.
Visningen sköttes av säljaren. NN var inte närvarande. Efter visningen kontaktade de NN och meddelade att de var intresserade av att köpa
fastigheten för utgångspriset 315 000 kronor. Säljaren accepterade budet och NN mejlade över köpekontraktet med bilagor till dem. Någon genomgång av överlåtelsehandlingarna tillsammans med säljaren och NN har de inte haft.
Kontakten med NN har skett via e-post, sms, post och kortare telefonsamtal.
Objektsbeskrivningen
NN har i objektsbeskrivningen felaktigt uppgett att byggnaderna har tvåglasfönster. Av sammanlagt 13 fönster är endast två stycken tvåglasfönster.
I objektsbeskrivningen står det att boarean är 30 m² och att biarean är 20 m².
Det stämmer inte. Enligt Skatteverket är boarean 26 m². Av
fastighetsinformationen framgår det att boarean är 23 m² och att biarean är 0 m². De gjorde även en egen uppmätning enligt den standard som gäller.
Resultatet av uppmätningen visade att boarean är 22,43 m² och att biarean är 29 m².
Driftskostnaderna anges som en klumpsumma på 8 000 kronor. I
driftskostnaderna ingår el, renhållning och slamsugning. Enligt information från kommunen är de korrekta kostnaderna, förutom el, 1 038 kronor för sophämtning, 785 kronor för slamsugning och cirka 600 kronor för sotning.
Det finns ingen information i objektsbeskrivningen om vägen som går till fastigheten. De fick information från säljaren om att det var en väg som sköts av kommunen. Vid en närmare undersökning visar det sig att vägen ligger på en annan fastighet. Vägsamfälligheten och deras fastighet saknar både nyttjanderätt och servitut för att använda vägen. Det betyder att det går en väg till fastigheten som de kanske inte har rätt att använda. Enligt
Lantmäteriet måste de ansöka om ett tvångsservitut som kostar cirka 35 000 kronor.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av handlingarna från förmedlingsuppdraget noterat följande.
Uppdragsavtalet
Av uppdragsavtalet framgår bland annat följande.
Undertecknad uppdragsgivare ger härmed NN (fastighetsmäklaren) i uppdrag att – med ensamrätt – förmedla försäljning av [fastighetens beteckning].
Köpekontraktet
Av § 13 i köpekontraktet framgår följande.
Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning denne gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning.
Dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå
kundkännedom
Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren respektive köparna framgår det att NN har bedömt att
risken för penningtvätt och finansiering av terrorism är låg. Det framgår även bland annat följande.
Vid distanstransaktioner
(Risken antas vara hög vid distanstransaktioner. Vidta lämpliga kontroller, efter risk i enskilt fall)
Kontrollera namnteckning mot vidimerad kopia av identitetshandling Utförd kontroll Nej
Jämför uppgifter mot tillgängliga register t.ex.
Skattemyndigheten, Lantmäteriet, BRF. Utförd kontroll Nej Motringning, Postförsändelser till folkbokföringsadressen etc.
Utförd kontroll Nej
Om nödvändigt: Begär in bankintyg, intyg från Notarius Publicus eller liknande. Utförd kontroll Nej
Objektsbeskrivningen
Av objektsbeskrivningen framgår bland annat följande.
Fönster 2-glas
Boarea 30 m² + biarea 20 m² (säljarens information) Driftskostnader
Ägarens nuvarande kostnader med personer i hushållet Elförbrukning 8 000 kr/år Renhållning kr/år
Summa driftskostnader 8 000 kr/år
Kommentar I driftskostnaden ingår el, renhållning samt slamsugning.
Det finns ingen information om servitut eller gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningar.
Fastighetsinformationen
Av fastighetsinformationen framgår bland annat följande.
Fastigh.reg: Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig.
Fastighetens andelar i samfälligheter är inte utredda.
Boarea: 23 m² Biarea: 0 m²
Journalen
Det saknas en anteckning om när uppdragsavtalet ingicks i journalen.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har i sina yttranden bland annat uppgett följande.
Uppdragsavtalet
Det stämmer att han inte har besökt förmedlingsobjektet. Han var överens med uppdragsgivaren om att han endast skulle vara behjälplig med upprättande av nödvändiga köpehandlingar samt att handlägga tillträdet.
Utöver detta valde uppdragsgivaren att enligt ett separat avtal köpa annonsering på internet. Köparna var informerade om detta.
Rådgivnings- och informationsskyldigheten
Han har varken känt till eller haft anledning att misstänka att det fanns planer på att bygga en biogasanläggning i närheten av fastigheten. Uppdragsgivaren har inte informerat honom om detta och han har ingen skyldighet att själv söka efter sådan information. Köparna har ett eget ansvar att undersöka om det finns eventuella byggplaner på närliggande fastigheter i omgivningen.
I oktober 2014 fanns det fortfarande inget lagakraftvunnet beslut om att biogasanläggningen ska byggas.
Köparna har fått skriftlig information om deras ansvar för att undersöka fastigheten, vilket de även har bekräftat i anmälan. De har även bekräftat att de är nöjda med sin undersökning av fastigheten genom § 13 i
köpekontraktet. Även frågelistan innehåller information om vikten av att köparna undersöker fastigheten.
Det är uppenbart att anmälarna inte har fullgjort sin undersökningsplikt och att de nu försöker få honom ansvarig för en mängd uppgifter som de själva skulle ha tagit reda på. De har endast ytligt undersökt fastigheten i samband med visningen.
Överlåtelsehandlingarna
Han har gått igenom överlåtelsehandlingarna med köparna per telefon, vilket framgår av journalen. Han skulle inte ha antecknat detta i journalen om han
inte hade genomfört åtgärden.
Objektsbeskrivningen
Objektsbeskrivningen har tillsammans med överlåtelsehandlingarna skickats med e-post till anmälarna den 4 juni 2014. Anmälarna hade därmed
möjlighet att gå igenom samtliga handlingar innan de undertecknade avtalet.
Objektsbeskrivningen fanns dessutom redan innan tillgänglig på internet.
Driftskostnaderna
Det är uppdragsgivarens information om driftskostnader som han har uppgett i objektsbeskrivningen. Uppdragsgivaren har inte specificerat de olika beloppen trots att han har bett om det. Summan av driftskostnaderna är angiven med en kommentar om att det i driftskostnaderna ingår el, renhållning och slamsugning.
Boarean
Det kan vara så att uppdragsgivaren eller tidigare fastighetsägare inte har lämnat korrekta uppgifter om boarean till Skatteverket, vilket inte är ovanligt. Skillnaden mellan uppgiften om en boarea på 23 m² i fastighetsinformationen och uppdragsgivarens uppgift på 30 m² i
objektsbeskrivningen är en utbyggnad. Biarean på 20 m² utgörs av övriga byggnader, vilka det saknas uppgifter om i fastighetsinformationen.
Gemensamhetsanläggningar och servitut
I objektsbeskrivningen brukar han ange om det över huvud taget finns några servitut eller gemensamhetsanläggningar som belastar fastigheten. För att tydliggöra vad som gäller bifogar han alltid fastighetsinformationen till objektsbeskrivningen. Det finns inga servitut eller
gemensamhetsanläggningar som belastar fastigheten. Det finns inte heller några uppgifter om detta i fastighetsinformationen.
Marknadsföringen av tvåglasfönster
Uppgifterna om att byggnaden hade tvåglasfönster kommer från
uppdragsgivaren. Han har inte haft anledning att misstänka att uppgifterna var felaktiga.
Kundkännedom – skärpta åtgärder
Uppdragsavtalet ingicks på distans. Uppdragsgivaren skickade en kopia av sin identitetshandling till honom via e-post. Även anmälarna skickade kopior av sina körkort till honom via e-post i samband med att de skrev under köpekontraktet. Han kunde inte kontrollera identiteterna på något annat sätt eftersom både uppdragsavtalet och köpeavtalet ingicks på distans. Han utgick från att identitetshandlingarna var korrekta. Det finns inget krav på att kopiorna ska vara bevittnade.
Vid tillträdet, som skedde på hans kontor, fick uppdragsgivaren och anmälarna återigen visa sina identitetshandlingar och nya kopior togs. Han har inte vidtagit några andra åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna. Eftersom anmälarna skulle närvara personligen på hans kontor vid tillträdet fanns det ingen anledning att genomföra några ytterligare
kontroller.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Omsorgsplikten
Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår bland annat att
fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att ett förmedlingsuppdrag som princip inte kan utföras på distans i alla delar. De skyldigheter som följer av kravet på god fastighetsmäklarsed, omsorgplikten om parterna och ansvaret för upprättande av handlingar kräver i regel en personlig kontakt med parterna under förmedlingsuppdraget. Det är förhållandet i det enskilda förmedlingsuppdraget som avgör vilka moment som eventuellt kan utföras på distans (se beslutet 2009-05-27:5 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2009).
En fastighetsmäklare kan inte förlita sig enbart till säljarens uppgifter om förmedlingsobjektet utan ska bilda sig en egen uppfattning av objektet. Det är emellertid inte ett absolut krav att mäklaren personligen utför den undersökning som ska bidra till den egna uppfattningen.
NN har uppgett att han endast har haft i uppdrag att vara behjälplig med upprättande av köpehandlingarna samt
tillträdet.Fastighetsmäklarinspektionen tolkar detta som en invändning om att det är fråga om ett skrivuppdrag och inte ett förmedlingsuppdrag. Av uppdragsavtalet framgår det emellertid att det är fråga om en förmedling. Det framgår även av journalen att NN har vidtagit förmedlingsåtgärder genom att bland annat diskutera annonsering och budgivning med uppdragsgivaren, upprätta en objektsbeskrivning samt informera uppdragsgivaren om budgivningsprocessen. Att fastigheten även har annonserats på internet genom mäklarens försorg förstärker intrycket av att det är fråga om ett förmedlingsuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det är fråga om ett förmedlingsuppdrag och inte ett skrivuppdrag.
NN har medgett att han inte har besökt fastigheten, som har förmedlats på distans. Han har inte heller låtit någon annan besöka objektet för hans räkning i samband med intaget. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna underlåtelse utgör ett åsidosättande av vad som normalt krävs av en mäklare i samband med ett förmedlingsuppdrag. För detta ska NN varnas.
Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten
Av 16 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.
Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning.
Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.
Anmälarna har gjort gällande att NN borde ha inhämtat information om eventuella byggplaner på närliggande fastigheter till förmedlingsobjektet.
Regeringsrätten har i en dom den 4 oktober 2006 (målnummer 3810-04) uttalat följande.
Enligt Regeringsrättens mening omfattar en
fastighetsmäklares upplysningsskyldighet samtliga uppgifter som kan antas vara av betydelse för köparen och som mäklaren har tillgång till. Innehållet i de planbestämmelser som gäller för det område inom vilket en tillförsäljning utbjuden fastighet är belägen och för närliggande områden liksom planerade ändringar i sådana bestämmelser är enligt Regeringsrättens uppfattning av sådan karaktär att
information härom kan antas ha betydelse för en köpare.
Någon skyldighet för mäklaren att på egen hand inhämta sådan information föreligger dock inte.
NN har uppgett att han inte visste om eller hade anledning att misstänka att det fanns planer på att bygga en biogasanläggning på den angränsande fastigheten. Någon skyldighet för NN att på egen hand eftersöka sådan information finns inte.
Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste
omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner
Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att han har åsidosatt sin rådgivnings- och upplysningsskyldigheten. NN kan därför inte anses ha agerat i strid med reglerna i fastighetsmäklarlagen i denna fråga.
Kundkännedom
Gällande rätt
Enligt 2 kap. 2 § lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och
finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer.
Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 § första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art.
Av 2 kap. 6 § penningtvättslagen framgår bland annat att
verksamhetsutövare alltid ska vidta skärpta åtgärder för att uppnå kund- kännedom om risken för penningtvätt och finansiering är hög. Risken för penningtvätt och finansiering ska alltid anses hög när en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs med någon på distans.
Av 2 kap. 9 § samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs.
Av 2 kap. 11 § penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om
kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 § samma lag ska den avslutas.
Av 11 § Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism
(penningtvättsföreskrifterna) följer bland annat att identitetskontroll av en kund på distans innebär att fastighetsmäklaren ska inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om det utifrån riskbedömningen finns anledning till det ska mäklaren även kontrollera uppgifterna mot externa register, annan dokumentation såsom bankintyg, intyg från notarius publicus eller
motsvarande eller ha kontakt med kunden genom att skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress.
Skärpta åtgärder
NN har uppgett att han ingått uppdragsavtalet med uppdragsgivaren på distans. I sin dokumentation av vidtagna åtgärder för att uppnå
kundkännedom framgår det att han bedömt risken för penningtvätt och terrorismfinansiering som låg. Detta strider mot bestämmelsen i 6 § penningtvättslagen om att en hög risk ska anses finnas när en
affärsförbindelse etableras med någon på distans, om inte omständigheterna i det enskilda fallet visar motsatsen. Några sådana särskilda omständigheter har inte kommit fram i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har varit skyldig att vidta skärpta åtgärder för att uppnå
kundkännedom om uppdragsgivaren innan uppdragsavtalet undertecknades.
NN har i sitt yttrande angett att han har tagit emot en kopia av
uppdragsgivarens identitetshandling, men att den inte var vidimerad. I dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom framgår det att han inte har kontrollerat uppdragsgivarens namnteckning mot en vidimerad kopia av dennes identitetshandling. Både yttrandet och
dokumentationen styrker att han inte heller har vidtagit några andra åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren.
Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det är styrkt att NN i strid med penningtvättslagstiftningen har inlett en affärsförbindelse med uppdragsgivaren innan han har uppnått kundkännedom om denne genom skärpta åtgärder. Förseelsen är varningsgrundande.
NN har uppgett att köparna skrev under köpekontraktet på distans. Han har därför varit skyldig att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna innan de skrev under köpekontraktet. Han har även i detta fall felaktigt bedömt risken för penningtvätt och terrorismfinansiering som låg, trots att det rörde sig om distanskunder. Av NNs yttranden framgår det att han har tagit emot kopior av köparnas körkort, som inte var vidimerade. I dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom framgår det att han inte har kontrollerat köparnas namnteckning mot vidimerade kopior av deras identitetshandlingar. Både av NNs yttranden och av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom framgår det att han inte heller har vidtagit några andra åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN därför har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparna genom skärpta åtgärder innan han har medverkat till den transaktion som överlåtelsen utgör. Förseelsen är varningsgrundande.
NNs invändning att han har kontrollerat parternas identitetshandlingar i deras närvaro i samband med tillträdet saknar betydelse vid bedömningen. Vid tidpunkten för tillträdet hade han redan ingått affärsförbindelsen med uppdragsgivaren samt medverkat till den transaktion som överlåtelsen av fastigheten utgör.
Objektsbeskrivningen
Tillhandahållandet
I 18 § fastighetsmäklarlagen anges bland annat att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).
Med tilltänkta köpare avses personer som överväger att lägga ett bud på objektet och alltså inte enbart den slutlige köparen (prop. 2010/11:15, s. 55).
I samma proposition (s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 § att en objektsbeskrivning enligt 18 § ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Att tillhandahålla tilltänka köpare en objektsbeskrivning utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag.
Av utredningen i ärendet har det kommit fram att köparna bestämde sig för att köpa lägenheten direkt efter en visning som säljaren höll i. Någon objektsbeskrivning tillhandahölls inte vid visningen. Det är enligt NNs eget yttrande utrett i ärendet att de slutliga köparna fick del av
objektsbeskrivningen i samband med att köpeavtalet och övriga överlåtelse- handlingar skickades till dem. NN har även uppgett att objektsbeskrivningen fanns tillgänglig på internet redan innan visningen. En objektsbeskrivning som mäklaren endast tillhandahåller på internet ställer ett krav på att de tilltänkta köparna (spekulanterna) själva söker fram beskrivningen. Det är dock inte självklart att alla spekulanter har kunskap om att konsumenter har rätt att få del av en objektsbeskrivning, vet var de ska leta eller att de över huvud taget har tillgång till internet. Ett sådant tillgängliggörande kan därför normalt inte anses tillräckligt för att uppfylla fastighetsmäklarlagens krav på att alla tilltänkta köpare ska tillhandahållas en objektsbeskrivning.
Fastighetsmäklarinspektionen har endast i undantagsfall godtagit att en objektsbeskrivning har tillhandahållits tilltänkta köpare endast på internet (se
Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena 4.2-1761-14 och 4.2-1764- 14 från den 17 december 2014). I dessa fall hade de tilltänkta köparna uttryckligen accepterat att ta del av objektsbeskrivningen endast på internet.
Några särskilda omständigheter som gör att ett tillgängliggörande av objektsbeskrivningen på internet skulle vara godtagbart i detta ärende har inte kommit fram.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte har varit tillräckligt att de tilltänkta köparna har haft möjlighet att ta del av objektsbeskrivningen på internet för att den ska anses vara tillhandahållen på det sätt som avses med lagstiftningen.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin skyldighet att tillhandahålla alla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning före köpet. Detta är varningsgrundande.
Boarean
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning bland annat innehålla en uppgift om byggnadens storlek.
NN har haft två olika uppgifter om fastighetens boarea, men endast angett en av dessa i objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det har funnits flera uppgifter om boarea och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har ansett att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se beslutet 2015-03-04 med diarienummer 4.1-1320- 14).
Av såväl handlingarna i ärendet som av NNs yttrande framgår det att de uppgifter som han har lämnat i objektsbeskrivningen om boarean skiljer sig från uppgifterna i fastighetsinformationen. NN har, trots att han har fått olika uppgifter avseende boarean, i objektsbeskrivningen inte redovisat att det har funnits motstridiga uppgifter. Hans agerande får därför anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. För detta ska han varnas.
Driftskostnaderna
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla uppgifter om fastighetens driftskostnader. Av förarbetena till fastighets- mäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 58 f) följer att det som avses med driftskostnader är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sop- hämtning, vatten och avlopp samt sotning. Andra exempel är tomträtts- avgälder och avgifter till samfällighetsföreningar. Mäklaren ska göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har.
Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparna kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablon- mässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges.
Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas.
Genom att NN i objektsbeskrivningen har angett driftskostnaderna
sammanräknade, ger inte informationen den vägledning för bedömningen av hur driftskostnaderna kommer att påverka köparnas ekonomi som
lagstiftaren har avsett. NN kan därför inte anses ha lämnat uppgifter om driftskostnaderna i enlighet med vad lagstiftaren har åsyftat med
bestämmelsen i 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är inte av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men är inte heller av så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga.
Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att det räcker med en erinran för bristerna i objektsbeskrivningen.
Gemensamhetsanläggningar och servitut
Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning innehålla bland annat uppgifter om servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar.
I den aktuella objektsbeskrivningen finns det inga uppgifter om
gemensamhetsanläggningar eller servitut. Av utredningen i ärendet har det emellertid inte kommit fram några uppgifter som visar att det fanns några sådana uppgifter att redovisa. Objektsbeskrivningen innehåller inte heller några uppgifter om den väg som leder till fastigheten. Eftersom vägen ligger på en annan fastighet kan det inte vara fråga om någon rättighet som belastar
den aktuella fastigheten.Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att fastighetsmäklaren inte har varit skyldig att informera om vägen i
objektsbeskrivningen. Det finns alltså ingen anledning att meddela någon påföljd i denna fråga.
Marknadsföringen av tvåglasfönster
Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det av god fastighetsmäklarsed följer att uppgifter som inte är obligatoriska i
objektsbeskrivningen, men som ändå förts in där, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet.
NN har uppgett att han fått uppgiften om tvåglasfönster från
uppdragsgivaren. Informationen om fönstren är inte en sådan obligatorisk uppgift som räknas upp i 18 § fastighetsmäklarlagen. Någon lagstadgad skyldighet för fastighetsmäklare att kontrollera uppgifter som de har fått från sina uppdragsgivare finns inte. Mäklaren kan normalt förlita sig på
uppdragsgivarens uppgifter om det inte finns en särskild anledning till något annat. Det innebär att fastighetsmäklare inte okritiskt får vidarebefordra information som mäklaren kan ha anledning att ifrågasätta.
I ärendet har det inte kommit fram något som talar för att NN har haft anledning att misstänka att säljarens uppgift om tvåglasfönster skulle ha varit felaktig. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns någon grund för att kritisera NN i denna marknadsföringsfråga.
Genomgången av köpekontraktet
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av förarbetena framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Mäklaren har ett ansvar för att klargöra
innebörden av ett villkor och se till att det blir tydligt formulerat i kontraktet (jfr prop. 1983/84:16 s. 41).
Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut framhållit att det åligger mäklaren att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter uppfattat villkoren på samma sätt (jämför beslutet 2008-09-24:1 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2008).
Ord står mot ord om NN har gått igenom köpekontraktet med anmälarna (köparna). I journalen finns det en anteckning om att han har läst igenom köpekontraktet med köparna. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att han har åsidosatt sin omsorgplikt genom att underlåta att gå igenom köpekontraktet med köparna. Det saknas därför grund för Fastighetsmäklarinspektionen att meddela NN en påföljd i denna fråga.
Journalen
Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentation över uppdraget.
Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta.
NN har upprättat en journal som är ofullständig eftersom den saknar en uppgift om när uppdragsavtalet ingicks. Förseelsen motiverar en erinran.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljd
NN varnas för att han har åsidosatt sin omsorgsplikt genom att underlåta att besöka förmedlingsobjektet, för att han har inlett en affärsförbindelse med uppdragsgivaren innan han har uppnått kundkännedom om denne, för att han inte har uppnått kundkännedom om köparna innan han har medverkat till den transaktion som överlåtelsen utgör, för att han inte har tillhandahållit alla tilltänkta köpare objektsbeskrivningen samt för att han i
objektsbeskrivningen inte har uppgett samtliga uppgifter om boarean som han har haft tillgång till.
I denna varning ingår erinringar för att uppgiften om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen har varit bristfällig samt för att journalen saknar en anteckning om när uppdragsavtalet ingicks.
