Beslutet/domen har vunnit laga kraft.
Saken
Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om
överlåtelsehandlingar, återgångsvillkor, förtroende för mäklaren och journal.
Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till att parterna har träffat de överenskommelser som behövde lösas i samband med överlåtelsen av en bostadsrätt. Mäklarens skyldighet att uppmärksamma parterna på behovet av att kontrollera om förutsättningarna för tillträdet varit uppfyllda har också ingått i bedömningen. Dessutom har utformningen av ett återgångsvillkor i köpekontraktet granskats. Beslutet innehåller även en bedömning av om mäklaren har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att beställa och betala för renoveringsarbeten i den förmedlade bostadsrätten.
Skyldigheten för mäklaren att dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal har också prövats.
Fastighetsmäklarinspektionens avgörande
Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.
Ärendet
I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har lämnat in kopior av köpekontraktet, ett brev från bostadsrättsföreningen, två informationsblad från bostadsrättsföreningen, två besiktningsprotokoll, e-postkonversationer och en offert.
NN har efter förelägganden gett in två yttranden över anmälan.
Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att besvara vissa frågor samt att ge in en kopia av journalen vid tre tillfällen, den 16 mars, den 17 juni samt den 18 augusti 2015. Trots detta har NN endast besvarat en del av de frågor som han har förelagts att besvara. Han har inte lämnat in någon kopia av journalen.
Anmälan
Anmälarna har uppgett bland annat följande.
De var intresserade av att köpa en nyrenoverad bostadsrätt som NN förmedlade. På visningen av lägenheten såg de att renoveringen inte var färdig. Det fanns många saker kvar att åtgärda. NN försäkrade att allt skulle vara färdigrenoverat till dess att någon skulle flytta in.
Efter visningen lade de ett bud på lägenheten som säljaren gick med på. De fick låna ett par nycklar för att titta på lägenheten igen innan de skrev på kontraktet. Lägenheten var fortfarande inte färdigrenoverad, vilket de påpekade för NN.
De skrev under köpekontraktet den 30 december 2013 med säljarens son, som hade fullmakt att företräda säljaren. Sonen berättade att säljaren bodde utomlands sedan en tid. Det hade varit problem med hantverkarna som skulle renovera lägenheten. Det var flera saker som var dåligt gjorda och som inte fungerade. Efter kontraktsskrivningen gick de tillsammans med säljarens son och tittade på bostadsrätten. De upptäckte då att lägenheten fortfarande inte var färdigrenoverad. När de påtalade detta för NN uppgav han att han hade trott att allt var klart.
Hantverkarna som har utfört renoveringen anser inte att de har något mer att göra. NN har uppgett att renoveringen ska slutföras, men ingenting har hänt.
I samband med en genomgång av renoveringsarbetena tillsammans med NN och snickaren blev de lovade att snickaren trots allt skulle åtgärda vissa brister senast den 30 september 2014. Snickaren skulle återkomma med ett exakt datum för arbetet, men återkom aldrig.
I december 2014 har fortfarande ingenting hänt med renoveringen. De kan
inte möblera och de har inte kunnat flytta in ordentligt. De ångrar sitt köp, eftersom de anser att de har blivit förda bakom ljuset av mäklarföretaget. NN har erbjudit sig att bidra med 10 000 kr till kostnaderna för de återstående renoveringsåtgärderna.
I köpekontraktet fanns det en klausul som gav dem rätt att häva köpet om bostadsrättsföreningen inte godkände förvaringen och laddningen av en elrullstol i föreningens barnvagnsförråd. Bostadsrättsföreningen visste om kravet och skulle besluta om detta på ett styrelsemöte dagen innan
köpekontraktet skrevs under. Efter helgen fick de ett brev från bostadsrättsföreningen med ett besked om att de inte tilläts förvara elrullstolen i barnvagnsförrådet.
Handlingarna
Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.
Köpekontraktet
Köpekontraktet är daterat den 30 december 2013 och tillträdet skulle enligt kontraktet ske den 1 februari 2014. Av köpekontraktets § 12 framgår följande.
Säljaren har rätt att begära att köpet går åter om inte föreningen godkänner ett utrymme att förvara elrullstol med framdragen el.
Köparen ska skriftligen meddela säljaren om köpet återgår senast den 25 januari 2014 gällande detta.
Av köpekontraktets § 7 framgår följande.
En förutsättning för denna överlåtelse är att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Denna överlåtelse ska återgå om köparen inte beviljas inträde i
bostadsrättsföreningen. Parternas prestationer ska återgå utan rätt till skadestånd för någon av parterna. Skulle
bostadsrättsföreningen vägra köparen medlemskap och köparen väljer att överklaga det beslutet är parterna dock bundna av detta avtal tills medlemskapsfrågan är slutligt avgjord.
Brevet från bostadsrättsföreningen
Brevet från bostadsrättsföreningen är daterat den 30 januari 2014. Det är adresserat till en av anmälarna och underskrivet av bostadsrättsföreningens sekreterare. Av brevet framgår det bland annat följande.
Angående bostadsanpassningsansökan för elrullstol Tyvärr måste jag meddela att styrelsen i
[bostadsrättsföreningen] varken godkänner anpassning av barnvagnsförrådet för din elrullstol eller permanent
förvaring/parkering av elrullstolen i gemensamma utrymmen.
[…]
E-postkonversationen
Av ett e-postmeddelande som en av anmälarna har skickat till NN den 4 februari 2014 framgår det bland annat följande.
Hej Roland
Har sökt dig på mobilen idag. Det verkar bara vara problem för oss med lägenheten. När vi pratade med [ordföranden]
berättade han att de inte kan gå med på vår önskan ang elrullstolen i barnvagnsförrådet. Vi har också fått ett brev idag som talar om detta. Han påstår dock att detta visste du om i fredags när vi skrev under kontraktet!?
Av ett e-postmeddelande som NN har skickat till en av anmälarna den 5 februari 2014 framgår bland annat följande.
Hej på er!
Tråkigt att inte allt fungerar för er med lägenheten. Vad gäller barnvagnsförrådet visste jag att styrelsen skulle behandla frågan på torsdagen och när jag pratade med [ordföranden]
innan och berättade vad viktigt det var svarade han att visst ska vi ordna det så att det blir bra för paret. Med det löftet kände jag mig nöjd och visste absolut inget mer än så i fredags.
Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att torsdagen innan den 5 februari 2014 var den 30 januari 2014.
Fastighetsmäklarens yttrande
NN har bland annat uppgett följande.
Renoveringen
En del av renoveringsarbetena på bostadsrätten hade inte hunnit färdigställas innan visningarna. Ägaren vistades utomlands under hela
försäljningsprocessen. Ägaren var inte nöjd med vissa renoveringsåtgärder som inte var färdiggjorda, men lovade att se till att hantverkarna som hade utfört renoveringen skulle åtgärda bristerna. Eftersom ägaren var utomlands var det han som fick ha kontakt med snickaren. Snickaren lovade vid ett flertal tillfällen att färdigställa renoveringen, men dök aldrig upp.
Han har försökt att få hantverkarna att göra klart det renoveringsarbete som återstått, men det har de inte gjort. Vissa brister var så pass akuta att han på egen hand anlitade en snickare som åtgärdade dessa. Det var han privat som gjorde denna beställning. Fakturan för att åtgärda dessa brister har han betalat. Inga kostnader har belastat säljaren eller köparna. Han anser att han har gjort allt han kan för att köparna skulle bli så nöjda som möjligt.
Placeringen av elrullstolen
Köparna behövde ett utrymme att förvara en elrullstol i. Han föreslog att de skulle förvara elrullstolen i ett av bostadsrättsföreningens förråd i trapphuset.
Han pratade med ordföranden i föreningen, som inte var positiv till den föreslagna placeringen, utan tyckte att köparna kunde förvara elrullstolen i lägenheten. Ordföranden sa att de skulle behandla frågan när de hade fått ta del av handlingarna. I köpekontraktet skrev han därför in ett villkor om att köpet skulle gå åter om elrullstolen inte kunde förvaras i ett av
bostadsrättsföreningens förråd i trapphuset.
Köparnas ansökan om medlemskap i föreningen och köpekontraktet skickades in till föreningen. Efter en tid fick han ett besked om att
föreningen hade godkänt medlemskapet för köparna. I och med det beskedet ansåg han att föreningen även hade godkänt villkoret om elrullstolens förvaringsplats. Eftersom det fanns ett villkor om detta i köpekontraktet borde föreningen ha nekat köparna medlemskap om de inte ansåg att elrullstolen kunde förvaras i förrådet.
Han ansåg att det var bostadsrättsföreningens behandling av medlemskaps-
frågan som var avgörande för avtalets giltighet. Denna fråga avgjordes tidigare än den 30 januari 2014.
Fastighetsmäklarinspektionens bedömning
Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41 och prop. 1994/95:14 s. 81) framgår det att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.
Renoveringen
NN har uppgett att han varit medveten om att renoveringen av bostadsrätten inte var färdigställd vid tidpunkten för visningen. Köpekontraktet saknade villkor som reglerade vad som skulle hända om renoveringsarbetena inte var färdigställda vid tillträdet. NN har förelagts att kommentera vad han har gjort för att verka för att parterna slöt en överenskommelse som reglerade det fallet att renoveringen inte blev färdigställd i tid. Trots två påminnelser har NN inte redogjort för några sådana åtgärder. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därför ifrån att NN inte har fört några diskussioner med köparna (anmälarna) och säljaren om möjligheterna att genom ytterligare
avtalsvillkor säkerställa köparnas rättigheter vid eventuella framtida krav.
I mäklarens skyldighet att verka för att parterna träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen ligger ett krav på att
utforma överlåtelsehandlingarna så att tvister mellan parterna i görligaste mån undviks (se en dom från Länsrätten i Stockholm den 11 augusti 2004 i mål 5580-04). Det är därför viktigt att mäklaren följer upp
renoveringsåtaganden från säljarens sida i samband med tillträdet och att eventuella kvarstående brister slutligt regleras mellan parterna.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN, med hänsyn till de reparationer som säljaren hade åtagit sig att utföra samt vikten av att dessa utfördes på ett korrekt sätt, borde ha diskuterat förutsättningarna för överenskommelsen med parterna och sett till att dessa dokumenterades. Genom att underlåta att uppmärksamma parterna på de risker som var förknippade med säljarens åtagande har NN brustit i sin omsorgsplikt och därigenom handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen förtjänar en varning.
Tillträdet
NN har förelagts att redogöra för vad han gjort för att följa upp att säljarens renovering blev färdigställd innan köparna fick tillträde till bostadsrätten. Av NNs yttranden i ärendet framgår det inte att han i samband med tillträdet har kontrollerat om renoveringen var slutförd. Köparna har dessutom vid flera tillfällen innan tillträdet uppmärksammat honom på att renoveringsarbetena inte var slutförda. I en sådan situation är det otillfredsställande att en fastighetsmäklare förlitar sig på en allmänt hållen uppgift från säljaren, och den av säljaren anlitade snickaren, om att allt skulle färdigställas i tid till tillträdet. Med hänsyn till dessa omständigheter anser
Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha försäkrat sig om att
förutsättningarna för överlåtelsen var uppfyllda vid tillträdet. Det har också ålegat honom att göra parterna uppmärksamma på de oklarheter som kunde konstateras vid tillträdet och föreslå åtgärder för att minska risken för en framtida tvist.
Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot parterna. Hans passivitet har medfört att överlåtelsen har slutförts utan att parterna har uppmärksammats på behovet av att kontrollera om förutsättningarna för tillträdet var uppfyllda. Förseelsen förtjänar en varning.
Elrullstolen
Enligt det första stycket i överlåtelseavtalets § 12 har säljarna haft möjlighet att begära köpets återgång om bostadsrättsföreningen inte godkände att de fick använda ett utrymme att förvara elrullstolen i.
Fastighetsmäklarinspektionen utgår från att det är fråga om en felskrivning att det var säljarna som enligt denna ordalydelse hade möjlighet att begära en återgång av köpet. I det andra stycket i detta återgångsvillkor anges det tydligt att det var köparen som skriftligen skulle meddela säljaren om köpet skulle återgå med tillämpning av denna klausul. Att avsikten med
återgångsvillkoret har varit att ge köparna den möjligheten framgår även av anmälan och NNs yttrande. Köparna skulle meddela säljaren senast den 25 januari 2014 om de ville att köpet skulle återgå. NN har själv uppgett att det var på hans förslag som villkoret togs med i köpekontraktet.
NN har påstått att ett godkänt medlemskap för köparna i
bostadsrättsföreningen samtidigt har inneburit att föreningen godkände förvaringen av elrullstolen. Han menar att föreningen inte borde ha godkänt medlemskapet om de avsåg att neka köparna att förvara elrullstolen i förrådet. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att detta är två helt olika frågor som bostadsrättsföreningen har haft att ta ställning till.
Återgångsvillkoret i § 12 har utgjort en möjlighet för köparna att frånträda köpet om bostadsrättsföreningen inte godkände förvaringsplatsen. Det har varit upp till köparna att avgöra om de ville fullgöra köpet efter ett negativt beslut från föreningen. Ett godkänt medlemskap för köparna i
bostadsrättsföreningen innebar därför inte att föreningen samtidigt godkände förvaringen av elrullstolen såsom NN har gjort gällande.
Av e-postmeddelandena från den 4 och 5 februari 2014 framgår det att NN innan tillträdet visste om att bostadsrättsföreningen skulle behandla frågan om elrullstolens förvaring den 30 januari 2014. Att bostadsrättsföreningen tog ett beslut om elrullstolen den 30 januari 2014 framgår även av det brev som föreningen skickade till köparna samma dag.
NN har vid flera tillfällen förelagts att besvara frågan om hur tidsfristen har diskuterats med parterna inför kontraktsskrivningen. NN har inte besvarat frågan i sina yttranden. Fastighetsmäklarinspektionen utgår därför från att han inte har fört någon närmare diskussion med parterna om hur tidsfristen skulle bestämmas och om den skulle förlängas.
Återgångsklausulen saknar en reglering om vad som skulle hända om
föreningen inte fattade beslut i frågan innan tidsfristen löpte ut den 25 januari 2014. Köparna har inte haft någon möjlighet att åberopa återgångsklausulen eftersom bostadsrättsföreningen fattade beslut om elrullstolen först efter det att tidsfristen i klausulen hade löpt ut. Någon förlängning av tidsfristen har inte reglerats i klausulen och inte heller diskuterats mellan NN samt parterna.
Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har åsidosatt god fastighetsmäklarsed, eftersom han inte har verkat för att tidsfristen förlängdes när bostadsrättsföreningen ännu inte hade tagit ställning till elrullstolens förvaring vid fristens utgång. Förseelsen förtjänar en varning.
Beställningen av renoveringsarbeten
Enligt 14 § första stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.
Av 15 § samma lag framgår att en fastighetsmäklare inte får som ombud företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Mäklaren får dock åta sig begränsade uppgifter.
Av de uppgifter som NN själv har lämnat framgår att det är han själv som efter tillträdet har varit beställare av de renoveringsarbeten som var mest akuta att slutföra. Det finns inget i utredningen som tyder på att han skulle ha uppträtt som ombud för säljaren eller köparen vid beställningen av dessa arbeten. Det finns enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening flera risker med ett sådant arrangemang. Genom att vara uppdragsgivare till
renoveringsarbeten som utförs i samband med ett förmedlingsuppdrag får mäklaren ett bestämmande inflytande över omfattningen och utförandet av tjänsten. Om det skulle komma fram brister efter renoveringsarbetets utförande kan intressekonflikter uppstå mellan mäklaren och säljaren eller köparna.
NN har förelagts att uppge vem som ska stå för den slutliga betalningen för den beställning som han gjorde. Han har endast uppgett att det är han som har betalat och att ”inga kostnader har belastat varken köpare eller säljare”.
Det besvarar emellertid inte frågan vem som slutligen ska stå för
kostnaderna, vilket i princip innebär att ett krav i framtiden skulle kunna
riktas mot någon av parterna.
Genom att beställa renoveringsarbeten i samband med ett förmedlings- uppdrag har NN själv vidtagit en sådan åtgärd som han enligt
fastighetsmäklarlagen skulle ha verkat för att säljare eller köpare tog initiativ till. Det finns därmed en risk för att han inte uppfattas som en opartisk mellanman i sitt uppdrag. Han har genom sitt agerande ägnat sig åt en verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.
Även om beställningen skedde efter tillträdet anser
Fastighetsmäklarinspektionen att agerandet är tillräckligt allvarligt för att NN ska tilldelas en varning (jämför Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2012-02-22:3 i årsboken 2012).
Journalen
Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.
Fastighetsmäklaren ska enligt 20 § fastighetsmäklarlagen föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även motparten få dokumentationen vid denna tidpunkt.
Att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget utgör ett obligatoriskt moment i samband med utförandet av ett förmedlingsuppdrag. NN har, trots påminnelser, inte gett in någon kopia av journalen. Han har därigenom inte visat att han i det aktuella förmedlingsuppdraget fört anteckningar över förmedlingsuppdraget som uppfyller fastighetsmäklarlagens krav. Denna förseelse är varningsgrundande.
Övrigt
Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.
Påföljden
NN meddelas en varning för att han har åsidosatt sin omsorgsplikt och sina skyldigheter genom att inte verka för att parterna träffade en
överenskommelse om säljarens åtagande att slutföra en renovering, för att han inte har uppmärksammat parterna på behovet av att förlänga tidsfristen för ett återgångsvillkor och kontrollera om förutsättningarna var uppfyllda vid tillträdet, för att han har ägnat sig åt förtroenderubbande verksamhet genom att själv beställa renoveringsarbeten i bostadsrätten och för att han inte har fört anteckningar över förmedlingsuppdraget i en journal.
