2012-02-29 Antagandehandling Dnr: 11BMN75
Handläggare: Emma Olofsson
Andersberg 10:1 mfl, kv Nebulosan
Detaljplan för bostad
Gävle kommun, Gävleborgs län
Planens syfte och huvuddrag
Gävle kommun har fått förfrågan från fastighetsägare/tomträttsinnehavare på Snögatan att utvidga sina tomter. De 15 tomter som berörs av utvidgningen är de längst i öster, mot Hagelgatan.
Snögatans bebyggelse är i Översiktsplan Gävle stad 2025 utpekad som värdefull ur kulturmiljösynpunkt. Bebyggelsen på gatan har ett mycket tidstypiskt utseen- de och struktur som är värt att bevara. I översiktsplanen sägs bland annat att gatan bör skyddas med varsamhetsbestämmelser i en ny detaljplan
Syftet med detaljplanen är därför att:
- möjliggöra en mindre utvidgning av 15 radhustomter i östra delen av Snögatan
- skydda den tidstypiska strukturen och radhusbebyggelsen på hela Snö- gatan med varsamhetsbestämmelser.
Planen medger en mindre utökning av byggrätt gällande komplementbyggnad samt uterum för bostadsfastigheterna.
Förenligt med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken
Inga riksintressen eller miljökvalitets- normer berörs.
Plandata
Lägesbestämning
Planområdet ligger i norra delen av stadsdelen Andersberg, ca 2,5 km från Gävle centrum.
Areal
Planområdet är ca 3,6 hektar stort.
Markägoförhållanden
Inom planområdet finns 99 fastigheter varav Gävle kommun äger 63 stycken.
Utav dessa 63 fastigheter är 60 styck- en upplåtna med tomträtt (2012-01-30).
Karta över markägoförhållandena inom planområdet (Ur
Tidigare ställningstaganden
Översiktliga planer
I Översiktsplan Gävle stad 2025 pekas planområdet ut som värdefull kulturmiljö och området har enligt kommunen ett mycket högt värde. Enligt översiktsplanen bör detaljplan med särskild hänsyn till kulturmiljön tas fram för hela området.
Detaljplaner
För området gäller detaljplan antagen den 1 februari 1972. Aktuellt planområde är i gällande detaljplan planlagt för bostäder och parkmark.
Vision 2025
Som ett led i att genomföra Översiktsplan Gävle stad 2025 planläggs hela Snö- gatan för att med varsamhetsbestämmelser skydda den värdefulla kulturmiljön.
Miljökonsekvensbeskrivning
Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att Miljökonsekvensbeskrivning enlig PBL 5:18 ska upprättas. Länsstyrelsen delar denna uppfattning.
Förutsättningar och förändringar
Natur
Planområdet omfattar befintlig bostadsmiljö bestående av radhus med små trädgårdar.
Längst i öster består en mindre del av området av trädbevuxen naturmark.
Planområdet berör ingen särskilt utpekad värde- full naturmiljö.
Det finns inga kända fornlämningar inom plan- området.
Befintlig bebyggelse
Befintlig bebyggelse består av Skåneinspirerade radhuslängor med putsade fasader. De branta taken är försedda med takkupor och indragna balkonger och gatan är uppbyggd med trafikse- parerad bostadsmiljö.
Ett av radhusens entrésida
Området har bedömts vara en god representant för 1970-talets radhusbebyggelse och har bevarat sina karaktärsdrag. Byggnaderna har en god gestaltning och tidstypiska särdrag som redovisas under Varsamhetsbestämmelser.
Områdets färgsättning på fasaderna går i roströda och ockragula kulörer på radhusläng- orna samt till största delen svartbruna förråd och plank. Garagelängor och cykelförråd är blekgula. Förråd, garage samt cykelförråd har stående lockpanel i trä.
Schematisk bild över färgsättning på fasader. Tredimensionell modell över Snögatans byggnader. (Satellitbild från www.maps.google.se)
Ny bebyggelse
Byggrätt för komplementbyggnad I förlängningen av fyra mindre garagelängor samt tre förråd möjliggörs byggnation av ytterligare komplementbyggnad som t.ex. större gara- ge eller carport, soprum eller cykelskjul om behov finns. Det är viktigt att de nya bygg- naderna anpassas till den befintliga komplementbebyggelsens karaktärsdrag som vo- lym, material och kulör.
Byggrätt för uterum
Vid varje radhus läggs en byggrätt för ett inglasat uterum till om högst 15 kvadratme- ter på den sida av radhuset som förrådet står.
Detta betyder att byggnaden placeras väster om radhuslängorna med fem lägenheter och söder om radhuslängorna med tre lägenheter.
Byggnationen ska liksom övriga komple- mentbyggnader anpassas till karaktärsdragen i området.
Varsamhetsbestämmelser
Följande beskrivande karaktärsdrag utgör varsamhetsbestämmelser enligt plankartan och ska gälla vid underhåll och förändring enligt 8 kap. 14 § plan- och bygglagen. Bygglovplikten regleras i plan- och bygglagens 9 kapitel. Syftet med varsamhetsbestämmelserna är att tydlig- göra karaktärsdragen i bostadsområdet och ge vägledning i samband med bygglovprövning.
Bebyggelsens karaktärsdrag såsom enhetlig arkitektur, utformning och gestaltning ska beaktas.
Vid underhåll och förändring ska i övrigt följande karaktärsdrag beaktas:
Branta, svarta tak med tegellik- nande beklädnad på huvud- byggnad
Takkupor med svarta plåt- detaljer
Fönster med spröjs indelad i 6 rutor andra trädetaljer i mörkt brun eller svart kulör
Enfärgade putsade fasader i roströd eller ockragul kulör
Indragen, öppen balkong med balkongräcke i trä
Förråd i mörkt brun eller svart kulör med svart tak och stående träpanel som integreras i trä- plank i samma kulör
Garage och cykelförråd i blek- gul kulör med stående träpanel och svart tak.
Mörkt brun eller svart kulör på portar och andra trädetaljer
Gator och trafik
Snögatan trafikmatas från Vändkretsen. Övervägande del av trafiken har gatan som målpunkt och genomfartstrafik är inte möjlig.
Huvudmannaskapet för gatan och övriga gemensamma ytor i området, t.ex. par- keringar och lekplatser, är enskilt vilket innebär att drift och underhåll sköts av samfällighetsföreningen för gemensamhetsanläggningen Andersberg ga:1.
Motivet till det enskilda huvudmannaskapet är att det varit enskilt ända sedan området byggdes samt att många andra områden i Andersberg har liknande lös- ning med enskilt huvudmannaskap.
Parkmark
12 meter av 30 meter utav parkmarken som finns mellan Snögatans och Hagel- gatans bebyggelse övergår som tomtmark till de 15 radhus som ligger längst i öster på Snögatan. Parkmarken är redan idag ianspråktagen och privatiserad som tomtmark till radhusen varierande mellan ca 5-13 meter från radhusfasaderna.
Teknisk försörjning
Då området redan är bebyggt är all teknisk försörjning utbyggd.
Konsekvenser
Ny bebyggelse
De nya komplementbyggnaderna innebär att området kan bygga ut garage- eller carportplatser och större förrådsutrymmen på samfällighetsföreningens mark.
Parkeringsplatser inom området försvinner om garage eller carport byggs.
Större förrådsutrymmen gör det möjlig för föreningen att bl.a. ändamålsenligt förvara sopsorteringsmaterial.
När byggrätterna för uterummen nyttjas ska de utformas enligt karaktärsdragen i området. Om det blir för stor variation på uterummens utformning riskerar om- rådet få ett brokigare intryck än idag.
Varsamhetsbestämmelser
Detaljplanens varsamhetsbestämmelser syftar till att karaktärsdragen i området ska bevaras. Kommunen gör bedömningen att varsamhetsbestämmelsernas om- fattning inte är så stora och de är därmed inte ersättningsberättigade för fastig- hetsägaren. Konsekvenserna av varsamhetsbestämmelserna är att fastighets- eller tomträttsinnehavaren inte får sätta valfri kulör eller material på t.ex. radhus, förråd, trä- och plåtdetaljer utan de utpekade karaktärsdragen ska följas.
Enligt 9 kap i plan- och bygglagen krävs bygglov för förändring av t.ex. fasad- eller fönsterkulör oberoende av varsamhetsbestämmelserna eftersom denna typ av ändring i det aktuella området innebär en väsentlig förändring av byggnadens karaktär.
Bygglov
Bygglov söks på normalt sätt inom planområdet. Den förhöjda bygglovplikten innebär att bygglov krävs vid exteriört underhåll som inte följer de utpekade karaktärsdragen i området. Syftet med den förhöjda bygglovplikten är att fånga upp alla önskemål i området och få möjlighet att informera om områdets karak- tärsdrag.
Barn
Planförslaget medför att planlagd allmän parkmark tas i anspråk för privata än- damål och minskar därmed bostadsnära natur som kan fungera som lekområde.
De negativa konsekvenserna blir dock inte så stora eftersom del av den aktuella naturmarken blir kvar att röra sig fritt inom samt att söder och öster om bostads- området finns annan naturmark.
Skyddad gård med lekplats inne i bostadsområdet.
Tillgänglighet
Se konsekvenserna under rubriken Barn angående minskat grönområde.
Trygghet
Planförslaget påverkar inte konsekvenserna för tryggheten inom området.
Jämlikhet
I och med att 15 av de 96 radhusen får utökad tomt kan värdet på dessa 15 rad- hus öka i förhållande till de övriga inom planområdet.
Fastighetskonsekvenser
Detaljplanen möjliggör fastighetsreglering, utökning, av 16 fastigheter för bo- stadsändamål. Det innebär att fastigheterna Hemlingby 19:1 samt Sörby 34:1 måste avstå mark för att planen ska kunna genomföras.
Mark kan regleras till Från fastighet Yta i kvadratmeter, ca
Andersberg 10:1 Sörby 34:1 Andersberg 19:1
570 kvm
Andersberg 10:21-10:25 Sörby 34:1 130 kvm/radhus Andersberg 10:37-10:38 Sörby 34:1
Hemlingby 19:1
130 kvm/radhus
Andersberg 10:39-10:41 Hemlingby 19:1 130 kvm/radhus Andersberg 10:53-10:57 Hemlingby 19:1 130 kvm/radhus Mark kan regleras från Till fastighet Yta i kvadratmeter, ca
Hemlingby 19:1 Andersberg 10:1 Andersberg 10:37-10:38 Andersberg 10:39-10:41 Andersberg 10:53-10:57
1470 kvm
Sörby 34:1 Andersberg 10:1 Andersberg 10:21-10:25 Andersberg 10:37-10:38
1050 kvm
Tabellen visar vilka fastigheter som berörs av detaljplanens genomförande samt unge- färlig yta som avses fastighetsregleras.
Gävle kommun står för samtliga lantmäterikostnader som uppkommer i och med detaljplanens genomförande.
När lantmäteriförrättningen vunnit laga kraft har de fastigheter/tomträtter som berörs av planändringen möjlighet att utvidga sina tomter.
Respektive fastighetsägare till friköpta tomter köper aktuell mark från Gävle kommun och utökar sin fastighet.
För tomträttshavare justeras tomträttsavgälden utifrån den utökade arealen.
En omprövning av gemensamhetsanläggningen Andersberg ga:1 måste också genomföras eftersom dess område förändras då ca 570 kvm tillkommer i östra delen av planområdet.
Genomförande
Organisatoriska frågor Tidplan
Detaljplanen genomförs med normalt planförfarande. Uppdrag att upprätta de- taljplanen gavs av Byggnads- och miljönämnden i juni 2011.
Samråd december 2011
Granskning mars 2012 Antagande maj 2012
Genomförandetid
Det har bedömts som lämpligt att ge detaljplanen en genomförandetid på 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Under denna tid får planen inte ändras om inte särskilda skäl uppstår.
Fastighetsrättsliga frågor
Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastighe- ters gränser, inrättande av gemensamhetsanläggningar och upplåtelse av servitut och ledningsrätter.
Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun.
Mark och Exploatering, Samhällsbyggnad Gävle, ansöker om och bekostar lantmäteriförrättning som följer av detaljplanen.
Ekonomiska frågor Planekonomi
Gävle kommun ansöker om och bekostar fastighetsregleringen. Kommunen tar sedan ut kostnaden som avgift hos tomträttsinnehavaren eller via markpriset för de friköpta fastigheterna.
Ersättning
Kommunen bedömer att varsamhetsbestämmelsernas omfattning inte är ersätt- ningsberättigande för fastighetsägaren eller tomträttsinnehavaren vid underhåll och dylikt.
Tekniska frågor Teknisk försörjning
Området är anslutet till nödvändig teknisk försörjning.
Slänter och staket
Om fastighetsägaren vill fylla ut fastigheten för att skapa en plan tomt ska hela slänten ligga inom den egna fastigheten. Slänten får inte inkräkta på den kvarva- rande parkmarken mellan Snögatan och Hagelgatan. Förändras marknivån mer än 0,5 meter krävs marklov.
Det är önskvärt att staket sätts upp i fastighetsgräns mot parkmarken mellan Snögatan och Hagelgatan. Syftet med det är att tydliggöra vad som är privat och allmänt.
Medverkande tjänstemän
Lena Boox, kulturantikvarie, Thobias Nilsson, planingenjör, och Maria Bergh, exploateringsingenjör, har deltagit i planarbetet.
Samhällsbyggnad Gävle
Petter Jonegård Emma Olofsson
Planchef Planingenjör
