SBB I NORDEN. Det första "riktiga" kvartalet Fortsatt stora värdeförändringar Q2 ger stöd till estimat KURS (SEK): 6,25 ##### REMIUM ANALYS

Full text

(1)

#####

NYCKELDATA KURSUTVECKLING

Marknadsvärde (MSEK) 4 612 1 mån (%) 6,8

Nettoskuld (MSEK) ** 13 661 3 mån (%) 5,9

Enterprise Value (MSEK) *** 19 304 12 mån (%) -

Soliditet (%)** 29,2 YTD (%) -

Antal aktier f. utsp. (m)** 737,9 52-V Högst 6,8 Antal aktier e. utsp. (m)** 772,9 52-V Lägst 5,2

Free Float (%) 73,5 Kortnamn SBB B

2016P* 2016A 2017E 2018E

Hyresintäkter (MSEK) 1 174 187 1 334 1 526

Driftnetto (MSEK) 713 91,3 861 1 035

Förv.res (MSEK) 184 5,6 366 491

EBT (MSEK) 1 399 1 224 2 368 491

EPS (förv.res. SEK)*** N/A N/A 0,41 0,57

EPS SEK*** N/A N/A 2,43 0,47

Tillväxt hyresint (%) N/A N/A 613,8 14,4

EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A N/A 40,3

Driftnettomarg. (%) 60,7 48,8 64,6 67,8

EV/Hyresintäkter (x) *** N/A N/A 14,5 12,5

EV/Driftnetto (x) *** N/A N/A 22,4 18,5

P/E (förv.resultat.) (x) *** N/A N/A 15,3 10,9

P/E (x) *** N/A N/A 2,6 13,2

P/BV (x) **** N/A N/A 0,84 0,81

ROE (%) N/A nmf 46,2 6,4

Dir. avkastning (%) N/A N/A 0,0 0,0

KURSUTVECKLING

,

HUVUDÄGARE KAPITAL

Ilija Batljan 15,0% 0,1498 40,5%

Meteva AS 11,6% 0,1155 3,2%

Kvalitena AB 8,5% 0 17,1%

Danica Pension 7,0% 0 1,9%

LEDNING FINANSIELL KALENDER

Ordf. Lennart Schuss Q3-rapport

VD Ilija Batljan Q4-rapport

CFO Rosel Ragnarsson

NASDAQ OMX First North Fastigheter

BOLAGSBESKRIVNING

2017-10-31 RÖSTER

• Det första "riktiga" kvartalet

• Fortsatt stora värdeförändringar

• Q2 ger stöd till estimat

Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium Nordic, Holdings

2018-02-23

* Proforma. ** Justerat för förvärv och emission. *** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. **** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs.

Analytiker: Markus Henriksson

markus.henriksson@remium.com, 08 454 32 11

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.

Det första ”riktiga” kvartalet. För det andra kvartalet redovisade SBB hyresintäkter om 348 MSEK (11) som med en överskottsgrad om 65,0% (49,3) resulterade i ett driftöverskott om 226 MSEK (5). Vår prognos avseende hyresintäkter om 351 MSEK var i linje medan vi hade räknat med en överskottsgrad om 70,3% och ett driftnetto om 247 MSEK. Till följd av mängden nya fastigheter och andra kostnader av engångskaraktär var driftskostnaderna högre än normalt. SBB bedömer att dessa kostnader uppgick till 13 MSEK och därmed blev justerat driftnetto 239 MSEK och överskottsgraden 68,7 procent, 3% under vår prognos.

Kostnader för central administration kom in på -19,9 MSEK (- 1,9) där vi hade räknat med 17,0 MSEK. Även här ingår bedömda engångskostnader om cirka 6 MSEK. Finansnettot uppgick till -103,6 MSEK (-2,5) gentemot vår prognos om - 115,7 MSEK där vi både hade räknat med en högre genomsnittlig ränta och en högre andel räntebärande skuld i den mängd förvärv som genomförts under perioden. Således uppvisade SBB ett justerat förvaltningsresultat om 121,8 MSEK (1,0) där vi räknade med 114,0 MSEK.

Fortsatt stora värdeförändringar. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 153 MSEK och de realiserade värdeförändringarna blev 38,3 MSEK.

Häri ingår värdeförändringar på byggrätter om 329 MSEK som främst avser försäljningen av 202 tkvm bruttoarea i Stockholm och Nyköping. SBB har som mål att realisera intäkter om 250 - 400 MSEK i genomsnitt per år från byggrättsportföljen. Under H1 2017 har bolaget genererat totalt 500 MSEK och ligger således redan över målsättningen.

Q2 ger stöd till estimat. Vi har varit oroliga för att bolagets proforma var för optimistisk men överlag uppvisade SBB en rapport som stod upp gentemot den proforma som redovisats tidigare under året. Den sämre överskottsgraden gentemot prognos har medfört mindre nedrevideringar. Därtill antar vi att bolaget löser in obligationen om 600 MSEK som förfaller nästa sommar – vilket påverkar finansnettot positivt.

Förberedelser fortgår för att nå kreditvärdering vilket, allt annat lika, kommer sänka de framtida finansierings- kostnaderna.

5 6 6 7 7 8

2017-04-28 2017-06-07 2017-07-13 2017-08-17

SBB B OMXSPI (ombaserad)

(2)

4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17E 4Q17E 2016P* 2016A 2017E 2018E 2019E

Hyresintäkter 144 236 348 375 375 1 174 187 1 334 1 526 1 553

Driftkostnader -76,1 -105 -122 -111 -134 -460 -95,6 -473 -492 -493

Varav EO 0,0 -15,0 -13,0 0,0 0,0 0,0 -28,0 0,0 0,0

Driftnetto 68,3 131 226 263 241 713 91,3 861 1 035 1 060

Central administration -13,0 -22,2 -19,9 -14,5 -14,5 -57,0 -19,4 -71,1 -61,5 -65,0

Varav EO 0,0 -12,0 -6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -18,0 0,0 0,0

Finansnetto -49,8 -73,4 -104 -122 -125 -473 -66,2 -424 -482 -471

Förvaltningsresultat 5,4 35,1 103 127 101 184 5,6 366 491 524

Värdeförändring fastigheter 711 811 1 191 - - 1 215 1 219 2 002 - -

EBT 716 846 1 294 127 101 1 399 1 224 2 368 491 524

Skatt -116 -198 -256 -15,2 -12,1 -247 -217 -481 -58,9 -62,9

Nettoresultat 601 648 1 038 112 88,9 1 152 1 007 1 887 432 461

EPS e. utsp. (SEK) N/A 0,92 1,41 0,14 0,12 N/A N/A 2,58 0,59 0,62

EPS (förv.resultat) N/A 0,05 0,14 0,16 0,13 N/A N/A 0,49 0,64 0,68

Just. EPS (förv.resultat) N/A 0,08 0,17 0,16 0,13 N/A N/A 0,54 0,64 0,68

EPS (förv.resultat. exkl. PREF) N/A 0,03 0,12 0,15 0,11 N/A N/A 0,41 0,57 0,62

Tillväxt hyresintäkter Q/Q N/A 63,7% 47,5% 7,6% 0,0% N/A N/A N/A N/A N/A

Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A 160% N/A N/A 614% 14% 2%

Överskottsgrad 47% 55% 65% 70% 64% 61% 49% 65% 68% 68%

Förv.res.marginal 4% 15% 30% 34% 27% 16% 3% 30% 32% 34%

EBT marginal 496% 358% 371% 34% 27% 119% 655% 180% 32% 34%

* Proforma.

MSEK 2016A 2017E 2018E 2019E SEK 2016A 2017E 2018E 2019E

Kassaflöde från rörelsen 28 333 432 461 EPS N/A 2,52 0,56 0,60

Förändring rörelsekapital 508 236 33 -6 EPS (förv.res) N/A 0,49 0,64 0,68

Kassaflöde löpande verksamheten 536 569 465 455 BVPS exkl. pref N/A 7,4 7,7 8,2

Kassaflöde investeringar -6502 -12019 -131 -220 CEPS exkl. pref N/A 0,67 0,51 0,50

Fritt kassaflöde -5966 -11450 334 235 DPS 0,00 0,00 0,10 0,15

Kassaflöde fin. verksamheten 6473 11337 -559 -274 ROE nmf 45% 6% 6%

Nettokassaflöde 506 -113 -225 -39 Just. ROE nmf 46% 6% 6%

Soliditet 21% 29% 32% 33%

AKTIESTRUKTUR 2016A 2017E 2018E 2019E

Fastigheter 7 572 21 523 21 654 21 874 Antal A-aktier (m) 217,6

Totala tillgångar 8 368 22 306 22 208 22 392 Antal B-aktier (m) 520,4

Eget kapital 1 767 6 571 7 003 7 390 Totalt antal aktier (m) 737,9 +4670 674 44 42

Likvida medel 506 393 168 129 www.sbbnorden.se

Nettoskuld 4 315 13 323 13 289 13 128

Nettoskuld exkl. hybridobligationSoliditet 4 315 13 023 12 989 12 828

Estimat Utfall Förr Nu Förr Nu

351 348 1339 1 334 1526 1 526

247 239 887 861 1037 1 035

0,16 0,17 0,53 0,49 0,68 0,64

0%

-7%

ESTIMATFÖRÄNDRINGAR

-1%

-3%

4%

0%

-3%

-8%

Just. EPS (förv.res) Just. Driftnetto RESULTATRÄKNING MSEK

BALANSRÄKNING BOLAGSKONTAKT

KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL

MSEK

Strandvägen 3A 114 51 Stockholm

Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic

Hyresintäkter

Förändring Förändring

Skillnad

Q2 2017A 2017E 2018E

0%

(3)

RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL

HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK)

TILLVÄXT & BALANSRÄKNING

NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO

RETURN ON EQUITY & PROJEKTUTVECKLING

RETURN ON EQUITY PROJEKTUTVECKLINGSTADIER BYGGRÄTTER

Huvudfokus

Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Tid

1 2

Värdetillväxt Finansiell risk

3 0

200 400 600 800 1000 1200

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

2016A 2017E 2018E 2019E

Hyresintäkter Driftnetto

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Q1 Q2 Q3E Q4E

2017

ROE 0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E

2 016 2017

Net CapEx/Förvaltningsfastigheter

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

0 50 100 150 200 250 300 350 400

Q4 Q1 Q2 Q3E Q4E

2 016 2017

Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal

0X 10X 20X 30X 40X 50X

50%

55%

60%

65%

2016A 2017E 2018E 2019E

Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto

Affärsidé Start detalj- plan

Konsul- tation

Fram- läggande

Godkänd

detaljplan Försäljning Byggnation

(4)

300 70 5000 750 1150 8,0%

21000 8,4 105

Kurs (SEK)

2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E 2016A 2017E 2018E

0,0 23,6 1,9 4,5 13,7 12,2 10,2 0,82 0,76 0,73 34,4 8,4 7,3

Catena 149,3 69,5 14,0 7,8 14,5 11,0 9,9 0,93 0,91 0,85 10,6 12,6 10,0

144,0 12,0 6,0 5,1 13,2 13,2 12,5 1,14 1,07 1,01 29,7 14,7 7,9

48,6 2,2 28,2 3,2 6,5 7,8 7,4 0,66 0,81 0,76 20,8 17,2 11,0

3,5 45,5 12,6 5,5 22,2 24,5 17,3 0,69 0,65 0,63 16,5 8,4 4,3

141,9 -6,8 11,4 5,5 19,7 16,1 15,2 0,91 0,82 0,80 20,4 12,3 5,5

6,3 N/A 613,8 14,4 N/A 15,3 10,9 N/A 0,75 0,73 114,0 46,2 6,4

Medel 24,3 98,3 6,6 15,0 14,3 11,9 0,86 0,82 0,79 35,2 17,1 7,5

Median 17,8 12,6 5,5 14,1 13,2 10,9 0,86 0,81 0,76 20,8 12,6 7,3

TRE FASTIGHETSSEGMENT

STOR SKILLNAD I ÖVERSKOTTSGRAD* TYNGDPUNKT PÅ SAMHÄLLSFASTIGHETER

*Källa: Bolagsrapporter

RENOVERINGSSTRATEGI

FÖRÄDLINGSPOTENTIAL VIA RENOVERING

Majoriteten av Samhällsbyggnadsbolagets driftnetto genereras från bolagets Samhällsfastigheter . Segmentet präglas av långa kontraktstider, årlig indexering av hyror och understöds bl.a. av den strukturella trenden med åldrande befolkning – innebärandes ett löpande kassaflöde med låg risk. Bostadssegmentet kännetecknas framförallt av låg vakansrisk i och med den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige.

Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 250 - 400 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen.

Stendörren Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm

Total investering (msek) Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm

8 PROCENT YIELD ON COST*

SBB planerar att renovera 600 lägenheter per år från och med sommaren 2018. Fram tills dess förväntas renovering av 300 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 000 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med

~400 SEK/kvm. Längre fram under prognoshorisonten räknar vi med att SBB renoverar 600 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter.

Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (msek)

FastPartner*

*Källa: Remium Nordic

PEERTABELL

Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%)

Bolag

Diös Amasten*

Atr. Ljungberg SBB i Norden*

* Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Nordic

35%

45%

55%

65%

75%

0 50 100 150 200 250

1Q17A 2Q17A

Intäkter bostäder Intäkter Samhällsfastigheter

Intäkter Övrigt Överskottsgrad bostäder

Överskottsgrad Samhällsfastigheter Överskottsgrad Övrigt

(5)

Handlingskraft och expansion

Bostäder och samhällsfastigheter i fokus

Hög tillväxttakt väntas framgent

BOLAGSBESKRIVNING

Bostäder och samhällsfastigheter i fokus

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge.

Ansvarig utgivare: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic AB (Remium) Analys utarbetad av: Markus Henriksson, analytiker, Remium.

DISCLAIMER - www.introduce.se/analys/disclaimer

Fastighetsbolaget grundades av Ilija Batljan i april 2016 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 2017 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 700 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 300 000 kvm uthyrbar yta.

Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter.

Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Ystad i syd, till Boden i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna och regionstäderna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 30 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige med befolkningstillväxt.

Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Före 2020 är målsättningen att inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK vilket innebär betydande tillväxt de kommande åren.

Hög tillväxttakt väntas framgent

Samhällsbyggnadsbolagets finansieringsstruktur består av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån och preferensaktier.

Därutöver är bolagets finansiella mål att ha en belåningsgrad om högst 65 procent, en soliditet om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,5 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 40 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund.

Figur

Updating...

Referenser

Updating...

Relaterade ämnen :