Handläggningsrutiner och principer för inköp av villor och bostadsrätter 2016-11-16

(1)

kommunen@horby.se | www.horby.se

Handläggningsrutiner och principer för

inköp av villor och bostadsrätter

2016-11-16

Kommunstyrelsen

(2)

Innehållsförteckning

1. Bakgrund... 3

2.

Beslutsordning för handläggningsrutiner och principer för inköp av villor och bostadsrätter… 3

3.

Handläggningsrutiner för inköp av villor och bostadsrätter... 4

4. Ekonomisk konsekvens... 5

5.

Principer för inköp av villor och bostadsrätter... 5

6. Uppföljningsansvar... 7

(3)

1. Bakgrund

Sedan den 1 mars 2016 är alla kommuner skyldiga att ta emot nyanlända för bosättning, Lag (2016:38) om mottagande om vissa nyanlända invandrare för bosättning. Syftet med den nya bosättningslagen är att förbättra nyanländas

möjligheter att komma in i samhället och på arbetsmarknaden. Hur många nyanlända varje kommun ska ta emot beror på kommunens storlek, arbetsmarknadsläge, det sammantagna mottagandet av nyanlända och ensamkommande barn samt hur många asylsökande som redan vistas i kommunen. Regeringens avsikt är att kommuner som har en jämförelsevis god arbetsmarknad, stor befolkning, lågt mottagande och

förhållandevis få asylsökande kommer att få ta emot fler nyanlända.

Bosättningslagen omfattar nyanlända som har beviljats uppehållstillstånd som flyktingar eller annan skyddsbehövande enligt vissa bestämmelser i Utlänningslagen (2005:716) samt anhöriga till dessa personer. Anvisningar till kommunerna omfattar nyanlända som vistas i anläggningsboenden och kvotflyktingar.

För 2017 och framåt kommer regeringen utifrån Migrationsverkets prognos att besluta om antalet som ska omfattas av anvisningar för bosättning under det kommande året samt fördelningen på länsnivå. Länsstyrelserna kommer att fastställa antalet som ska anvisas inom respektive län genom kommuntalen.

Genom att kommunerna i förväg får besked om kommuntal för det kommande året har de möjlighet att planera för mottagandet. Kommuntalen kan revideras under

innevarande år efter överenskommelser mellan kommuner inom respektive län eller

mellan närliggande kommuner, under förutsättning att kommuntalen sammantaget

inte blir lägre än länstalet. Förändringar sker i samråd med berörd länsstyrelse (för

ändring av kommuntal under 2016 krävs beslut av regeringen). Vid stora förändringar

i mottagandebehovet kan länstalen revideras, men målsättningen är att så endast ska

ske i undantagsfall.

(4)

bli anvisade 64 personer under 2017.

Migrationsverket har även anvisningsansvar för ensamkommande barn, men det regleras av en annan lagstiftning.

2. Beslutsordning för handläggningsrutiner och principer för inköp av villor och bostadsrätter

Kommunfullmäktige har 2016-08-29 § 117, beslutat att avsätta en total investeringsram om 10 mnkr för inköp av villor och bostadsrätter avseende inriktningsplan för boende för nyanlända.

Kommunstyrelsen har 2016-05-16 § 115, beslutat att ge kommunstyrelsens arbetsutskott delegation om verkställighet av köp inom den av kommunfullmäktige beviljade investeringsramen.

Kommunstyrelsens arbetsutskott har 2016-09-21, § 336, beslutat att utse en

arbetsgrupp som ska ta fram ”Handläggningsrutiner och principer för inköp av villor och bostadsrätter”.

I arbetsgruppen som är utsedd av kommunchefen ingår ekonomichef,

fastighetsförvaltare, integrationskoordinator, räddningschef, verksamhetsutvecklare på socialförvaltningen och utredare på kommunledningsförvaltningen.

I inriktningsplan för boende för nyanlända beskrivs flera olika möjligheter varav inköp av bostadsrätter och villor är en nödvändig möjlighet. Villorna och bostadsrätterna hyrs ut i första respektive andra hand till anvisade nyanlända med tillstånd att hyra i andra hand med markandsmässiga villkor. Förvaltningarna samverkar utifrån sina kompetenser och uppdrag.

3. Handläggningsrutiner för inköp av villor och bostadsrätter

(5)

 Integrationskoordinatorn och fastighetschefen ska bevaka fastighetsmarknaden i Hörby kommun och aktivt verka för att lämpliga bostadrätter och villor kan köpas in.

 Då en lämplig fastighet finns ska en första bedömning av fastigheten göras gemensamt av integrationskoordinatorn, verksamhetsutvecklaren och fastighetschefen.

 Om fastigheten bedöms som ett lämpligt objekt i enlighet med de riktlinjer som finns för inköp av villor och bostadsrätter så ska en besiktning samt en

kostnadsberäkning av eventuella åtgärder utföras av en certifierad besiktningsman, denna beställer integrationskoordinatorn.

 Om besiktningen påvisar att fastigheten är i gott skick så ska i de fall riktlinjerna för inköp av villor och bostadsrätter, räddningschefen göra en bedömning av fastigheten för att säkerställa att den uppfyller säkerhetskraven i enlighet med de riktlinjer som finns för inköp av villor och bostadsrätter.

 Om fastigheten uppfyller säkerhetskraven så ska integrationskoordinatorn och verksamhetsutvecklaren planera för hur fastigheten ska disponeras gällande antalet personer/rum.

 Ekonomichefen och fastighetschefen beräknar hyresnivån för fastigheten.

 Utredaren beställer en värdering av fastigheten.

 Fastighetschefen och ekonomichefen gör en ekonomisk kalkyl gällande

fastighetens marknadsvärde och vilka åtgärder som är nödvändiga att åtgärda.

 För det fall att arbetsgruppen bedömer att fastigheten uppfyller samtliga krav enligt ovan och bedömningen är att det är en god investering så ska utredaren påbörja en budgivning av fastigheten, i enlighet med de riktlinjer som finns för inköp av villor och bostadsrätter.

 Om kommunen vinner budgivningen så ska utredaren upprätta köpekontrakt för fastigheten och erlägga handpenning.

 Om det är en bostadsrätt så ska utredaren ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen.

 Utredaren lyfter ärendet om köp till kommunstyrelsens arbetsutskott.

 Utredaren upprättar köpebrev och erlägger köpeskilling.

(6)

 Integrationskoordinatorn och verksamhetsutvecklaren tecknar avtal om sophantering, vatten och avlopp samt elförsörjning för fastigheten.

 Integrationskoordinatorn och verksamhetsutvecklaren upprättar hyresavtal.

 Integrationskoordinatorn och verksamhetsutvecklaren tecknar för de fall det är nödvändigt i enlighet med de riktlinjer som finns för inköp av villor och

bostadsrätter, skötselavtal med kommunservice.

4. Ekonomisk konsekvens

Syftet med att köpa in villor och bostadsrätter är att kommunen ska säkerställa att man uppfyller de anvisningskrav man har i enlighet med Bosättningslagen.

Vid inköp av villor och bostadsrätter ska huvudsyftet likväl vara att göra en så god ekonomisk affär som möjligt, det vill säga inga fastigheter får köpas in över det bedömda marknadsvärdet. Fastigheter med alldeles för stora investerings- och förbättringsåtgärder får ej heller köpas in.

Hyressättningen för fastigheterna ska baseras på de faktiska kostnader som finns för fastigheten i form av inköp och investerings- och förbättringsåtgärder, dock i

förhållande till de marknadsmässiga hyror som finns i kommunen.

Vid inköp av en fastighet ska den sammanlagda ekonomiska kalkylen bedömas vara sådan att, vid en eventuell framtida försäljning av fastigheten, kommunen har gjort en god investering.

5. Principer för inköp av villor och bostadsrätter Fastighetens geografiska läge:

 Fastigheten ska ligga i Hörby kommun.

(7)

 Om fastigheten ligger utanför Hörby tätort får det som längst vara två kilometer till närmsta busshållplats alternativt möjlighet till närtrafik.

Fastighetens skick:

 Fastigheten ska vara i ett gott och beboeligt skick utan några större

underhållsåtgärder, bedömning av dessa görs i avvägning mot köpeskilling.

I fastighetens skick ska följande särskilt beaktas:

o Tak o Fasad o Fönster o Ytterdörrar

o Grund, krypgrund.

o Sättning, dränering.

o Bjälklag.

o Våtrumsskikt, våtrumsstandard.

o El- och VVS system inklusive värmepanna och avlopp.

o Skorstensstock.

o Köksstandard.

o Markavvattning gentemot grannar.

o Allmän bedömning av invändiga ytskikt såsom väggar och golv.

o Skick på eventuell tomt, trädgård och övrigt tillhörande byggnader.

Krav på standard för bostäder till nyanlända:

 Fastigheten ska följa normal standard i enlighet med de krav för underhåll som Hyreslagen anger.

 Fastigheten ska ha en skälig bostadsyta i förhållande till antalet personer som skall bo där, denna bedömning görs i enlighet med brandskyddsföreskrifter.

 I en fastighet avsedd för en familj ska antalet rum som minimum bestå av familjens antal personer minus ett rum, eller i övrigt lämplig för fler personer oavsett rumskriterierna, denna bedömning görs i enlighet med

brandskyddsföreskrifter.

(8)

flera ensamstående i samma fastighet, förutsatt att det inte medför betydande ombyggnadsåtgärder, denna bedömning görs i enlighet med

brandskyddsföreskrifter.

Brandskyddskrav:

 I en fastighet där enbart en familj ska bo är det samma krav gällande brandskydd som för övriga privata fastigheter.

 I fastighet där flera ensamstående ska bo tillsammans är kravet att maximalt sex personer får bo i samma brandcell under förutsättning att:

o De enskilda personerna förväntas ha god lokalkännedom.

o De enskilda personerna ej förväntas vara vakna.

o De enskilda personerna har förutsättningar att själva sätta sig i säkerhet.

 För det fall att det bedöms nödväldigt ska även mindre brandcellsåtgärder genomföras.

 Som fastighetsägare ska kommunen förse fastigheten med

brandskyddsutrustning i form av brandvarnare i samtliga sovrum, brandsläckare och brandfilt.

Övriga krav gällande fastigheten:

 I första hand ska bostadsrätter köpas och hyras ut, och i andra hand villor.

 En villa får ej byggas om till ett flerfamiljshus. Däremot kan viss form av tillfälligt gruppboende tillåtas efter samråd med försäkringsbolag och övriga myndigheter samt i enlighet med brandskyddsföreskrifter.

 Fastigheten ska vara i gott skick så att den i ett senare skede är lätt att sälja.

 Fastigheten ska kontrolleras avseende skick två gånger per år, för uppföljning av att hyresgästen sköter fastigheten i enlighet med hyresavtal.

Ekonomisk kalkyl:

 Kalkyl över större underhållsåtgärder som ligger inom tre års intervall ska göras.

 Fastigheten ska åsättas en avskrivningstid som står i proportion till bedöms

livslängd.

(9)

 Kalkylräntan sätts till 2,75 %.

Hyressättning:

 Hyressättningen ska baseras på kapitalkostnaderna samt nödvändiga

underhållsåtgärder, och i särskilda fall även driftkostnader som hyresgästen ej själv kan stå för.

 Vid hyressättningen måste man beakta de marknadsmässiga hyror som finns i Hörby kommun.

 Övriga driftskostnader ska betalas direkt av hyresgästen.

 Till hyressättningen ska även ett administrativt påslag om 10 % göras.

Hyresavtal:

 Hyresavtal tecknas med var och en hyresgäst, undantag för familjer.

 Hyresavtal tecknas av socialförvaltningen.

 Hyresavtalen ska följa Hyreslagen och de riktlinjer för hyresavtal som är framtagna av Hyresgästföreningen samt Villaägarnas Riksförbund, enliga bilaga.

 Då det rör sig om en villa ska en särskild bilaga gällande den yttre skötseln utav fastigheten bifogas hyresavtalen, där det åligger hyresgästen att även sköta detta.

 För det fall att det görs avsteg från de riktlinjer för hyresavtal som är framtagna av Hyresgästföreningen samt Villaägarnas Riksförbund, ska det särskilt

motiveras och biläggas huvudavtalet.

Försäkring:

 Kommunen är såsom fastighetsägare skyldig att teckna fastighetsförsäkring då det rör sig om en villa. Det gäller dock ej för en bostadsrätt då

bostadsrättsföreningen är den som är fastighetsägare.

6. Uppföljningsansvar

(10)

huvudsakliga ansvaret för fastigheten. Därav bör kommunen teckna en fullgod fastighetsförsäkring men även vidta förebyggande åtgärder för att bibehålla fastighetens goda skick samt att minimera risken för att oförutsedda händelser inträffar.

Vid inköp av villor och bostadsrätter skall huvudsyftet likväl vara att göra en så god ekonomisk affär som möjligt, samt att de i ett senare skede även skall vara lätta att få sålda. Därav bör kommunen göra löpande kontroller utav fastighetens skick för att säkerställa att den bibehåller sitt ursprungliga skick men även för att upptäcka fel och brister i god tid.