BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Trädgårdsmästaren 7, Backvägen 2, Stocksund, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Stefan Fallenius
Victoria Höfer Fallenius
Uppdragsgivare Stefan Fallenius
Närvarande vid besiktningen
Stefan Fallenius
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Tisdag 2016-09-20 / 2016 - 0158
Väderlek Växlande ca 14 - 17° C
Byggnaden 1½-plans villa med källardel uppförd 1929.
Tillbyggnad från 2011.
Övriga byggnader ”Gästhus”, carport, förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad Undergrund Berg (bedömt)
Grundkonstruktion Murar till berg, torpargrund, betongplatta
Grundmurar Granit, betong
Bjälklag Trä
Stomme Trä
Fasad Träpanel
Yttertak Betongpannor
Uppvärmning Vattenburen. Elpanna Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
- -
Inga problem föreligger med elsystemet.
Elledningar är enligt tidigare ägare omdragna i äldre byggnadsdel.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt i gata) är enligt tidigare ägare utbytt på 1990-talet.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden.
- Öppna spisens rökgång är,i samband med installation av insats, provtryckt utan anmärkning år 2011.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden.
Hussockel - Sockeln utgörs till största del av granit. Inga speciella noteringar.
- Sockeln utgörs delvis av betong. Inga speciella noteringar.
- Sockeln är delvis putsad. Någon spricka noterades.
Fasad - Fasaden utgörs av stående eller liggande träpanel.
- Lokalt begränsad färgflagning.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak två- eller treglas isolerglas.
- Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutor. Det noterades minst en ”punkterad”
isolerglasruta i glasverandans tak.
- Fönster är delvis kopplade tvåglas.
- Sprickor noterades i några fönsterrutor.
- Begränsat behov av målningsunderhåll föreligger.
- Glasverandans fönsterdörrar saknar fotbleck.
Yttertak - Yttertaket utgörs av betongpannor ovan underlagspapp och läkt och har endast stickprovskontrollerats.
- Yttertaket på äldre byggnadsdel bedöms kunna vara omlagt på 1980-talet.
- Tillbyggnadsdelens tak är från tillbyggnadsåret 2011.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40 - 50 år.
- Liten hörnskada i en takpanna.
- Äldre rostig taklucka. Plåt kring luckan är delvis genomrostad.
Utbyte bör kalkyleras.
- Tegelskada i en av skorstenens tegelstenar.
- Utförandet vid gavel mot entrésida är ej fullgott. Vindskiveplåt täcker ej fullgott anslutande takpannor.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
- En del färgflagning på glasverandans lister.
Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats.
INVÄNDIGT
Torpargrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad torpargrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–, mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare.
- Torpargrunden är ej besiktningsbar.
Källare
Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar, om sådan finns, bedöms vara äldre. Normal livslängd för dränering och
fuktisolering av grundmurar är ca 20 - 40 år. Granitgrundmurar är i normalfallet motståndskraftiga mot fuktgenomslag.
- En del lokala färgflagningar på väggar / grundmurar förekommer.
Passage - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 1 - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 2 - Klinker på golv.
- Elpanna och varmvattenberedare tillverkade år 2004 finns i utrymmet.
- Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. Evakueringsvatten från elpanna samlas upp i plastkärl.
- Evakueringsvatten från varmvattenberedaren bör samlas upp i kärl. Det noterades lite vatten på golv under
varmvattenberedaren.
Förråd 3 - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Tvättstuga - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet.
- Klinker på golv och målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Det noterades sprickor i några klinkerplattor på golv.
- Det finns en golvbrunn i utrymmet.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod.
- Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt.
- Tvättmaskin och torktumlare finns i utrymmet.
Bottenvåning
Entré - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Trappförråd - Golvvärmefördelare saknar tätskikt och skvallerrör.
Hall - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme.
- Sprickor i några fönsterrutor.
Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av ägare tillsammans med hantverkare år 2014.
- Klinker på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar.
Elgolvvärme i utrymmet.
- Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det finns rörgenomföringar i golv nedanför tvättställ vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades tätskikt / fuktspärrar för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket är korrekt. Inbyggnaden är synlig under tvättställ.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i och i anslutning till duschplatsen. Delar av golvet bedöms vara relativt ”plant”.
- Enligt uppgift finns fotodokumentation avseende renoveringen av utrymmet.
Vardagsrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Det noterades slitsbotten men inte tätskikt eller skvallerrör för golvvärmefördelare.
- Öppen spis med insats finns i utrymmet.
Glasveranda - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme.
- Utöver vattenburen golvvärme finns det två elradiatorer i utrymmet.
- Minst en isolerglasruta i tak är ”punkterad”. (Takets isolerglasrutor är ej ”tvättade”).
Matsal - Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Serveringsgång - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåp.
- Lokal missfärgning på golv vid kyl- / frysskåp. Ingen förhöjd fuktindikation vid besiktningstillfället.
- Normal teknisk livslängd för kyl- / frysskåp är uppnådd.
Kök - Köket bedöms vara renoverat på 1990-talet.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning, förutom diskmaskin, är uppnådd.
- Avloppsslang från diskmaskinen rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänk.
- Trögmanövrerad köksblandare.
Övervåning
Hall - Värmekälla saknas.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av ägare tillsammans med hantverkare år 2015.
- Klinker på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Utöver vattenburen golvvärme finns det en vattenburen handdukstork i utrymmet.
- Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar till handdukstork) vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är delvis synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens
anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det finns inte tätskikt eller skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i och i anslutning till duschplatsen. Delar av golvet bedöms vara relativt ”plant”.
- Enligt uppgift finns fotodokumentation avseende renoveringen av utrymmet.
Klädkammare - Utrymmet delvis belamrat och ej helt besiktningsbart.
På synliga delar noterades inget avvikande.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör.
Sovrum 4 - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör.
Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med torv och till mindre del med mineralull.
- Det noterades några lokala missfärgningar på
yttertaksinbrädningen vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
- En del getingbon noterades.
- Liten del av byggnaden är utförd med parallelltakskonstruktion.
Enligt uppgift finns det luftspalt i parallelltakskonstruktionen vilket är korrekt.
Övrigt - Anordnande av förbättrad tilluftsventilation i byggnaden bör kalkyleras.
- Det noterades en del lutningar och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
- Avsaknad av slitsbotten, tätskikt och skvallerrör för
golvvärmefördelare kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
RISKANALYS
- Se under torpargrund ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - -
Solna 2016-09-21
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson
