BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Långängens Gård 5, Olof Hermelins Väg 3 A, Stocksund, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Sven, Erik och Magnus Tiberg
Uppdragsgivare Sven Tiberg
Närvarande vid besiktningen
Sven Tiberg, del av tiden
Anders Tjärnvall, kort del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Tisdag 2017-10-10 / 2017 - 0204
Väderlek Mulet ca 8° C
Byggnaden 2-4-plans villa uppförd 1934.
Övriga byggnader Garage
Beskrivning – Huvudbyggnad Undergrund Berg (bedömt)
Grundkonstruktion Murar till berg, grundsulor Grundmurar Betong
Bjälklag Betong, trä
Stomme Tegel, trä
Fasad Puts
Yttertak Plåt, papp
Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme Ventilation Självdrag
HANDLINGAR Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar och uppställning över utförda renoveringar tillhandahölls.
Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
- -
Inga problem föreligger med elsystemet.
Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt år 1985.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2002.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden.
- Radonmätning är inte utförd.
- Öppna spisen på övervåningen är ”igensatt”.
- Braskamin i bottenvåningen har ej nyttjats under senare år.
- Grundmurar mot norr och öster är omdränerade och omisolerade år 2004.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden och mot fasader. En del ansning erfordras.
Hussockel m m - Sockeln är putsad.
- Det noterades en del färgsläppor och några små sprickor.
- En del putsskador på betongtrappa till blomsterrummet.
Trappan saknar delvis trappräcke.
Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Pusfasaden mot söder är enligt uppgift renoverad år 2001.
- Det noterades sprickor och bomputs på den södra fasaden och renovering av putsfasaden mot söder erfordras.
- Putsfasaden bedöms delvis (blomsterrum) vara utförd med enstegstätad putsfasad. Se riskanalys.
- Det noterades en del mindre sprickor i övriga delar av
putsfasaden som endast bedöms vara av estetisk betydelse.
- På grund av växtlighet är delar av putsfasaden inte besiktningsbar.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är i huvudsak treglas isolerglas.
- Fönster är delvis tvåglas isolerglas.
- Isolerglasfönster är enligt uppgift delvis från år 1988 och i övrigt från år 2001 – 2004.
- Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutor.
- En del lokalt behov av målningsunderhåll av fönster / fönsterdetaljer föreligger.
- Fönsterbleck saknar gaveluppvik.
- Några dörrar saknar fotbleck.
Yttertak - Yttertaket är utfört med falsad plåt.
- Det noterades en hel del färgflagning och delvis rost.
- Rostskyddsbehandling och målning av takplåten erfordras.
- En del färgflagning noterades i takfot.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
INVÄNDIGT
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
Nedre
souterrainvåning
Rum - Inga speciella noteringar.
Sovrum - Inga speciella noteringar.
Övre
souterrainvåning
Allmänt - Betonggolvet är i gästrum påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar mot norr och öster är enligt uppgift förnyad år 2004. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 - 40 år.
- Grundmurar är delvis påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
”Bergsförråd” - Det noterades en del mögelpåväxter och rostutfällning från skruvinfästning av gipsskivor på grund av fukt.
- En del begränsade rinningar på bergsytor.
- Klinker på golv i utrymmet som inte är helt utsprängt.
Svale - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Duschrum 1 - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2004.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Golvbrunnsmanschetten är ej korrekt ansluten till den utbytta golvbrunnen och förhållandet innebär en ökad risk för
uppkomst av fuktrelaterade skador och inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det finns rörgenomföringar i vägg i duschplats vilket är olämpligt och inte enligt nu gällande regler. Förhållandet innebär en ökad risk för uppkomst av fuktskador.
”Värmepumprum” - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2004.
- Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Det noterades klämring och bedömt golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är inte fullgod. Det noterades delvis bakfall i golv.
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat varmvattenberedare) är enligt uppgift från år 2002.
- Mindre dropp (troligen kondens ) från bergvärmerör vid grundmur.
Passage - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
”Trapphall” - Klinker på golv.
- Elcentral och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Kök 1 - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåp.
- Rördragningen i underskåp under diskbänken är ej optimalt utförd vid skåpssidan. Försiktighet erfordras vid nyttjande av underskåpet för att inte orsaka läckage.
- Skåpsbotten under diskbänken rekommenderas förses med läckageskydd.
- Avloppsslang från diskmaskinen bör fästas upp i underskåp under diskbänken.
Duschrum 2 - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2004.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det finns inte ”svallkant” (förhöjning i golv) vid dörröppning.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är något synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens
anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det är relativt stor nivåskillnad mellan golvbrunn och golvnivå vilket inte är enligt gällande regler.
- Golvbrunnen ej rengjord och fullständig besiktning av golvbrunnsmanschetten och om det eventuellt finns någon skada i manschetten har inte kunnat utföras.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är inte fullgod i hela utrymmet.
Det noterades delvis bakfall i golv.
- Det finns en duschkabin i utrymmet vilket är positivt ur fuktsynpunkt.
Entréhall - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
- Klinker på golv och kakel eller målning på väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt.
- En hel del otätade skruvhål i väggar.
- Sprickor i några kakelplattor i duschplats.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel.
Utanför duschplats bedöms golvet delvis vara relativt ”plant”.
- En del mögelpåväxt på tak och väggar vid duschplats.
- Ena duschskjutdörren har släppt i nedre infästning.
- Det finns inte ”svallkant” (förhöjning i golv) vid dörröppning.
”Allrum” - Inga speciella noteringar.
Kök 2 - Spår av troligen äldre läckage på vägg i underskåp under diskbänk.
- Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåp.
Sovrum - Läckage från värmeledning. Åtgärdsbehov.
Gästrum - Påbyggd golvkonstruktion och påbyggd väggkontruktion mot grundmur.
Bottenvåning
Entré - Klinker på golv.
- Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades.
Wc-rum - Klinker på golv i större del av utrymmet och målning eller mosaikplattor på väggar.
- Tvättställsavloppets golvgenomföring är inte utförd enligt gällade regler.
- Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades.
Vardagsrum - Braskamin finns i utrymmet.
- Spricka i fönsterbänkskiva.
Garderob - Inga speciella noteringar.
Köksentré - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
- Droppskyddsbricka finns inte under kylskåp, kyl-/frysskåp diskmaskin eller tvättmaskin.
- Vattenledning till diskmaskinen är ej klamrad och inte skyddad i underskåp under diskbänken.
- Avloppsslang från diskmaskinen bör fästas upp i underskåp under diskbänken.
- Skåpsbotten under diskbänken rekommenderas förses med läckageskydd.
Jungfrukammare / sovrum
- Inga speciella noteringar.
Matrum - Inga speciella noteringar.
Blomsterrum - Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades.
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Övervåning
Hall - Öppen spis finns i utrymmet.
Duschrum - Klinker på golv och kakel på väggar.
- Klinkergolvet bedöms vara renoverat på 2000-talet.
Kakelväggar bedöms vara äldre. Elgolvvärme i utrymmet.
Utöver elgolvvärme finns det en vattenburen radiator i utrymmet.
- Med hänsyn till bedömt renoveringsår avseende golvet bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Delrenoveringar av våtrum är inte att rekommendera.
- Golvbrunnen är av gjutjärn och har inte bytts ut i samband med golvrenoveringen.
- Tvättställsavloppets golvgenomföring är inte utförd enligt gällande regler.
- Det är inte lämpligt med horisontella kakelytor i duschplatsen.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är inte fullgod.
- Äldre standard. Uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar. Renovering bör utföras.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Linneskåp - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Altan 1 - Det noterades delvis korrugerad plåt under altanens trätrall.
I övrigt är det ytpapp under och vid sidan av altanen. Ytpappen är spikad vilket är felaktigt och innebär en ökad risk för
uppkomst av fuktrelaterade skador.
- Altanräcket är något ojämnt (buktar något).
Garderob 2 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Lokalt brännmärken i parkettgolvet.
Garderob 3 - Inga speciella noteringar.
Altan 2 - Altanen är utförd med klinkerplattor. Altanen är enligt uppgift renoverad år 2005.
- Det noterades en hel del bomljud vid knackning på klinkerplattor och delvis sprickor i klinkerplattor.
- På grund av växtlighet har inte hela altanen fullgott kunnat besiktigas.
Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med kutterspån och tilläggssiolerat med mineralull.
- Det noterades en hel del missfärgningar / svartmögel på yttertaksinbrädningen och på takstolar som bedöms bero på kondens.
- Vid övergång till eluppvärmning (bergvärmeanläggning i detta fall) försämras i normalfallet självdragsventilationen med ökad risk för uppkomst av kondens som följd.
- Tilläggsisolering av vindsbjälklaget medför en ökad risk för uppkomst av kondens på takkonstruktionen.
- Lokalt noterades bedömt takläckage på yttertaksinbrädningen nedanför takluckan. Det noterades en del fuktfläckar på mineralullsisoleringens pappskikt.
- En del smärre tegelskador på skorstenen.
- Med anledning av vad som noterades på vinden bör förbättrande åtgärder kalkyleras / utföras.
Övrigt - Det noterades lokalt svikt och knarr i golv vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
RISKANALYS
- Enstegstätad putsfasad med som i detta fall puts på cellplast och med avsaknad av luftspalt och ytterväggskonstruktion av trä (blomsterrum) innebär risk för uppkomst av fuktrelaterade skador.
- Invändigt påbyggda väggkonstruktioner mot grundmur i övre souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, och röta) om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra
konstruktionerna inspekterbara.
- Påbyggd golvkonstruktion / väggsyllar ovan betonggolv i gästrum i övre souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador (fukt, mögel, röta) om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att kontrollera förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se under vind ovan.
- Se under yttertak ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - -
Solna 2017-10-12
VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson
