BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Häggen 3 , Terrassvägen 20 , Stocksund , Danderyds Kommun
Lagfaren ägare
Eva och Per Eliasson
Uppdragsgivare Per Eliasson
Närvarande vid besiktningen
Per Eliasson
Anders Tjärnvall , del av besiktningstiden
Besiktningsman Rolf Utling
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Onsdag 2017-08-23 / 2017 – 0157
Väderlek Ca 12 – 17 º C , växlande
Byggnaden
1 ½-plans villa med souterrainvåning uppförd 1950
Övriga byggnader Garage , förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Berg , pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor
Grundmurar Betonghålsten ( enligt uppgift ) Bjälklag Betong
Stomme Lättbetong
Fasad Puts
Yttertak Tegelpannor Uppvärmning Bergvärme
Ventilation Självdrag , ( mekanisk )
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar , uppgifterna har ej kontrollerats
- Elledningar är omdragna år 2005.
Det föreligger inga problem med elsystemet.
Extrainsatt jordfelsbrytare för infälld murbelysning kan lösa ut i samband med oväder.
Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.
Termostater för den vattenburna golvvärmen saknas / är ej inkopplade.
Det föreligger inga problem med värmesystemet.
Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden.
Radonmätning har utförts år 2007. Årsmedelvärde av radon = 170 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-04-13.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Inga speciella noteringar.
Hussockel m m - Sockeln är putsad.
Inga speciella noteringar.
Betongkonstruktioner som ansluter till byggnaden ( trappor , balkong m m ) innebär risk för fuktsugning till angränsande konstruktionsdelar.
Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats.
Putsfasaden är enligt uppgift påförd i samband med tllläggsisolering av ytterväggar år 2005.
Det noterades en spricka mellan fasad och betongmur på baksidan samt sprickanvisning mellan en sockelplåt och fasad på baksidan. För övrigt noterades inga skadeindikationer.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
Fönstren och ytterdörrar är utförda med treglas isolerglas och är enligt uppgift installerade år 2005.
Skjutglaspartiet i allrum i souterrainvåningen är utfört med tvåglas isolerglas. Inga speciella noteringar.
Yttertak - Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har på grund av brant taklutning endast besiktigats från takkupa mot baksidan samt från marknivå.
Taket är äldre. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till ca 40 - 50 år.
Taket på takkuporna är från tillbyggnadsåret 2004.
Det noterades att avståndet i höjdled mellan bärläkten är något stort vilket medför att det finns vissa glipor mellan takpannorna.
Överlappningar mellan takpannor och takkupornas anslutningar till huvudtaket är ej fullgoda.
Någon sprucken takpanna samt en del justeringsbehov av takpannor på takkupor.
Omläggning av underlagspapp och läkt bör kalkyleras på grund av takets ålder. I samband med takomläggningen rekommenderas det att lägga om taken på takkuporna.
En del plåtdetaljer på taket är rostiga.
INVÄNDIGT
Souterrainvåning
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.
Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och
kapillärsugning.
Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar , mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.
- Betonggolvet bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanliga i dessa konstruktioner.
- Grundmurar är enligt uppgift omisolerade / omdränerade år 2004. Normal livslängd för grundmursisolering /
dräneringsledning är ca 20-40 år.
- Grundmurar är delvis ( gipsskiva i inre hall , del av
duschrumsvägg samt bastuvägg ) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
- VA-serviser ( vatten- och avloppsledning från hus till
förbindelsepunkt i gata ) är enligt uppgift omdragna år 2004.
- Enligt uppgift finns det , förutom i förråd , duschrum och bastu , vattenburen golvvärme i hela souterrainvåningen.
Hall - Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Allrum - Golvkonstruktionen är enligt uppgift utförd av hantverkare år 2005 och bör därmed förväntas vara fuktsäkert utförd.
Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2005.
Enligt uppgift finns det inte tätskikt under klinkerplattor på golv.
Avloppsvattten från tvättmaskinen leds i avloppsrör ner i golv.
Frånluftsventil saknas. Fönster finns.
Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2017.
Bergvärmeanläggning ( bergvärmepump , separat
varmvattenberedare och utjämningskärl ) är enligt uppgift installerad år 2005.
Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i golvbrunnen bredvid bergvärmeanläggninen vilket i detta fall bedömes vara ett acceptabelt utförande.
Det är golvlutning mot golvbrunnen i stor del av utrymmet.
Centraldammsugare finns i utrymmet.
”Öppen” golvvärmefördelare finns i utrymmet.
Groventré - Klinkergolv i utrymmet.
Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet.
Inre hall - Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Matkällare - Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Wc-avdelning - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och
klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004.
Duschrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor ( duschplats ) eller träpanel på väggar samt klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004.
Det är enligt uppgift ej känt om det finns fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar eller tätskikt under klinkerplattor på golv.
Elgolvvärme i utrymmet.
Utöver elgolvvärme finns det även en vattenburen radiator i utrymmet.
Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i golvbrunnen.
Äldre golvbrunn av plast har ej bytts ut i samband med renoveringen.
Ovanstående noteringar innebär en ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador samt inskränkningar i byggnadens hem- och villaförsäkring.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i
duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".
Frånluftsventil finns i wc-avdelningen.
Bastu - Utrymmet är utfört med träpanel på väggar och betonggolv.
Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Allmänt - Enligt uppgift finns det , förutom i större del av vardagsrum samt matsal , vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen.
Hall - Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2005.
Klinkergolv i utrymmet.
Läckageskydd saknas under kyl / frys.
Matplats - Inga speciella noteringar.
Balkong - Balkongen är enligt uppgift renoverad med nytt tätskikt och nya skifferplattor år 2005.
Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på skifferplattorna.
Vardagsrum - Inga speciella noteringar.
Matsal - Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalkstensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004.
Övervåning
Allmänt - De två takkuporna är enligt uppgift utförda år 2004.
Sovrum 1 - Ventildon saknas i luftningshål i fönstrets ovankant.
Sovrum 2 - Ventildon saknas i luftningshål i fönstrets ovankant.
Allrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Klädkammare - Inga speciella noteringar.
Badrum med
separat duschplats
- Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och kalk- stensplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2004.
Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under kalkstensplattor på golv.
Vattenburen golvvärme i utrymmet.
Det noterades klämring i de båda utbytta golvbrunnarna vilket är korrekt. På grund av klinkerramarnas utförande går det ej att okulärt konstatera hur tätskiktet i golvkonstruktionen är anslutet till golvbrunnarna.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. Utanför duschplatsen är det lutning mot
badkarets golvbrunn. Dock är golvet i anslutning till badkaret relativt plant.
Badkaret är inbyggt.
”Golvvärmefördelare” saknar slitsbotten , tätskikt och skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2004.
Spricka finns i ett tvättställ.
Utrymmet är mekaniskt frånluftsventilerat via timerstyrd fläkt.
Vind - Vindsbjälklagets isolering består av kutterspån som tilläggsisolerats med mineralull.
Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
Garage , förråd - Byggnaderna har ej besiktigats.
RISKANALYS
- Invändigt isolerade grundmurar i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - - -
Solna 2017-08-24
VärderingsHuset Småhus AB
Rolf Utling
