Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr 2016/0155 KS-12
Förslag till detaljplan för del av fastigheten Träkolet 16, Tureberg
Sollentuna kommun har tagit fram ett förslag till detaljplan för fastigheten Träkolet 16 i Tureberg. Detaljplanen syftar till att medge byggrätt för ett flerbostadshus med cirka 70 smålägenheter på en yta som idag används till parkering. Lägenheterna upplåtes med bostadsrätt till studenter.
Planen handläggs med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900).
Samråd av förslag till detaljplan skedde under tiden 2017-05-18 till och med 2017-06-16. Planhandlingarna sändes till remissinstanserna nedan samt till berörda fastighetsägare i området. Handlingarna fanns under samrådstiden också tillgängliga på kommunens hemsida. Öppet hus hölls 2017-05-25 i kommunhuset.
Granskning av förslaget pågick mellan 2018-02-06 och 2018-02-27.
Planhandlingarna sändes till remissinstanserna nedan samt till berörda fastighetsägare i området. Handlingarna fanns under samrådstiden också tillgängliga på kommunens hemsida.
Planförslaget sändes till Skriftligt yttrande:
följande remissinstanser:
sid
Länsstyrelsen 2018-03-09 2
Trafikverket 2018-02-27, 2018-03-07 3
Vattenfall -
Lantmäterimyndigheten 2018-02-27 5
Fastighetsägare se nedan
Försvarsmakten -
Brandkåren Attunda 2018-03-02 6
Fortum Värme AB -
Hembygdsföreningen -
Hyresgästföreningen -
Cykelfrämjandet Stockholm Norrort -
Luftfartsverket -
Swedavia -
Sollentuna Energi & Miljö AB 2018-03-06 6
Stockholm Exergi 2018-02-20 6
TeliaSonera AB Skanova Access AB -
Företagarna Sollentuna 2018-02-27 9
-
Villaägareföreningar:
Turebergs Villaägareförening -
Interna remissinstanser
Kultur- och fritidsnämnden -
Miljö- och byggnadskontoret 2018-02-06 7
Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnden 2018-02-19 7
Trafik- och fastighetsnämnden 2018-02-27 8
Barn- och ungdomsnämnden -
Socialnämnden -
Vård- och omsorgsnämnden -
Sollentuna ungdomsråd -
Funktionshinderrådet 2018-02-28 9
Skrivelser har efter granskningstiden inkommit från följande (kommenteras i bilaga):
Träkolet 12 (Brf Stadsägan 5000) 2018-02-27 11
Skrivelser och kommentarer
Skrivelserna är sammanfattade (kursiv text) och därefter kommenterade, enskilt eller i grupp. Alla skrivelser finns tillgängliga i sin helhet i kommunhuset.
Länsstyrelsen
Sammanfattande bedömning
Länsstyrelsen bedömer att föreslagen utformning av planen riskerar medföra att miljökvalitetsnormer för vatten enligt 5 kap. miljöbalken inte följs samt att bebyggelsen blir olämplig med hänsyn till människors hälsa och säkerhet till följd av risken för olyckor från järnvägen. Kommunen behöver innan antagande:
Redogöra för vilka ytterligare åtgärder som avses genomföras för att miljökvalitetsnormer för vatten ska kunna följa.
Göra kompletterande bedömningar av riskerna från järnvägen med hänsyn till ett framtida utbyggt spår samt vidta riskreducerande åtgärder där det är nödvändigt.
Redogöra för hur påträffade markföroreningar ska åtgärdas.
Säkerställa att riktvärdet för vibrationer i byggnader klaras.
Om dessa problem kvarstår vid ett antagande kan Länsstyrelsen komma att ta upp planen för prövning enligt 11 kap. 10 § PBL. Planen kan då komma att upphävas enligt 11 kap. 11 § PBL.
Kommentar:
Miljökvalitetsnormer för vatten
Dagvattenutredningen har reviderats och planbeskrivningen har
kompletterats utifrån denna. En administrativ bestämmelse har även införts i plankartan som anger att ”Bygglov får ges när markens lämplighet har säkerställts genom att markföroreningar har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på fastigheten.”
Risk
Riskutredningen har kompletterats och förtydligats. Plankartan har även kompletterats med bestämmelse för riskhantering.
Kommunen har bedömt att skyddsräler/mur som skyddsåtgärd inte är rimligt i förhållande till nytta/rådighet. Ett Risk-PM har tagits fram som närmare beskriver bedömningen.
Markföroreningar
En administrativ bestämmelse har införts i plankartan som anger att
”Bygglov får ges när markens lämplighet har säkerställts genom att markföroreningar har avhjälpts eller en skydds- eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på fastigheten.”
Riktvärde för vibrationer
Plankartan har kompletterats med en bestämmelse om vibrationer;
”Vibrationsnivå 0,4 mm/s vägd RMS bör klaras i utrymmen där människor ska vistas stadigvarande.”
Trafikverket
Riksintresse järnväg
I enlighet med tidigare yttrande som Trafikverket lämnat i samrådsskede har detaljplanen ändrats så att bebyggelsen ligger minst 32 m från yttersta spårmitt, då riksintresseprecisering pekar på utbyggnad av spårområde.
Mindre byggnader så som E-område och komplementbyggnader kan tillåtas på 15 m avstånd till yttersta spårmitt. Eftersom järnvägen transporterar farligt gods finns det risker med att placera byggnad nära järnväg.
Trafikverket hänvisar till Länsstyrelsens yttrande gällande detta.
Buller och vibrationer
Buller sker främst från järnvägen Ostkustbanan och fasad mot järnväg tillåts max ekvivalent ljudnivå på 65 dBA. Planbeskrivningen bör beskriva vilken bullerförordning som gäller och hänvisa till bullerutredning.
Om överskridanden av gränsvärden och eventuella krav på åtgärder uppstår, vilka inte finns angivna i den bullerutredning som ska komplettera planen vid planering av bebyggelse och som Trafikverket ska ha godkänt,
kan Trafikverket kräva full ersättning för de kostnader som kan uppkomma för Trafikverket. Överskridanden av gränsvärden för buller och vibrationer kan leda till en allmänt försämrad tillgänglighet både regionalt och lokalt, i form av restriktioner såsom nedsatt hastighet och begränsningar för tung trafik.
Kompletterande yttrande från Trafikverket gällande vibrationer:
De uppmätta vibrationsnivåerna är låga men det finns en del oklarheter kring rapporten (Structor Akustiks rapport 2016-130 r03 samt
vibrationsutredningen 2016-130 r01). Det saknas mätresultat från
godstrafiken vilket nästan alltid är den tågtyp som ger upphov till de högsta vibrationerna. Mot denna bakgrund bör det därför införas planbestämmelse att vibrationsnivå 0,4 mm/s vägd RMS bör klaras i utrymmen där människor ska vistas stadigvarande.
I avtal (hänvisning till tidigare yttrande) som ska upprättas mellan
kommunen och Trafikverket gällande grundläggning och geoteknik ska även vibrationer vara en del av bevakningsuppdraget.
Geoteknik
Då grundläggning planeras ske nära järnväg krävs att avtal om bevakning från Trafikverket tecknas. Avtalet ska tecknas innan detaljplanen vinner laga kraft mellan kommunen och Trafikverket. I planbeskrivning är det nu beskrivet att avtal ska tecknas mellan exploatör och Trafikverket, denna skrivelse behöver ändras. Kommunen tar kontakt med Trafikverket i god tid för att skriva avtal.
Kommentar:
Riksintresse järnväg - risk
Se kommentar på Länsstyrelsen yttrande. Under rubriken ”Risk”
Buller och vibrationer
Planbeskrivningen har kompletterats med vilken bullerförordning som gäller och vilka utredningar som ligger som grund till detaljplanen.
Plankartan har kompletterats med en bestämmelse om vibrationer;
”Vibrationsnivå 0,4 mm/s vägd RMS bör klaras i utrymmen där människor ska vistas stadigvarande.”
Geoteknik
Exploatören har tecknat ett avtal med Trafikverket avseende Trafikverkets bevakningsuppdrag i samband med att exploatören uppför studentbostäder intill Trafikverkets anläggning, i detta fall järnväg. Detta avtal utgör underlag för ett
genomförandeavtal som ska tecknas mellan SSM Bygg och fastighets AB och Trafikverket.
Lantmäterimyndigheten
Delar av planbeskrivningen som måste förbättras:
Plankarta och bestämmelser
Formuleringen av bestämmelsen för korsmark är vag och dess effekt är begränsad. Bör omformuleras.
Det är enligt Lantmäteriet problematiskt att angöring till parkeringsplatsen görs över ett e-område. Genomförandet och samspelet mellan e-område och infart måste därför förtydligas.
E-området är avsett för dagvattenmagasin, en anläggning för vilken ledningsrätt kan upplåtas (ledningsrättslagen 2 § 1 st 3 p a). Kommunen måste förtydliga hur en eventuell ledningsrätt ska hanteras och hur tillgång till e-området i det fallet ska ske.
Plankarta- och genomförandebeskrivning
Kommunen måste förtydliga vem som står för de olika kostnaderna som
genomförandet av planen medför. Gäller under rubrikerna Ekonomiska frågor och Fastighetsbildning i genomförandebeskrivningen.
Delar av planen som bör förbättras
Plankarta och bestämmelser
Förtydliga egenskapslinjerna i kartan
Markreservat för allmänna ledningar har i planen lagts ut som en egenskapsbestämmelse, men ska enligt boverkets allmänna råd anges som en administrativ bestämmelse. Kommunen borde följa boverkets allmänna råd.
Kommentar:
Benämningen av korsmark i plankartan har specificerats.
E-området ligger inom kvartersmark och utgörs av ett makadammagasin under mark för endast den egna fastigheten. Vattnet leds vidare inom fastigheten till allmänna nätet och ansluts i brunn på Tellusvägen.
Genomförandebeskrivningen i planbeskrivningen har kompletterats med vem som står för olika kostnader som genomförandet av planen medför.
Egenskapslinjerna i plankartan har förtydligats.
Bestämmelse för u-området har flyttats till rubriken Administrativa bestämmelser.
Brandkåren Attunda
Brandkåren Attunda ser att en riskutredning har upprättats och som visar att inga riskreducerande åtgärder behöver genomföras då avståndet från närmsta befintliga spårmitt till byggnaden uppgår till 32 meter. Brandkåren Attunda anser att detta är ett felaktigt resonemang och menar att riskerna alltid måste hanteras på den nya platsen i syfte att minska samhällsrisken,
oavsett hur omkringliggande befintlig bebyggelse är utförd.
Brandkåren Attunda ställer sig därför frågande till hur riskerna ska hanteras i ett skede där ostkustbanan byggs ut. Att i ett senare skede, efter att byggnaden är uppförd utföra de riskreducerande åtgärderna är mycket kostsamt. Brandkåren Attunda anser att planläggningen ska ta hänsyn till riskbilder som är förutsägbara. Exempelvis en framtida utbyggnad av Ostkustbanan.
Kommentar:
Riskutredningen har kompletterats och förtydligats. Planbestämmelser om riskreducerande åtgärder har införts på plankartan. Bestämmelserna utgår från att ostkustbanan byggs ut och ny spårmitt ligger 25 från den planerade bebyggelsen. Kommunen har bedömt att skyddsräler/mur som skyddsåtgärd inte är rimligt i förhållande till nytta/rådighet. Ett Risk-PM har tagits fram som närmare beskriver bedömningen.
Seom
Svar från AO fjärrvärme: Huvudledningen för fjärrkyla-försörjningen till centrala Sollentuna ligger på tomten. Ledningen måste flyttas alternativt behållas åtkomlig för reparation. En eventuell flytt av ledningen måste noga tidsplaneras för att minimera störningar i fjärrkyla-leveransen.
Kommentar:
Fjärrvärmeldningen kommer att flyttas innan byggnation, tidplanen för flytten kommer att göras i samarbete med SEOM. Den del av ledningen som kommer att gå genom planområdet förläggs i u-området i planområdets norra del.
Stockholm Exergi
Stockholm Exergi har inget att erinra angående denna remiss
Interna remissinstanser
Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnden
Utbildnings- och arbetsmarknadsnämnden har inga synpunkter på denna detaljplaneremiss.
Miljö- och byggnadskontoret
Dagvatten
Kommunen ska säkerställa att den nya bebyggelsen eller planerade
skyddsåtgärder inte förvärrar översvämningsriskerna för omkringliggande områden.
Edsvikens ekologiska status klassas idag som dålig på grund av övergödning. Kompletterande åtgärder krävs för att minska
näringsbelastningen till Edsviken och för att kunna säkerställa att gällande miljökvalitetsnormer uppfylls vid genomförandet.
Markföroreningar
En översiktlig markundersökning utfördes av Structor på fastigheten Träkolet 16 (Structor, 2017). Eftersom området misstänks vara förorenat måste kommunen säkerställa att marken blir lämplig för bostadsändamål (<KM). Återanvändning och/eller återvinning av schaktmassor som uppstår vid rivning eller markarbete får inte ske utan att anmälan har skett till tillsynsmyndigheten, miljö- och hälsoskyddsenheten (MHE) om
föroreningsnivån i massorna överskrider riktvärdena för mindre än ringa risk (Naturvårdsverkets handbok 2010:1). Riktlinjer för hantering av schaktmassor ska dokumenteras i planbeskrivningen och följas vid genomförandet.
Buller
Vid verkställande av denna plan ska särskild hänsyn tas till den trafikbullerutredning som Structor utfört. Det är viktigt att
bullerutredningen uppdateras då ändringar av bebyggelsens utformning görs.
Plankartan
Krav på gestaltning (färg och material) ska finnas som bestämmelse på plankartan.
Under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark i
planbestämmelsen ska ”f1” definieras mer exakt om det är byggrätt eller något annat som regleras.
Illustrationen i plankartan beträffande takterrassen är otydlig när det gäller utformning och höjd.
Kommentar:
Dagvattenutredningen har utvecklats enligt miljö- och byggnadskontorets synpunkter vad gäller översvämning. Planbeskrivningen har kompletterats med redogörelse av miljökvalitetsnormer för vatten, vilken recipient som påverkas av planförslaget samt vilka åtgärder som krävs för att inte försämra recipientens status.
En administrativ bestämmelse har införts om att bygglov får ges först när hanteringen av markföroreningar har säkerställts.
Bebyggelseförslaget har inte ändrats sedan granskning, varför Structors bullerutredning gäller.
Det är inget krav enligt PBL att gestaltning ska regleras med
planbestämmelser. Detta brukar tillämpas främst inom områden med värdefull kulturmiljö eller där man vill ha en sammanhållen bebyggelse. I den här planen finns inga sådana krav.
Då f1 inte är reglerat med prickmarkinnebär det att det finns en byggrätt för ett miljöhus. Avfallshanteringen kan också ske i kärl som står fritt.
Planen kan inte i detalj reglera hur takterrassen ska utformas, det hör till bygglovprocessen. Arean är dock fixerad liksom högsta höjd.
Trafik- och fastighetsnämnden
Trafik- och fastighetsnämnden än positiv till detaljplanen och har följande synpunkter:
Cykelparkeringen bör vara upplyst och förses med ramlås
Får parkeringen ligga på prickmark?
I planbeskrivningen framgår inte hur p- talen har satts för exploatering.
Det framgår inte i underlaget var gångvägar är tänkta att gå.
Eftersom tomten till stor del består av hårdgjord yta vore det bra att inkludera lite mer växtlighet. Den skulle även kunna hantera en del av dagvattnet.
Följande frågor som nämnden lyfte i remissvaret på samrådet 2017 är inte besvarade detta förslag till detaljplan:
”Det är väldigt få parkeringsplatser planerade – det vore önskvärt med ett resonemang kring varför man har valt det t.ex. genom
beskrivning av målgrupp, förväntat mobilitetsbeteende och aktiv påverkan på de boendes resvanor.”
”Det saknas även resonemang kring besöksparkering. All parkeringsbehov ska tillgodoses på fastighetsmark, även besöksparkering.”
Kommentar:
Hur marken med till exempel cykelparkeringar och planteringar anordnas regleras inte i detaljplanen. Illustrationer i planhandlingarna är inte bindande.
Parkering får ligga på prickmark.
Planbeskrivningen har kompletterats med resonemang kring p-tal, målgrupp, resvanor, besöksparkering etc.
Planområdet omfattar endast kvartersmark och innehåller inga gångvägar.
Angöring till entréerna framgår av illustrationsplanen.
Funktionshinderrådet
Funktionshinderrådet har ingen erinran mot förslaget till detaljplanen.
Föreningen Företagarna
Vi har inga synpunkter på detaljplanens syfte och innehåll.
Vi ifrågasätter dock gestaltningsidéen – har man verkligen anpassat
byggnadskroppen till omgivande stadsmiljö? Vi ska självklart inte lägga oss i detta, men byggnadskroppen upplevs inte höra hemma i området.
Sammanfattning och ställningstaganden
Inkomna synpunkter har tillsammans med de ytterligare utredningar som gjorts legat till grund för förslaget till detaljplan Träkolet 16 i Tureberg.
Följande huvudsakliga förändringar har gjorts i planförslaget sedan samrådet:
Plankarta
Tillägg/revidering:
Bestämmelser om riskreducerande åtgärder har införts.
Bestämmelse om högsta vibrationsnivå har införts.
En administrativ bestämmelse om villkor för bygglov har införts.
Bestämmelsen för korsmark har specificerats.
Bestämmelsen om u-område har flyttats till rubriken Administrativa bestämmelser.
I övrigt har endast redaktionella ändringar gjorts.
Planbeskrivning
Text om Risk har kompletterats/reviderats.
Resonemang om parkering har reviderats.
Text om dagvattenlösning har reviderats (i enlighet med uppdaterad dagvattenutredning).
Text om buller har kompletterats.
Kapitlet Genomförandefrågor har förtydligats/kompletterats angående avtal med Trafikverket, ansvar ekonomiska frågor och ansvarsfördelning.
I övrigt har endast redaktionella ändringar gjorts.
Följande som inkommit med skrivelser under samråds- och
granskningstiden bedöms inte eller endast delvis ha fått sina synpunkter under tillgodosedda:
Miljö- och stadsbyggnadskontoret Träbjälken 63
Träbjälken 66
Bostadrättsförenigen Stadsägan 5000
Malin Lindqvist planarkitekt
Bilaga 1, yttrande som inkommit efter granskningstid.
