Vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning

(1)

EXAMENSARBETE

CIVILINGENJÖR SAMHÄLLSBYGGNAD

FASTIGHETSEKONOMI & FASTIGHETSJURIDIK GRUNDNIVÅ, 15 HP

STOCKHOLM, SVERIGE 2019

Vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning

En undersökning av förutsättningarna

Julia Bivrin & Frida Carlsson

KTH

INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

(2)

Bachelor of Science thesis

Title Vertical densification with three-dimensional property formation – A research of the conditions

Author(s) Julia Bivrin & Frida Carlsson Department Real Estate & Construction TRITA number TRITA-ABE-MBT-19255 Supervisor Jenny Paulsson

Keywords Three-dimensional property formation, vertical densification, densification

Abstract

The number of people is increasing in Sweden and the shortage of housing too. Land to build on is decreasing and densification is something that is talked about a lot. Three-dimensional property formation was introduced in 2004 and one motive for this was to simplify the construction on existing buildings. However, this has not happened to that great extent and one can ask why?

In this work, difficulties and opportunities with vertical densification will be investigated and also why the possibility is not used. The work is a qualitative study based on a case study, literature study and interviews. The degree project is limited to vertical densification with three-dimensional property formation and the real estate law issues that may arise.

Densification means constructing new buildings or expanding buildings on the top of already existing buildings. The advantage of vertical densification is that it is surface-efficient and no green areas are used. Through three-dimensional property formation, a separate property is created that relates only to the extension.

Three vertical densification projects have been studied and investigated, two which are located in Stockholm city centre and one project in Jönköping city centre. A review of local plans, cadastral survey information and information bases, as well as interviews with real estate formation consultants and surveyors, have formed the foundation for the result. A review of possible places for other similar projects is also presented. The projects had many similarities but also differences regarding the rights solutions, size and magnitude.

Difficulties that have been noticed are rights solutions, plan changes, collaboration between different owners and ignorance of the process and three-dimensional property formation. The possibilities that have been highlighted are that vertical densification saves green areas when building on the roof of existing buildings. As the extension leads to more people in the same area can among other thing, the usage of infrastructure can be more efficient. When using three-dimensional property development during the extension, we can get a more mixed city by getting several types of uses and forms of tenure in the same building. This can lead to increased security and a decrease in segregation. Why it is not built more through vertical densification is because many actors see too many uncertainties in the process.

(3)

The analysis has identified crucial factors for projects to be started. The first is the

construction, others are the plan change that requires time and resources and the third is the collaboration between the property owners and the residents. The key to extension projects is the economy, if you have a sustainable economy and believe in a good return on your

investment, you will take on the risks that come with it.

(4)

Acknowledgement

With this bachelor's thesis, we finish three out of five years at the program MSc in Civil Engineering with a specialization in property economics and property law at the Royal Institute of Technology. The bachelor thesis comprises 15 higher education credits and has been completed during the second half of the spring semester 2019.

We would like to thank the people who have been interviewed and contributed with great knowledge. We would also like to thank our supervisor Jenny Paulsson, Associate Professor and Senior Lecturer at the Department of Real Estate and Construction at KTH, for guidance.

We finally want to thank each other for very good cooperation during the work.

Stockholm, 2019-06-10

Julia Bivrin & Frida Carlsson

(5)

Examensarbete

Titel Vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning – En undersökning av förutsättningarna

Författare Julia Bivrin & Frida Carlsson Institution Fastigheter & Byggande TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-19255 Handledare Jenny Paulsson

Nyckelord Tredimensionell fastighetsbildning, vertikal förtätning, påbyggnation, förtätning

Sammanfattning

Invånarantalet i Sverige ökar och bristen på bostäder likaså. Mark att bebygga minskar och förtätning är något som det pratas mycket om. Tredimensionell fastighetsbildning infördes år 2004 och ett motiv till det var för att underlätta vid på- och nybyggnation på befintliga byggnader. Detta har dock inte skett i så stor utsträckning och man kan fråga sig varför?

I detta arbete kommer svårigheter och möjligheter med vertikal förtätning att undersökas och även varför möjligheten inte används i så stor utsträckning. Arbetet är en kvalitativ studie som grundar sig på en fallstudie, litteraturstudie och intervjuer. Examensarbetet är begränsat till vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning och de fastighetsjuridiska frågor som kan uppstå.

Förtätning innebär att man bygger nya byggnader eller utökar befintliga byggnader på höjden inom redan befintlig bebyggelse. Fördelarna med vertikal förtätning är att det är yteffektivt och inga grönytor tas i anspråk. Genom tredimensionell fastighetsbildning skapas en egen fastighet som avser endast påbyggnationen.

Tre påbyggnadsprojekt har undersökts och utretts varav två ligger i centrala Stockholm och ett projekt ligger i centrala Jönköping. En genomgång av detaljplaner, lantmäteriförrättningar och informationsunderlag samt intervju med fastighetsbildningskonsulter och lantmätare har legat till grund för resultatet. Även en genomgång av möjliga platser för andra liknande projekt presenteras. Projekten har många likheter men också skillnader gällande

rättighetslösningarna, storlek och omfattning.

Svårigheter som uppmärksammats är rättighetslösningar, planändring, samverkan mellan olika ägare samt okunskap om processen och tredimensionell fastighetsbildning. De möjligheter som uppmärksammats är att vertikal förtätning sparar på grönområden då man bygger på befintliga byggnader. Då påbyggnationen leder till fler människor inom samma område kan bland annat infrastrukturen användas mer effektivt. Vid användning av

tredimensionell fastighetsbildning vid påbyggnationen kan vi få en mer blandad stad genom att få in flera typer av användningar och upplåtelseformer i samma hus. Detta kan leda till att tryggheten ökar och att segregationen minskar. Varför det inte byggs mer genom vertikal förtätning är bland annat för att många aktörer ser för många osäkerheter i processen.

(6)

Analysen har identifierat avgörande faktorer för att projekt ska påbörjas. Den första är konstruktionen, andra är planändringen som kräver tid och resurser samt den tredje som är samverkan mellan fastighetsägarna och de boende. Nyckeln till påbyggnadsprojekt är

ekonomin. Har man en hållbar ekonomi och tror på bra avkastning på sin investering kommer man ta sig an riskerna som medföljer.

(7)

Förord

Med detta kandidatexamensarbete avslutar vi tre av fem år på programmet Civilingenjör Samhällsbyggnad med inriktning fastighetsekonomi och fastighetsjuridik vid Kungliga Tekniska Högskolan. Kandidatarbetet omfattar 15 högskolepoäng och har genomfört under andra halvan av vårterminen 2019.

Vi vill passa på att tacka de personerna som ställt upp på intervjuer och bidragit med stor kunskap. Vi vill även tacka vår handledare Jenny Paulsson, docent och universitetslektor på institutionen Fastigheter och Byggande vid KTH, för vägledning.

Vi vill till sist tacka varandra för mycket gott samarbete under arbetets gång.

Stockholm, 2019-06-10

Julia Bivrin & Frida Carlsson

(8)

Innehållsförteckning

Definitioner ... 2

Förkortningar ... 2

1. Inledning ... 3

1.1 Bakgrund ... 3

1.2 Syfte ... 3

1.3 Frågeställning(ar) ... 4

1.4 Avgränsningar ... 4

1.5 Tidigare studier ... 4

1.6 Metod ... 6

1.6.1 Fallstudie ... 7

1.6.2 Intervjuer ... 7

1.6.3 Källkritik ... 8

1.7 Disposition ... 8

2.Teori ... 10

2.1 Förtätning ... 10

2.2 Utveckling Stockholm stad ... 12

2.2.1 Utbyggnadsstrategi ... 13

2.2.2 Stadsbyggnadsmål ... 13

2.3 Utveckling Jönköpings kommun ... 14

2.4 Tredimensionell fastighetsbildning ... 15

2.5 Fastighetssamverkan ... 18

2.5.1 Gemensamhetsanläggning ... 18

2.5.2 Servitut ... 18

2.5.3 Svårigheter med fastighetssamverkan ... 19

2.6 Detaljplanering ... 20

2.7 Förutsättningar för möjlig vertikal förtätning ... 20

3. Resultat ... 22

3.1 Apoteket 6 ... 22

3.1.1 Bakgrund ... 22

3.1.2 Detaljplan ... 22

3.1.3 Påbyggnaden ... 23

3.1.4 Fastighetsindelningen ... 23

(9)

1

3.1.5 Intervju ... 24

3.2 Obelisken 26–29 ... 25

3.2.1 Bakgrund ... 25

3.2.5 Intervju ... 29

3.3 Ruddammen 29 ... 30

3.3.1 Bakgrund ... 30

3.3.5 Intervju ... 32

4. Diskussion ... 34

4.1 Jämförelse fallstudie ... 34

4.1.1 Jämförelse intervjuer ... 35

4.2 Svårigheter ... 36

4.3 Möjligheter ... 38

4.4 Varför byggs det inte mer? ... 38

4.4.1 Koppling Stockholms stad ... 39

4.4.2 Koppling Jönköpings kommun ... 40

5. Slutsats ... 41

5.1 Svårigheter och möjligheter ... 41

5.2 Varför det inte byggs mer genom vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning ... 42

5.3 Förslag till vidare studier ... 43

Referenser ... 44

Bilagor ... 47

(10)

2

Definitioner

Traditionell fastighet Fastighet som är avgränsad horisontellt (JB 1:1)

3D-fastighet Tredimensionell fastighet, avgränsad både vertikalt och horisontellt (JB 1:1a) 3D-fastighetsutrymme Utrymme av en fastighet som är avgränsad vertikalt och horisontellt (JB

1:1a)

Ägarlägenhet En tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. (JB 1:1a)

Bostadsrätt Rätt för medlemmarna i en bostadsrättsförening att nyttja en bostadslägenhet mot ersättning på obestämd tid. (BrL 1:1–6)

Nyttjanderätt Rätt för en person att på något sätt använda någon annans fastighet (Lantmäteriet)

Ledningsrätt Rätt för någon som vill föra en ledning eller annan anordning och vill utnyttja ett utrymme inom en fastighet som ska få rätt till det och ledningsrätten gäller för all framtid (LL 1§)

Förkortningar

FBL Fastighetsbildningslagen

AL Anläggningslagen

LL Ledningsrättslagen

BrL Bostadsrättslagen

JB Jordabalken

PBL Plan och Bygglagen

SFL Lagen om förvaltning av samfälligheter (1973:1150)

(11)

3

1. Inledning

1.1 Bakgrund

Invånarantalet i de större städerna i Sverige ökar och bostadsbristen likaså. Mark att bebygga försvinner och förtätning är något som diskuteras mycket kring. Förtätning innebär främst att bygga ihop stadsdelar eller bygga på obebyggd mark i ett redan bebyggt område. Men

förtätning kan också innebära att det byggs på höjden, så kallad vertikal förtätning. Det kommer att vara ett faktum i framtiden och då behövs tredimensionell fastighetsbildning för att underlätta de fastighetsjuridiska frågor som uppstår. Att förtäta stadskärnor med

påbyggnationer på redan befintlig bebyggelse bidrar till att fler bostäder och verksamheter kan etablera sig i staden och det blir en större blandning som gör staden diversifierad.

Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät från 2018 anger 243 av 290 kommuner att de har ett underskott på bostäder i sin kommun. Många kommuner presenterar i enkäten att de har en balans på bostadsmarknaden i det stora hela men ändå brist i centralorten, totalt 266

kommuner uppger att de har bostadsbrist i deras centralort. I Storstockholmsregionen anger alla kommuner att det är obalans på deras bostadsmarknad i dagsläget, i form av underskott på bostäder.¹

Ett av motiven till införandet av tredimensionell fastighetsbildning år 2004 som framgår i förarbetet till lagändringen var att kunna förtäta bostadsbyggandet i städerna till exempel genom bostäder på taken på befintliga byggnader. Detta har sedan inte skett i den stora utsträckning som beskrivs i förarbetet. Frågan kan då ställas varför inte? Det är bostadsbrist, ny mark att bygga på är starkt begränsad i städerna och staden har en strategi att förtäta. Det finns alltså alla möjligheter för vertikal förtätning och därför måste det vara något annat som sätter stopp. I detta arbete kommer tre fall där vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning har skett att utredas och möjligheter samt svårigheter kommer att analyseras.

1.2 Syfte

Syftet med examensarbetet är att studera och undersöka de fastighetsjuridiska frågorna vid vertikal förtätning. Det kommer att fokuseras på påbyggnationer med tredimensionell fastighetsbildning och förutsättningarna för kombinationen. Målet med studien är att få en djupare inblick i hur lantmätare, konsulter, byggaktörer och fastighetsägare reflekterar i en vertikal förtätningsprocess samt att beakta och behandla möjligheterna och svårigheterna med vertikal förtätning.

1 Boverket. Bostadsmarknadsenkäten 2018. 2018.

https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsplanering/bostadsmarknaden/bostadsmarknadsenkaten-i- korthet/ Hämtad 2019-03-22

(12)

4

1.3 Frågeställning(ar)

- Vad finns det för möjligheter/svårigheter med vertikal förtätning?

- Varför har vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning inte använts i så stor utsträckning?

1.4 Avgränsningar

Arbetet har begränsat sig till att studera de fastighetsjuridiska aspekterna av vertikal

förtätning med tredimensionell fastighetsbildning. Några ekonomiska aspekter kommer även beröras men inte i detalj. De byggtekniska frågorna kommer inte att behandlas men de är en stor faktor i problemet överlag.

1.5 Tidigare studier

Tidigare arbeten har behandlat mestadels de byggtekniska förhållandena vid påbyggnader. Ett arbete från KTH år 2011 har undersökt hur man går tillväga för att bygga på tak med fokus på de byggtekniska aspekterna där exempelvis lösningar på hur installationer ska tillgodoses. De juridiska delarna vid tredimensionell fastighetsbildning i arbetet har endast presenterats och inte diskuterats. Arbetet har lagt fokus på fastigheten Obelisken 27 där bland annat byggherre och en konsult för projektet har intervjuats. Slutsatsen av deras arbete var att vertikal

förtätning kanske inte var lösningen på bostadsbristen men tredimensionell fastighetsbildning gör så att man kan förtäta i större utsträckning. De noterade även att det finns en stor potential att bygga på befintliga byggnader uppförda på 1950–1970-talet då taken ofta är platta och stommen överdimensionerad.²

Ett arbete från Högskolan i Gävle från 2015 undersöker om vertikal förtätning kan vara ett alternativ till en tätare stadskärna. Syftet med arbetet var att undersöka för- och nackdelar med vertikal förtätning samt att utföra en sol- och skugganalys. Resultatet från arbetet leder till att författaren anser att vertikal förtätning är ett alternativ i Gävle, vilket var staden som undersöktes. Det noterades även att det är viktigt att vara noggrann med placeringen av påbyggnationen och det som föreslås som alternativ är två plus två våningars påbyggnad med indragna översta plan. Detta på grund av att det bidrar till mer boarea men samtidigt skapar levande miljöer på taken i form av terrasser. Största fördelen med vertikal förtätning enligt rapporten är den varierade bebyggelsen som uppstår vid förtätning. Då handel, bostäder och arbete samlas på samma plats där mark redan är ianspråktagen behöver ingen natur- och parkmark tas i anspråk. En nackdel kan vara att prisnivån ökar vilket kan bilda klassamhällen då endast vissa har råd med bostäderna.³

2 Bogale, Daniel. Paluchiewicz, Philip. Etage på tak - Förtätning av innerstadsbebyggelse - ett exempel från Stockholm. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm, 2011.

3 Ullermo, Jimmy. Vertikal förtätning, ett alternativ till en tätare stadskärna. Examensarbete, Högskolan i Gävle, Gävle 2015.

(13)

5

Examensarbete från Högskolan i Jönköping år 2013 har undersökt vilka faktorer som är centrala vid våningspåbyggnad. De faktorer som författarna ansåg vara avgörande för möjligheten till påbyggnation var om byggnaden ansågs värdefull då den därmed inte kommer kunna förvanskas och detaljplaneändringar kommer inte kunna ske. En annan

avgörande faktor är stommen, byggnader med trästomme ansågs olämplig. Byggåret var även en avgörande faktor då nya byggnader kan anses inte vara lönsamma att bygga på då de inte har samma renoveringsbehov som äldre samt att de redan har höga hyror. Om vinden är inredd är även viktigt då det komplicerar möjligheten för byggnation. Arbetet tog senare fram olika bedömningsfaktorer för att kunna jämföra vilket projekt som är lämpade eller inte.

Dessa är renoveringsbehov och områdespotential. Renoveringsbehovet är en faktor för att en påbyggnation kan lämpa sig ekonomiskt att göra i samband med en renovering. Med

områdespotentialen menas hur läget samt karaktären är för området och de praktiska möjligheterna att lösa parkering samt ändra detaljplaner. Sedan finns det även fördjupade förutsättningar som måste undersökas för att byggnaden skall lämpas för en påbyggnation.

Detta kan vara finansiering, geoteknik, konstruktion med mera.⁴

En del examensarbeten har gjorts kring ämnet tredimensionell fastighetsbildning där fokuset har varit på rättighetsupplåtelser. Ett examensarbete från KTH år 2012 har undersökt problem med rättighetslösningar vid tredimensionell fastighetsbildning. Resultatet från studien visade att tidig dialog mellan lantmätare och fastighetsägare är viktig då det minimerar risken för problem. En stor andel av de som svarade på enkätundersökningen som utfördes ansåg att de förstod fastighetsindelningen samt de rättigheter och skyldigheter som följer. Det påpekas dock att tydliga handlingar och kartor som inte är för detaljerade är viktiga för förståelsen.

Arbetet visar att gränsdragning som kan tänkas bli en tvist inte har bringat problem till de som svarade på enkätundersökningen. Det konstateras att ett flertal av problemen har uppkommit på grund av de olika användningarna av de tredimensionella fastigheterna, till exempel kommersiella lokaler och bostäder. Detta beror enligt arbetet på olika ambition- och kunskapsnivåer. I detta fall bör rättighetslösningarna separeras så mycket som möjligt.

Avslutningsvis fastställs det att rättighetslösningarna bör väljas från fall till fall men flexibla lösningar är att föredra då det blir hållbart i längden. ⁵

De har även utförts examensarbeten med ämnet om det ur ett planeringsperspektiv kan vara bra att förtäta i vertikal led i centrala delar istället för att exploatera allmän platsmark. Ett examensarbete från Blekinge Tekniska Högskola år 2004 har undersökt hur planering ska ske för att möjliggöra förtätning genom påbyggnader. Det har även formulerats en metod som ska kunna identifiera lämpliga byggnader att bebygga med bostäder där metoden har testats på Solna Stad. Diskussioner har förts om att det, efter lagen om tredimensionell

fastighetsbildning trädde i kraft, kan bli lättare att ta tak i anspråk men att planering redan på översiktsplansnivå är viktigt. Resultatet från studien menar på att det är fastighetsägaren som

4 Svensson, Malin. Ullman, Frida. Våningspåbyggnad på befintligt byggnadsbestånd - Ett sätt att möta efterfrågan på centrala bostäder. Examensarbete, Högskolan i Jönköping, 2013.

5 Asplin, Lina. Henriksson, Sofia. Problem med rättighetslösningar vid tredimensionell fastighetsbildning - fastighetsägarnas perspektiv. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm, 2012.

(14)

6

i slutändan bestämmer om de vill göra påbyggnationer på sina fastigheter. Kommuner, som vill det, ska uppmuntra fastighetsägaren att själv bebygga eller ge möjlighet till andra som vill bebygga taken att göra det genom tredimensionell fastighetsbildning. Vidare presenteras att det är främst en ekonomisk fråga för fastighetsägaren, om det är lönsamt att bebygga eller stycka av. Fastighetsägaren måste även ta hänsyn till eventuella hyresgäster och hur de ställer sig till en påbyggnation. Studien påpekade vid fler tillfällen att platta tak och påbyggnationer med bostäder i ett arbetsplatsområde var fördelaktigt.⁶

Examensarbetet “The Sky is the Limit” studerar vertikal förtätning och dess

projektpåverkande faktorer. Arbetet har fokuserat på de ekonomiska, juridiska och tekniska aspekterna vid vertikal förtätning och presenterar ett 10-tal projekt i Sverige där vertikal förtätning har skett. De påbyggnadsprojekt som presenterats studerats vidare utifrån ovan nämnda aspekter där de juridiska främst fokuserar på detaljplanering, genomförandeavtal och miljöhänsyn med mera. Tredimensionell fastighetsbildning presenteras om det har använts vid de olika projekten men det läggs ingen större vikt vid det och är inte heller en

förutsättning till val av projekt. De ekonomiska aspekterna som tas upp vid de olika projekten är produktion- och byggkostnader samt läge på fastigheten för att utreda betalningsviljan. De tekniska aspekterna var främst konstruktion och om förstärkning på stommen behövde kompletteras. Slutsatsen redovisade tre juridiska faktorer som kan fälla ett

påbyggnadsprojekt, kommunens inställning till påbyggnationen, miljöhänsynen och grannar samt andra berörda parter. Som ekonomiska faktorer presenterades lägesfaktorn som det viktigaste, det är viktigt att bygga i ett gynnsamt då läget korrelerar med betalningsvilja.⁷

En avhandling av Barbro Julstad från 1994 undersöker om det tredimensionella

fastighetsutnyttjandet går att lösa genom den dåvarande lagstiftningen. Slutsatsen är att de rättighetslösningar som finns tillgängliga inte kan säkerställa tredimensionellt

fastighetsutnyttjande fullt ut utan endast vid speciella tillfällen. Utan tredimensionella

fastigheter kommer det enligt avhandlingen vara oklarheter vid ansvar för underhåll samt vid fastighetsindelningen. Detta kan leda till tvister mellan enskilda människor.⁸

1.6 Metod

Examensarbetet har framställts genom en kvalitativ studie som baseras på litteratur, tidigare studier och intervju med personer som arbetar med tredimensionell fastighetsbildning.

Alternativet var att utföra en kvantitativ studie men eftersom undersökningsmaterialet är bristfälligt och det finns inga konkreta parametrar att undersöka är den valda metoden det mest lämpliga alternativet.

6 Ahnström, Anna. Planera för förtätning genom påbyggnad: “Karlsson på taket”, saga eller verklighet?.

Examensarbete, Blekinge Tekniska Högskola, Stockholm, 2004.

7 Lindén, Jenny. Malmberg, Johanna. The Sky is the Limit - En studie av vertikal förtätning och dess projektpåverkande faktorer. Examensarbete, Lunds Tekniska Högskola, Lund, 2017.

8 Julstad, Barbro. Tredimensionellt fastighetsutnyttjande genom fastighetsbildning - Är gällande rätt användbar? Barbro Julstad och Juristförlaget JF AB. Stockholm, 1994.

(15)

7

En jämförelse av olika projekt och hur de förrättningarna har hanterat de fastighetsjuridiska frågorna har undersökts. Det har även undersökt förutsättningarna för påbyggnationer och användande av tredimensionell fastighetsbildning.

1.6.1 Fallstudie

Att studera specifika fall är ett sätt inom en kvalitativ studie att på djupet studera en viss företeelse. Inom detta arbete har syftet varit att studera påbyggnadsprojekt där påbyggnaden har blivit en eller flera egna fastigheter för att se hur processen har gått till samt hur de fastighetsjuridiska frågorna har hanterats. Detta har utförts genom att studera tre olika projekt i centrala delar av städer, två fall är i centrala Stockholm och ett i centrala Jönköping. Det är tre olika typer av projekt då man i det första projektet har byggt bostadsrätter på hyresrätter, i det andra projektet ska det byggas bostadsrätter på bostadsrätter och i det tredje projektet har det byggts ägarlägenheter på kontor och handel. Projekten valdes efter en genomsökning av projekt där påbyggnation och tredimensionell fastighetsbildning hade skett men sökresultatet var begränsat. Vid genomsökningen hittades detaljplaner som möjliggjorde påbyggnationer och tredimensionell fastighetsbildning men där inget hade genomförts. Det hittades även flertal projekt med vindsinredningar och några där påbyggnation skett men då hade ingen fastighetsbildning utförts. Även projekt där endast påbyggnation skett var limiterat. Det hittades få projekt där både påbyggnation och tredimensionell fastighetsbildning hade skett och till slut valdes dessa tre projekt. Anledningen till att de projekten valdes var att de skilde sig åt gällande användning och upplåtelseformer för att få en bred vy av vad ett

påbyggnadsprojekt med tredimensionell fastighetsbildning kan innebära. Fallstudien har i största del inneburit dokumentationsstudie av detaljplaner, lantmäteriförrättningar och informationsunderlag.

Fastighetsägare och byggbolag som medverkat i de fall som undersökts kommer hållas anonyma för vikten ligger i vad som hänt i de olika projekten och inte vem som byggt eller äger fastigheten.

1.6.2 Intervjuer

Intervjuer kan utföras genom strukturerade frågor där det finns en tydlig mall och där intervjupersonen inte får följdfrågor. Alternativet är en semistrukturerad intervju där tydliga frågor finns men följdfrågor ställs efter svaren som ges. På det sättet är intervjun mer öppen och man kan få mer utförliga svar samt att intervjun blir mer anpassad till intervjupersonens erfarenheter och svar. Dock kan intervjusvaren bli mindre jämförbara då den som blir intervjuad styr över hur intervjun blir beroende på personens svar.

Intervjuer har skett med en representant per projekt som studerats för att få en bredare vy av projekten än vad dokumentationen ger. Intervjuerna har skett med semistrukturerade frågor som gav chans till följdfrågor beroende på svaren som gavs. Stommen i intervjufrågorna var

(16)

8

lika vid alla intervjuer och intervjupersonerna har likartade roller i sina projekt. Intervjuernas funktion är att förklara hur de olika projekten som studerats har utförts samt för att motta åsikter om vad det finns för möjligheter och svårigheter med vertikal förtätning och

tredimensionell fastighetsbildning. Intervjuerna har även använts för att erhålla åsikter från intervjupersonerna om varför vertikal förtätning inte används och om de tror de bör användas mer i framtiden. Detta som grund för diskussionen. I två av projekten som kommer att

presenteras har intervjupersonen representerat fastighetsägaren eller byggherren i de

fastighetsjuridiska frågorna och därmed tagit fram handlingar för fastighetsbildning från den sidan. I det första projektet som presenteras i resultatet är intervjupersonen en representant från det kommunala lantmäteriet, då fastighetsägaren inte anlitat en egen

fastighetsbildningskonsult som i tidigare fallen. Däremot anses intervjuerna jämförbara då de utfört liknande arbetsuppgifter och har liknande bakgrund. Intervjupersonernas identitet kommer att hållas anonym för att det är deras professionella roll och funktion de haft i projekten samt deras åsikter som är viktiga och inte vilka personer de är. Stommen för intervjufrågorna finns i Bilaga 1.

1.6.3 Källkritik

Studien anses pålitlig då flera typer av metoder har använts. Det som skulle kunna göra studien mer tillförlitlig är om fler projekt studerats samt om fler intervjuer med andra parter som fastighetsägare, byggherre och kommun hade utförts. Om intervjupersonerna hade haft samma roll i respektive projekt hade reliabiliteten blivit större. Däremot anses intervjuerna vara jämförbara då arbetsuppgifterna varit likartade. Att projekten även är i olika faser samt att de är utförda under olika tidpunkter kan minska validiteten på resultatet. Anledningen till detta är för att det har utförts få projekt under de senaste tio åren. Projekten anses dock jämförbara då de trots olika projektstart har genomgått likartade processer. Källorna som använts för litteraturgenomgången anses relevanta och tillförlitliga då många publiceringar av myndigheter, kommuner och författare har använts. Det som hade kunnat bli bättre var om ännu fler källor användes för att få ytterligare perspektiv och kunskap.

1.7 Disposition

Nedan följer en beskrivning av innehållet i varje kapitel.

Kapitel 1 - Inledning

I detta kapitel med dess underrubriker presenteras bakgrunden till arbetet samt dess syfte, frågeställningar, avgränsningar, tidigare studier och metoder.

Kapitel 2 - Teori

Kapitlet behandlar relevant teori kopplat till arbetet. Förtätning, utvecklingsstrategier för Stockholms stad och Jönköpings kommun, tredimensionella fastigheter, rättighetslösningar,

(17)

9

detaljplanering samt fastighetssamverkan redovisas. Förutsättningarna för möjlig vertikal förtätning presenteras även generellt.

Kapitel 3 - Resultat

Avsnittet redovisar fallstudiens resultat och därmed en genomgång av de tre projekt som undersökts och deras intervjuer med en representant för fastighetsbildningen.

Kapitel 4 - Diskussion

Intressanta aspekter från teori och resultat diskuteras med fokus på frågeställningarna.

Svårigheter och möjligheter med vertikal förtätning samt en jämförelse mellan projekten diskuteras.

Kapitel 5 - Slutsats och förslag till vidare studier

Arbetet avslutas med författarnas reflektioner av ovanstående kapitel och av arbetet som helhet. Förslag ges även till fortsatta studier.

(18)

10

2.Teori

Nedan följer en genomgång av den teoretiska utgångspunkten för detta kandidatarbete.

Förtätning och vertikal förtätning i allmänhet presenteras samt Stockholms stads och Jönköpings kommuns utvecklingsstrategi. Dessa två kommuners tankar om förtätning och utbyggnad av staden kommer att redovisas då de valda påbyggnadsprojekten, som undersöks i senare kapitel, är lokaliserade i dessa kommuner. Teorin bakom tredimensionell

fastighetsbildning presenteras samt de fastighetsrättsliga lösningar som kan komma väl till användning vid våningspåbyggnad. Detaljplanering och dess inverkan på vertikal förtätning beskrivs. Slutligen presenteras möjliga platser för andra liknande projekt.

2.1 Förtätning

Sverige blir ett allt mer urbant land. Under 2018 bodde 87 procent av befolkningen i en tätort och under 2018 ökade tätortsbefolkningen med 80 000 personer eller med knappt 1 procent.

Tätorterna som ingår i statistiken har sammanhängande bebyggelse med minst 200 invånare.⁹

Vertikal förtätning innebär att man bygger nya byggnader eller en utökning av befintlig bebyggelse på höjden inom den redan befintliga bebyggelsen. Man bygger staden inåt till skillnad från att expandera staden utåt.¹⁰ Med förtätning menas vanligtvis ett mer effektivt nyttjande av marken i en stad. Detta kan skapas genom att planera och bygga ytsnålt inom tätbebyggda områden.¹¹

Det finns fyra grundläggande förklaringsfaktorer till städers utspridning enligt

urbanekonomisk forskning: befolknings- och inkomsttillväxt, markpriser och resekostnader.

De två förstnämnda faktorerna ökar utspridningen medan de andra motverkar utspridningen.

Andra faktorer som påverkar städernas utbredning är administrativa strukturer, markägoförhållanden och fysisk planering.¹²

Varför vill man förtäta? Med en kraftigt ökande befolkning i Sveriges städer och större orter råder det bostadsbrist. Vanligt skäl till förtätning är viljan att skära ner resursåtgången i samhället. Genom att samla bebyggelsen till redan tätbebyggda områden blir

förutsättningarna för gemensamma nyttigheter bättre. Kollektiva nyttigheter kan i detta fall

9 SCB. 87 procent av befolkning bor i tätort. 2019. https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-

amne/miljo/markanvandning/tatorter/pong/statistiknyhet/befolkning-i-tatorter-2018-preliminar-statistik/ Hämtad 2019-05-27

10 Boverket. Rätt tätt. Karlskrona, 2016. https://www.boverket.se/sv/om-boverket/publicerat-av- boverket/publikationer/2016/ratt-tatt/ Hämtad 2019-03-22

11Naturvårdsverket. Styrning av bebyggelseutveckling - Förtätning och utglesning. s.13. 2015.

https://www.naturvardsverket.se/Documents/publikationer6400/978-91-620-6670-3.pdf?pid=16475 Hämtad 2019-05-27

12 Naturvårdsverket. Styrning av bebyggelseutveckling - Förtätning och utglesning. s.13. 2015.

(19)

11

vara kollektivtrafik, VA-system och fjärrvärme.¹³ Fler fördelar med förtätning är att infrastrukturen kan användas mer effektivt samt att klusterbildning för utbildning och

innovationer möjliggörs. Handeln kan också samlas och mötesplatserna blir fler.¹⁴ Att städer växer utåt är ett alternativ men det leder bland annat till ökat bilberoende och att natur- och jordbruksmark tas i anspråk för att bebyggas. Företaget WSP utförde under 2010 en

undersökning, Förtätning och utglesning i Stockholmsregionen. Där studerades, utifrån observerade data från resvaneundersökningar, sambandet mellan bebyggelsetäthet och färdmedelsval. Resultatet av analysen visar ett uppenbart samband mellan täthet och val av färdmedel. Täta områden tycks gynna kollektivtrafik samt gång- och cykeltrafik. Jämfört med glesa områden som gynnar biltrafik. ¹⁵ En motaspekt till ovannämnd undersökning är att förtätning inte leder till mindre biltrafik och mer gång-, cykel- och kollektivtrafik, enligt Boverket. För att det ska bli mindre biltrafik måste framkomligheten samtidigt minskas och framkomligheten för gång-, cykel- och kollektivtrafik måste öka. Ett problem med redan befintlig kollektivtrafik är när förtätning sker på industrimark, vid hamnar och i parker är att kollektivtrafiken är svår att bygga vidare på i dessa områden.¹⁶ Sker förtätning vertikalt på redan befintliga byggnader som har kollektivtrafik tillgänglig blir endast kundunderlaget för kollektivtrafiken bättre och därmed kan turtätheten öka och bekvämligheten förbättras.

Att istället bygga staden inåt ses som en strategi för att bygga bland annat bostäder och kontor men samtidigt motverka att natur- och jordbruksmark försvinner. Att förtäta staden gör också att tillgängligheten till diverse aktiviteter ökar samt att det är ett sätt att binda ihop olika delar av staden.¹⁷ Studier och experter visar på en koppling mellan bättre socialt liv i tätorter och städer.¹⁸

Det är en stor utmaning att förtäta och mycket planering ligger till grund för att det ska fungera. Vid förtätning bebyggs ofta grönområden, friytor försvinner, dagsljuskraven för bostäder sjunker, höga bullernivåer, problem med luftkvaliteten och det blir blåsigare samt att solljus försvinner på innergårdar.¹⁹ Urbaniseringen och förtätningen av svenska städer har bidragit till minskning av urban grönska under de senaste årtiondena. Grönytan per person

14 Sveriges Kommuner och Landsting. Förtätning av städer - Trender och utmaningar. s.6. Stockholm, 2015.

https://webbutik.skl.se/bilder/artiklar/pdf/5381.pdf Hämtad 2019-05-27

(20)

12

har minskat och grönytor splittrats.²⁰ Varken människa eller natur mår bra om grönytorna blir för få.²¹ Vid förtätning av bostäder ökar även befolkningen som medför att skolor och

förskolor måste byggas för att tillgodose befolkningens behov. Förtätningsprojekt i de centrala delarna av en stad leder till höga markpriser vilket sedan leder till höga

bostadspriser. Vid höga bostadspriser kan segregering och social ojämlikhet förekomma samt att verksamheter och invånare kan tvingas flytta därifrån på grund av att de inte har råd att vara kvar.²²

En oundviklig svårighet vid förtätning är att göra en avvägning mellan olika intressen. Ofta sker överklaganden från boenden när byggnation ska ske i ett befintligt bostadsområde. Det kan beskrivas med begreppet NIMBY (“Not in my back yard”). Vilket betyder att boende i området kan vara positiva i sin helhet till byggnation i staden men inte i nära anslutning till just sin bostad. Däremot visar resultat på att förtätningsprojekt som skedde under 2008 ledde till en positiv priseffekt på de närliggande bostäderna. Storleken på priseffekten varierar dock beroende på storlek av projekt och det geografiska läget.²³

Det finns en stark trend att bygga högt och tätt i stadskärnorna där en stor drivkraft till vertikal förtätning är den ekonomiska vinningen, utöver efterfrågan på bostäder. Det finns mycket pengar att tjäna när det byggs högt och tätt i centrala lägen och är vanligt när bostadsbrist råder. Problematiken med höga byggnader är att människor bosatta i höga hus blir bortkopplade från vad som händer på gatan, i parkerna och på innergårdarna. Det sker även en gentrifiering av staden, de med stark social bakgrund och hög inkomst har möjlighet att bosätta sig i staden och de nya bostäderna. De med svag social bakgrund och låg inkomst bosätter sig istället i utkanten eller utanför staden.²⁴

2.2 Utveckling Stockholm stad

Enligt prognos från 2018 kommer befolkningen i Stockholms stad under de närmsta tio åren öka med 128 000 personer och ökningen sker över alla åldersgrupper. Vid 2022 förväntas Stockholms stads invånarantal passera miljongränsen.²⁵

20 Naturvårdsverket. Mot en hållbar stadsutveckling - Med fokus på miljömålen i planeringsprocessen. s.23.

Stockholm, 2015. https://www.naturvardsverket.se/Documents/publikationer6400/978-91-620-6664- 2.pdf?pid=16479 Hämtad 2019-05-27

21 Sveriges Kommuner och Landsting. Förtätning av städer - Trender och utmaningar. s.6. Stockholm, 2015.

https://webbutik.skl.se/bilder/artiklar/pdf/5381.pdf Hämtad 2019-05-27

23 Brunes, Fredrik. Hermansson, Cecilia m.fl. Att förtäta staden. Red. Hullgren, Maria. Wilhelmsson, Mats.

Bostad 2.0 - En bostadsmarknad för alla. Stockholm, 2017. https://www-

edit.sys.kth.se/preview/polopoly_fs/1.752812!/bostad2.0_HiRes.pdf Hämtad 2019-05-08

24 Lundgren Melin, Nomi. Forskare undersöker vertikal förtätning. 2017.

https://byggindustrin.se/artikel/nyhet/forskare-undersoker-vertikal-fortatning-24504 Hämtad 2019-05-09

25 Skarman, Christian. Forsberg, Ellen m.fl. Statistik om Stockholm - Befolkningsprognos 2018. Stockholm, 2018. http://statistik.stockholm.se/attachments/article/188/Befolkningsprognos%202018.pdf Hämtad 2019-05- 03

(21)

13

I översiktsplanen från 2018 för Stockholms stad har det kartlagts områden för utveckling genom förtätning. Dessa områden kan kompletteras med nya bostäder, verksamheter, skolor, service mm. Exempel på dessa områden är Hammarbyhöjden-Björkhagen, Bagarmossen- Skarpnäck, Skärholmen, Rågsved-Högdalen, Kista, Tensta, Rinkeby och Husby.

2.2.1 Utbyggnadsstrategi

En ny översiktsplan antogs av kommunfullmäktige i Stockholms stad under februari 2018 och vann laga kraft 23 mars 2018. En Översiktsplan är inte juridiskt bindande men ska enligt plan och bygglagen ge vägledning för hur mark- och vattenområden ska användas, utvecklas och bevaras.²⁶

Stockholm stads utbyggnadsstrategi är indelat i fyra kategorier. Den första är att bilda täta stadsdelar och låta staden växa successivt utåt. Den andra är att man ska utveckla några utpekade områden, enligt översiktsplanen är det fyra fokusområden. Tredje kategorin är att i och med att hela Stockholm växer behövs därför Stockholms stad utvecklas med

värdeskapande kompletteringar för att bostadsmål och hållbarhetsmål ska kunna uppnås.

Exempel på värdeskapande kompletteringar är flerbostadshus i villaområden. Sista kategorins mål är att staden ska ta till vara på stadsutvecklingspotentialen för att hållbar utveckling ska infinna sig. Alla projekt ska ses ur ett helhetsperspektiv så att något inte endast är bra för stunden utan även inte försvårar framtida stadsbyggnadsinsatser.²⁷ Stockholms stad beskriver vidare i översiktsplanen att utgångspunkten vid allt byggande är att utnyttja marken effektivt.

Innan beslut om detaljplaneläggning tas ska man även pröva beslutet mot översiktsplanens fyra stadsbyggnadsmål där minst ett av målen ska vara uppfyllt.²⁸ Stockholms stad vill även, i och med förändringar av staden, genomföra dialog med medborgarna i tidigt skede eftersom det medför att platser och miljöer där vi bor och lever våra liv förändras. Vid tidig kontakt kan det även tillföra nya perspektiv och idéer till planen. Mänskliga rättigheter, demokrati och hållbarhetsfrågor väger tyngst där delaktighet är ett betydelsefullt redskap då ambitionen är att utveckla engagemanget hos medborgarna i stadsutvecklingsprocessen. ²⁹

2.2.2 Stadsbyggnadsmål En växande stad

Många idag vill bo i städers centrala delar. Stockholms ambition är att alla som bor här och flyttar hit ska ha någonstans att bo. Bostadsbristen drabbar nästan alla men främst människor med svag ekonomi, unga, studenter och nyanlända. För näringslivet är tillgången på bostad

26 Översiktsplan för Stockholms stad, s. 14. Stockholms stad 2018

(22)

14

viktigt för att kunna locka rätt kompetens, Stockholms stad måste kunna erbjuda bostäder med olika upplåtelseformer och prisnivåer.³⁰

En sammanhängande stad

Målet för detta är kunna röra sig i staden mellan stadsdelarna och det ska vara enkelt att mötas i vardagen. Fokuset ligger på att skapa ett bra gatunät och parker som länkar samman olika områden. En väl fungerande kollektivtrafik är också en nyckel till detta mål.³¹

God offentlig miljö

Stockholm har en stor mångfald av stadsdelar med olika karaktärer. När staden binds samman blir stadsdelarnas små och stora centrum allt viktigare som noder. Det handlar om att satsa på lokala centrum, komplettera med tillgångar som höjer upplevelsen, blandade stadsmiljöer och blandade upplåtelseformer, storlekar samt typer av bostäder.³²

En klimatsmart och tålig stad

Stockholms stad har höga mål att vara en klimatsmart stad genom att minska sin

klimatpåverkan och resursförbrukning. Målet är att staden ska vara så fungerande och tålig så att den klarar av de klimatförändringar och påfrestningar som förväntas komma.³³

2.3 Utveckling Jönköpings kommun

En ny översiktsplan för Jönköpings kommun antogs februari 2016 som täcker hela kommunen. Där redovisas riktlinjer för hur bebyggelseutvecklingen skall ske framöver i kommunen. Kommunen växer med 1 000 personer varje år vilket kräver att kommunen planerar för denna ökning. Jönköpings invånarantal förväntas vara 140 000 år 2020.³⁴

Översiktsplanen börjar med att redovisa flera viljeinriktningar som kommunen skall sträva efter och där nämns följande. “Kommunen ska hushålla med sina resurser, genom att prioritera förtätning och omvandling på redan ianspråktagen mark samt bygga med en hög exploateringsgrad utifrån platsens förutsättningar.” ³⁵ Kommunen ska i första hand hushålla med resurser och genom det har förtätning och omvandling av redan ianspråktagen mark redovisats som sätt att utföra det. Översiktsplanen nämner även att kommunen strävar efter

30 Översiktsplan för Stockholms stad, s. 20–21. Stockholms stad 2018

34 Digital översiktsplan 2016, textdel, s.4. Jönköpings kommun, 2016.

https://www.jonkoping.se/download/18.56ac98861555437aa2614b18/1469608238791/Textdel_till_digital_%C3

%B6versiktsplan_2016_antagandeversion.pdf Hämtad 2019-06-09

(23)

15

att bygga med högre exploateringstal samt bygga tätare. För att kommunen ska kunna fylla alla invånarnas bostadsbehov ska de se till så att det finns tillgång till en blandad

bostadsbebyggelse i alla stadsdelar, både när det gäller upplåtelseformer och bostadstyper.

Vid förtätning och kompletterande byggnation finns det stora möjligheter att se till att den befintliga miljön blir mer blandad och integrerad.³⁶

Översiktsplanen nämner sedan följderna av de valda viljeinriktningarna. Om kommunen förtätar och bygger med högre exploateringstal kommer kommunen kunna hushålla med sina resurser. De kommer även att kunna skapa en blandad och mer variationsrik bebyggelse vilket i sin tur skapar trygga miljöer med närhet till service, arbete, fritid och grönområden.

Enligt översiktsplanen skapar en ökad befolkningsmängd i de befintliga tätorterna större underlag för service, fler kan nyttja de gemensamma strukturerna och kollektivtrafiken får möjlighet att bli mer effektiv och utbyggd. Detta plus att en blandad bebyggelse medför att fler har gångavstånd till sina arbeten, skolor och annat kan leda till att fler väljer bort bilen som färdmedel.³⁷

2.4 Tredimensionell fastighetsbildning

Enligt Jordabalkens 1 kap. 1 § är fast egendom jord. Den är indelad i fastigheter och en fastighet avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Äganderätten är i lagen negativt bestämd vilket betyder att man får göra det som inte är förbjudet. Som ägare har man rätt att utesluta andra från att vistas på sin fastighet, överlåta fastigheten till en annan person och man har rätt att belåna/pantsätta fastigheten.

Enligt fastighetsbildningslagen 1 kap. 1a § är en tredimensionell fastighet en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Sedan 2004 har tredimensionell

fastighetsbildning varit möjligt och det fanns 1 015 stycken tredimensionella fastigheter och 1 292 ägarlägenhetsfastigheter i Sverige den 31 december 2018 enligt Lantmäteriets

årsstatistik. Tredimensionella fastigheter har ökat med nästan 11 % varje år i Sverige sedan 2013 och ägarlägenheter har ökat med cirka 10 % varje år sedan 2013. I Stockholms län fanns det vid 2018 års slut 361 tredimensionella fastigheter och utöver det fanns 87

ägarlägenheter.³⁸ Ett motiv till införandet av tredimensionella fastigheter var att kunna förtäta bostadsbyggandet genom ny- och tillbyggnader på befintlig bebyggelse samt så att

bostadsrättsföreningar skulle kunna bli renodlade föreningar och sälja av sina lokaler.³⁹

38 Lantmäteriet. Årsstatistik 2018. 2018.

https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Fastighetsinformation/Fastighetsregistret/Statistik-och-rattsverkan- for-Fastighetsregistret/?faq=4883 Hämtad 2019-05-03

39 Proposition 2002/03:116

(24)

16

En typ av tredimensionell fastighet är ägarlägenheter där bostaden är en egen fastighet.

Fastigheten avgränsas vanligtvis så att lägenheten inklusive ytskikt mot lägenhetsavskiljande eller andra bärande väggar samt mot golv- och takbjälklag ingår i ägarlägenhetsfastigheten.⁴⁰ Det finns dock inga särskilda riktlinjer utan endast rekommendationer om hur gränsen skall dras. Det finns inga liknande riktlinjer eller rekommendationer för tredimensionella

fastigheter i helhet. Gränsdragningen får avgöras vid varje enskilt fall vad som är lämpligt med hänsyn till byggteknik, utformning och ändamål. ⁴¹

Enligt propositionen användes tredimensionellt fastighetsutnyttjande redan innan lagförslaget kom på tal och de tar upp när detta kan bringa svårigheter och skälen till varför lag om tredimensionella fastigheter behövs. Propositionen tar upp de olika alternativa lösningarna som lagstiftningen tillhandahåller, vilka är nyttjanderätt, servitut, ledningsrätt och

gemensamhetsanläggningar. Om en person behöver nyttja en yta kan ett nyttjanderättsavtal träffas med fastighetsägaren. Dock med en nyttjanderätt kan personen inte självständigt disponera över utrymmet vilket begränsar ens möjligheter att använda utrymmet som man själv kanske skulle vilja. Man kan inte heller pantsätta en nyttjanderätt.⁴² Servitut är ett annat alternativ som ger en fastighet rätt att utnyttja en annan fastighet. Ett servitut får dock inte innebära ett totalt ianspråktagande vilket innebär att de mål som uppfylls med tredimensionell fastighetsbildning inte alltid kan lösas med servitut. Det var på tal innan lagändringen att det istället skulle ske en ändring av servitutsreglerna så att den härskande fastigheten kan göra ett fullt ianspråktagande av den tjänande fastigheten. Dock ansågs detta inte som en lämplig lösning då det väletablerade servitutsbegreppet skulle ändras totalt.⁴³ Ledningsrätt ger en rätt att använda ett utrymme på en annan fastighet för allmännyttiga ledningar utan begränsning i tid. Ledningsrätt kan därmed endast användas för ledningar och fyller därför inte det behov som finns för tredimensionellt fastighetsutnyttjande.⁴⁴ En gemensamhetsanläggning får inrättas enligt anläggningslagen om det behövs att en anläggning ska vara gemensam för två eller flera fastigheter. Lantmäteriet kan besluta att ett utrymme inom annans fastighet kan tas i anspråk. Gemensamhetsanläggningar kan i vissa händelser trygga tredimensionellt

fastighetsutnyttjande men Anläggningslagen är inte alls tillämpbar om man skulle vilja skapa en egen självständig bruksenhet som en person ska förfoga över, då

gemensamhetsanläggningar ska vara gemensamma med flera ägare.

Utredningen fastslår därmed att tredimensionellt fastighetsnyttjande inte fullt kan säkerställas med de rättsliga instrument som fanns vid tillfället. Flertal kommuner och företag inom bygg-

40 Julstad, Barbro. Fastighetsindelning och markanvändning, s.26. Femte upplagan. Norstedts Juridik AB.

Stockholm, 2015.

41 Boverket. Fastighetsindelning i tre dimensioner –- men oförändrade regler om detaljplanering och byggande. s.16. Karlskrona, 2004.

https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2004/fastighetsindelning_i_tre_dimensioner.pdf Hämtad 2019-05-03

43 SOU 1996:87, s.138

(25)

17

och fastighetssektorn påpekade att det fanns ett flertal projekt med fastigheter som rymmer skilda verksamheter och där det skulle passa bättre om verksamheterna disponerade sina egna lokaler självständigt av förvaltning- och finansieringsskäl. Det nämns även att det på goda grunder antas att behovet för tredimensionellt fastighetsutnyttjande kommer att öka i framtiden. Detta beror på ett tilltagande intresse för framtida ny- och tillbyggnader inom tätorterna i omedelbar anslutning till befintliga byggnader. Regeringen fastslår sedan att modellen med tredimensionell fastighetsbildning är det alternativ som är mest ändamålsenligt och därmed blev tredimensionella fastigheter en verklighet 1 januari 2004.⁴⁵

Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får endast ske om fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning samt om fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att kunna använda den på

ändamålsenligt sätt. Åtgärden måste även vara motiverad med hänsyn till konstruktion och användning samt vara ägnad till att leda till en mer ändamålsenlig förvaltning av

anläggningen eller trygga finansiering av anläggningen. Om den tredimensionella fastigheten är avsedd för bostadsändamål ska den omfatta minst tre bostadslägenheter.⁴⁶

Fastighetsbildningen måste möta de lämplighetsvillkor som ställs i 3 kap. FBL samt ske i enlighet med gällande planer och bestämmelser. Enligt förarbetena ska fastigheter med ett enda ändamål inte delas upp då det ökar risken för splittring av homogena

förvaltningsenheter.⁴⁷ Till exempel ska inte en bostadsfastighet skiktas i olika fastigheter eller likadant med en kontorsfastighet, detta möter inte lämplighetskraven.

Möjligheten för tredimensionell fastighetsbildning underlättar för fastighetsbolag med stort bestånd genom att blanda hyresrätter med bostadsrätter eller ägarlägenheter för att säkra sin investering. Bolaget får bättre likviditet eftersom de kan avyttra bostadsrätterna samt ägarlägenheterna. Detta blir därmed en tillgång som senare kan nyttjas för hyresrätterna.

Skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt är att man äger och huserar över sin

ägarlägenhet men vid ägande av bostadsrätt har man endast köpt in sig i föreningen vilket ger en rätt att nyttja bostaden. För att bildandet av ägarlägenheter ska kunna ske måste

lägenheterna ingå i en sammanhållen enhet med minst tre ägarlägenhetsfastigheter.

Ägarlägenheter får endast bildas vid nyproduktion av bostadslägenheter eller vid

ombyggnation där byggnaden inte använts till bostadsändamål under de senaste åtta åren.⁴⁸ Vid eget ägande av bostad är personen fri att bruka och hyra ut lägenheten i enlighet med Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Om man har en bostadsrätt får man endast hyra ut den i andra hand om bostadsrättsföreningens styrelse ger sitt samtycke.⁴⁹

46 Fastighetsbildningslag (SFS 1979:988), 3 kap. 1a §

Stockholm, 2015.

49 Bostadsrättslag (SFS 1991:614) 7 kap. 10 §

(26)

18

2.5 Fastighetssamverkan

Ett villkor för bildande av tredimensionella fastigheter som nämnts ovan är att de ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att kunna använda fastigheten på ett

ändamålsenligt sätt. Dessa rättigheter och nyttjanderätter benämns som fastighetssamverkan och är viktiga för den tredimensionella fastigheten och ett essentiellt villkor för bildandet.⁵⁰

Det finns flera typer av rättighetsupplåtelser i fastigheter och vanligast är rättigheter som upplåts till förmån för en fastighet som servitut eller rättigheter som upplåts för flera

fastigheter i form av gemensamhetsanläggningar.⁵¹ Rättigheter kan även upplåtas till förmån för personer i form av nyttjanderätt och ledningsrätt. ⁵²

Nedan följer en beskrivning av gemensamhetsanläggningar och servitut, vilka är de rättigheter som är vanligast förekommande vid förrättningar av 3D-fastigheter.

2.5.1 Gemensamhetsanläggning

En gemensamhetsanläggning bildas enligt Anläggningslagen genom en

anläggningsförrättning. En sådan får inrättas för en anläggning om den är gemensam för två eller flera fastigheter och tillgodoser ändamål som är av stadigvarande betydelse för

fastigheterna.⁵³ Vanligt förekommande gemensamhetsanläggningar kan vara vägar, parkeringsplatser och lekplatser. Gemensamhetsanläggningarna hör till de fastigheter som deltar oberoende av vem som äger fastigheterna.⁵⁴ Anläggningen förvaltas av en

samfällighetsförening som förvaltas antingen genom delägarförvaltning eller genom

föreningsförvaltning.⁵⁵ För en gemensamhetsanläggning skall andelstal utgå efter fastighetens nytta av anläggningen samt för dess användning.⁵⁶

2.5.2 Servitut

Intentionen med servitut är att förbättra en fastighet genom att berika den med funktionen för att lösa behov som inte kan tillfredsställas på annat sätt inom fastighetens gränser.⁵⁷ Servitut

Stockholm, 2015.

52 Julstad, Barbro. Fastighetsindelning och markanvändning, s.40, 131. Femte upplagan. Norstedts Juridik AB.

Stockholm, 2015.

53 Anläggningslag (SFS 1973:1149), 1 §

Stockholm, 2015.

55 Lagen om förvaltning av samfälligheter (SFS 1973:1150), 4§

56 Anläggningslag (SFS 1973:1149), 15 §

57 Hager, Richard. Victorin, Anders. Allmän fastighetsrätt, s.166. Sjunde upplagan. Iustus förlag AB. Uppsala, 2015.

(27)

19

är en rätt för en fastighet att nyttja en annan fastighet utan tidsbegränsning. Nyttjandet får inte vara ett totalt ianspråktagande och ändamålet måste vara av stadigvarande betydelse.⁵⁸

Servitutet ger en rätt för härskande fastighet som är förmånstagare att nyttja tjänande

fastighet som är belastad. Servitut är positivt definierat då det har sitt ursprung i äganderätten och utgör en urholkning av äganderätten. Med servitut är det rättigheter som tas från

fastighetsägaren och ges till rättighetshavaren.

Det finns två typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare och avtalets innehåll regleras i fjortonde kapitlet i Jordabalken. Det finns flera rekvisit som ska vara uppfyllda för att ett bildande av servitut ska få ske vilken anges i Jordabalken, 14 kap. 1§. Dessa rekvisit är att servitutet ska främja en ändamålsenlig markanvändning, vara av stadigvarande betydelse och inte belasta den tjänande fastigheten i någon högre grad.⁵⁹ Avtalsservitut kan även skrivas in i

fastighetsregistrets inskrivningsdel genom en skriftlig ansökan och genom detta säkerställs det att servitutet ligger kvar även vid byte av ägare. Officialservitut bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning och kan bara upplåtas om servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten.⁶⁰ Ett officialservitut är inskrivet i fastighetsregistrets allmänna del.

2.5.3 Svårigheter med fastighetssamverkan

Vid påbyggnationer med tredimensionell fastighetsbildning kommer nästan alltid olika rättighetslösningar att uppföras där servitut och gemensamhetsanläggningar är vanligast. Det är viktigt att servituten och gemensamhetsanläggningarna är uppförda så att de är avsedda att vara för stadigvarande bruk och att de är tydligt beskrivna vad de ska innehålla samt vilka fastigheter som ska ingå.⁶¹⁶²

En svårighet med gemensamhetsanläggningar är hur förvaltningen ska ske och vem som ska bekosta vad. Vid påbyggnationer kanske de som vistas i nedre delarna av byggnaden är mer angelägna att förvalta och ordna de nedre delarna av byggnaden där de vistas medan de som vistas i de högre delarna är mer angelägna med vad som händer med taket och de övre

delarna. Detta kan bidra till skiljaktigheter vid förvaltning och hur underhåll ska prioriteras av de allmänna utrymmena.⁶³ Det är enklare att inrätta rättighetslösningar som

gemensamhetsanläggningar vid nybyggnationer än i befintliga fastigheter då man vid

nybyggnation har full kontroll och ritningar på alla dragningar av installationer i byggnaden.

Det kan i en befintlig byggnad vara svårt att hitta ritningar på allt samt att objekt inte alltid

Stockholm, 2015.

59 Jordabalk (SFS 1970:994), 14 kap.

60 Fastighetsbildningslag (SFS 1970:988), 7 kap. 1 §

61 Jordabalk (SFS 1970:994), 14 kap. 1 § & 5 §

62 Anläggningslag (SFS 1972:1149)

63 Fastighetsbildningskonsult, muntlig intervju den 9 april 2019

(28)

20

finns där det är beskrivet att de ska finnas.⁶⁴ Vid inrättande av samverkan blir det diskussioner om utförandet, till exempel om grundläggning och tak ska vara en

gemensamhetsanläggning eller inte. Förslag på lösningar ges av utvecklaren/ansökaren och detta prövas senare av ansvarig lantmätare. ⁶⁵

2.6 Detaljplanering

Planläggningens syfte är att marken används till det ändamål som marken är lämplig för. Vad en detaljplan ska innehålla och hur processen ska se ut regleras i Plan- och bygglagens 4–6 kapitel. Kommunen är den som tar fram detaljplaner på grund av

planmonopolet.⁶⁶Tredimensionell fastighetsbildning ska ske i enlighet med gällande planer och bestämmelser. Ändamålet för nya fastigheten måste vara överensstämmande med

planbestämmelserna. Till exempel om en tredimensionell fastighetsbildning av bostäder på en förskola ska ske måste planen medge både bostäder och skoländamål. Den nya fastighetens ändamål ska nämnas som en egen användningsbestämmelse. Detaljplanen måste vara tydlig med gränser och ändamål men får inte bli för detaljerad. Detaljplanen ska ange

markanvändning, tillåten exploatering, allmän plats och genomförandetid.

Hur en tredimensionell fastighetsbildning kommer att ske, i form av bland annat var gränser kommer att gå och hur många tredimensionella fastigheter som kommer att bildas, syns inte på en tvådimensionell karta. Därför krävs en samordning mellan olika myndigheter, tydligare planbeskrivningar och fler kartor med exempelvis genomskärningar som visar tydligt var gränser går. Genomförandebeskrivningen ska innehålla uppgifter om de fastighetsrättsliga frågorna, ekonomiska frågorna, tekniska frågorna och genomförandetid.

2.7 Förutsättningar för möjlig vertikal förtätning

Att hitta outnyttjade byggrätter i centrala delar av städer är en nästan omöjlig uppgift. Det är dock i de centrala delarna som det är mest lönsamt med påbyggnation då efterfrågan är stor och de höga priserna kan kompensera för den risk som uppstår vid ett påbyggnadsprojekt.

Nästan alla påbyggnationer kan komma att kräva en planändring vilket medför en större risk.

Platser där påbyggnationer kan vara möjlig på grund av byggtekniska anledningar är hus byggda på 1960–1970 talet då det på den tiden byggdes platta tak och ofta med

överdimensionerade stommar.⁶⁷ Under 1960–1970 talet byggdes det mycket i närförort och ofta inte för högt vilket gör att dessa platser kan lämpa sig för påbyggnationer. Byggnader

64 Waller, Hedvig. Wikström, Ebba. Tredimensionell avstyckning för separation av bostäder och lokaler – En kvalitativ studie över bakomliggande faktorer. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm, 2016.

65 Fastighetsbildningskonsult, muntlig intervju den 9 april 2019

66 Plan- och bygglagen (2010:900), 1 kap. 2 §

67 Bogale, Daniel. Paluchiewicz, Philip. Etage på tak - Förtätning av innerstadsbebyggelse - ett exempel från Stockholm. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm, 2011.