INSTITUTIONEN FÖR TEKNIK OCH BYGGD MILJÖ
Tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning Studie av resultatet efter 2,5 år med ny lagstiftning
Björn Danneby 2007-06-25
C-uppsats 10 p inom samhällsplanering
Handledare: Leif Pierrou, Lantmäteriverket Kaj Wejander, Högskolan i Gävle
2
Sammanfattning
Ny lagstiftning infördes 1:a januari 2004 som tillät tredimensionell fastighetsindelning.
Genom en undersökning skulle information tas fram om hur tillämpningen blivit de första 2,5 åren, samt även få en bild av hur den fortsatta utvecklingen skulle bli.
Frågeställningarna var om detaljplaner hade anpassats för tredimensionell fastighetsindelning, vilka ändamål som fanns representerade och hur rättigheter
tillförsäkrats. Vidare skulle undersökningen behandla skillnader i tillämpningen beroende på geografisk spridning i landet, och vilken påverkan fastigheternas läge i en tätort hade.
Informationsinsamlingen gjordes genom att gå igenom data från fastighetsregistret, genomföra fallstudier, intervjua myndigheter och delta vid ett seminarium. De kommuner som valdes ut för myndighetsintervjuerna representerade en spridning i folkmängd och huruvida de hade en hög eller låg andel bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme.
Totalt hade det bildats 89 stycken fastigheter. Den geografiska spridningen över landet var fördelad på ungefär samma sätt som folkmängden. Hyreshusenheter var den enskilt största huvudtypen, med de flesta ändamål fanns representerade. En så stor del som 75 % av fastigheterna var belägna i områden med hårt bebyggelsetryck. I storstäderna var de främst lokaliserade till innerstadsnära och vattennära områden. 92 % av fastigheterna var belägna inom detaljplanerat område. 40 % av fallen hade grundats på en detaljplan som hade ett plandatum fr o m 2003-07-01. Detta var i sig inget bevis på att dessa planer har anpassats för tredimensionell fastighetsindelning. Fastigheterna hade i 51 % av fallen enbart bildats genom avstyckning. Den relativa frekvensen av fastigheterna som använde sig av servitut var 91 %, och 51 % deltog i gemensamhetsanläggning. I minst 10 % av fallen tillgodosågs rättigheterna genom följdförrättning. I en av fallstudierna framkom att åtgärden hade anpassat fastighetsindelningen till befintliga förhållanden, och skapade förutsättningar för en mer ändamålsenlig förvaltning. Alla kommuner hade fått förfrågningar om tredimensionell fastighetsindelning. I de kommuner där tredimensionellt indelade fastigheter tidigare hade bildats, fanns nya på gång.
Det gick att urskilja att bostadsrättsföreningar var inblandade på något sätt i en ansenlig del av de fastigheter som var tredimensionellt indelade. Men även en stor andel utgjorde fall där målet var att optimera utnyttjandet av egna lokaler. Den enda geografiska kopplingen som fanns ur ett ändamålsperspektiv, var att hyreshusenheter i högre
utsträckning var placerade i större städer i södra delen av landet. Tredimensionell fastighetsindelning kommer antagligen också att få en stor betydelse vid nyutveckling och förtätning av de flesta tätorter. Det verkade då vara parkeringslösningar i
kombination med annat ändamål som blir grundkonceptet. Det låg ett tungt ansvar på planförfattarna i städerna, att i ett tidigt skede av planprocessen ta upp frågor kring ett effektivt markutnyttjande. Tredimensionell fastighetsindelning kommer att bli en naturlig del i den framtida samhällsbyggnaden, oavsett geografisk placering.
Nyckelord: Tredimensionell fastighetsindelning - Tredimensionell fastighetsbildning - Tillämpning - Lantmäteriförrättningar - Samhällsplanering - Fysisk planering
4
Abstract
From January 1, 2004 a new legalisation had established that allow three-dimensional real estate property founding. Through a investigation, information would be collected how the application become the first two and a half years, and also get a image of how the continuing development would become.
The questions was if detail plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division, which purpose that existed represent, and how the rights and duties had been secured. Further the investigation would treat differences in the application
depending on geographical distribution in the country, and which affect the location had in the cities.
The information was collected by go through data from the real estate property directory, carry out case studies, make interviews with public authorities and participate at a training college. The municipalities that had been chosen out for the interviews was a representative selection of different amount of population and whether it had a high or low use of real estate properties with three-dimensional space.
Totally, it had founded 89 real estate properties. The geographical spreading over the country was distributed approximately at the same way as the inhabitants. Big rental buildings come to be the biggest existed primary real estate property type, but the most purpose was existed. As big part as 75 per cent of the real estates were located in areas with roughly hard settlement pressure. In the big cities, foremost areas close to central business district and close to open water was employed. 92 per cent of the real estates were situated within a area that was covered by a detailed plan. 40 per cent had founded based on a detail plan that have a date not older than 1 July, 2003. This was in itself not a evidence on that these plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division. The real estates had in 51 per cent of the cases only founded through partition.
The relative frequency of the real estates that was encumbered with an easement was 90 per cent, and 51 per cent participating in jointly-owned facilities. In at least 10 per cent of the cases, some needs were provided in a official duty made afterwards. In one of the case studies, information came out that the official duty had founded a more suitable real estate property division, based on the existing circumstances, and had also create conditions for a more adapted administration. All municipalities had received queries
about three-dimensional real estate property division. There it earlier had founded three- dimensional real estates properties, new official duties were going on.
It was possible to discern that co-operative apartment junctions was somehow involved in a considerable part of the real estates properties that was three-dimensionally divided. But also a big part constitute cases there the purpose was that optimise the utilization of real estate property. The only geographical connection that existed within a purpose
perspective was that rental buildings in a higher extension were located to bigger cities in south part of the country. Three-dimensional real estate property division become
probably also to constitute a big importance in development and condensation of the most populated areas. It seems to be mult i-story car parking in combination with other
purposes that becomes the first outline concept. It lay a big liability on the plan authors in the cities, that in a early stage of the plan process take up questions about a effectively land use. Three-dimensional real estate property division will become a natural part in the future building of social structures, regardless to the geographical location.
Key words: Three-dimensional - Real estate - Application - Social planning - Physical planning
6
Innehållsförteckning
Sammanfattning ...2
Abstract...4
Innehållsförteckning ...6
1. Inledning...9
1.1 Bakgrund ...9
1.2 Syfte... 12
1.3 Frågeställningar... 13
1.3.1 Övergripande tillämpning ... 13
1.3.2 Tillämpningen i enskilda fall... 13
1.3.3 Myndigheternas perspektiv ... 14
1.4 Avgränsningar... 14
1.5 Tidigare studier ... 14
1.6 Definitioner ... 16
2. Material och metoder...18
2.1 Undersökning av tillämpningen och myndigheternas uppfattning... 18
2.1.1 Allmän information om undersökningen... 18
2.1.2 Insamling av data från fastighetsregistret ... 18
2.1.3 Fallstudier av några genomförda lantmäteriförrättningar ... 19
2.1.4 Deltagande vid seminarium... 20
2.1.5 Intervjuer med planavdelningar och lantmäterimyndigheter ... 20
2.2 Bearbetning av materialet ... 20
2.2.1 Informationen från fastighetsregistret ... 20
2.2.2 Materialet från fallstudie rna ... 21
2.2.3 Informationen som framkom vid seminariet... 21
2.2.4 Informationen som framkom vid kontakter med myndigheter... 21
3. Resultat ... 22
3.1 Tillämpningen baserad på data från fastighetsregistret...22
3.1.1 Fakta om fastigheter som hade tredimensionellt utrymme ...22
3.1.2 Överensstämmelsen mellan ändamål och typkod ...23
3.1.3 Geografisk spridning ur ett makroperspektiv ...24
3.1.4 Geografisk spridning ur ett mikroperspektiv ...27
3.1.5 Gällande planförhållanden för fastigheterna ...32
3.1.6 Fastighetsbildningsåtgärder som användes vid tredimensionell fastighetsbildning ...33
3.1.7 Deltagandet i gemensamhetsanläggning ...35
3.1.8 Användandet av servitut...42
3.2 Tillämpningen baserad på fallstudier av några genomförda förrättningar ...56
3.2.1 Exempel på användning i några normalfall...56
3.2.2 Exempel på användning i några andra fall ...58
3.3 Information om tillämpningen som framfördes vid seminariet ...60
3.4 Tredimensionell fastighetsindelning ur planavdelningarnas och lantmäterimyndigheternas perspektiv ...62
3.4.1 Bollnäs ...62
3.4.2 Karlshamn ...63
3.4.3 Halmstad ...64
3.4.4 Karlstad...65
3.4.5 Sundsvall...66
3.4.6 Göteborg...66
4. Diskussion... 69
4.1 Tillämpningen hittills ...69
4.1.1 Geografisk koppling av tillämpningen ...69
4.1.2 Lantmäteriförrättningarna ...70
4.1.3 Möjligheter för bostadsrättsföreningar ...71
4.2 Frånvaro av viss tillämpning...73
4.3 Är tredimensionell fastighetsindelning bättre än servitut och gemensamhetsanläggningar?...73
4.4 Framtiden...76
5. Slutsatser... 81
8
6. Referenser...86
6.1 Offentligt tryck ... 86
6.2 Lantmäteriförrättningar... 86
6.2.1 Fastighetsregistret ... 86
6.2.2 Akter i fallstudierna... 86
6.3 Myndighetskontakter ... 87
6.4 Publicerat källmaterial... 88
6.5 Examensarbeten etc... 88
7. Bilagor...89
7.1 Typ av insamlade data ... 89
7.1.1 Bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme ... 89
7.1.2 Fastigheter som urholkas av de bildade tredimensionellt indelade fastigheterna ... 106
7.1.3 Åtgärder som användes vid fastighetsbildningen på den ursprungliga fastigheten vilken bestod av utrymme som efteråt hörde till tredimensionellt indelad fastighet... 108
7.1.4 Åtgärder som användes vid fastighetsbildningen på blivande tredimensionellt indelad fastighet... 110
7.1.5 Åtgärder som användes på den tredimensionellt indelade fastigheten efter att den bildades... 113
7.1.6 Åtgärder som användes vid fastighetsbildningen på den fastighet som urholkades ... 113
7.1.7 Åtgärder som användes på den urholkade fastigheten efter att den tredimensionellt indelade fastigheten bildades ... 116
7.1.8 Typkodernas benämning ... 117
7.1.9 Tillförsäkrade rättigheter med servitut eller gemensamhetsanläggning... 117
7.2 Jämförelse av ändamål och typkod ... 132
7.3 Statistik baserad på data från fastighetsregistret... 134
7.3.1 Fakta om fastigheter som hade tredimensionellt utrymme ... 134
7.3.2 Gällande planförhållanden för fastigheterna ... 137
7.3.3 Geografisk spridning ... 141
7.3.4 Åtgärder som användes vid tredimensionell fastighetsbildning... 143
7.3.5 Deltagandet i gemensamhetsanläggning... 151
7.3.6 Användandet av servitut ... 167
7.4 Kompletterande information om utvecklingen t o m 2007-05-16... 216
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Sedan den 1 januari 2004 har det varit möjligt att bilda fastigheter med tredimensionellt utrymme i Sverige. Den nya lagstiftningen som då började gälla medförde att
fastighetsindelningen inte längre begränsas till gränser på marken (traditionell fastighet), utan kan nu även utformas till en sluten volym. När en fastighet i sin helhet är begränsad av en volym, kallas den för en tredimensionell fastighet. Om en sådan volym ingår som ett delområde i en traditionell fastighet, så kallas volymen för ett tredimensionellt fastighetsutrymme. Kombinationen kallas således för en traditionell fastighet med tredimensionellt fastighetsutrymme.
Att bilda ett servitut enligt Fastighetsbildningslagen (FBL) och Jordabalken (JB) betyder att en fastighets enskilda behov tillgodoses genom ett beslut som fattas av
lantmäterimyndighet om utnyttjande av en annan fastighet. Inrättande av en gemensamhetsanläggning enligt Anläggningslagen (AL) tillkommer genom
lantmäteriförrättning, och är till för att tillgodose ett för flera deltagande fastigheter gemensamt behov av stadigvarande betydelse. Samfälligheter är markområden som flera fastigheter kan ha andelar i, och är avsedda till att tillgodose fastigheternas gemensamma behov. Sådana områden omfattas också av den nya lagstiftningen, och numera kan även dessa utformas som en volym. Då används istället begreppen tredimensionell
samfällighet respektive tredimensionellt samfällighetsutrymme. När en volym har tagits i anspråk till något tredimensionellt ändamål, så blir minst en fastighet och/eller
samfällighet urholkad.
Historiskt har tredimensionella behov lösts genom inrättande av
gemensamhetsanläggningar och bildande av servitut. En annan möjlighet är att teckna avtal av olika slag. (Julstad & Sjödin, 2005, s. 54).
Bara för att möjligheterna med tredimensionell fastighetsindelning har införts, så betyder inte det automatiskt att alla problem som är möjliga att lösa tredimensionellt tillåts. Det
10
följs. Detaljplanernas primära syfte är inte att styra äganderätten och indelningen i fastigheter, utan de är avsedda till att reglera markanvändningen, byggnaderna och miljön (Julstad & Sjödin, 2005, s. 89). Omfattas området av en fastighetsplan som anvisar en tvådimensionell fastighetsindelning, får tredimensionell fastighetsbildning inte ske utan att den ändras, upphävs, eller att en ny detaljplan först upprättas (Julstad & Sjödin, 2005, s. 90).
För tredimensionellt avgränsade fastigheter gäller dessutom lämplighetskrav utöver de generella lämplighetsvillkoren för traditionella fastigheter (Julstad & Sjödin , 2005, s. 54).
Därför måste de tidigare metoderna även fortsättningsvis användas om det inte står klart att en tredimensionell fastighetsindelning är lämpligare för att tillgodose det avsedda ändamålet.
Utöver dessa krav så innehåller FBL även ett flertal särskilda lagregler som måste följas.
Dessa har till uppgift att styra när tredimensionell fastighetsindelning kan komma ifråga beroende på olika ändamålets speciella förutsättningar. En av de viktigare kraven är att det tredimensionellt avgränsade fastighetsområdet tillförsäkras de rättigheter som behövs så att hinder ej uppstår vad gäller dess avsedda användning.
Dessa rättigheter är av sådan typ som vid traditionell fastighetsindelning tillgodoses på den egna tomtmarken. Vid tredimensionell fastighetsbildning kan dessa funktioner till en viss del eller i sin helhet behöva ordnas genom användande av andra fastigheter. Även tillgången till exempelvis tekniska anordningar och installationer kan behöva säkerställas.
Genom bildande av servitut eller deltagande i gemensamhetsanläggning tillförsäkras den tredimensionellt indelade fastigheten de rättigheter som krävs för dess varaktiga
användning.
Tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning kan exempelvis ske genom att affärslokaler i gatuplan och kontorslokaler på första våningen avskiljs från en fastighet som består av ett storhus, så att dessa två avskilda delar utgör självständiga fastigheter.
De avskiljda fastigheterna måste tillförsäkras rättigheter i den ursprungliga fastigheten, t ex tillfartsvägar inom och utom byggnaden samt vatten och avlopp. Återstoden av den ursprungliga fastigheten används i regel till bostadsändamål, och denna äger i typfallet den traditionella fastigheten som då är urholkad.
Affärslokalfastigheten i ovan nämnda exempel kan bestå av flera områden. Det är alltså möjligt att denna fastighet kan bestå av ett liknande tredimensionellt utrymme i ett
närliggande hus. Fastigheten kan antingen lösa sitt parkeringsbehov genom deltagande i gemensamhetsanläggning, eller genom att den innehar ett särskilt markområde för detta ändamål.
Den urholkade bostadsfastigheten i ovan nämnda exempel kan ha behov av större garageutrymme i källarplan. En grannfastighet kan upplåta utrymme för detta ändamål, antingen genom ett servitut, alternativt genom att volymen som utrymmet utgör överförs till den behövande fastigheten. Därmed blir bostadsfastigheten försedd med ett
tredimensionellt fastighetsutrymme. För att möjliggöra att det nya garaget kan nås från det befintliga, är det möjligt att förbinda dessa med en tunnel. Den del av tunneln som går mellan fastighetsgränsen och fram till det nya garaget, kan fastighetsrättsligt tillförsäkras genom ett servitut, eller genom att även för den använda sig av tredimensionell
fastighetsindelning.
Bostadsfastigheten ovan kan tillåta att det på byggnadens tak får uppföras nya bostäder, alternativt lokaler för något annat ändamål. Om det behövs för att trygga finansieringen av påbyggnaden får en avstyckning av en volym med den tilltänkta byggnadens mått ske innan uppförandet påbörjas. I dessa fall föreskrivs det om i lantmäteriförrättningen att byggnaden måste ha uppförts inom en viss tid enligt FBL. Om påbyggnaden ska innehålla bostäder, måste den innehålla minst fem lägenheter. Reglerna om tredimensionell
fastighetsbildning tillåter dock inte en avstyckning av exempelvis det översta våningsplanet i den befintliga bostadsbyggnaden. Detta eftersom befintligt sammanhängande utrymmen med lika ändamål i en byggnad inte får särskiljas.
Mitt emot den avskilda kontorsfastigheten som nämndes ovan, finns ett kontorskomplex som har behov av att komplettera sina lokalytor. För att möjliggöra ett smidigt
utnyttjande av den tredimensionella fastigheten på andra sidan gatan behöver en planskild täckt gångbro byggas. Denna utformas i detta exempel inom ett tredimensionellt utrymme i luften, och med servitut för gångbrons bärande konstruktion. Planen måste ange
kvartersmark för gångbron (eventuellt med kontorsändamål), och under den råder allmän plats.
Det finns bergrum som skulle komma till bättre nytta om de avskiljdes från sin tillhörande fastighet. Nya bergrum kan anläggas under befintlig bebyggelse och kan
12
infrastruktur av olika slag, där t ex kvartersmark skall blandas med trafik eller allmän plats.
Alla ovanstående exempel på tredimensionell fastighetsindelning måste med avseende på det slutgiltiga ändamålet stödjas som utrycklig bestämmelse i detaljplanen för att tillåtas (Julstad & Sjödin, 2005, s. 91). Om vägen i gångbrofallet omfattas av detaljplan, och är avsedd att vara tillgänglig för allmän trafik med x- eller z-bestämmelser, så medges i regel tredimensionell fastighetsindelning för denna (Julstad & Sjödin, 2005, s. 92).
1.2 Syfte
Undersökningen görs med anledning av examensarbete. Syftet med undersökningen är att försöka ge en bild av hur tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning varit under de första 2,5 åren som detta varit möjligt. Meningen är också att ta reda på hur några kommuner och lantmäterimyndigheter ser på möjligheterna och den fortsatta
utvecklingen med tredimensionell fastighetsindelning.
Jag anser att samhällsbyggandets alla parter bör utnyttja de nya möjligheter som
tredimensionell fastighetsindelning bidrar med. Det är därför av stor vikt att bra exempel på tillämpningen uppdagas, så att även kommunerna i sin detaljplanering tar tillvara på fördelarna.
Ämnet har valts eftersom det inryms inom fastighetsrätten och att det har en relevans i utbildningen till civilingenjör med inriktning mark- och fastighetsjuridik. Det finns även ett naturligt samband med samhällsplanering, vilket examensarbetet i denna deletapp av utbildningen måste anknyta till.
En ytterligare anledning till att ämnet valdes var att tredimensionell fastighetsindelning är en aktuell fråga som Lantmäteriverket är intresserat av. De har sedan införandet av den nya lagstiftningen haft ett uppdrag från regeringen att följa utvecklingen. Ett särskilt uppdrag har också givits från Justitie departementet om att utvärdera resultatet av lagstiftningen. Denna utvärdering skall lämnas in i höst.
Detta gjorde att ett lämpligt examensarbete var möjligt att utforma tillsammans dem.
Enheten för fastighetsrätt vid Lantmäteriverket i Gävle bistår med handledning och informationsresurser, vilket är en förutsättning för genomförandet av undersökningen.
1.3 Frågeställningar
1.3.1 Övergripande tillämpning
Frågeställn ingen är vad de första 2,5 årens tillämpning av tredimensionell
fastighetsindelning i Sverige har resulterat i för praktisk användning. En kvantitativ undersökning skall baseras på en liknande studie som gjordes under första halvåret 2005 av Peter Wiström på enheten för fastighetsrätt vid Lantmäteriverket. Då användes förrättningshandlingar som underlag, och därmed var ändamålet för de 27 första fastigheterna med tredimensionellt utrymme möjligt att inhämta. Med anledning av att antalet bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme ökat sedan dess, och att förrättningshandlingar endast i en mycket liten mån finns tillgängliga via databaser, så fastställs ändamålet av resurs- och tidsskäl genom typkoden. En jämförelse av
fastigheternas ändamål från den tidigare studien behöver därför göras med dess typkod, för att konstatera huruvida den duger till att bestämma ändamålet.
Vidare ska undersökningen behandla skillnader i tillämpningen beroende på geografisk spridning i landet, och vilken påverkan fastigheternas läge i en tätort har.
En annan frågeställning är om befintliga detaljplaner har tillåtit tredimensionell
fastighetsbildning, eller om det tagits fram nya detaljplaner för att tillgodose detta behov.
Det är också av intresse genom vilka fastighetsrättsliga åtgärder som fastigheter med tredimensionellt utrymme har tillkommit med, och om fastighetsindelningen har medfört följdförrättningar på de inblandade fastigheterna. Här studeras även med vilka medel rättigheterna har tillförsäkrats, och huruvida rättigheter har behövts läggas till i efterhand.
1.3.2 Tillämpningen i enskilda fall
Med utgångspunkt från de fall där tredimensionell fastighetsindelning har tillämpats, så kan det fastställas att dessa åtgärder i lagens mening med största sannolikhet varit lämpligare än att använda sig av servitut och gemensamhetsanläggningar. Genom några
14
1.3.3 Myndigheternas perspektiv
Slutligen är det intressant att inhämta en dagsaktuell bild från några
lantmäterimyndigheter och kommuner. Frågeställningen är hur de resonerar kring de nya möjligheterna med tredimensionell fastighetsindelning och hur de upplever situationen.
Har de t ex fått förfrågningar om tredimensionell fastighetsindelning, och kommer det att genomföras tredimensionell fastighetsbildning inom myndighetens geografiska område i en nära framtid? Hur uppmärksammas frågan i nuvarande detaljplanering, t ex med syftet att möjliggöra fler aktiviteter på samma mark. Finns det exempel på problem som gör att tredimensionell fastighetsindelning inte blir aktuellt, trots att det finns ett stort behov?
Vilka risker, brister i lagstiftningen och informationsmässiga problem har de
uppmärksammat? Svaren kan tänkas bidra med en pusselbit till frågan om vilken den stora användningen kan tänkas bli i framtiden, på kort och lång sikt.
Lagstiftningen inom fastighetsområdet är delvis mycket väl genomarbetad genom att den stödjer sig på en fungerande rättstradition. Ibland saknas dock resonemang om vad lagtexten syftar till, detta kan leda till svåra tolkningar och överväganden. Inga ändringar har gjorts i plan- och bygglagen i samband med införandet av tredimensionell
fastighetsindelning. Tillämpningen får helt enkelt utvisa vilka ändringar och förtydliganden som måste ske. Denna undersökning kanske kan ge några svar.
1.4 Avgränsningar
Tyngdpunkten i undersökningen är tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning, och behandla r de frågor som ställs upp under rubriken 1.3 Frågeställningar. Resultatet skall vidare analyseras och diskuteras ur perspektivet fysisk planering. Den kvantitativa undersökningen grundar sig på fastigheter med tredimensionellt utrymme som bildats fram t o m 2006-06-30. Till fallstudierna väljs fastigheter ut bland de som är bildade mellan 2005-03-01 och 2006-06-30.
1.5 Tidigare studier
Tredimensionell fastighetsindelning har diskuterats i Sverige sedan 1960-talet, men fick sitt genombrott när Barbro Julstad skrev doktorsavhandlingen Tredimensionellt
fastighetsutnyttjande genom fastighetsbildning - Är gällande rätt användbar? (Stockholm 1994). Denna avhandling blev startpunkten till att lagstiftningen tillslut ändrades med stöd av propositionen 2002/03:116. Från och med att den nya lagstiftningen var i antågande så har ett tiotal studentuppsatser skrivits som behandlar frågor inom tredimensionell fastighetsbildning. Det har även hållits ett antal seminarier de senaste åren som behandlat ämnet ur olika synvinklar.
En uppsats är skriven av Anders Lind och har titeln Fastighetssamverkan - En förutsättning för tredimensionell fastighetsbildning (Stockholm 2004). Det är ett examensarbete från Institutionen för infrastruktur (som numera heter Avdelningen för fastighetsvetenskap) vid Kungliga tekniska högskolan (KTH). I uppsatsen redogörs i vilka fall som samverkan bör ske genom gemensamhetsanläggningar respektive när servitut bör användas. Den innefattar också tre fallstudier av komplexa
gemensamhetsanläggningar. (Lewenhaupt, 2006).
Flera fallstudier och en behandling av införandet av lagstiftningen bl a ur ett
myndighetsperspektiv tas upp i en kandidatuppsats från Företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet. Den är skriven av Fredrik Hård af Segerstad och Johan Karlén, och har titeln Effektivare fastighetsutnyttjande genom tredimensionell fastighetsindelning (Stockholm 2005).
Ett arbete har utförts inom Juridiska fakulteten vid Uppsala universitet. I det har ett specifikt fall beskrivits av Anna Hedlund i uppsatsen Ett praktiskt fall av tredimensionell fastighetsindelning (Uppsala 2004). Den skrevs i samband med en uppsatspraktik som gjordes vid byggföretaget Skanska i Uppsala. Uppsatsen utredde möjligheterna med att genomföra tredimensionell fastighetsbildning i ett specifikt fall, men gick även in på samverkansfrågor som hon fick anledning att föra generella resonemang kring.
(Lewenhaupt, 2006).
Ytterligare en examensuppsats från Juridiska fakulteten vid Uppsala Universitet, som också har publicerats som bok har titeln Fastighetssamverkan vid tredimensionell fastighetsbildning - En studie av lantmäterimyndigheternas praxis (Uppsala 2006). Den är skriven av Claes Lewenhaupt och boken har givits ut av Institutet för fastighetsrättslig forskning (iff) på Iustus förlag. Den ger en sammanfattning av hittills gjorda erfarenheter
16
Peter Wiström vid Lantmäteriverket har som nämnts ovan gjort en enkel inventering för att följa upp hur den nya lagstiftningen har tillämpats. Materialet för studien utgjordes av de 27 fastigheter som bildats fram t o m februari 2005, där förrättningshandlingarna inhämtades direkt från lantmäterimyndigheterna. Resultatet presenterades i Stockholm 14 april 2005 och hade titeln Tredimensionell fastighetsbildning - Erfarenheter av
tillämpningen hittills, och innehöll en del statistik på hur utvecklingen varit.
1.6 Definitioner
Av Tabell 1:1 framgår definitionen av några begrepp som används i uppsatsen.
Tabell 1:1 Definitionen av i uppsatsen använda begrepp.
Begrepp Definition
Traditionell fastighet En traditionell, enbart på marken avgränsad fastighet.
Urholkad fastighet En traditionell fastighet som urholkas av ett tredimensionellt utrymme.
Tredimensionell fastighet En fastighet som i sin helhet består av ett eller flera utrymmen, som vart och ett är avgränsat till en volym.
Tredimensionellt fastighetsutrymme Ett område som ingår i en traditionell fastighet och som består av ett utrymme som är avgränsat till en volym. Ett eller flera tredimensionella fastighetsutrymmen kan tillhöra en traditionell fastighet, som då kallas för traditionell fastighet med
tredimensionellt fastighetsutrymme.
Tredimensionellt utrymme Ett område som ingår i en fastighet eller samfällighet och som består av ett utrymme som är avgränsat till en volym. Begreppet innefattar tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme samt motsvarande för samfälligheter.
Utrymmestyp Bergrum, byggnad, bro, tunnel och övrig anläggning.
Avstyckning Avstyckning enligt 10 kap.
fastighetsbildningslagen är det vanligaste sättet att bilda nya fastigheter. Genom avstyckning kan ett mark- eller vattenområde eller ett tredimensionellt avgränsat utrymme avskiljas från en fastighet, och övergår till att bli ett område som tillhör en annan fastighet.
Fastighetsreglering All ombildning av fastigheter enligt fastighetsbildningslagen sker i form av fastighetsreglering. Fastighetsreglering kan innebära att mark eller ett tredimensionellt utrymme överförs från en fastighet till en annan, eller att fastigheter byter mark eller byter hela elle r delar av tredimensionella utrymmen.
Klyvning En fastighet som ägs av flera personer
gemensamt med samäganderätt kan enligt 11 kap. fastighetsbildningslagen delas upp genom klyvning.
Anläggningsåtgärd Ett för flera fastigheter gemensamt behov av stadigvarande betydelse tillgodoses genom att en gemensamhetsanläggning inrättas enligt anläggningslagen.
Ledningsåtgärd Ett utrymme för ledningar kan upplåtas och
säkerställas med ledningsrätt enligt ledningsrättslagen
GIS Geografiskt Informationssystem.
SQL Structured Query Language, ett
standardiserat frågespråk mot databaser.
18
2. Material och metoder
2.1 Undersökning av tillämpningen och myndigheternas uppfattning
2.1.1 Allmän information om undersökningen
Det användes både kvantitativa och kvalitativa metoder för att ta fram information om utvecklingen inom tredimensionell fastighetsindelning. Huvudarbetssättet i
undersökningen har varit att samla in och studera tillgängliga data i fastighetsregistret.
Den insamlade informationen gav en överblick av de fastigheter som fanns, och gjorde det möjligt att även välja ut några av dem för vidare fallstudie r. Ytterligare information inhämtades vid ett seminarium samt genom intervjuer med planavdelningar och lantmäterimyndigheter.
2.1.2 Insamling av data från fastighetsregistret
Den kvantitativa undersökningen hade sin utgångspunkt från en liknande studie som gjordes av Lantmäteriverket under våren 2005. Inventeringen av fastigheter med tredimensionellt utrymme gjordes genom att utgå från en lista framtagen från fastighetsregistret. De data som valdes ut för att samlas in från fastighetsregistret definierades tillsammans med Lantmäteriverket (se bilaga 7.1.1). Utgångspunkten vid valet av data var den tidigare studien. En viss anpassning av medtagna data behövde göras med anledning av att förrättningshandlingar ej var tillgängliga digitalt. Detta medförde att den kvantitativa undersökningen av tids- och resursskäl inte kunde basera sig på sådana handlingar, utan fick istället utgå från de data som var möjliga att ta fram från fastighetsregistret. Därmed gjordes en ansträngning för att finna nya infallsvinklar, vilket tillslut utmynnade till relevanta frågeställningar.
Förrättningshandlingarna innehåller vilket ändamål som fastigheterna är avsedda att användas till. Med anledning att dessa handlingar valts att inte användas i den
kvantitativa undersökningen, och att uppgiften inte finns tillgänglig i Fastighetsregistret, tvingades ändamålet istället bestämmas genom användning av typkoden. För att
bestämma tillförlitligheten av ändamålet när typkoden istället användes som datakälla, behövde en mindre utredning genomföras. Den bestod i att jämföra ändamålet med typkoden för de fastigheterna som ingick i Lantmäteriverkets studie från 2005.
Några av fastigheterna togs dock inte med i jämförelsen. Dessa var STOCKHOLM PARADISET *29 som vid aktuell tidpunkt hade ombildats till en traditionell fastighet, MALMÖ FÖREN *2 som hade avregistrerats samt HELSINGBORG MINERVA *35 som saknade typkod. Fastigheterna GÖTEBORG JOHANNEBERG 31:13 och
LJUNGBY BJÖRKLUNDEN *14 hade båda en preliminär typkod, men det ansågs inte missledande att ta med dessa i jämförelsen.
I vissa fall fanns det flera olika typkoder registrerade på samma fastighet. Då tillsattes fastigheten den typkod som var mest trolig baserat på typkodens benämning i förhållande till ändamålet enligt förrättningshandlingen (om fastigheten fanns med i den tidigare studien), taxeringsvärdet i förhållande till storleksmått och utrymmestyp, samt andra uppgifter som framgick av registerkartan eller annan tillgänglig information.
Insamlingen av informationen gjordes via en datorarbetsplats vid Lantmäteriverket i Gävle. De datasystem som användes var det terminalbaserade Fastighetsregistret samt Auto-Ka vy med ”Blixten”. Auto -Ka vy är en digital registerkarta, och med en knapp
”Blixten” visades ett fastighetsutdrag för vald fastighet. Båda systemen kompletterade varandra p g a att de hade olika sätt att presentera tillgänglig information. I samband med att arbetet med informationsinsamlingen pågick, förfinades successivt urvalet av data genom stöd och råd av Peter Wiström.
De förrättningsakter som mer än nio månader senare blivit tillgängliga digitalt, och som inhämtades med anledning av fallstudierna, skulle också dessa ha varit möjliga att utföra en tillförlitlighetsbedömning på med avseende på överensstämmelsen mellan typkod och ändamål. Detta fanns det dock inte tid till.
2.1.3 Fallstudier av några genomförda lantmäteriförrättningar
En kvalitativ undersökning i form av fallstudier gjordes för att gå djupare in på tillämpningen i några utvalda enskilda fall. Detta gjordes genom att information från förrättningsakter inhämtades. Valet av vilka fastigheter som skulle studeras, gjordes med utgångspunkt från att de inte varit med i den tidigare studien, samt att akterna fanns tillgängliga digitalt i Lantmäteriets digitala arkiv Arken. Tolv akter påträffades som
20
2.1.4 Deltagande vid seminarium
Ett seminarium med en liknande inriktning som detta examensarbete hölls under Värderings- och lantmäteridagarna i Stockholm den 19 oktober 2006. Det hade titeln Tredimensionell fastighetsbildning (3D) - erfarenheter hittills i plangenomförandet och framfördes av Gösta Jönsson, lantmäterichef vid Malmö stad. Genom seminariet framkom information om tillämpningen och aktuella problemställningar.
2.1.5 Intervjuer med planavdelningar och lantmäterimyndigheter
För att få dju pare information om tillämpningen och utvecklingen genomfördes kvalitativa intervjuer med planavdelningar och lantmäterimyndigheter i sex utvalda kommuner. Urvalet av kommunerna gjordes utifrån två kriterier. Dels folkmängden (liten, medelstor och stor), och dels om kommunen och dess län hade uppvisat en hög
tillämpning av tredimensionell fastighetsindelning eller inte. Under intervjuerna framkom information och synpunkter ur flera olika perspektiv och infallsvinklar, vilka direkt under samtalen skrevs ned på dator.
2.2 Bearbetning av materialet
2.2.1 Informationen från fastighetsregistret
För att snabba upp, förenkla och maximera utbytet av den insamlade informationen från Fastighetsregistret, så datamodellerades och bearbetades materialet i en databas. Det möjlig gjorde utförande av analyser med SQL-frågor för att bl a gruppera och antalsräkna materialet på olika begrepp. Första omgången med statistik och analyser togs fram inför en delrapport till Lantmäteriverket. Källdata och urvalsmetoder utvecklades och
förfinades. Noggranna kontroller utfördes för att garantera tillförlitligheten av de svar som framkom av frågorna.
För att resultatet av frågorna skulle få tillräcklig precision rent uppställningsmässigt i tabellerna, och för att vara möjliga att använda och bearbeta vidare, krävdes två decimaler för procentredovisning. Detta förenklade även förståelsen och hänvisningen till
informationen, samt att det då även var relativt lätt att få fram mer information ur den.
Det skulle även gå lättare att följa och kontrollera siffrorna. Exaktheten i siffrorna hade således ingen funktion, och var heller inte avsedda eller möjliga att tolka med den
använda precisionen. Några av tabellerna var inte möjliga att i sin helhet inrymma under resultatkapitlet p g a att de var för lå nga. Från dessa tabellutdrag hänvisas istället till bilaga 7.3.6 för en fullständig redovisning. Tabellen har där samma beteckning.
Tabellerna blev oftast möjliga att presentera som diagram, vilket underlättade tolkningen av informationen. Flertalet av diagrammen återfinns i bilaga 7.1 och 7.3 under
motsvarande rubrik som i texten, och de har samma beteckning med den enda skillnaden att de börjar med Figur B:[tabellbeteckning].[löpnummer].
Geografiska analyser och presentationer gjordes med hjälp av GIS-programvaran ArcView 3. I programmet har fastigheternas geografiska positionsdata och ändamål använts i kombination med bakgrundskartor som skapats för ändamålet.
2.2.2 Materialet från fallstudierna
Förrättningsakterna för de utvalda fastigheterna sammanfattades utifrån den information som var viktig ur synvinkeln varför tredimensionell fastighetsindelning användes i dessa fall. Av intresse var även gällande planförhållanden och vilka rättigheter som hade tillförsäkrats.
2.2.3 Informationen som framkom vid seminariet
Utifrån den information som presenterades vid seminariet så har enbart den som var unik, och den som tillfört viktiga aspekter bearbetats vidare. Den informationen gällde främst Malmöområdet, vilket medförde att resultatet av sammanställningen blev liknande som för myndighetsintervjuerna. Sammanställningen gjordes sex månader efter seminariet.
2.2.4 Informationen som framkom vid kontakter med myndigheter
Så mycket som möjligt av den information som framkommit vid kontakterna med myndigheterna bearbetades vidare till en sammanhängande text. Detta gjordes i merparten av fallen högst fyra dagar efter intervjun.
22
3. Resultat
3.1 Tillämpningen baserad på data från fastighetsregistret
3.1.1 Fakta om fastigheter som hade tredimensionellt utrymme
Totalt hade det inom 77 stycken unika lantmäteriförrättningar, bildats 89 stycken fastigheter med tredimensionellt utrymme. Av dessa var 45 tredimensionella fastigheter och 44 stycken bestod av traditionella fastigheter med tredimensionella
fastighetsutrymmen. (En kort kompletterande information om utvecklingen t o m 2007- 05-16 återfinns i bilaga 7.4.)
I 92 % av fallen hade fastigheterna endast ett tredimensionellt utrymme. För de tredimensionella fastigheterna så var det hela 98 % som bestod av ett enda utrymme.
Samma siffra för de traditionella fastigheterna med tredimensionella utrymmen uppgick till 86 %. Ingen fastighet i undersökningen bestod av fler än fem tredimensionella utrymmen.
Fastigheternas utrymmestyp var till 85 % angiven till byggnad. Övrig anläggning utgjorde 8 %. Därefter i fallande ordning bergrum, bro och tunnel.
Drygt hälften, 56 %, av alla fastigheter med tredimensionellt utrymme ägdes av bolag.
Vidare så ägdes 24 % av kommuner och 15 % av bostadsrättsföreningar. De resterande fastigheterna ägdes av församlingar, privatpersoner och landsting.
Av de fastigheter som ägdes av bolag framgick det att 44 % är så kallade fastighetsbolag, vars huvudsakliga verksamhet är att tjäna pengar genom t ex uthyrning av lokaler.
En så stor del som 75 % av fastigheterna var belägna i områden med hårt
bebyggelsetryck. Det kan handla om tätortskärnor och väl utvecklade industriområden.
Många av de uppgifter och tabeller som redovisas i detta avsnitt (3.1), återfinns i bilaga 7.1 och 7.3 som lättlästa diagram. Diagrammen i bilagan har samma numrering som tabellerna i detta avsnitt, dock ibland med ett extra löpnummer.
3.1.2 Överensstämmelsen mellan ändamål och typkod
Det verkliga ändamålet från förrättningshandlingarna jämfört med ändamålet enligt typkoden, överensstämde till ca 80 % för de 26 första bildade fastigheterna med tredimensionellt utrymme. Underlaget för bedömningen återfinns i bilaga 7.2.
Av de fastigheter som hade bildats efter Lantmäteriverkets studie, behövdes det i tre fall göras en kvalificerad bedömning för att avgöra vilken av flera typkoder för aktuell fastighet som skulle användas. För två av fastigheterna saknades typkod, och de resterande hade enbart en typkod. I 2/3 av fallen var typkoderna preliminära eller saknades. För de fastigheter som bildats längre tillbaka i tiden än 1,5 år, hade samtliga fastställd typkod (se Figur 3:1).
0 5 10 15 20
2004 kvartal 1 2004 kvartal 2 2004 kvartal 3 2004 kvartal 4 2005 kvartal 1 2005 kvartal 2 2005 kvartal 3 2005 kvartal 4 2006 kvartal 1 2006 kvartal 2
Fastställd typkod Preliminär typkod Typkod saknas
Figur 3:1 Typkodens status beroende på när fastigheterna bildades.
För fastigheter som bildats för kortare tid sedan än 1,5 år, var typkoden fastställd endast i 31 % av fallen. En mycket utmärkande information var att typkoden för tredimensionella fastigheter under samma tidsperiod var fastställda till endast 9 %, medan fastigheter med tredimensionella utrymmen hade till 53 % en fastställd typkod.
Utmärkande var även att fastigheter med typkod 321 (Hyreshusenhet, bostäder och
24
3.1.3 Geografisk spridning ur ett makroperspektiv
Den geografiska spridningen över landet (se Figur 3:2) både för tredimensionella fastigheter och fastigheter med tredimensionella fastighetsutrymmen, var fördelad på ungefär samma sätt som folkmängden. Det geografiska läget i förhållande till
fastigheternas typkod framgår av Tabell 3:1. Där redovisas även antalet fastigheter per typkod. Observera att om antalet fastigheter för en typkod är färre än fem, så är det egentligen ett för litet antal för att några generella slutsatser skall vara möjliga att dra om geografisk placering.
Figur 3:2 Fastigheternas geografiska placering i landet.
Vatten Skala 1:10 milj (vid utskrift till A4-format)
Tabell 3:1 Fastigheternas geografiska placering i landet med utgångspunkt från typkoden.
Typkod Benämning Antal
fastigheter
Procent Geografisk placering 0 Okänd 2 2,25 % Helsingborg 120 Bebyggd lantbruksenhet 1 1,12 % Orsa 300 Ej fastställd typ av
hyreshusenhet
3 3,37 % Stockholm
310 Hyreshusenhet, tomtmark 8 8,99 % Göteborg och Stockholm 320 Hyreshusenhet, huvudsakligen
bostäder
16 17,98 % Jämnt fördelade över landet 321 Hyreshusenhet, bostäder och
lokaler
6 6,74 % Städer från Karlstad och söderut 322 Hyreshusenhet, hotell eller
restaurangbyggnad
3 3,37 % Storstäder i sydvästra delen av landet 324 Hyreshusenhet,
parkeringshus/garage
4 4,49 % Medelstora och stora städer från Karlstad och söderut
325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler
15 16,85 % Större städer från Stockholm och söderut
3xx Hyreshusenheter 55 61,80 % Jämnt fördelade över landet
422 Industrienhet, livsmedelsindustri 2 2,25 % Antingen i den allra sydligaste, eller i den nordligaste delen av landet 423 Industrienhet, metall- och
maskinindustri
3 3,37 % Ett stråk genom Västmanland, Södermanland och Östergötland, som passerar i nordsydlig riktning genom Eskilstuna.
432 Industrienhet, lager 2 2,25 % Kustnära i södra delen av landet 498 Industrienhet, gatu-/parkmark 1 1,12 % Helsingborg
499 Industrienhet med värde < 1000 kr
1 1,12 % Norrköping
4xx Industrienheter 9 10,11 % Jämnt fördelade över landet 720 Elproduktionsenhet,
vattenkraftverk
1 1,12 % Lindesberg
800 Ej fastställd typ av specialenhet 4 4,49 % Ostligaste delen av landet från Stockholm och norrut 810 Specialenhet, tomtmark till
specialbyggnad
1 1,12 % Partille
820 Specialenhet,
distributionsbyggnad
1 1,12 % Trollhättan 823 Specialenhet, vårdbyggnad 1 1,12 % Stockholm 824 Specialenhet, bad-, sport - och
idrottsanläggning
5 5,62 % Ett ost-västligt stråk genom M älardalen som kan förlängas till Torsby
825 Specialenhet, skolbyggnad 2 2,25 % Göteborg
826 Specialenhet, kulturbyggnad 2 2,25 % Jämnt fördelade över landet 827 Specialenhet,
ecklesiastikbyggnad
1 1,12 % Uppsala
829 Specialenhet,
kommunikationsbyggnad
4 4,49 % Från Borlänge i norr och söderut 8xx Specialenheter 21 23,60 % Jämnt fördelade över landet
Antalet bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme relaterades till folkmängden i respektive län (SCB, 2007), för att finna huruvida det existerade någon överrepresentation
26
genomsnittet i Sverige, p g a att huvudstaden och Storstockholm bebyggts i stora enheter.
Av den anledningen var det mycket troligt att Stockholms län skulle ha hamnat bland de tre första i ordningen, om jämförelsen istället gjorts med hänsyn till antalet fastigheter per län.
I Gotland, Gävleborg och Halland hade ingen tredimensionell fastighetsbildning utförts.
Mest underrepresenterad av de län som hade tredimensionellt indelade fastigheter visade sig Södermanland vara, följt av Västerbotten och därefter Västernorrland och Kalmar.
För resterande län så utmärkte sig de som hade en stor folkmängd, Västra götaland, Skåne och Jönköping, att ha det största utnyttjandet av tredimensionell fastighetsindelning.
I resultatet av en liknande undersökning för kommunerna, så framstod att Karlshamn, Finnspång och Helsingborg utmärkte sig genom att ha fler tredimensionellt indelade fastigheter än medelvärdet för de kommuner som hade sådan fastighetsindelning. Detta i förhållande till folkmängden och i kombination med att underlaget för orten bestod av flera fastigheter med tredimensionellt utrymme. Många mindre kommuner som t ex Övertorneå hamnade betydligt högre i rankingen, men valdes bort med anledning av att de inte ansågs representera frågeställningen när endast en fastighet bildats.
Av de kommuner som hade över 90 000 invånare, så utmärkte sig Malmö, Umeå, Uppsala och Eskilstuna att ha det minsta inslaget av tredimensionellt avgränsade fastigheter i förhållande till folk mängden. Det konstaterades även att ingen sådan fastighetsbildning gjorts överhuvudtaget i kommunerna Lund, Borås, Sundsvall, Gävle och Huddinge, som även de hade ett invånarantal över 90 000. Det gick även att konstatera att under år 2004 så bildades tredimensionellt indelade fastigheter nästan enbart i storkommuner. Det visade sig även att i framförallt några större städer urholkades en del av fastigheterna med tredimensionella fastighetsutrymmen, av andra fastigheter med tredimensionellt utrymme. D v s grannfastigheter bestod av utrymmen hos varandra.
För de fastigheter i Storgöteborg och Storstockholm som deltog i
gemensamhetsanläggning, så förvaltades den endast i ett fall (4,35 %) av en samfällighetsförening. För hela landet så var motsvarande siffra 13,64 %.
Fastigheter ägda av fastighetsbolag fanns i regel belägna i större städer, från Uppsala och söderut. När fastigheter ägdes av en bostadsrättsförening eller kommun, låg de i städer från Stockholm och söderut. Ägdes de av privatpersoner så var den geografiska placeringen från Orsa och norrut.
De fastigheter som inte låg inom detaljplan, var placerade i närheten av Mälardalen samt Dalarnas och Värmlands län. Utrymmestypen bergrum visade sig vara vanligast i
Stockholm. Ett bergrum fanns också på västkusten, där också broarna låg belägna. En tunnel hade bildats i Torsby. Övriga anläggningar hade en jämn spridning över landet.
3.1.4 Geografisk spridning ur ett mikroperspektiv
12 stycken av de 89 fastigheterna med tredimensionellt utrymme var lokaliserade till Storgöteborg (se Figur 3:3) , och 25 stycken till Storstockholm (se Figur 3:4). Samtliga av dessa fastigheter var belägna inom detaljplanerat område. Av dessa var sex fastigheter med tredimensionella fastighetsutrymmen urholkade av andra fastigheter med
tredimensionellt utrymme.
Det geografiska läget i förhållande till fastigheternas typkod framgår av Tabell 3:2 för Storgöteborg, och av Tabell 3:3 för Storstockholm. I dessa redovisas även antalet fastigheter per typkod. Vid en jämförelse av dessa två tabeller som gjordes med
motsvarigheten för hela landet (Tabell 3:1), så framkom några intressanta uppgifter. Den relativa frekvensen av de fastigheter som hade typkod 800-899 (Specialenheter) var ca 25
% för samtliga jämförelseområden. Fastigheter med typkod 300-399 (Hyreshusenheter) utgjorde 75 % i både Storgöteborg och Storstockholm, medan siffran för hela landet var 62 %. Det konstaterades även att fastigheter med typkod 400-499 (Industrienheter) inte fanns i Storgöteborg och Storstockholm. I Figur 3:5 jämförs den relativa frekvensen mellan använda typkoder i Storgöteborg och Storstockholm med motsvarande för hela landet.
En likhet mellan Storgöteborg och Storstockholm upptäcktes vid en jämförelse av fastigheternas geografiska läge i förhållande till typkod. Det var fastigheter med typkod 310 (Hyreshusenhet, tomtmark) som var placerade enbart i närhet av vatten. En vidare undersökning visade att dessa fastigheter även var utmärkande på ett annat sätt. Detta med avseende på att de i mycket hög utsträckning var belägna inom ett område med en detaljplan som kan ha anpassats för tredimensionell fastighetsindelning p g a ett sent plandatum (fr o m juli 2003).
28
Figur 3:3 Fastigheternas geografiska placering i Storgöteborg.
Högtät bebyggelse Tät bebyggelse Bebyggelse Verksamheter m m Vatten
Skala ca 1:156700 (vid utskrift till A4-format)
Tabell 3:2 Fastigheternas geografiska placering i Storgöteborg med utgångspunkt från typkoden.
Typkod Benämning Antal
fastigheter
Procent Geografisk placering 310 Hyreshusenhet, tomtmark 2 17 % Vattennära
320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder
1 8 % Vattennära
322 Hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad
2 17 % Innerstadsnära
325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler
4 33 % Vattennära och innerstadsnära 3xx Hyreshusenheter 9 75 % Vattennära och innerstadsnära 810 Specialenhet, tomtmark till
specialbyggnad
1 8 % Partille
825 Specialenhet, skolbyggnad 2 17 % Innerstadsnära
8xx Specialenheter 3 25 % Innerstadsnära och förort
30
Figur 3:4 Fastigheternas geografiska placering i Storstockholm.
Högtät bebyggelse Tät bebyggelse Bebyggelse Verksamheter m m Vatten
Skala ca 1:87750 (vid utskrift till A4-format)
Tabell 3:3 Fastigheternas geografiska placering i Storstockholm med utgångspunkt från typkoden.
Typkod Benämning Antal
fastigheter
Procent Geografisk placering 300 Ej fastställd typ av
hyreshusenhet
3 12 % Centrumnära och vattennära 310 Hyreshusenhet, tomtmark 6 24 % Vattennära
320 Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder
3 12 % Innerstadsnära
321 Hyreshusenhet, bostäder och lokaler
2 8 % Förort
325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler
5 20 % Innerstadsnära
3xx Hyreshusenheter 19 76 % Jämnt fördelade i området
800 Ej fastställd typ av specialenhet 2 8 % Innerstadsnära och vattennära 823 Specialenhet, vårdbyggnad 1 4 % Innerstadsnära
824 Specialenhet, bad-, sport - och idrottsanläggning
2 8 % Vattennära
829 Specialenhet,
kommunikationsbyggnad
1 4 % Innerstadsnära
8xx Specialenheter 6 24 % Innerstadsnära och vattennära
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
30,00%
35,00%
300 310 320 321 322 325 800 810 823 824 825 829
Stockholm Göteborg Hela landet
Figur 3:5 Jämförelse av den relativa frekvensen mellan använda typkoder i Storgöteborg och Storstockholm samt även motsvarande för hela landet.
32
3.1.5 Gällande planförhållanden för fastigheterna
Till 92 % var fastigheterna belägna inom detaljplanerat område. Plantyperna utgjordes till 66 % av detaljplan och 23 % av stadsplan. I 8 % av fallen gällde både detaljplan och stadsplan. Resterande fastigheter var reglerade i byggnadsplan.
För de fastigheter som låg utanför detaljplanerat område, saknades översiktsplan eller motsvarande i de flesta fallen.
70 % av fastigheterna var belägna inom detaljplanerat område där planens ålder var högst 20 år, och 40 % av fallen hade grundats på en detaljplan som hade ett plandatum fr o m 2003-07-01. I dessa fall fanns det goda skäl att misstänka att detaljplanen anpassats till tredimensionell fastighetsindelning, alltså även för de fastigheter som hade ett plandatum som var ett halvår före den nya lagstiftningen började gälla.
Av de 45 tredimensione lla fastigheterna som bildats, omfattades 51 % av en detaljplan som kan ha anpassats för tredimensionell fastighetsindelning. Till 98 % låg fastigheterna inom detaljplanelagt område.
Vad gällde de 44 fastigheterna med tredimensionellt fastighetsutrymme, så antogs denna anpassning ha gjorts i 34 % av fallen. Till 89 % låg fastigheterna inom detaljplanelagt område.
Hälften av alla lantmäteriförrättningar gjordes när planen inte var äldre än fem år.
Merparten av dessa gjordes baserad på en plan som var yngre än 2,5 år. Antalet förrättningar som genomfördes mellan två och tre kvartal efter plandatum, hade en tre gånger så hög frekvens som medelvärdet för de övriga representerade värdena för de 10 första kvartalen.
