Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
1 Parter
Sollentuna kommun (org.nr. 212000-0134), nedan kallad Kommunen och Fast VS 01 A B org.nr. 559047-9993, Box 8115, 104 20 Stockholm, ett av CBI Fastigheter Holding AB, org.nr 556882-1283 ägt bolag, nedan gemensamt kallade Bolaget
2 Bakgrund
Kommunen har genom markförsäljningstävling inhämtat anbud för att bebygga första kvarteret inom Väsjö Torg i Väsjön. Efter utvärdering har Bolaget utsetts som vinnare för förvärv av lott I B , bilaga 1.
Bolaget och Kommunen skall tillsammans verka för att den tidplan som tagits fram för utbyggnaden av området hålls i form av att projektering, bygglov samt
infrastruktur, bilaga 2
Följande huvudprincip skall gälla:
Bostäderna skall uppföras enligt bolagets vinnande anbud i markförsäljningstävlingen, bilaga 3, nedan kallat Anbudet.
Bolaget skall redovisa klimat- och miljöpåverkan från ingående byggmaterial i Anbudet angiven databas
- Garage och cykelparkering skall byggas gemensamt med den andra lotten inom kvarteret. Bolaget åtar sig att samordna byggnationen av garage och cykelparkering gemensamt för kvarteret med den andre Byggherren.
3 Exploateringen
Detta avtal syftar till att reglera marköverlåtelse och genomförande av exploatering av Lott I B i markförsäljningstävling för Väsjö torg, kvarter 1.
Bolaget ska genomföra exploateringen inom Markområdet, som är utmärkt med röd begränsningslinje på bilaga 1 i enlighet med detta avtal, Detaljplan 637, Dnr
2008/716 KS 203 med tillägg Dnr 2014/0120 KS 203 samt i huvudsaklig
överensstämmelse med tillhörande Kvalitetsprogram för gestaltning, bilaga 4 och illustrationer enligt anbudet, bilaga 3.
Bolaget ansvarar i förhållande till Kommunen för att Bolagets åtaganden enligt detta avtal åtföljs även av ny ägare till Markområdet samt av entreprenörer och andra utomstående som anlitas av Bolaget eller ny markägare för exploateringen.
3.1 Miljöansvar
Bolaget förbinder sig att ta stor hänsyn till den totala miljöbelastningen och
människors välbefinnande vid materialval, dagvattenlösning och val av energisystem
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
samt vid sortering av byggavfall under produktionsskedet och att åtfölja gällande miljölagstiftning och därtill hörande regelverk vid genomförande av exploateringen.
3.1.1 Energianvändning
Stor hänsyn ska tas till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid materialval och val av energisystem för byggnation inom Exploateringsområdet.
Boverkets vid var tid gällande byggregler avseende energieffektivitet ska tillämpas för genomförandet av exploateringen.
3.1.2 Produktionsskede
Bebyggelse och markanläggningar ska utföras i enlighet med Bolagets miljöpolicy, vilket i korthet innebär att Bolaget, förutom att följa gällande miljölagstiftning och föreskrifter, har som mål att överträffa gällande lagar och förordningar genom att ständigt bli bättre på miljöarbete och hitta nya mer miljövänliga alternativ.
Bebyggelse och markanläggningar skall vidare utföras i enlighet med kommunens vid var tid gällande Tekniska handbok.
Stor hänsyn ska tas till den totala miljöbelastningen och människors välbefinnande vid sortering av byggavfall under produktionsskedet.
3.1.3 Dagvatten
Bolaget ansvarar för att Kommunens Dagvattenpolicy, D m 2001/318 KS.411 följs och åtar sig att medverka till samordning av dagvattenhantering inom
Detaljplaneområdet med Kommunen och Sollentuna Energi AB.
4 Marköverlåtelse 4.1 Överlåtelse
Kommunen överlåter till Bolaget del av Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8 på bifogad karta markerat med röd kantlinje (bilaga t ) , i detta avtal kallat Markområdet.
Markområdet är den blivande kvartersmarken för bostäder. Markområdet ligger inom del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg
10:8 inom detaljplan Väsjön Mellersta i stadsdelen Väsjön, nedan kallad Detaljplanen.
Markområdet överlåtes för en köpeskilling om
trettiofyramiljonerfemhundratrettiosextusenfyrahundrasjuttio (34 536 470) kronor angivet i prisnivå September 2015.
Bolaget ska betala handpenning om 10 %, tremiljonerfemhundratusen (3 500 000) kronor av köpeskillingen till Kommunen vid tecknade av detta avtal, i detta avtal kallad Handpenningen. Kommunen kommer att fakturera köpeskillingen.
Bolaget ska betala slutlikvid om resterande 90%
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
trettioenmiljonertrettiosextusenfyrahundrasjuttio (31 036 470) kronor av
köpeskillingen till Kommunen på Tillträdesdagen, så som denna definieras i punkt 4.3 nedan. Kommunen kommer att fakturera köpeskillingen.
Om byggrätt utöver 4320 m2 + 216 m2 total BTA, inkl. garage samt 5 % marginal enligt tävlingsförutsättningar utnyttjas inom Fastigheten som Kommunen överlåter ska tilläggsköpeskilling erläggas med 12 311 kronor/m2 BTA för överskjutande del.
Tilläggsköpeskillingen betalas utan anmodan inom 30 dagar från den dag bygglov beviljas.
Köpeskillingarna enligt ovan är angivna i prisnivå September 2015 (basmånaden) och är således anpassade till Statistiska Centralbyråns konsumentprisindex (KPI) för basmånaden. Tillägg till var köpeskilling ska utgå och erläggas samtidigt med respektive köpeskilling med belopp motsvarande den procentuella andel av
respektive köpeskilling som svarar mot den procentuella förändringen i KPI mellan basmånaden och vid faktureringstidpunkten senast publicerade KPI.
Köpeskillingarna ska dock inte nedsättas under de ovan angivna beloppen.
Genomförande av Detaljplanen fordrar fastighetsbildning. Kommunen kommer att ansöka om avstyckning av det överlåtna Markområdet.
Överlåtelsen sker med de smärre justeringar av gränser, som Lantmäteriet eventuellt finner erforderliga i samband med blivande fastighetsbildningsförrättning med innebörd att sådana eventuella justeringar inte ska påverka villkoren för överlåtelsen.
4.2 Förrättningar och rättigheter
Kommunen ansöker om och bekostar den fastighetsbildning, som enligt punkt 4.1 erfordras för överlåtelse av Markområdet i enlighet med Detaljplanen.
Bolaget ska på Kommunens begäran biträda ansökan och förrättningen. Om detta avtal helt eller delvis blir ogiltigt på grund av att ansökan om fastighetsbildning inte kan inges inom föreskriven tid eller godtas av Lantmäteriet, förbinder sig parterna att förnya detta avtal och i övrigt att upprätta de handlingar som krävs för att avtalet i alla delar ska kunna fullföljas på avsett sätt.
4.2.1 Gemensamhetsanläggningar
Bolaget ansöker om och bekostar erforderliga förrättningar enligt anläggningslagen (AL 1973:1149) liksom övriga förrättningar inom kvartersmark, som erfordras för genomförandet av Detaljplanen.
Bolaget åtar sig att medverka till samordning med övriga byggherrar i kvarteret för inrättande av nödvändiga gemensamhetsanläggningar avseende t.ex. garage, gård, dagvatten, cykelförråd.
4.3 Tillträde
Tillträde sker vid byggstart. Med "byggstart" avses tidpunkten för Bolagets
erhållande om startbesked enligt PBL efter beviljat bygglov för byggnadsåtgärder i huvudsaklig överensstämmelse med Bolagets anbud (bilaga 3). dock senast 2018-06- 30, nedan kallat Tillträdesdagen.
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna 4.4 Skatter
Skatter och avgifter som utgår för de överlåtna Markområdet före Tillträdesdagen betalas av Kommunen. Skatter och avgifter som utgår för de överlåtna Markområdet från och med Tillträdesdagen betalas av Bolaget.
4.5 Lagfart
Bolaget ska ansöka om och bekosta erforderlig lagfart för det överlåtna Markområdet.
4.6 Markområdets skick
Markområdet överlåtes fritt från byggnader och andra anläggningar ovan resp. under jord i avstädat skick/befintligt skick, vilka parterna besiktigat och godkänt.
Bolaget har beretts tillfälle att undersöka Markområdet före undertecknandet av detta avtal. Bolaget avstår med bindande verkan från alla anspråk på grund av fel och brister i de överlåtna Markområdet av vad slag vara må inklusive dolda fel och brister.
4.7 Markföroreningar
Sollentuna kommun har inte funnit markföroreningar inom tävlingsområdet. Om markföroreningar påträffas inom Markområdet som förhindrar att berört område nyttjas i enlighet med Detaljplan, ska parterna skyndsamt och i samverkan med varandra utföra nödvändiga provtagningar och utredningar för att klarlägga behovet av efterbehandlingsåtgärder inom området.
Bolaget bekostar sådan utredning och framtagande av handlingsplan för eventuella efterbehandlingsåtgärder samt kalkyl av merkostnader för schakt, transport, behandling och/eller deponi av massor som kräver efterbehandling.
Om ovan beskrivna utredningar visar på att åtgärder behöver vidtas svarar Kommunen gentemot Bolaget för de verifierade och av Kommunen godkända självkostnader som den nödvändiga behandlingsåtgärden innebär.
5 Ersättningar
5.1 Planavgift
Bolaget ska till Kommunen betala planavgift enligt kommunens ordinarie plantaxa.
Planavgiften betalas mot faktura inom 30 dagar efter beviljat bygglov.
5.2 Gatukostnadsersättning
Sedan Bolaget till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal, ska nuvarande och blivande fastighetsägare anses vara befriad från på Markområdet löpande gatukostnadsersättning avseende planerad gatubyggnation enligt den i punkt 3 angivna Detaljplanen med tillägg.
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
6 Genomförande av exploateringen
6.1 Byggande kvartersmark
Bolaget ansvarar för byggnationen av kvartersmarken inom Markområdet i enlighet med punkt 3.
Bolaget förbinder sig att samverka för anläggande av gemensamma anläggningar inom garage och gård med Byggherren för angränsande Lott 1 A.
6.2 Etableringsytor
Bolaget ska i första hand anordna etablering för den egna produktionen inom Markområdet.
Bolaget kommer därtill att få disponera ytor enligt bilaga 5 för sin etablering. Ytan upplåts utan kostnad. Skulle Bolaget ta ytterligare ytor i anspråk utan särskild överenskommelse med kommunen därom, kommer ett vite om lOOkr/ianspråktagen kvm yta att utgå per vecka.
6.3 Parkering
Bolaget ska på eget ansvar anordna och bekosta biluppställningsplatser i enlighet med framtagen parkeringsutredning, Parkering i Väsjön Mellersta, Rapport 2014:81, bilaga 6. Antalet biluppställningsplatser ska redovisas i samband med bygglov i förhållande till antal lägenheter och storleksfördelning.
6.4 Cykelparkering
Bolaget ska på eget ansvar anordna och bekosta cykelparkeringsplatser i enlighet med framtagen parkeringsutredning, Parkering i Väsjön Mellersta, Rapport 2014:81, bilaga 6. Antalet cykelparkeringsplatser ska redovisas i samband med bygglov i förhållande till antal lägenheter och storleksfördelning.
6.5 Teknisk försörjning, anläggnings- och anslutningsavgifter
Den bebyggelse som Bolaget ska uppföra enligt detta avtal ska anslutas till f] ärrvärmenätet.
Bolaget svarar för alla övriga kostnader för Fastigheten såsom kostnader för anslutning av vatten- och avlopp, el, fjärrvärme och fjärrkyla m.m.
Anslutning av ledningar sker vid anslutningspunkt, anvisad av Sollentuna Energi AB.
För anslutning till ledningar för vatten och avlopp, elkraft, fjärrvärme och fjärrkyla av den bebyggelse som Bolaget ska uppföra inom Exploateringsområdet, ska tillämpas av Sollentuna Energi AB vid varje tillfälle utfärdade och gällande bestämmelser, allmänna anläggningsavgifter och taxor.
Det åligger Bolaget att träffa separata avtal med Sollentuna Energi AB eller annan leverantör för anslutningar enligt ovan.
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna 6.6 Kommunens åtagande inom allmän plats
Kommunen bekostar utbyggnad av allmänna anläggningar inom platsmark inom detaljplanen.
6.7 Bolagets åtagande inom allmän plats
6.7.1 Vegetation
Bolaget ansvarar för att träd och vegetation på allmän platsmark inte skadas under den tid exploateringen genomförs. Bolaget ska skydda träd i gaturummet som ansluter till Markområdet på ett betryggande sätt genom att avgränsa dem med ett stabilt två meter högt staket. Inga grävarbeten får utföras närmare än 2,5 från trädstam. Bolaget ansvarar för att Bolaget, eller något företag som Bolaget anlitar, inte på något sätt nyttjar denna mark utan skriftligt tillstånd från Kommunen.
Om Bolaget eller av denne anlitad entreprenör skadar eller förstör träd eller vegetation i anslutning till Markområdet som efter gemensamt utförd besiktning bedömts kunna bevaras ska Bolaget betala ett vite till Kommunen om 100 000 (etthundratusen) kronor per träd med minsta stamdiameter om 15 cm mätt 1,3 m ovan mark.
7 Samordning
Bolaget och Kommunen åtager sig att kontinuerligt samordna sina exploaterings åtgärder såväl i tid som i utformning och kvalitet. Bolaget är skyldig att samordna sina entreprenader med Kommunens olika entreprenörer, övriga byggherrar inom detaljplaneområdet och med Sollentuna Energi AB samt eventuellt övriga lednings- dragande bolag.
8 Byggtrafik
För byggtrafik till och från Markområdet ska trafikanordningsplan upprättas av Bolaget. Planen ska godkännas av Kommunen. Öppningstillstånd ska inhämtas från Kommunen. Även för eventuell avstängning av delar av gatunätet i anslutning till Markområdet under anläggningsarbetena fordras att särskilt tillstånd inhämtas från Kommunen.
9 Kostnadsansvar
Bolaget svarar, om ej annat framgår av detta avtal, för samtliga kostnader avseende exploateringen i enlighet med Detaljplanen av vad slag de vara må inom eller i omedelbar anslutning till Exploateringsområdet, som fordras för fullgörandet av detta avtal.
Kommunen svarar ej för några som helst kostnader inom Exploateringsområdet utöver vad som särskilt angetts i detta avtal.
Bolaget är ej berättigad till ersättning för eventuella brister eller fel i av Kommunen upprättade handlingar eller tillhandahållna uppgifter i den mån de avser fastigheters eller byggnaders eller andra anläggningars fysiska skick inom Exploateringsområdet.
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
10 Fornlämningar
Inga kända fornlämningar finns inom området. Om fornlämningar påträffas under pågående markarbeten gäller miljöbalkens regler om åtgärder.
11 Buller
Bebyggelsen ska uppfylla de krav och normer vad avser bullernivåer som framgår av Detaljplanen. Bolaget svarar för och bekostar alla byggtekniska och
anläggningstekniska åtgärder, vilka kan krävas för att uppfylla angivna krav och normer.
12 Tidplan
För överlåtelsen och kommande bebyggelse på Markområdet har en preliminär tidplan upprättats enligt bilaga 2. Om Kommunen blir försenade med utbyggnad av gator och torg mm har Bolaget inte rätt till ersättning.
13 Information och marknadsföring
Bolaget förbinder sig att i sin marknadsföring vad gäller namngivning av område och övergripande budskap följa Väsjöns varumärkesplattform.
Bolaget förbinder sig att utse en person som deltar i marknadssamarbete Samsyn Väsjöns regelbundna marknadsmöten. Här ingår övriga byggherrar inom Väsjön samt Sollentuna kommuns kommunikatör.
Genom marknadssamarbete Samsyn Väsjön finns genom egen finansiering möjlighet att delta i planering och genomförande av gemensamma marknadsaktiviteter
(webbsida, sociala medier, events, skyltning etc).
Bolaget förbinder sig att utan kostnad för Kommunen med skyltar på plats
kontinuerligt informera allmänheten om projektet och byggnadsarbetena och därvid ange Kommunens eventuella medverkan i projektet. Text på byggskylten angående Kommunens medverkan i projektet ska utformas efter anvisningar från Kommunen.
Bolaget ska före Exploateringsarbetenas påbörjan utse och till Kommunen meddela kontaktuppgifter till den person som under exploateringsarbetena ansvarar för information och kommunikation.
14 Säkerhet
För det fall Bolaget inte fullföljer sina åtaganden enligt detta avtal fram till och med Tillträdesdagen, och sådan underlåtenhet inte beror på Kommunen, har Kommunen rätt att häva detta avtal och behålla Handpenningen.
Bolaget ska på Tillträdesdagen utställa och vidmakthålla en för Kommunen godtagbar säkerhet i form av antingen en bankgaranti, spärrat konto, pantbrev avseende Markområdet, moderbolagsborgen eller fullgörandeförsäkring för sina åtaganden enligt detta avtal om totalt sjumiljoner (7 000 000) kronor. Säkerheten ska på Bolagets begäran reduceras med sådant belopp att den resterande säkerheten enligt Kommunens bedömning är betryggande för att rätta fullgörandet av Bolagets
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
återstående skyldigheter. I sådant fall ska ny säkerhet/nya borgensåtaganden utfärdas på resterande belopp men i övrigt på samma villkor som den/de ursprungliga
säkerheten/borgensåtagandena.
15 Tvist
Tvist på grund av detta avtal ska avgöras av svensk allmän domstol.
16 Överlåtelse av avtal
Vid överlåtelse av mark inom Exploateringsområdet ska Bolaget tillse att ny markägare blir bunden av samtliga Bolagets åtaganden enligt detta avtal samt att även markägare i senare led blir bundna därav. Detta avtal eller delar av det får inte av Bolaget överlåtas på annan utan Kommunens skriftliga medgivande.
Bolaget förbinder sig, vid vite av 7 000 000 kronor i penningvärde September 2015, att vid överlåtelse av äganderätten till Markområdet tillse att de nya ägarna övertar samtliga förpliktelser enligt detta avtal genom att i respektive avtal angående överlåtelse införa följande bestämmelse.
"Köparen förbinder sig att i av Sollentuna Kommun påfordrade delar efterkomma mellan Sollentuna kommun och [Företagsnamn] träffad överenskommelse om marköverlåtelse inom [område] daterad Överenskommelsen bifogas i avskrift. Köparen skall vid överlåtelse av äganderätten tillse att varje köpare som följer därefter binds vid överenskommelsen, vilket skall fullgöras genom att denna bestämmelse, med i sak oförändrad text intages i överlåtelsehandlingen. Sker ej detta skall köparen utge vite till Sollentuna kommun med 7 000 000 kronor i penningvärde September 2015. Motsvarande ansvar skall åvila varje ny köpare.
Vitet skall omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till
betalning genom användning av konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det."
Om Markområdet delats upp i flera fastigheter får vitesbeloppet fördelas i proportion till den totala byggrätten inom Markområdet. Vid överlåtelse av sådan fastighet äger Bolaget rätt art i ovanstående bestämmelse i avtalet angående överlåtelsen ange detta lägre vitesbelopp. Bolaget skall samråda med Kommunen om fördelning av
vitesbelopp enligt ovan.
Om Bolaget skall utge vite enligt denna punkt skall vitet omräknas till penningvärdet vid den tidpunkt då vitet förfaller till betalning genom användning av
konsumentprisindex eller det index som kan komma att ersätta det.
Om överlåtelse sker skall Bolaget snarast efter det att överlåtelsen skett till Kommunen översända en bestyrkt avskrift av överlåtelsehandlingen.
17 Giltighet
Parterna förutsätter
Köp- och exploateringsavtal med Fast VS 01 AB avseende del av fastigheten Törnskogen 4:55, Törnskogen 4:56, Edsberg 10:2 samt Edsberg 10:8, lott 1B inom Edsberg, Sollentuna
- dels att kommunfullmäktige i Sollentuna, genom beslut som senare vinner laga kraft 2016-09-30 godkänner detta avtal,
- del att fastighetsbildning för Markområdet kan genomföras enligt punkt 4.1 Om dessa förutsättningar inte uppfylls, är detta avtal till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någon av parterna. Erlagd Handpenning ska återbetalas.
Detta avtal är upprättat i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.
Sollentuna den 2016
. ^ T ^ ^ . d e n .J^pl. 2016
Sollentuna kommun
Andreas Hellström Christofer Carlsson
Philip Asmar
Ovanstående namnteckningar bevittnas:
Bilagor:
Bilaga 1 Kartbilaga Lott I B Bilaga 2 Tidplan Bilaga 3 Anbudet
Bilaga 4 Kvalitetsprogram för Gestaltning Bilaga 5 Överenskommelse om etableringsytor
Bilaga 6 Parkering i Väsjön Mellersta, Rapport 2014:81, Trivector
