12.8. Bilaga 5 till PM. Frigörande av kapital ur fastighetstillgångar genom överlåtelser mellan Sollentunahem och kommunen, Skeppsbron skatt

(1)

1 (13)

Frigörande av kapital ur fastighetstillgångar genom överlåtelser mellan Sollentunahem och kommunen

1 Bakgrund och uppdrag

Sollentuna kommun har identifierat ett behov av att frigöra kapital ur

kommunkoncernens fastighetstillgångar för investeringar. Kommunen har identifierat fem alternativa tillvägagångssätt (alternativ 1-5) för att genomföra detta. Nedan beskrivs alternativen såsom vi uppfattar dem.

Alternativ 1 innebär att kommunen avyttrar fastigheterna Marschen 2, Remonten 1, Viby 10:36, Viby 10:45 och Rudan 10 (LSS-fastigheterna) till Sollentunahem.

Marknadsvärdet på LSS-fastigheterna uppgår enligt uppgift till ca 79 710 000 kr. Efter avyttringen avser kommunen att hyra LSS-fastigheterna från Sollentunahem.

Alternativ 2 innebär att kommunen avyttrar fastigheter för uppförande av LSS-boenden och äldreboenden till Sollentunahem eller en extern aktör. Efter avyttringen avser kommunen att hyra LSS-boendena och äldreboendena från Sollentunahem eller den externa aktören. Sollentunahem eller den externe aktören tar investeringskostnaderna som är kopplade till uppförandet av boendena. Alternativet innebär enligt uppgift minskade investeringar i kommunen om ca 512 miljoner kr.

Alternativ 3 innebär att kommunen byter LSS-fastigheterna mot fastigheten Centrum 11 (Bibliotekshuset) som ägs av Sollentunahem. Enligt uppgift uppgår marknadsvärdet på Bibliotekshuset till 113 234 000 kr och det skattemässiga värdet till 17 148 221 kr.

Alternativ 4 innebär att Sollentunahem avyttrar 30 bostadshyreshus till kommunen.

Avsikten är att kommunen ska ombilda fastigheterna till bostadsrätter och därefter avyttra dessa externt. I åtta av fastigheterna finns redan bostadsrättsföreningar (BRF).

Alternativ 5 innebär att Sollentunahem avyttrar fastigheten Centrum 2 (Turebergshuset) till ett nybildat dotterbolag för skattemässigt värde, därefter överlåts andelarna i

(2)

2 (13)

dotterbolaget från Sollentunahem till kommunen mot kontant betalning till ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde minskat med latent skatt. Därefter avyttras Turebergshuset externt. Ett alternativ är att Sollentunahem byter Turebergshuset mot fastigheter som ägs av kommunen.

Vi har fått uppdraget att redogöra övergripande för skattekonsekvenserna av de fem alternativen. För en mer detaljerad beskrivning hänvisas till promemorian ”Frigörande av kapital ur fastighetstillgångar”, daterad den 8 september 2015.

Redogörelsen ska inte ses som en fullständig skattemässig bedömning. När kommunen valt ett tillvägagångssätt för att frigöra kapital bör en djupare analys genomföras av det valda alternativet. Redogörelsen bör läsas parallellt med våra kommentarer lämnade i promemorian ”Fastighetsuppdraget – ekonomiska konsekvenser av ett byteravtal med AB Sollentunahem”, daterad den 11 februari 2016.

Redovisningsmässiga och civilrättsliga konsekvenser har inte analyserats särskilt.

Baserat på information i promemorian ”Avyttring av fastigheter i AB Sollentunahem”

daterad den 11 september 2015, upprättad av Mannheimer Swartling Advokatbyrå har vi efter önskemål från kommunen lämnat vår preliminära bedömning av om de olika alternativen strider mot lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala

bostadsaktiebolag (Allvillagen). De civilrättsliga aspekterna bör dock stämmas av med civilrättslig expertis.

2 Alternativ 1 – Kommunen avyttrar LSS-fastigheterna till Sollentunahem

2.1 Avyttring av fastigheter från kommunen till Sollentunahem

2.1.1 Inkomstskatt

Kommunen är helt undantagen från skattskyldighet för inkomstskatt. Avyttring av fastigheter från kommunen till Sollentunahem kan därför ske utan

inkomstskattekonsekvenser för kommunen.

Avkastning på fastigheter som i dag ägs av kommunen är inte föremål för

inkomstbeskattning. Efter en överlåtelse till Sollentunahem blir avkastningen däremot föremål för inkomstbeskattning.

(3)

3 (13) 2.1.2 Stämpelskatt

Överlåtelse av fastighet är föremål för stämpelskatt om 4,25 procent, beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfart avseende överlåtelsen beviljas. Köpeskillingen för LSS-fastigheterna uppgår till 79 710 000 kr, vilket antas motsvara marknadsvärdet.

LSS-fastigheterna utgör specialbyggnader och saknar därför taxeringsvärde. Mot denna bakgrund utgår vi från att stämpelskaten uppgår till maximalt 3 387 675 kr [79 710 000 kr x 4,25 procent]. Stämpelskatten kan begränsas om det finns en möjlighet att reglera ihop fastigheter. Förutsättningarna för fastighetsregleringar bör utredas särskilt.

2.1.3 Fastighetsskatt

LSS-fastigheterna är klassificerade som vårdbyggnader. Avyttringen av LSS- fastigheterna från kommunen till Sollentunahem medför mot denna bakgrund ingen förändring avseende fastighetsskatt.

2.1.4 Moms

Överlåtelse av fastighet är undantaget från skatteplikt. Trots detta uppkommer dock ett antal frågeställningar beträffande den eventuella momsersättning kommunen erhållit som gör att de kompenseras för ingående moms i den kommunala verksamheten, det s.k. kommunkontosystemet.

Från och med den 1 maj 2008 är en kommun skyldigt att justera ersättningen från kommunkontosystemet om den säljer en investeringsvara inom en viss tid från inköpet.

Detta under förutsättning att kommunen haft rätt till ersättning för den ingående momsen när den skaffade varan.

En kommun har rätt till ersättning när den köper investeringsvaror om den övertagit rättigheter och skyldigheter att jämka avdrag för ingående moms. Ersättningsbeloppet ska beräknas på samma sätt som ett jämkningsbelopp. Fastigheter som byggts, byggts om eller byggts ut räknas som en investeringsvara om den ingående momsen på kostnaderna för arbetena är minst 100 000 kr per år.

En kommun som överlåter eller ändrar användningen av en investeringsvara måste anmäla detta, samt justeringsbeloppet, till Skatteverket. Alla anmälningar ska dock ha kommit in till Skatteverket före utgången av juni året efter det kalenderår som

kommunen överlät eller ändrade användningen av varan. Anmälan ska vara undertecknad och lämnas enligt ett fastställt formulär.

(4)

4 (13)

Enligt uppgift uppgår investeringarna i LSS-fastigheterna under den senaste

tioårsperioden till 23 184 133 kr. Momsen på investeringarna uppgår således beräknas till 5 796 033 kr. Moms att justera uppgår enligt våra beräkningar till 1 971 159 kr.

När kommunen hyr tillbaka LSS-fastigheterna från Sollentunahem kan reglerna om frivillig skattskyldighet för uthyrning av lokaler bli aktuella avseende delar av ytan.

2.2 Sollentunahems finansiering av förvärven

2.2.1 Inkomstskatt

Ett alternativ för Sollentunahem att finansiera förvärv är att avyttra fastigheter (exempelvis Bibliotekshuset).

En vinst vid avyttring av fastigheter som ägs av Sollentunahem är fullt ut skattepliktig för Sollentunahem. Om marknadsvärdet på de fastigheter som Sollentunahem avyttrar externt överstiger det skattemässiga värdet realiseras en inkomstskattepliktig

kapitalvinst uppgående till skillnaden mellan marknadsvärdet och det skattemässiga värdet.

Enligt nuvarande regler finns emellertid en möjlighet för Sollentunahem att överlåta fastigheterna som ska avyttras externt till ett dotterbolag för ett pris understigande marknadsvärdet (skattemässigt värde eller taxeringsvärde). Därefter kan Sollentunahem, enligt nuvarande regler, avyttra dotterbolaget utan inkomstbeskattning genom en så kallad paketering. Skattefriheten förutsätter att aktierna i dotterbolaget inte utgör lagertillgångar för Sollentunahem (handel med fastigheter/byggnadsrörelse), vilket bör utredas. Det bör även utredas om en s.k. skalbolagsdeklaration behöver lämnas in för att undvika risk för skalbolagsbeskattning.

Enligt uppgift uppgår det skattemässiga värdet på Bibliotekshuset till 17 148 221 kr och marknadsvärdet uppgår till 113 234 000 kr. Om Bibliotekshuset avyttras direkt

realiseras en skattepliktig kapitalvinst om 96 085 779 kr. Om Bibliotekshuset avyttras indirekt genom paketering kan det ske utan inkomstbeskattning. Det bör noteras att priset på aktierna i det avyttrade dotterbolaget sannolikt kommer att reduceras med latent skatt som belastar dotterbolaget. Vi har antagit att reduceringen uppgår till 5 procent av skillnaden mellan fastighetens skattemässiga värde och dess marknadsvärde.

Reduceringen uppgår därmed till 4 804 289 kr [113 234 000 kr - 17 148 221 kr x 5 procent]. Under dessa förutsättningar kan det antas att aktierna avyttras för 108 429 711 kr [113 234 000 kr - 4 804 289 kr].

De nuvarande bestämmelserna om paketeringar är föremål för utredning och kan komma att ändras. Om Sollentunahem ska finansiera förvärvet genom att avyttra

(5)

5 (13)

fastigheter som i dagsläget ägs av Sollentunahem och marknadsvärdet på dessa

fastigheter överstiger det skattemässiga värdet, bör paketeringen av aktuella fastigheter ske så snart som möjligt.

Ett annat alternativ till att lösa finansieringsbehovet är att Sollentunahem tar upp externa lån. Nuvarande ränteavdragbegränsningsregler gäller vid lån inom en

intressegemenskap. Om Sollentunahem tar upp externa lån för att finansiera förvärven bör avdrag för räntor på de externa lånen medges utan begränsningar enligt de

nuvarande reglerna. Ränteavdragsbegränsningsreglerna är i dagsläget föremål för utredning och en eventuell förändring av nuvarande regler är att vänta tidigast den 1 januari 2017 (se prop. 2014/15:99 och prop. 2014/15:100).

Om reglerna ändras till att även omfatta externa lån skulle det kunna innebära en risk för att Sollentunahem inte medges avdrag för räntan på de externa lånen.

2.2.2 Stämpelskatt

Överlåtelse av fastighet är föremål för stämpelskatt om 4,25 procent. Bibliotekshuset utgör en specialbyggnad och saknar därför taxeringsvärde. Stämpelskatten ska därför beräknas på ett åsatt värde. Stämpelskatten kan mot denna bakgrund antas uppgå till ett belopp om maximalt 4 812 445 kr [113 234 000 kr x 4,25 procent].

2.2.3 Moms

Överlåtelse av fastighet är undantaget från skatteplikt. Avyttring av dotterbolag är undantaget från moms.

2.3 Möjligheter att frigöra kapital till kommunen och förenlighet med Allvillagen

Kommunen avyttrar LSS-fastigheter till Sollentunahem för marknadspris. Det är vår förståelse att detta alternativ inte bör stå i strid med Allvillagen. De civilrättsliga aspekterna bör dock stämmas av med civilrättslig expertis.

(6)

6 (13)

3 Alternativ 2 – Kommunen avyttrar fastigheter för uppförande av LSS-boenden och äldreboenden 3.1 Avyttring av fastigheter från kommunen till Sollentunahem

3.1.1 Inkomstskatt, stämpelskatt och fastighetsskatt

Skattekonsekvenser vid kommunens avyttring av fastigheter beskrivs ovan (se avsnitt 2.1).

Avkastning på fastigheterna är föremål för inkomstbeskattning sedan de överlåtits till Sollentunahem, vilket innebär att hyran som kommunen betalar för att nyttja LSS- boendena och äldreboendena inkomstbeskattas hos Sollentunahem.

3.1.2 Moms

Till den del avyttringen avser enbart mark uppkommer inga momskonsekvenser. Om avyttringen avser fastighet med byggnad se ovan (se avsnitt 2.1.4).

3.2 Sollentunahems finansiering av förvärven

Skattekonsekvenser vid Sollentunahems förvärv beskrivs ovan (se avsnitt 2.2).

3.3 Möjligheter att frigöra kapital till kommunen och förenlighet med Allvillagen

Kommunen avyttrar fastigheter för uppförande av LSS-boenden och äldreboenden för marknadspris. Det är vår förståelse att detta alternativ inte bör stå i strid med

Allvillagen. De civilrättsliga aspekterna bör dock stämmas av med civilrättslig expertis.

4 Alternativ 3 – Kommunen och Sollentunahem byter fastigheter med varandra

4.1 Avyttring av fastigheter från kommunen till Sollentunahem

Ett byte innebär att kommunen anses ha avyttrat de bortbytta LSS-fastigheterna för ett pris motsvarande marknadsvärdet på det tillbytta Bibliotekshuset, med beaktande av mellanlikvid (79 710 000 kr + 28 719 711 kr).

Skattekonsekvenser vid kommunens avyttring av fastigheter beskrivs ovan (se avsnitt 2.1).

(7)

7 (13)

4.2 Avyttring av fastigheter från Sollentunahem till kommunen

4.2.1 Inkomstskatt

Ett byte innebär att Sollentunahem anses ha avyttrat det bortbytta Bibliotekshuset för ett pris motsvarande marknadsvärdet på de tillbytta fastigheterna, med beaktande av

mellanlikvid (113 234 000 kr reducerat med en latent skatterabatt).

Avsikten är att Sollentunahem ska avyttra Bibliotekshuset till ett nybildat dotterbolag för ett pris motsvarande det skattemässiga värdet (17 148 221 kr). Förvärvet antas vara finansierat med eget kapital. Därefter avyttras andelarna i dotterbolaget till kommunen för ett värde som motsvarar marknadsvärdet på de fyra LSS-boendena (79 710 000 kr) med tillägg för mellanlikvid om 28 719 711 kr. Vid bytet och bestämmandet av

mellanlikviden bör beaktas att värdet på aktierna är påverkat av en latent skatt som belastar dotterbolaget. Det bör noteras att vår beräkning av mellanlikviden är väldigt schabloniserad och förenklad. Beroende på vem som ska stå för stämpelskatten m.m.

kan mellanlikviden komma att justeras.

Avyttringen av aktierna kan ske utan inkomstbeskattning. Detta förutsätter dock att aktierna i dotterbolaget inte utgör lagertillgångar för Sollentunahem (handel med fastigheter/byggnadsrörelse), vilket bör utredas. Det bör även utredas om en s.k.

skalbolagsdeklaration behöver lämnas in för att undvika risk för skalbolagsbeskattning.

4.2.2 Stämpelskatt

Stämpelskattekonsekvenser vid Sollentunahems avyttring av Bibliotekshuset beskrivs ovan (se avsnitt 2.2.2).

Fastighetsskattekonsekvenser vid Sollentunahems avyttring av Bibliotekshuset beskrivs ovan (se avsnitt 2.2.3).

4.2.4 Moms

Momskonsekvenserna vid Sollentunahems avyttring av fastigheter beskrivs ovan (se avsnitt 2.2.3).

4.3 Möjligheter att frigöra kapital till kommunen och förenlighet med Allvillagen

I alternativ 3 byter Sollentunahem och kommunen fastigheter med varandra. Om bytet sker på marknadsmässiga villkor med en mellanlikvid, torde det inte finnas någon

(8)

8 (13)

värdeöverföring som medför att bytet sker i konflikt med Allvillagen. Om bytet inte sker på marknadsmässiga villkor (utan en mellanlikvid), kan det finnas

värdeöverföringar som medför att bytet sker i konflikt med Allvillagen.

Kommunen förvärvar bolaget genom byte på marknadsmässiga villkor för 108 429 711 kr (marknadsvärde – latent skatt, se 2.2.1 ovan). Bytesvalutan är fastigheter värda 79 710 000 plus en mellanlikvid om 28 719 711 kr.

Det kan noteras att det kapital som kan frigöras till kommunen enligt detta alternativ torde motsvara det belopp som frigörs enligt alternativ 1.

De civilrättsliga aspekterna bör stämmas av med civilrättslig expertis.

5 Alternativ 4 – Sollentunahem avyttrar 30 bostadshyreshus till kommunen

5.1 Avyttring av fastigheter från Sollentunahem till kommunen

5.1.1 Inkomstskatt

Sollentunahem äger 30 fastigheter med bostadshyreshus som har bedömts lämpliga för ombildning. I åtta av dessa fastigheter har det bildats BRF:er. Det måste utredas civilrättsligt om det är möjligt att överlåta de fastigheter i vilka det redan finns bildade BRF:er till dotterbolag eller om hyresgästerna i befintliga BRF:er har förköpsrätt.

Vid en direkt avyttring av fastigheter från Sollentunahem till kommunen realiseras en inkomstskattepliktig kapitalvinst motsvarande mellanskillnaden mellan det

skattemässiga värdet och marknadsvärdet på fastigheterna. Marknadsvärdet för samtliga fastigheter uppgår till 1 235 794 000 kr. Vi har inga uppgifter om det skattemässiga värdet på fastigheterna och har därför inte kunnat beräkna den skattepliktiga

kapitalvinsten vid en direktförsäljning av fastigheterna. Skattemässiga värden måste tas fram.

För att undvika inkomstbeskattning av kapitalvinsten kan avyttringen istället ske genom att Sollentunahem avyttrar fastigheterna med bostadshyreshusen till nybildade

dotterbolag för skattemässigt värde. Därefter överlåts andelarna i dotterbolagen till kommunen för marknadspris, vilket under vissa förutsättningar kan ske utan

inkomstbeskattning. De närmare förutsättningarna för att genomföra detta alternativ bör utredas.

(9)

9 (13)

Avkastningen är skattepliktig i Sollentunahem i dagsläget och kommer även efter avyttringen vara skattepliktig i de fastighetsägande dotterbolagen som avyttras till kommunen.

5.1.2 Stämpelskatt

Överlåtelserna utlöser stämpelskatt om 4,25 procent. Om det finns förutsättningar för att transportöverlåta fastigheterna till BRF eller överlåta fastigheterna direkt till en BRF (jfr. 5.2.2) utlöses en stämpelskatt om 1,5 procent.

Stämpelskatten kan begränsas om det finns en möjlighet att reglera ihop fastigheter.

Förutsättningarna för fastighetsregleringar bör utredas särskilt.

Avyttringarna torde inte medföra några konsekvenser vad gäller uttag av fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift.

5.1.4 Moms

Överlåtelse av fastighet är undantaget från moms.

5.2 Avyttring av dotterbolag från kommunen till extern part

5.2.1 Inkomstskatt

Kommunen kan överlåta fastigheterna till BRF på flera alternativa sätt. Alternativa tillvägagångssätt bör diskuteras särskilt.

Om kommunen avyttrar aktierna i dotterbolagen till BRF för marknadsvärde är vinsten skattefri.

5.2.2 Stämpelskatt

Stämpelskatt utgår med 1,5 procent (direktförvärv eller transportförvärv), beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfart avseende överlåtelsen beviljas. Vi saknar i dagsläget underlag (taxeringsvärdet för fastigheterna) för bedömning av de faktiska stämpelskattekostnaderna.

(10)

10 (13) 5.2.3 Fastighetsskatt

Avyttringarna torde inte medföra några konsekvenser vad gäller uttag av fastighetsskatt/kommunal fastighetsavgift.

5.2.4 Moms

Avyttring av dotterbolag är undantaget från moms.

5.3 Möjligheter att frigöra kapital till kommunen och förenlighet med Allvillagen

I alternativ 4 avyttras fastigheter med bostadshyreshus från Sollentunahem till kommunen till bedömt nuvarande marknadspris. Kommunen avser att ombilda fastigheterna till bostadsrätter och därefter avyttra dessa externt. Ombildningen antas medföra att kommunen får ut ett högre pris för fastigheterna än det pris kommunen erlägger vid förvärvet från Sollentunahem.

Det finns en risk för att alternativet innebär att det sker en värdeöverföring från Sollentunahem till kommunen som är otillåten enligt Allvillagen. De civilrättsliga aspekterna bör stämmas av med civilrättslig expertis.

6 Alternativ 5 – Sollentunahem avyttrar Turebergshuset till kommunen

6.1 Avyttring av fastighet från Sollentunahem till kommunen

6.1.1 Inkomstskatt

Om Sollentunahem avyttrar Turebergshuset genom en paketering med efterföljande avyttring av aktier utlöses ingen inkomstbeskattning. Detta förutsätter att aktierna i dotterbolaget inte utgör lagertillgångar för Sollentunahem (handel med

fastigheter/byggnadsrörelse), vilket bör utredas. Det bör även utredas om en s.k.

skalbolagsdeklaration behöver lämnas in för att undvika risk för skalbolagsbeskattning.

Enligt uppgift uppgår Turebergshusets marknadsvärde till 328 198 000 kr och det skattemässiga värdet till 60 953 040 kr.

Det bör noteras att priset på aktierna i det avyttrade dotterbolaget sannolikt kommer att reduceras med latent skatt som belastar dotterbolaget. Vi har antagit att reduceringen uppgår till 5 procent av skillnaden mellan fastighetens skattemässiga värde och dess marknadsvärde. Reduceringen uppgår därmed till 13 362 248 kr [328 198 000 kr -

(11)

11 (13)

60 953 040 kr x 5 procent]. Under dessa förutsättningar kan det antas att aktierna avyttras för 314 835 752 kr [328 198 000 kr - 13 362 248 kr].

6.1.2 Stämpelskatt

Överlåtelse av fastighet är föremål för stämpelskatt om 4,25 procent, beräknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfart avseende överlåtelsen beviljas. Turebergshusets taxeringsvärde uppgår enligt uppgift till

187 000 000 kr och överstiger därmed köpeskillingen vid överlåtelsen till det nybildade dotterbolaget (skattemässigt värde enligt uppgift till 60 953 040 kr). Stämpelskatten kan mot denna bakgrund beräknas till 7 947 500 kr [187 000 000 kr x 4,25 procent].

Eftersom Turebergshuset inte kommer att ägas direkt av kommunen aktualiseras inte undantaget för fastighetsskatt för specialbyggnad som utgör allmän byggnad.

Avyttringen av Turebergshuset medför mot denna bakgrund ingen förändring avseende fastighetsskatt.

6.1.4 Moms

Momskonsekvenserna vid Sollentunahems avyttring av fastigheter beskrivs ovan (se avsnitt 2.2.3).

6.1.5 Övrigt

Det är vår förståelse att ytterligare ett alternativ till alternativ 5 är att Sollentunahem byter Turebergshuset mot fastigheter som ägs av kommunen. Vi saknar uppgift om vilka fastigheter som kommunen ska byta bort. Skattekonsekvenser vid ett byte beskrivs ovan (se avsnitt 4).

Om de fastigheter som kommunen byter bort avser vårdfastigheter se ovan avseende moms (se avsnitt 2.1.4).

6.2 Avyttring av dotterbolag från kommunen till extern part

Kommunen är helt undantagen från skattskyldighet för inkomstskatt. Avyttring av dotterbolag från kommunen kan därför ske utan inkomstskattekonsekvenser för kommunen.

(12)

12 (13)

6.3 Möjligheter att frigöra kapital till kommunen och förenlighet med Allvillagen

Turebergshuset är enligt uppgift i behov av underhåll och ombyggnad om ca 380 mkr.

Enligt vad vi förstår har inte den nuvarande hyresvärden, Sollentunahem, någon skyldighet enligt aktuella hyresavtal att utföra underhållet och ombyggnationen. De nuvarande hyresavtalen mellan Sollentunahem och kommunen löper på ett till tre år och hyran uppgår till 1 850 kr/kvm. För att undvika att belasta kommunkoncernen med investeringskostnaderna är avsikten att Turebergshuset ska avyttras externt. I ett första steg avyttras Turebergshuset till ett nybildat dotterbolag för skattemässigt värde om 60 953 040 kr. Därefter överlåts andelarna i dotterbolaget från Sollentunahem till kommunen till ett värde som motsvarar fastighetens bedömda marknadsvärde med avdrag för latent skatt som belastar dotterbolaget (314 835 752 kr). Därefter avser kommunen att ingå långa hyresavtal med dotterbolaget.

Slutligen avyttrar kommunen dotterbolaget till extern part för marknadspris.

NAI Svefa har beräknat marknadsvärdet på Turebergshuset vid tre olika hyresnivåer (1 850, 2 250 respektive 2 500 kr/kvm) och tre olika åtaganden från den nya

hyresvärden avseende underhåll och ombyggnad (115, 140 respektive 165 miljoner kr).

Enligt NAI Svefas värdering kommer marknadsvärdet på Turebergshuset uppgå till 295 000 000 kr, 320 000 000 kr respektive 330 000 000 kr.

Det bör noteras att priset på aktierna i det avyttrade dotterbolaget sannolikt kommer att reduceras med latent skatt som belastar dotterbolaget. Vi har antagit att reduceringen uppgår till 5 procent av skillnaden mellan fastighetens skattemässiga värde och dess marknadsvärde.

Vid ett marknadsvärde på fastigheten om 295 000 000 kr uppgår reduceringen till 11 702 348 kr [295 000 000 kr - 60 953 040 kr x 5 procent]. Under dessa

förutsättningar kan det antas att aktierna avyttras för 283 297 652 kr [295 000 000 kr - 11 702 348 kr].

(13)

13 (13)

Om Sollentunahem och kommunen byter fastigheter med varandra och bytet sker på marknadsmässiga villkor (med eventuell mellanlikvid) torde det inte finnas någon värdeöverföring som medför att bytet sker i konflikt med Allvillagen, se ovan (se avsnitt 4.3). Om bytet inte sker på marknadsmässiga villkor (utan en eventuell

mellanlikvid), kan det finnas värdeöverföringar som medför att bytet sker i konflikt med Allvillagen. De civilrättsliga aspekterna bör stämmas av med civilrättslig expertis.