.SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr
Avdelning 02 2017-02- & Q ÖH 10594-16 Rotel 020103 Stockholm
ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE
Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2016-11-15, i ärende nr 9220-16, se bilaga A KLAGANDE
Lena Linderoth, 580819-0168 Johan Printz Väg 22
121 46 Johanneshov MOTPART
Bostadsrättsföreningen Blåvingen 3, 769615-8083 Petrejusvägen 24-32
121 38 Johanneshov SAKEN
Förlängning av hyresavtal
HOVRATTENS AVGÖRANDE
Hovrätten avslår överklagandet. Lena Linderoth är därmed skyldig att flytta genast.
DokJd 1326774
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 2290 Birger Jarls Torg 16 08-56167000 08-56167509 måndag - fredag
103 17 Stockholm 08-561 675 00 09:00-15:00 E-post: svea.hovratt@dom.se
www.svea.se
Sid 2 SVEA HOVRÄTT BESLUT - ÖH10594-16 Avdelning 02
YRKANDE M.M. I HOVRÄTTEN
Lena Linderoth har yrkat att hovrätten ska avslå Bostadsrättsföreningen Blåvingen 3 :s talan i hyresnämnden.
Lena Linderoth har vidhållit och utvecklat vad hon anförde i hyresnämnden.
HOVRÄTTENS SKÄL
Hovrätten har tagit del av utredningen i målet. Utredningen är densamma som i hyres- nämnden.
Det som har förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning än den som hyresnämnden har gjort. Överklagandet ska därför avslås.
Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt inte överklagas.
I avgörandet har deltagit hovrättsråden Christian von Szalay och Eva Edwardsson samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent.
HYRESNÄMNDEN!. PROTOKOLL Aktbilaga 98 STOCKHOLM 2016-11-01
BESLUT 2016-11-15
Ärende nr Rotel l 9220-16 -
Anges vid kontakt med nämnden
Nämnden
Ordförande: Hyresrådet Anne Bratt Norrevik
Övriga ledamöter: Marika Lundin och Rinnie Iderborn Protokollförare
Jens Rick
Plats för sammanträde Nämndens kansli
i
Fastighet/Adress
^^ Blåvingen 3, Johan Printz väg 22, Johanneshov
,^^v Sökande
Brf Blåvingen 3,769615-8083
Petrejusvägen 24-32, 121 38 Johanneshov Närvarande genom ombud
Ombud: Andres Hammar
c/o Restate Bjurfors Isaksson Brolin AB Kungsgatan 26,111 35 Stockholm Motpart
Lena Linderoth, 580819-0168
Johan Printz väg 22,121 46 Johanneshov Personligen närvarande
Biträdd av Socialsekreteraren Anja Sarkkinen, Skarpnäcks stadsdelsförvaltning Övriga närvarande: Vittnena Vettan Granbom, Clas Lundkvist och Maria Persson.
Pierre-Emil Chantereau, närvarande per telefon Saken
Förlängning av hyresavtal
Lena Linderoth ger genom sitt biträde Anja Sarkkiiien in e-postskrivelse, aktbilaga 99.
DokJd 297047
Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box 8301 Ulriksborgsgatan 5 08-56166500 08-6561880 måndag - fredag
1t\Å Ort CU 1
Sid2 ...HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 9220-16
STOCKHOLM 2016-11-01
Ordföranden går i korthet igenom ärendet och följande antecknas. Lena Linderoth hyr sedan den l februari 1992 en bostadslägenhet om två rum och kök (ca 46 m2) i den av Brf Blåvingen 3 (nedan hyresvärden) ägda fastigheten Johan Printz väg 22 i Johannes- hov. Hyresvärden har i en handung daterad den 16 mars 2016 sagt upp hyresavtalet med Lena Linderoth till upphörande den 30 juni 2016.
Andres Hammar: Hyresvärden'yrkar att avtalet med Lena Linderoth inte ska för- längas efter den 3 O juni 2016 och att hon ska åläggas att avflytta från lägenheten.
Lena Linderoth: Hon bestrider hyresvärdens yrkanden. För det fall hyresavtalet upp- hör begär hon ett uppskov med avflyttningen med så lång tid som möjligt.
Andres Hammar: Ett uppskov med avflyttningen medges till det månadsskiftet som inträffar närmast två månader efter hyresnämndens beslut. - Grunden för uppsägningen är att Lena Linderoth utsatt sina grannar för störningar. Genom att inte ha vidtagit rät- telse trots anmodan, har Lena Linderoth förverkat hyresrätten. Åberopat lagrum är 12 kap. 42 § första stycket 6 jordabalken. Lena Linderoth har därför inte rätt till någon förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket l samma lag. För det fall hyresnämnden inte anser avtalet förverkat har Lena Linderoth genom dessa störningar i vart fall åsidosatt sina förpliktelser i så hör grad att hyresavtalet skäligen inte bör för- längas. Här åberopas punkten 2 i ovan nämnda lagrum.
Brf Blåvingen 3 tillträdde fastigheten under 2011. Lena Linderoth har åtminstone se- dan augusti 2011 orsakat störningar i fastigheten. Lena Linderoth har en hund och denna hund skäller och ylar i trapphuset under dagtid och nattetid. Hunden får röra sig fritt i trapphuset och har gjort utfall mot boende och mot personer som rör sig i trapp- huset. Brevbärare har vägrat dela ut post i trapphuset på grund av hundens beteende och en annan person har blivit biten av Lena Linderoths hund. Lena Linderoths gran- nar är rädda för hunden. Lena Linderoth har en son som då han besöker sin mor för oväsen. Han bankar och slår på Lena Linderoths dörr för att bli insläppt. Han har också sparkat på grannars dörrar. Lena Linderoth och sonen bråkar i hennes lägenhet. Det
HYRESNÄMNDEN I ' PROTOKOLL 9220-16 STOCKHOLM 2016-11-01
låter bl.a. som att de slänger möbler i denna. Lena Linderoths son har också misshand- lat grannen Clas Lundkvist då denne vid ett tillfälle sa åt sonen att sluta föra oväsen.
Misshandeln polisanmäldes. Sonen har därefter hotat Clas Lundkvist i syfte att påverka honom att ta tillbaka polisanmälan. Lena Linderoth har ett hyresrättsligt ansvar för de personer som kommer till hennes lägenhet. Lena Linderoth anmodades att vidta rät- telse. Då någon sådan inte skedde, sades hyresavtalet upp till omedelbar avflyttning redan 2013. Eftersom bl.a. inte några grannar ville ställa upp som vittnen, fullföljde inte hyresvärden uppsägningen. Lägenheten har också vanvårdats. En besiktning av denna skedde den 23 januari 2013. Fotografier tagna vid detta tillfälle finns ingivna till hyresnämnden, se aktbilaga 9-12. Lena Linderoth fick sedermera hjälp av de sociala myndigheterna att städa lägenheten.
Under januari 2016 uppmärksammades hyresvärden ånyo om problematiken rörande Lena Linderoths boende. Det rörde sig ånyo om hundskall från Lena Linderoths hund och om att hunden sprang fritt i trapphuset. Hundskallen förekommer dagtid och natte- tid. Den 13 j anuari 2016 tillställdes Lena Linderoth en anmodan om att vidta rättelse.
En ny rättelseanmaning skickades den 2 februari 2016. En underrättelse, om detta skickades även till socialnämnden i Skarpnäck. Eftersom ingen rättelse vidtogs sade hyresvärden upp hyresavtalet den 16 mars 2016. Efter hänskjutandet av uppsägningen till hyresnämnden har störningarna i princip samma omfattning som tidigare.
Vittnet Vettan Granbom har fört noteringar om de störningar som härrör från Lena
f — Linderoth, se aktbilaga 30-74. Störningarna har stundom varit så omfattande att Vettan Granbom varit tvungen att övernatta hos sin syster. Vettan Granbom har mottagit skri- velser från Lena Linderoth, se aktbilaga 91-92. Vettan Granbom har uppfattat dessa skrivelser som obehagliga. I det trapphus där Lena Linderoth har sin lägenhet, finns totalt sex lägenheter. Personer från fyra hushåll i detta trapphus ska höras om sina iakt- tagelser av Lena Linderoths boende.
Hyresvärden har inte annat än något enstaka samtal haft någon närmare kontakt med de sociala myndigheterna.
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 9220-16 STOCKHOLM 2016-11-01
Lena Linderoth: De av hyresvärden åberopade fotografierna (aktbilaga 9-12) är inte tagna i hennes lägenhet. Hennes hund är en normal hund som inte skäller mer än vad andra hundar gör. Vettan Granbom överdriver i sina påståenden om hundens skällande.
Om hunden skällde så mycket som påstås och under dagtid och nattetid, skulle hon själv inte stå ut. Hennes hund får inte sedan ca ett år tillbaka, röra sig fritt i trapphuset.
Hon är hemma under dagarna och håller uppsikt över hunden. Hon går ut med hunden' då hunden ska kissa. Hunden är då kopplad. Ibland är hunden ensam om hon ska ut på något ärende. Det var flera månader sedan hennes son besökte henne. Hon har inte sett den påstådda misshandeln av Clas Lundkvist. Att det skulle vara några problem med postgången känner hon själv inte till. Hon har fått de rättelseanmaningar som hyres- värden skickat till henne. Hon har skrivit de lappar som hyresvärden givit in till hyres- nämnden, se aktbilaga 91-92. Dessa lappar skrevs i affekt över att Vettan Granbom klagar på hennes hund.
Anja Sarkkinen: En kollega till henne från sociahiämnden i Skarpnäck var på hembe- sök hos Lena Linderoth den 7 juli 2016. Hunden vistades då inte i trapphuset. Lena Linderoth uppgav att hon sällan får besök. En bekant kommer emellanåt till henne. De spelar då schack, se aktbilaga 99. Lena Linderoth är medlem i Hyresgästföreningen.
Kontakter med denna togs då ärendet hänsköts till hyresnämnden, men därefter har inget hänt. Ett läkarbesök med en minnesutredning av Lena Linderoth planeras. Inget är dock ännu bestämt.
Andres Hammar frånfaller förhör under sanningsförsäkran med Lena Linderoth.
Hyresnämnden håller förhör upplysningsvis med Pierre-Emil Chantereau som finns närvarande per telefon.
Pierre-Emil Chantereau: Han bor på Johan Printz väg 22 i Jöhanneshov. Han har bott där under ca tre år. Han bor på den tredje våningen mitt emot Lena Linderoth. Lena Linderoths hund skäller så fort någon går i trapphuset. Hunden skäller alla tider om
f
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 9220-16 STOCKHOLM 2016-11-01
dygnet. Om han kommer hem från sitt arbete kl. 17.30-18.30 så hör han hunden skälla vid ca fyra tillfållen under kvällen. I början upplevde han hundskallet som störande, men nu har han vant sig. Besökare som är hos honom och som inte är vana vid detta, hoppar till när hunden skäller. Han har inte sett att hunden rör sig fritt i trapphuset.
Hyresnämnden håller vittnesförhör med Clas Lundkvist, Maria Persson och med Vettan 'Granbom. De avlägger vittnesed och erinras om edens vikt. Förhören som är påkallade av hyresvärden tas upp digitalt.
Maria Persson begär och tillerkänns ersättning av allmänna medel för sin inställelse med sjuhundra (700) kr avseende förlorad arbetsförtjänst.
Övriga vittnen begär ingen ersättning.
Parterna slutför talan.
Efter detta förklaras sammanträdet som pågick kl. 13.00 -14.25 för avslutat med föl- jande besked till parterna. Beslut i ärendet kommer att meddelas tisdagen den 15 no- vember 2016, kl. 14.00 genom att detta hålls tillgängligt vid hyresnämndes kansli.
Efter enskild överläggning fattar hyresnämnden följande
BESLUT (att meddelas den 15 november 2016, kl. 14.00)
1. Hyresnämnden bifaller Brf Blåvingen 3 :s upphörsyrkande. Hyresavtalet mel- lan Bostadsrättsföreningen och Lena Linderoth avseende lägenheten på Johan Printz väg 22 i Johanneshov i Stockholm har därför upphört att gälla den 30 juni 2016.
2. Hyresnämnden ger Lena Linderoth uppskov med att flytta till och med den 31 januari 2017.
HYRESNÄMNDEN I , PROTOKOLL 9220-16 STOCKHOLM 2016-11-01
3. Med stöd av 13 a § lagen (l 973:18 8) om arrendenämnder och hyresnämnder åläggs Lena Linderoth att senast den l februari 2017, kl. 12.00 avflytta från lä- genheten.
4. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge Lena Linderoth haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Skäl för beslutet
Yrkanden m.m.
Hyresvärden har yrkat att Lena Linderoths hyresavtal inte ska förlängas efter den 30 juni 2016 och att hon ska åläggas att flytta från lägenheten.
Lena Linderoth har motsatt sig att avtalet upphör.
Vad parterna åberopat till stöd för sina respektive ståndpunkter framgår av ingivna handlingar och av vad som antecknats ovan i protokollet.
Tillämpliga bestämmelser
Enligt 12 kap. 25 § första stycket j ordabalken ska hyresgästen när han använder lägen- heten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skälig- en bör tålas. Hyresgästen ska vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt ,^- som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgäs-
ten ska hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar, d.v.s. de som hör till hans hushåll eller gästar honom.
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken inte rätt till förlängning av hyresavtalet när hyresrätten är förver- kad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet i förtid (p 1) eller om hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (p 2). Enligt 42 § första stycket 6 samma kapitel är hyresrätten förverkad om hyresgästen
HYRESNÄMNDEN I PROTOKOLL 9220-16 STOCKHOLM 2016-11-01
åsidosätter något av vad som ska iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten och rättelse inte sker utan dröjsmål efter tillsägelse. Hyresrätten är inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.
Hyresnämndens bedömning
Hyresnämnden pro var först om hyresrätten är förverkad. Hyresvärden har i den delen åberopat att de störningar som förorsakats genom' att Lena Linderoth tillåtit sin hund att dels skälla och dels vistas i trappuppgången utan tillsyn inte upphört trots att Lena Linderoth anmodats att vidta rättelse.
Uppgifterna om ett ständigt skällande från Lena Linderoths hund får stöd av de uppgif- ter som vittnena lämnat. Av deras berättelser framgår att hunden sedan lång tid tillbaka skäller såväl när den vistas i trappuppgången som när den befinner sig inne i sin mattes lägenhet. Skällandet som förekommer vid alla tider på dygnet startar så fort någon kommer in genom ytterporten eller rör sig i trappuppgången. Skällandet har dessutom enligt vittnesberättelserna fortsatt även efter uppsägningen. För flera av grannarna har störningarna dessutom allvarligt påverkat deras boende i fastigheten. Maria Persson har berättat att hon inte känner sig bekväm i huset och oroar sig för att hunden ska göra utfall mot henne. Vettan Granbom som fört nogranna anteckningar över störningarna kan inte längre sova hemma i lägenheten varje natt. Genom att inte begränsa hundens skällande har Lena Linderoth åsidosatt vad som ålegat henne enligt 25 §.
_ Vid bedömningen av om hyresrätten ska anses vara förverkad är det dock av betydelse hur rättelseanmaningen utformats. I den anmodan om rättelse som skickats till Lena Linderoth den 2 februari 2016 anmodar föreningen henne att "omedelbart vidta rät- telse genom att tillse att hunden inte förvaras i trapphuset". I vilken ornfattning hunden vistats i trapphuset efter rättelseanmaningen har vittnena inte kunnat lämna klara be- sked om. Det är sålunda inte visat att hyresrätten är förverkad av detta skäl. Hyresrät- ten är inte heller förverkad trots att det konstaterats att skällandet fortsatt efter den 2 februari. Enligt hyresnämndens uppfattning är rättelseanmaningens innehåll inte till-
HYRESNÄMNDEN I STOCKHOLM '
PROTOKOLL 2016-11-01
9220-16
räckligt tydlig vad gäller risken för Lena Linderoth att bli uppsagd om hon inte vidtar åtgärder för att tillse att hunden slutar skälla.
Hyresnämnden övergår häretter till att ta ställning till om Lena Linderoth åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Som hyresnämnden konstaterat ovan har Lena Linderoths hund orsakat omfattande störningar genom att skälla och oroa grannar i trapphuset.
Hunden har dessutom tillåtits att fortsätta skälla trots att Lena Linderoth måste ha för- stått att det var störande. Lena Linderoth har ansvaret för störningarna. Genom att un- derlåta att se till att störandet upphör har hon åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens ansökan om att avtalet ska upphöra ska därför bifallas. Vid denna bedömning saknar hyresnämnden anledning att ta ställning till vad hyresvärden i övrigt åberopat.
Uppskov med avflyttmngen bör enbart ges i enlighet med vad hyresvärden medgett.
HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga
(Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt senast den 6 december 2016.)
Protokollet företett 2016-11-14/J
