Beskrivning och värdering

(1)

2022‐02‐22

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

avseende fastigheterna

Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun

Bostad, framsida.

Bilagor:

1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Skogsbeskrivning och ‐kalkyler.

3. Fastighetsdata‐utdrag 4. Kartor.

(2)

2(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

SAMMANFATTNING

Värderingsobjektet är en skogsdominerad lantbruksenhet på 49 hektar varav 37,5 hektar beskrivs som skogsmark. Den utgörs av fyra fastigheter. Skogen utgörs huvudsakligen av plant‐ och ungskog. Äldre bostad och ekonomibyggnader. Fastigheten ligger ca 53 km norr om Uddevalla och ca 13 km söder om Bäckefors.

Marknadsvärdet för värderingsobjekten bedöms enligt följande:

Vinnsäter 1:23: 1 280 000 kr Vinnsäter 1:24: 695 000 kr Vinnsäter 1:25: 770 000 kr Vinnsäter 1:27: 120 000 kr

Skulle fastigheterna säljas tillsammans så bedöms värdet till : 2 900 000 kronor.

UPPDRAG

Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Försäljningen Skövde, Box 110, 971 04 Luleå.

Syfte Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjek‐

tets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning.

Värderingsobjekt Fastigheterna Vinnsäter 1:23‐25 samt 1:27 i Färgelanda kommun.

Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2022‐02‐22.

Förutsättningar För uppdraget gäller bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlå‐

tande”.

Underlag ‐ Besiktning av byggnader den 9 februari. Skogen besiktigades den 24 januari.

‐ Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).

‐ Taxeringsuppgifter.

‐ Marknadsinformation.

‐ Kartmaterial.

‐ Uppgifter från fastighetsägare.

(3)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14 BESKRIVNING

Lagfaren Privatperson.

Fastighetstyp De 4 fastigheterna är samtaxerade som bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Byggnaderna ligger på Vinnsäter 1:23.

Läge Värderingsobjektet är belägna på landsbygden, ca 53 km norr om Uddevalla.

Adress Ögårn Vinnsäter 8, 458 97 Högsäter.

Vägbeskrivning Från Uddevalla: Kör väg 172 mot Bengtsfors. Kör förbi Högsäter.

Vid Järbo Skola tag höger mot Järbo Kyrka. Vid kyrkan tag vänster och kör förbi Hembygdsgården varifrån det är ca 1,1 km till värde‐

ringsobjektet. Grusväg från kyrkan. Byggnaderna ligger till vänster.

Bostadshuset är rött.

Kartkoordinater till brukningscentrum enligt SWEREF99 TM:

6513931, 335551.

Planförhållanden Fastigheten berörs inte av detaljplan.

Inteckningar etc. Se bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).

Servitut/rättigheter Vinnsäter 1:23‐25 har rätt till upplagsplats på Runnsäter 1:27. Ett triangulärt område på 1500 kvm där även Vos basväg går upp i skogen.

Rätt till upplagsplats, gult. Bostaden längst ner.

Se även bifogat utdrag ur fastighetsdatasystemet, bilaga 3.

(4)

4(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Gemensamh‐anläggn. Fastigheterna har andelar i Stora Bön GA:1 som utgörs av väg och förvaltas av Stora Bön‐Järbo Kyrkas samfällighetsförening. VO (Värderingsobjektet) har en andel om 4,24%. Avgiften för VO var förra året 3 220 kronor.

Samfällighet Vinnsäter 1:23‐25 har andelar (motsvarande ca 3% vardera) i Vinnsäter S:2: en samfällighet på 11,1 hektar varav ca 8,7 utgörs av skogsmark. Med stöd av Laserscanning har virkesförrådet upp‐

skattats till ca 2 000 m³sk, eller 230 m³sk/hektar.

Energideklaration Byggnaderna på fastigheten saknar giltig energideklaration. Det är säljaren av en byggnad eller en andel i en byggnad som i vissa fall är skyldig att låta upprätta energideklaration inför en försäljning.

Om säljaren, trots köparens begäran, underlåtit att fullgöra en så‐

dan skyldighet, får köparen senast sex månader efter sitt tillträde till byggnaden låta upprätta en energideklaration på säljarens be‐

kostnad (6 och 14 §§ lag om energideklaration för byggnader).

Förvärvstillstånd Fastigheten ligger i Järbo församling, vilken räknas som glesbygds‐

område. En privatperson/fysisk person, boende utanför kommu‐

nen, behöver därför ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp.

Kostnaden är 4600 kronor.

Areal, alla fastigheterna Enligt mätning på ekonomiska kartan beräknas arealen till 49,2 hektar.

Ägoslag, alla fastigheter På ägoslag fördelar sig värderingsobjektet enligt följande:

Produktiv skogsmark 37,5 hektar

Skogsimpediment 2,7 hektar

Åkermark 7,4 hektar

Övrig mark 1,6 hektar

Summa: 49,2 hektar

(5)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde fördelar sig enligt följande:

Summa: 1 602 000 kr 50 ha

Arrenden Jordbruksmarken är muntligt upplåten till en granne.

Jakt Uppgift saknas.

Försäkring Uppgift saknas.

Tomt Tomten är vildvuxen och beväxt med äldre lövträd. På och runt tomten finns ett mycket stort antal skrotbilar och maskiner. Dessa hör inte till VO (Värderingsobjektet) men de bedöms ha en negativ inverkan på fastigheternas värde.

Handräckning Allmänt: Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att tillträda egendomen kan du vända sig till Kro‐

nofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning) enligt 8 kap. 18 § utsökningsbalken. En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bostad på fastighet el‐

ler lös egendom, t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjanderätt. Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt bo‐

ende. Köparen kan dock få betala för handräckning som behövs för annat, t.ex. särskilda förrådsbyggnader, bortforsling av miljö‐

farligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Bedömning av vad som är kostnadsfritt eller inte görs alltid vid handräckningen. Kro‐

nofogden tar som huvudregel inte hand om den egendom som myndigheten bedömer som sopor. Kontakta Kronofogden för mer information om handräckning.

Fiber (ej inkopplat) Fiberrör från Ödskölts Fiber finns framdraget på tomten men det är inte inkopplat. Anslutningsavgiften är enligt fiberföreningen 25 000 kr.

Vatten och avlopp Avlopp till trekammarbrunn med infiltrationsbädd. Den inspekte‐

rades 2005 och godkändes då. Vatten från grävd brunn.

Tomtmark 80 000 kr 2000 m2

Bostadsbyggnad 283 000 kr 114 kvm värdeyta

Skogsmark 921 000 kr 30 hektar

Skogsimpediment 32 000 kr 10 ha

Åkermark 211 000 kr 7 ha

Betesmark 0 kr 0 ha

Ekonomibyggnad 75 000 kr 333 kvm byggyta

Övrig mark 0 kr 3 ha

(6)

6(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Solceller På ladugården finns solceller uppsatta. Utifrån flygbilder uppskatt‐

tas arean till ca 70 kvm.

Beskrivning av byggnader

Alla byggnader står på Vinnsäter 1:23

BOSTADSHUS

Bostadshus 1,5‐plans byggnad med krypgrund, enligt taxeringsuppgifter upp‐

förd 1930. Källare under tillbyggd del (1973). Träpanel och kopp‐

lade tvåglasfönster. Träpanel och fönster i godtagbart skick med målningsbehov. En del av fönstren är av äldre typ med lösa inner‐

bågar. Äldre takpannor på bostaden. Plåttak på tillbygget. Upp‐

värmning: Oljefyllda elradiatorer, luftvärmepump (IVT Nordic In‐

verter), vedspis i köket, kakelugn i ett rum. Funktion okänd.

Plan 1:

Tillbyggd del:

‐Entré med gamla ytskikt.

‐Badrum/tvättstuga med våtmatta/‐tapet. Handfat, WC, dusch‐

hörna, fläkt, vädringsfönster. TM (Indesit), TT (Cylinda).

‐Förråd med två äldre frysskåp. Funktion okänd.

‐Källaren nås via en lös stege. Källargolvet var vid besiktningen delvis vattentäckt. Pump, hydrofor och VV‐beredare.

Ursprunglig del:

‐Kök med ingång från tillbyggd del. Sliten linoleummatta. Tak med målad träpanel. Spishäll (Miele). Frihängande spiskupa. DM (Mi‐

ele). Kylskåp (Gaggenau). Äldre vedspis. Slitna skåp.

‐Sovrum med slitna ytskikt.

‐Främre entré med trappa till vindsplan. Trägolv/‐panel.

‐Rum med kakelugn. Slitna ytskikt.

Vindsplan:

‐Trapprum med äldre brädgolv. Isolering i anslutning till en föns‐

terkupa ej färdiggjord.

‐Sovrum med brädgolv. Belamrat.

Garderob ej besiktigad.

(7)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Invändigt skick: Nästan genomgående gamla och slitna ytskikt.

Utvändigt är huset i tämligen eftersatt skick. Fasad och fönster är främst i behov av målning. Takpannorna kraftigt beväxta.

Avloppsbrunnen kontrollerades senast 2005, då anläggningen godkändes.

Gavel mot väster

Tillbygge till vänster, vid husets norra sida.

(8)

8(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Tillbygge med källare

Lillstuga Gammal stuga på ca 9 X 5m. Träbyggnad på torpargrund. 2 rum och kök. Helt omodernt. El fungerar. Gammalt tegeltak. Mindre källare under entrén. Stugan bar vid besiktningen belamrad.

Mycket dåligt skick.

Lillstuga

(9)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Ladugård Med tillbyggd del uppskattas byggytan till ca 400 kvm. Plåttak i normalt skick. Dålig träfasad på den äldre delen. Byggnaden är delvis nedsjunken. Ladugården var vid besiktningen belamrad med maskiner m.m. så att invändig besiktning inte har gjorts. Solceller på taket.

Ladugårdens sydsida med tillbyggd del t. v. Solceller.

(10)

10(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Från jordbruksmarken. Ladugården till höger.

Ladugårdens östra gavel och framsidan mot norr.

Ekonomibyggnad Byggnad med rostigt plåttak. Mycket dåligt skick. Endast utvändigt besiktigad.

Ekonomibyggnad

(11)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Garage/förråd Träbyggnad med plåttak. Byggnaden är nedsjunken och mycket

sned.

Garage/förråd

Vedbod Mindre byggnad nära vägen. Plåttak. Mycket dåligt skick.

Vedbod

(12)

12(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Byggnad Nedsjunken byggnad med plåttak. Ca 25 kvm. Mycket dåligt skick.

Jordkällare Överbyggd med plåttak.

Ingång till jordkällare

(13)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Från vägen. Lillstuga, bostad och vedbod.

Från grusvägen mot norr. Ladugårdstaket längst bort.

(14)

14(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

Jordbruksmark

7,4 hektar beskrivs som åkermark. Den är muntligt upplåten till en granne. Enligt taxeringsuppgifterna är marken otillfredsställande dränerad och har sämre produktionsförmåga. Bilar och maskiner står på en del av åkermarken.

Skogstillstånd, alla fastigheterna

Skogen (37,5 hektar) utgörs huvudsakligen av plant‐ och ungskog.

Virkesförrådet uppskattas till 2 418 m³sk eller 64 m³sk/hektar.

Medelboniteten bedöms till 4,5 m³sk/hektar och år. På de svaga tallmarkerna kommer självföryngrad tall ganska bra, om den får vara ifred för klövviltet. Skogsmarken delas av sjön Stora Råvatt‐

net. På den östra sidan finns en skogsbilväg, men värderingsobjek‐

tet saknar del i den. Vid tidigare avverkningar har man antingen kört ut virket norr om sjön (ca 2 km) eller betalat ca 60 kr/m³fub för att få använda vägen som går till Karl XIIs väg. I bifogad skogs‐

kalkyl är transportavståndet beräknat till vägen mot Karl XIIs väg.

Se även bilaga 2, skogsbeskrivning.

Skogliga nyckeltal

Nyckelbiotop Avd 42 i skogsbeskrivningen berörs av en nyckelbiotop.

Medelbonitet 4,5 m³sk/ha och år Löpande tillväxt 2,9 m³sk/ha och år Virkesförråd/ha 64 m³sk/ha

Virkesförråd totalt 2418 m³sk Prod. Areal 37,5 ha

Trädslagsfördelning Tall 59 %

Gran 23 %

Björk/löv 18 %

(15)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

VÄRDERING Metodtillämpning

Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark‐

nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Värdet för bostaden bedöms med hjälp av ortspri‐

sjämförelser från den lokala småhusmarknaden.

Marknadsvärdet för jord och skog bedöms dels med stöd av orts‐

prisjämförelser från den aktuella regionen. Först värderas hela taxeringsenheten. Därefter görs en värdebedömning per fastighet.

Alla fastigheterna

Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fem delar:

I Bostad

II Ekonomibyggnader

III Jordbruksmark

IV Skogsmark

V Del i samfällighet

Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets mark‐

nadsvärde.

I Bostadshus

En sökning har gjorts efter gjorda köp, av storleks‐ och standard‐

mässigt jämförbara småhus, i Färgelanda, Ed och Bengtsfors kommuner fr.o.m. 2019‐02. 25 köp återfanns. Materialet spänner mellan 150 tkr till 1 650 tkr. Medianköpeskilling är 465 000 kronor.

Med tanke på husets skick bedöms värdet till 350 000 kronor.

Se jämförelseobjekt nedan.

(16)

16(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

25 köp av småhusfastigheter

II Ekonomibyggnader

De flesta av byggnaderna är i dåligt/mycket dåligt skick. Ladugår‐

den, som endast delvis besiktigats inifrån, verkar ha ett funge‐

rande tak även om träfasaden är dålig och byggnaden delvis ned‐

sjunken. Den bör kunna användas. I värdet räknas även solcellerna med. Värdet bedöms till 300 000 kronor.

III Åker‐/betesmark

Större delen av marken brukas av arrendatorn. På delar av marken står bilar. Öppna diken står för dräneringen.

Trakten är ingen utpräglad jordbruksbygd. Efterfrågan på mark bedöms ändå finnas bland de mer aktiva jordbrukarna. Några renodlade åkermarksköp är svåra att hitta, geografiskt och tids‐

mässigt nära. Vid värdebedömningen tas stöd av den statistik som Ludvig & Co publicerar årligen.

Färgelanda tillhör region 5, utom Norrland. 2020 betalades i ge‐

nomsnitt 67 tkr per hektar i området. Värdet bedöms till 500 000 kronor. Det motsvarar ca 67 000 kr/hektar.

(17)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

IV Skogsmark

Skogsmarken innehåller ett mycket litet virkesförråd per hektar;

64 m³sk. Även produktionsförmågan gör att VO skiljer sig från de flesta jämförelseköpen.

Marken värderas med hjälp av en analys där köpeskillingar vid olika virkesförråd jämförs. Köpen är från Dalsland/N Bohuslän fr.o.m. 2020. 29 köp ingår. Medelbonitet var inte angiven för alla köp varför antalet skiljer sig något i diagrammen.

29 köp fr.o.m. 2020

25 köp fr.o.m. 2020

(18)

18(19) Vinnsäter 1:23, 1:24, 1:25 och 1:27

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

I det första diagrammet ser man att fastigheter med små

virkesförråd betalas bättre per m³sk. Det antyder, för VO ett värde kring 900 kr/m³sk.

Det andra diagrammet tar hänsyn till boniteten

(Produktionsförmågan). Det antyder att en fastighet med bonitet 4,5 betalas mindre per m³sk än en genomsnittlig fastighet.

Medelboniteten för köpen var 7,8 m³sk/ha och år.

Bifogade kalkyl indikerar ett värde på 807 kr/m³sk. Eller 52 000 kr/hektar. Det bedöms stämma bra med ortsprismaterialet.

Kalkylen baseras på att virket från de östra skiftena, öster om sjön, körs via den skogsbilväg som finns där. Här har man tagit ca 60 kr/m³ för att upplåta vägen för virkestransporter. Så länge man inte är delägare i vägen kan man heller inte nyttja vägen för skogs‐

vård, tillsyn eller jakt. Denna areal utgör ca 1/3 av den totala skogs arealen på Vinnsäter 1:23‐25. Ett avdrag på värdet bedöms till 30 kr/m³sk för de berörda fastigheterna.

Det skogliga värdet för alla fastigheterna bedöms till , avrundat 1 875 000 kronor. Det motsvarar 775 kr/m³sk eller 50 000 kr /hektar skog

V Del i samfällighet

Med hänsyn till uppskattat virkesförråd och VOs andel bedöms värdet av andelen till 100 000 kronor.

Summan av delvärdena blir 3 125 000 kronor.

Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom del‐

objekten värderats som självständiga enheter måste en samman‐

vägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större en‐

het. Skogs‐ och jordbruksmarken bör vara intressanta för grannar som vill utöka sitt markinnehav. De bebyggda delarna och osäker‐

het om huruvida kostnader kan uppkomma för att hantera möjligt kvarvarande lösöre, gör att värdet bedöms vara mindre än sum‐

man av delvärdena.

(19)

Färgelanda kommun F‐2458‐21‐14

MARKNADSVÄRDE

Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheterna Vinnsäter 1:23‐25 och 1:27, i Färgelanda kommun, vid värdetidpunkten februari 2022 till: 2 900 000 kr

Nedan bedöms fastighetsvisa värden. Summan av dessa behöver inte nödvändigtvis stämma överens med det bedömda värdet för alla fastigheterna ovan.

Vinnsäter 1:23:

Skog: 700 000 kr

Åker: 150 000 kr

Byggnader: 400 000 kr

Andel i samf: 30 000 kr

Summa: 1 280 000 kr

Vinnsäter 1:24:

Skog: 570 000 kr

Åker: 95 000 kr

Andel i Samf: 30 000 kr

Summa: 695 000 kr

Vinnsäter 1:25:

Skog: 490 000 kr

Åker: 250 000 kr

Andel i samf: 30 000 kr

Summa: 770 000 kr

Vinnsäter 1:27:

Skog: 120 000 kr

Summa: 120 000 kr

Göteborg

2022-02-22

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Anders Dalbert

Skogsmästare

(20)

2017-01-18 Ver 3

ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE

Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna.

Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;

1 Värdeutlåtandets omfattning

1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.

1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.

1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.

Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.

2 Förutsättningar för värdeutlåtande

2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.

2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.

2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.

2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.

3 Miljöfrågor

3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.

3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.

4 Besiktning, tekniskt skick

4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.

4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för

• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.

• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.

5 Ansvar

5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).

5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.

6 Värdeutlåtandets aktualitet

6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.

6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.

7 Värdeutlåtandets användande

7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.

7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1.

Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.

7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

Bilaga 1 (1/1

(21)

FORUM Vinnsäter 1:23 mfl Datum: 2022-02-18

GÖTEBORG Körningsnr: 14-4-0174/00

Färgelanda Kommun:

Västra Götalands län Län:

2021-02 Fältarbete:

Järbo Församling:

Arealfördelning Virkesförråd

(exkl. hänsynsmark)

m3sk %

% ha

59 1 421

Tall 77

Produktiv skogsmark 37,5

23 552

Gran 0

Hänsynsmark 0,0

0 0

Löv 5

Skogsimpediment 2,7

18 445

Björk 15

7,4 Åkermark

0 0

Contorta 0

0,0 Betesmark

0 0

Ek 3

1,6 Övrig mark

0 0

Bok 0

Vatten 0,0

2 418 Totalt förråd

49,2 Total areal

64 Förråd per ha

Föreslagen avverkn. under tio års perioden Bonitet och löpande tillväxt

m3sk Slutavverkning

373

m3sk per ha Medelbonitet:

4,5

m3sk Gallring

0

m3sk Tillväxt per år:

2,9

169,6

m3sk Ideal prod.förmåga:

373

m3sk Totalt

Medeltransportavstånd Medeluttag per avverkn. under tio års perioden m

Slutavverkning:

390

Slutavverkning

124

m3sk

m

Gallring:

387

Gallring

0

m3sk

m

Medel:

388

Medel ttrp.avst

267

m

Ålderklassfördelning

Areal %

(22)

SKOGSTILLSTÅND Version 4.2.1

BESTÅNDSMETODEN R01

2022-02-18 Datum:

fördelning på åldersklasser FORUM

14-4-0174/00 Körningsnr:

GÖTEBORG

ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7

FASTIGHET: Vinnsäter 1:23 mfl (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk %

Församling: Järbo Tall 1421 59 1745 65

Kommun: Färgelanda Gran 552 23 430 16

Län: Västra Götalands län Löv 0 0 0 0

Värderare: AD Björk 445 18 521 19

Fältarbete: 2021-02 Contorta 0 0 0 0

Värderingstidpunkt: 2022-02-11 Ek 0 0 0 0

0

0 0 0

Bok

2696 2418

Virkesförråd m3sk

ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha 64 72

Produktiv skogsmark 37.5 ha

Hänsynsmark 0.0 ha

Skogsimpediment 2.7ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.5

Åkermark 7.4ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 2.9

Betesmark 0.0 ha

Övrig mark 1.6 ha

ha 0.0 Vatten

Totalareal 49.2 ha

SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING

AVVERKNING ÅR 1 - 10 AVVERKNING ÅR 0

TILLSTÅND VID INVENTERING ÅLDERS-

KLASS

GALLR SLUTAVVERKN.

FÖRRÅD, m3sk BON

AREAL

/ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk

tot m3

% ha

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

3 3.4

1.2 Kalm.

0 0

0.0 0

0 0.0

1 13

46 3.8 17.4

1-10

0 0

0.0 0

0 0.0

75 90

3 6.0

1.2 11-20

0 0

0.0 0

0 0.0

86 558

17 6.2 6.5

21-30

0 0

0.0 0

0 0.0

139 849

16 5.4 6.1

31-40

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 41-50

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 51-60

0 0

0.0 0

0 0.0

150 135

2 3.0

0.9 61-70

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 71-80

0 162

0.5 0

211 1.1

239 382

4 7.1

1.6 81-90

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 91-100

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 101-110

0 0

0.0 0

0 0.0

150 391

7 2.0

2.6 111-120

0 0

0.0 0

0 0.0

0 0

0 0.0

0.0 121+

- 0

( 0.0) -

0 ( 0.0)

0 0

- 0.0 ( 0.0)

ÖF

- 0

( 0.0) -

0 ( 0.0)

0 0

- 0.0 ( 0.0)

ÖVR.SK.

--- ---

--- --- ---

---

0 162

0.5 0

211 1.1

-- 2418

100 --- 37.5

SUMMA

IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK

SKOG, areal 0.0ha, förråd 0m3sk m3sk ha, förråd

MYR, areal 1.0 0

m3sk

BERG, areal 1.7ha, förråd 0

(23)

SKOGSV.

AVVERKNING TRÄD

BESTÅND MARK

FIGUR

0 0000

000 SKIFTE: RES NR:

KARTA NR:

/ Hkl S Terräng SI Ung- Å Volym Tidp Träd- Dgv St- Ti D Kvalitet Tim-Hugg- Na- Skogsvård A

Ä A

O Areal

R Av-

M k transp. skog l för slag yr- % t mer nings tur T Å K n

g n r

e del-

å i Kost- korr d avvK ka o pris kost- % i t o m

o d d

s ning

l k Av e o An- 1 2 3 4 just nads- d g s

s

e nads-

n N

k

l t st just r /ha tot d del just p t

l ha t r Nr

0

18 0

G1

0001 0 0 0,20 PG 1 G26 30 100 20 G 20 14 82

100

0 0

B 80 14 0

R1

0002 0 0 0,30 PG 1 T24 181 6 T 20

G 10

B 70

34 9 53 G1

0003 0 0 0,40 PG 1 G24 25 90 36 T 10 14 4

0

82 0

G 10 14 18

100

0 0

B 80 14 0

14 11 64 G2

0004 0 0 0,90 PG 3 T17 70 150 135 T 100 28 11

0005 0 0 0,70 3

R2

0006 0 0 1,20 PG 3 T24 191 20 75 90 T 70 2 3 25

G 10

B 20

R1

0007 0 1 4,90 90 PG 6 T18 191 6 T 80 7 3 20

G 10

B 10

0007 0 2 4,90 10 3

10 9 59 S3

0008 0 0 0,30 PG 8 T10 120 100 30 25 T 100 28 22

34 9 53 G1

0009 0 0 2,20 PG 9 T24 35 150 330 T 75 17 4

0

82 0

G 20 15 18

100

0 0

B 5 14 0

10 9 59 S3

0010 0 0 1,40 PG 6 T14 120 160 224 15 T 100 28 22

R1

0011 0 0 2,20 PG 4 T19 181 6 T 70

G 30

R2

0012 0 0 0,50 PG 4 T18 191 25 50 25 T 100 2 3 20

34 9 53 G1

0013 0 0 0,40 PG 4 T22 25 100 40 T 50 11 4

0

82 0

G 50 10 18

R2

0014 0 0 0,30 PG 4 T22 191 8 T 50 2 3 20

G 50

10

9 59 20

S3

0015 0 0 0,20 PG 4 130 T14 120 220 44 15 T 100 26 22 120

R2

0016 0 0 0,20 PG 5 T22 191 8 T 50 7 3 20

G 50

0017 0 0 0,50 3

0018 0 0 0,30 2

0019 0 0 1,60 55

0020 0 0 2,30 41

0

18 0

G1

0021 0 0 0,10 PG 1 G26 30 100 10 G 20 14 82

100

0 0

B 80 14 0

(24)

R10 Version 4.2.1 FÄLTUPPGIFTER

BESTÅNDSMETODEN

2 Sida:

FORUM

Vinnsäter 1:23 mfl

Datum: 2022-02-18 GÖTEBORG

SKOGSV.

AVVERKNING TRÄD

BESTÅND MARK

FIGUR

0 0000

000 SKIFTE: RES NR:

KARTA NR:

Ä A

O Areal

R Av-

g n r

e del-

o d d

s ning

s

e nads-

n N

k

l ha t r Nr

34 9 53 G1

0023 0 0 1,80 PG 2 G24 25 90 162 T 10 14 4

0

82 0

G 10 14 18

100

0 0

B 80 14 0

11 11 63 S1

0024 0 0 0,60 PG 3 G22 90 200 120 T 25 35 15

0

88 0

G 50 28 12

100

0 0

B 25 24 0

34 9 53 G1

0025 0 0 0,10 PG 3 T18 35 80 8 T 70 13 4

0

82 0

G 30 13 18

0026 0 0 0,40 2

R1

0027 0 0 3,90 PG 7 T18 191 6 T 80 7 3 25

G 10

B 10

34 9 53 G1

0028 0 0 1,50 PG 9 T24 35 150 225 T 75 17 4

0

82 0

G 20 15 18

100

0 0

B 5 14 0

10 9 59 S3

0029 0 0 0,40 PG 5 T14 120 120 48 15 T 100 26 22

K2

0030 0 0 0,70 PG 4 T18 T 20

G 10

B 70

R1

0031 0 0 1,30 PG 3 T19 191 7 T 70 7 3 25

G 30

0032 0 0 0,10 2

R2

0033 0 0 1,10 PG 3 T18 191 25 50 55 T 50 2 3 30

G 50

R2

0034 0 0 0,30 PG 3 T22 191 8 T 50 7 3 20

G 50

10

9 59 20

S3

0035 0 0 0,20 PG 4 130 T14 120 150 30 15 T 100 26 22 130

R2

0036 0 0 0,30 PG 5 T22 191 8 T 50 7 3 20

G 50

0037 0 0 1,40 41

0038 0 0 3,70 41

R1

0040 0 0 0,10 PG 1 T24 891 6 T 20

G 10

B 70

34 9 53 G1

0041 0 0 1,20 PG 1 G24 25 140 168 T 10 14 4

0

82 0

G 10 14 18

100

0 0

B 80 14 0

11 11 63 S1

0042 0 0 0,50 PG 4 G22 90 200 100 T 30 35 15

0

88 0

G 50 28 12

100

0 0

B 20 24 0

34 9 53 G1

0043 0 0 1,20 PG 4 T18 35 100 120 T 70 13 4

0

82 0

G 30 13 18

0044 0 0 0,10 2

R1

0045 0 0 2,40 PG 6 T18 191 6 T 80 7 3 20

G 10

B 10

(25)

SKOGSV.

AVVERKNING TRÄD

BESTÅND MARK

FIGUR

0 0000

000 SKIFTE: RES NR:

KARTA NR:

Ä A

O Areal

R Av-

g n r

e del-

o d d

s ning

s

e nads-

n N

k

l ha t r Nr

34 9 53 G1

0046 0 0 1,10 PG 9 T24 35 150 165 T 75 17 4

0

82 0

G 20 15 18

100

0 0

B 5 14 0

K2

0047 0 0 0,50 PG 4 T18 T 10

G 20

B 70

R1

0048 0 0 0,90 PG 3 T19 191 7 T 70 7 3 20

G 30

R2

0049 0 0 0,80 PG 2 G25 191 25 50 40 T 50 2 3 25

G 50

R2

0050 0 0 0,20 PG 4 T22 191 8 T 50 2 3 20

G 50

0051 0 0 0,10 2

10 9 59 S3

0052 0 0 0,10 PG 4 T15 120 150 15 15 T 100 25 22

R2

0053 0 0 0,20 PG 5 T22 191 8 T 50 7 3 25

G 50

0

12 0

S2

0054 0 0 0,50 PG 1 G28 90 325 163 2 G 85 36 88

100

0 0

B 15 25 0

(26)

BESTÅNDSMETODEN

BESTÅNDSMETODEN Version 4.2.1 SKOGSVÄRDERING R02

1 (2)

FORUM värdeberäkning för fastigheten Sida:

Vinnsäter 1:23 mfl

GÖTEBORG Datum: 2022-02-18

AD Värderare:

Järbo Församling:

2021-02 Fältarbete:

Färgelanda Kommun:

2022-02-11 Värderingstidpunkt:

Län: Västra Götalands län

År 7 Invent.tidp.

SKOGSEGENSKAPER ÄGOSLAG

(exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk %

65 1745 59

1421 Tall

ha 37.5 Produktiv skogsmark

16 430 23

552 Gran

ha 0.0 Hänsynsmark

0 0 0

0 Löv

ha 2.7 Skogsimpediment

19 521 18

445 Björk

ha 7.4 Åkermark

0 0 0

0 Contorta

ha 0.0 Betesmark

0 0 0

0 Ek

ha 1.6 Övrig mark

Vatten 0.0 ha Bok 0 0 0 0

ha 49.2

Totalareal Virkesförråd totalt 2418 2696

72 64

Virkesförråd per ha

4.5 Medelbonitet, m3sk/ha, år:

2.9 Löpande tillv, m3sk/ha, år:

ÅLDERSKLASSFÖRDELNING

91-100 101-110 111+

Kalm 1-10 11-20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90

Areal, ha 1.2 17.4 1.2 6.5 6.1 0.0 0.0 0.9 0.0 1.6 0.0 0.0 2.6

Areal, % 3 46 3 17 16 0 0 2 0 4 0 0 7

Förråd, m3sk 0 13 90 558 849 0 0 135 0 382 0 0 391

medeltal VIRKESVÄRDEN,

BRUTTO- LÖV

PERIOD TALL / CONTORTA GRAN

VÄRDE mav

tim.

mav tim.

mav

tim. tim. tim.

tim.

Virke and.

and.

%

% kr/m3fub kr/m3fub kr/m3to kr/m3fub kr/m3sk

kr/m3to kr/m3to

481 0

0 0 365

73 888 365

80 867 0

1 - 3 0 0 0 981 85 365 0 0 0 607

4 - 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

11 - 20 793 67 365 742 42 365 0 0 0 435

21 - 30 767 55 365 773 52 365 0 0 0 347

BRUTTO-

PERIOD BJÖRK EK BOK

tim. ved tim. tim. mav VÄRDE

tim.

mav tim.

tim.

Grot

and. and. and.

kr/m3to % kr/m3fub kr/m3to % kr/m3fub

kr/m3to % kr/m3fub kr/m3f

110 0

0 0 0

0 0

0 619 18 385

1 - 3 619 21 385 0 0 0 0 0 0 110

4 - 10 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

11 - 20 0 0 385 0 0 0 0 0 0 110

21 - 30 619 2 385 0 0 0 0 0 0 110

(27)

Vinnsäter 1:23 mfl

GÖTEBORG Datum: 2022-02-18

medeltal DRIVNINGSKOSTNADER,

GROT.TERR.TRP.

DRIVNINGS- PERIOD HUGGNING- OCH TERR. TRP. INDIREKTA

KOSTNADER KOSTNAD

KOSTNADER DRIVNINGS-

Gallring KOSTNADER medeltal

Slutavv

kr / m3s kr / m3fub

kr / m3fub kr / m3fub kr / m3fub

41

0 90 0 10 100

36

1 - 3 81 0 10 91

0

4 - 10 0 0 0 0

36

11 - 20 97 192 10 136

37

21 - 30 107 187 10 148

medeltal SKOGS- OCH NATURVÅRD,

PERIOD SKOGSVÅRDSKOSTNADER NATURVÅRDSHÄNSYN

Övriga Röjning

Föryngring

åtgärder ädellöv

barr, löv

ädellöv Lämnad volym

barr, löv

kr/ha kr/ha

kr/ha

kr/ha m3sk

kr/ha

0 0 0 0 0 0 11

1 - 3 10000 0 2718 0 0 9

4 - 10 10000 0 2258 0 0 0

11 - 20 10000 0 3000 0 0 50

21 - 30 10000 0 3000 0 0 50

Diskonteringsprocent 2:

Diskonteringsprocent 1: 1,80% 2,00% Åldersjustering: 100 VÄRDEBERÄKNING,

SKOGS-

GROTNETTO NUVÄRDE

PERIOD AVVERKNING ROTNETTO SKOGSV. ALLMÄNNA

Grot KOSTN. OMKOSTN. NETTO

m3s kr kr

m3sk kr kr kr kr

148 428

0 211 83724 0 0 84152 84152

109 687 51857

1 - 3 162 85971 30300 4501 49732

0 0

4 - 10 0 0 39395 10502 -49897 -43953

48 304

11 - 20 976 320039 38573 15003 266767 198452

646 3755

21 - 30 1546 361192 46202 15003 303742 189220

0 0

1698

31 - 40 538691 57416 15003 466272 241534

-- -- -- -- -- 1231507

--

41 + --

SUMMA NUVÄRDE 1 950 644 kr

IMPEDIMENT HÄNSYNSMARK

m3sk 0 Virkesförråd

m3sk 0

Avv volym AVRUNDAT VÄRDE 1 951 000 kr

kr/ha 0 Medelvärde

kr 0

Virkesvärde Medelvärde per ha 52 003 kr

kr/m3sk 0

Medelvärde kr

0

Markvärde Medelvärde per m3sk 807 kr

Summa värde kr

0 Grotvärde

(inkl grot) 0kr

kr 0 Summa värde

VÄRDESAMMANSTÄLLNING

1 950 644 kr Skog

0 kr Hänsyn

0 kr Impediment

... Summa avrundat värde 1 951 000 kr Ort & Datum

...

Värderare