Dnr 2015/0288 KS-49
Diariekod: 233 Stadsbyggnadsnämnden
Slutredovisning av markanvisningstävlingar inom Väsjö torg för etapp 1 och etapp 2
Förslag till beslut
Kommunledningskontoret föreslår stadsbyggnadsnämnden besluta följande:
Slutredovisning för markanvisningstävlingar inom Väsjö torg för etapp 1 och 2 tas emot och givna uppdrag är avslutade.
Sammanfattning
Markförsäljningsstrategin för Väsjö torg (tidigare Väsjön mellersta), godkändes av kommunstyrelsen 2015-02-23 (dnr 2015/0288 KS).
Kommunstyrelsen godkände revidering av markförsäljningsstrategin för Väsjö torg 2016-12-05 (dnr 2016/0660 KS).
Markanvisningstävlingen i etapp 1 är avslutad och mynnade ut i att CBI Fastigheter Holding AB (nuvarande Well fastighet Holding AB) tecknade exploateringsavtal med kommunen 2016-06-28 för Lott 1A och 1B, nedan kallat Lott Well. Strategin från 2015 (Etapp1) angav att ett kvarter i taget skulle säljas till flera olika byggherrar och att lotterna skulle vara små.
Markförsäljningsstrategin från 2016 innefattade främst borttagandet av begränsning på lottstorlek samt borttagande av försäljning av ett kvarter i taget. Utifrån strategin ändrades utvärderingen i Etapp 2 och anbuden viktades med 60 % pris och 40 % gestaltning.
Bonava (Lott A1+ A2) och Conara (Lott C) har, som ett resultat av markanvisningstävlingen etapp 2, tecknat exploateringsavtal med
kommunen och planerar att fortsätta sina åtaganden i exploateringsavtalen.
Idag har vi dock en situation där byggherrar som lagt de vinnande anbuden för Lott B, D och E har dragit sig ur markanvisningstävlingen, vilket skedde i samband med att bostadsmarknaden började stagnera hösten 2017.
Delområde Väsjö torg har således ingen byggherre som är knuten till Lott B, D och E. Detta innebär att tävlingsprocessen för dessa lotter inte har kunnat slutföras.
Bakgrund
Markförsäljningsstrategin för Väsjö torg (fd Väsjön mellersta) godkändes av kommunstyrelsen 2015-02-23. Denna strategi angav att ett kvarter i taget skulle säljas till flera olika byggherrar och att lotterna skulle vara små.
Bedömningskriterierna för anbuden var utifrån den då gällande
markförsäljningsstrategin angivna på pris 50 % samt på gestaltning 50 %, och gav inget utrymme till att anpassa kriterierna.
Enligt strategin skulle kommunen efter genomförda markförsäljningar sammanställa erfarenheter och vid behov ändra strategin. Detta gjordes också i samband med att KS beslutade om revidering av
markförsäljningsstrategin 2016-12-05. Revideringen innefattade främst borttagande av begränsning av lottstorlek, borttagande av försäljning av ett kvarter i taget samt att utvärderingskriterierna viktades med 60 % pris och 40 % gestaltning.
Bild 1. Redovisning av lotter från markanvisningstävlingarna.
Markanvisningstävling Etapp1
Lott Well
CBI Fastigheter Holding AB (numera Well fastighet Holding AB)
Etapp 2 Lott A1 och A2 Bonava Sverige AB Lott C
Conara Projektutveckling AB Lott B, D och E
saknar byggherre
Etapp 1
Det vinnande anbudet i markanvisningstävlingen för Lott 1A var Lean Bostad AB och i Lott 1B var vinnaren CBI Fastigheter Holding AB (numera Well Fastigheter Holding AB).
Lean Bostad AB drog dock tillbaka sitt anbud för Lott 1A. Efter förhandling utsågs ”tvåan”, dvs CBI fastigheter Holding AB, till vinnare för Lott 1A.
Markanvisningstävlingen i Etapp 1 mynnande ut i att CBI Fastigheter Holding AB (numera Well fastighet Holding AB) ingick exploateringsavtal med kommunen för båda lotterna 1A och 1B, se Bild 2.
Bild 2. Redovisning av Lott 1A och Lott 1B. (I Bild 1 är lotterna redovisade som Lott Well).
Den slutliga köpeskillingen med CBI Fastigheter var 7 019 kr/kvm BTA (inklusive garage och i prisnivå september 2015) för Lott 1A och 8 710 kr/kvm BTA (inklusive garage och i prisnivå september 2015) för Lott 1B, se Tabell 1 och 2.
Tabell 1. Lott 1A numera Well
Anbudsgivare Lott 1A BTA Pris Pris
m² Kr/m² Kr Pris Gestaltning Totalt Placering
LEAN Bostad Operations AB 4 966 10 169 50 500 000 9 7 16 1
CBI Fastigheter Holding AB 5 090 7 019 35 727 615 8 8 16 1
Brabo Stockhom AB 5 262 6 727 35 400 000 7 9 16 1
Concent AB 4 156 7 482 31 095 000 6 5 11 4
AB Svenska Betonghus 5 537 5 057 28 000 000 5 6 11 4
Hökerum Bygg AB 3 689 6 777 25 000 353 4 1 5 6
Botrygg Bygg AB 4 339 5 267 22 854 000 3 2 5 6
Midroc Property Development AB 3 866 5 060 19 560 800 2 3 5 6
Wästbygg Projektutveckling AB 4 544 2 091 9 500 000 1 4 5 6
Poäng och slutlig placering i tävling
Tabell 2. Lott 1B -numera Well
Erfarenheter från markanvisningstävlingen i Etapp 1 visade att lotterna var för små och ineffektiva samt att anläggande av gemensamma gårdar och garage medförde samordningssvårigheter för exploatörerna. Det inkom relativt få anbud och att det var svårt för medelstora och stora bolag att få en bra projektekonomi.
Bland annat utifrån dessa erfarenheter reviderades markförsäljningsstrategin genom beslut i KS 2016-12-05 till en mer flexibel strategi. Se vidare rubrik Bakgrund ovan.
Etapp 2
Etapp 2 omfattade fem lotter med både bostadsrätter och hyresrätter, se Bild 1. Resultatet från markanvisningstävlingen i Etapp 2, redovisas i Tabell 3- 7.
För Lott A1 och A2 där Bonava är byggherre (Tabell 3) och C där Conara är byggherre (Tabell 4) finns exploateringsavtal upprättade och undertecknade mellan parterna.
Anbud har erhållits med bud på 5 577 kr/kvm ljus BTA för hyresrätter i prisnivå juni 2017 (Bonava –Lott A1 och A2) och 15 000 kr/kvm ljus BTA i prisnivå 2017 (Conara - Lott C) för bostadsrätter. Se tabell 3 och 4 , nedan.
Anbudsgivare Lott 1B BTA Pris Pris
m² Kr/m² Kr Pris Gestaltning Totalt Placering
CBI Fastigheter Holding AB 3 965 8 710 34 536 470 9 8 17 1
Bostadsrättsföreningen Blåbärsriset 26 5 537 4 252 23 541 000 6 10 16 2
LEAN Bostad Operations AB 4 041 10 813 43 695 000 10 5 15 3
Brabo Stockhom AB 4 275 5 380 23 000 000 5 9 14 4
Concent AB 3 506 7 000 24 542 000 7 6 13 5
AB Svenska Betonghus 4 300 5 116 22 000 000 4 7 11 6
Titania Bygg & VVS AB 4 455 6 061 27 000 000 8 1 9 7
Botrygg Bygg AB 3 617 5 146 18 612 000 3 4 7 8
Midroc Property Development AB 3 155 3 937 12 422 700 2 2 4 9
Wästbygg Projektutveckling AB 3 960 2 083 8 250 000 1 3 4 9
Poäng och slutlig placering i tävling
Tabell 3. Resultat av markanvisningstävlingen för Lott A- hyresrätter.
Tabell 4. Resultat av markanvisningstävlingen för Lott C – bostadsrätter.
För Lott B, D och E har anbud erhållits med högsta bud på 10 520 kr/kvm ljus BTA (Lott B), 15 000 kr/kvm ljus BTA (Lott D), samt 15 550 kr/kvm ljus BTA (Lott E), samtliga bostadsrätter, se Tabell 5-7, nedan.
Tabell 5. Resultat av markanvisningstävlingen för Lott B – bostadsrätter.
Tävlingsprocessen har ej kunnat slutföras.
Tabell 6. Resultat av markanvisningstävlingen för Lott D – bostadsrätter.
Tävlingsprocessen har ej kunnat slutföras
Tabell 7. Resultat av markanvisningstävlingen för Lott E – bostadsrätter.
Tävlingsprocessen har ej kunnat slutföras
Byggherrarna som vunnit tävlingarna för Lott B, D och E, har hoppat av markanvisningstävlingen i samband med att bostadsmarknaden började stagnera hösten 2017. Kort därefter inleddes förhandlingar med den byggherre i Lott B och D som hade plats nummer två. Men även dessa byggherrar har kommit att hoppa av förhandlingarna.
För Lott E inleddes ingen förhandling med ”tvåan” i tävlingen.
Konsekvensen av ovanstående är att Lott B, D och E i Väsjö torg inte har någon byggherre som har möjligheten att exploatera dessa lotter och därmed har tävlingsprocessen inte kunnat slutföras.
Ekonomi och tider
Stora exploateringsprojekt påvisar en hög initial kostnad innan kapital kan återföras genom upplåtelser, markförsäljning samt exploaterings- och gatukostnadsersättning. Det gör att projektet är framtungt och påverkas ekonomiskt de första åren av genomförandet med stora kostnader i anläggandet av allmän platsmark.
Projektet arbetar aktivt med att planera entreprenadutbyggnad och förlägga intäkterna i form av markförsäljning så att projektet balanseras. Projektet ska säkra att påverkan på kommunens kassaflöde blir så jämt fördelat över tid som möjligt.
Uppdraget i projektdirektivet är att utgifterna för byggnationen av allmän platsmark för projektets delområden täcks av projektets inkomster. Projektet arbetar för att sälja och/eller upplåta marken på ett resurseffektivt sätt.
Den senaste uppdateringen av markinkomster inom Väsjö torg enligt exploateringsavtal visar betydligt högre intäkter än den kalkylerade prognosen. Osäkerhet finns dock kring hur bostadsmarknaden kommer att utvecklas.
Utbyggnadsordning för kvartersmark föreslås ske enligt Bild 3. Den nu pågående entreprenaden för utbyggnad av Slalomvägen och del av Edsbergs allé kommer att bli klar Q1 2019 vilket är i linje med tidplan. Byggherren Bonava (Lott A1) och Conara (Lott C) har byggstart 2019-03-29 respektive 2019-06-28 vilket är i linje med tidplan.
Bild 3. Utbyggnadsordning för kvartersmark enligt tävlingsunderlaget för etapp 2. Rosa markering visar Slalomvägen och Edsbergs allé.
Katarina Kämpe Christina Leifman Yussuf Hassen Kommundirektör Stadsbyggnadschef Chef Väsjöenheten
Beslutsexpediering Elin Borglund Yussuf Hassen Cecilia Sjölund Carita Pehrson Hardt
