Fastighetsägarna
Göteborg Första Regionen
FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET 2010
LIDKÖPING
Inledning och sammanfattning
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsu- merar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutveck- lingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl.
I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsä- garna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för femte året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under perioden 26 oktober – 19 november 2010 genomfördes totalt 1 103 telefon- intervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område dit Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län räknas.
Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Efter en nedgång under finanskrisens år 2008 och 2009 vänder denna faktor upp igen i 2010 års mätning och är nu nästan tillbaka på samma nivå som 2006. Även regeringens politik anses bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Detta är en faktor som under de senaste fem åren successivt har vuxit allt starkare vilket tyder på att fastighetsbranschen ger Alliansens politik godkänt betyg.
Det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. 44 procent av fastighetsföretagen anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Kommunens stöd till de egna bolagen är också en klart tillväxthämmande faktor tillsammans med skattenivån på bostäder och lokaler.
3 Fastighetsföretagarindex 2010
Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att be- driva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv.
I 2009 års undersökning sågs en marginell försämring av fastighetsföretagarindex i det samlade re- sultatet för samtliga undersökta kommuner. Med andra ord hade förutsättningarna överlag blivit lite sämre jämfört med tidigare år. I 2010 års mätning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer kvar på 98 vilket alltså är samma nivå som föregående år och samtidigt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Främst är det de större företagen med 50 eller fler fastig- heter i sitt bestånd som ger ett lite sämre betyg till kommunerna med ett index på 92. Detta beror rimligen på att de generellt sett är mer aktiva parter i samhällsbyggandet. Storföretagen har ofta mer samröre med kommunen, mer kontakt med kommunala tjänstemän och politiker och ställer också högre krav på samarbetet.
Fastighetsföretagarindex 2006-2010
2006 2007 2008 2009 2010 Förändring 2009-2010
Värnamo x 104 102 98 104 +6
Lidköping x x 102 102 104 +2
Skövde 105 105 101 104 103 -1
Borås 101 104 101 99 101 +2
Västervik 99 105 99 98 101 +3
Varberg 103 103 102 102 100 -2
Jönköping 103 103 99 99 100 +1
Skara 103 101 102 97 100 +3
Trollhättan 102 104 108 103 100 -3
Alingsås 100 105 99 101 99 -2
Karlstad 100 105 100 99 99 +0
Arvika 105 101 102 103 99 -4
Linköping 98 99 101 102 99 -3
INDEX 100 101 99 98 98 0
Kungsbacka 97 97 95 96 98 +2
Halmstad 97 97 99 98 97 -1
Uddevalla 97 100 98 96 97 +1
Motala x 91 93 93 97 +4
Kalmar 99 101 99 100 95 -5
Mölndal 99 97 98 95 94 -1
Göteborg 98 96 95 92 92 0
I Lidköping är årets index 104 vilket alltså är en bra bit över snittet i 2010 års mätning. Faktum är att Lidköping tillsammans med Värnamo är den kommun som har högst resultat i årets mätning.
Värnamo är den kommun som 2010 ökar mest jämfört med föregående års resultat. Lidköping ökar inte lika kraftigt utan har legat på en hög nivå de senaste tre åren. Årets resultat är dock det bästa som uppmätts för Lidköping.
Den kommun där index har ökat mest det senaste året är Värnamo. Här skjuter Fastighetsföreta- garindex i höjden med hela 6 steg och kommunen toppar i år listan tillsammans med Lidköping med ett index på 104. Även i Motala, Skara och Västervik ökar index markant det senaste året.
Kalmar och Arvika är de kommuner som tappar mest i årets mätning tätt följda av Linköping och Trollhättan. Det som alla dessa kommuner har gemensamt är att de hade ganska höga noteringar i 2009 års mätning. De kommuner som får lägst omdömen är Göteborg och Mölndal vilket är ett mönster som har stått sig över tid.
5 Förutsättningar för fastighetsföretagande i kommunen
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Lidköping är bättre eller sämre än att göra det någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra stä- der. I detta stycke ställs alltså Lidköping mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen.
Förutsättningar för lönsamhet
En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
• I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet
• Näringslivsklimatet är gynnsamt
• Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
• Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet anses vara mycket goda i Lidköping.
De lokala fastighetsföretagen ger kommunen ett bra betyg på de flesta parametrar som rör lön- samheten. Detta stämmer dock för de flesta kommuner i undersökningen och är ingenting unikt för Lidköping. Totalt 86 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastig- hetsverksamhet i kommunen vilket kan jämföras med snittet som ligger på 79 procent. Drygt 80 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt och 76 procent anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Båda dessa resultat ligger över snittet i undersökningen. Nå- got färre (48 procent) anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare. Att det råder missnöje med konkurrenssituationen är inte unikt för Lidköping utan ett generellt mönster för samtliga kommuner. Det är överlag den fråga som flest pekar på som ett problem för verksamheten. Att nära hälften av fastighetsföretagen i Lidköping tycker att det råder konkurrens på lika villkor är dock ett anmärkningsvärt resultat. I de flesta kommuner som under- sökts ligger andelen snarare runt 30 procent.
Service, handläggning och avgifter
God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
• De allmänna kommunikationerna fungerar bra
• De kommunala avgifterna är rimliga
• Kommunens krav på sophantering är rimliga
• Planärenden fungerar smidigt i min kommun
• Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
• Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i en hel del ros åt kommunen. Totalt sett 88 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra, vilket ligger i nivå med snit- tet i undersökningen. Däremot är det näst intill samtliga (98 procent) som anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket är ett anmärkningsvärt resultat då det ligger 38 procentenheter över medelvärdet för samtliga kommuner. Totalt 88 procent tycker att kommunens krav på sophantering
är rimliga, vilket också är något över snittet. Även när det gäller kommunens hantering av plan- och byggärenden är man mer nöjd i Lidköping än i andra kommuner. Knappt 60 procent tycker att planärenden fungerar smidigt och nära 70 procent att byggärenden fungerar smidigt i kommunen.
Båda dessa värden ligger en bra bit över genomsnittet. Andelen som anser att kommunens hand- läggningstider är rimliga är klart större i Lidköping än i de flesta andra kommuner i undersökningen.
Värdet på 71 procent är 20 procentenheter över snittet.
Samarbetet med kommunen
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjlighe- ter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stads- kärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
• Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning
• Kontakterna med politiker fungerar bra
• Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
• Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Fastighetsföretagarna i Lidköping ger kommunen väl godkänt betyg i samarbete. Totalt sett 76 pro- cent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket ligger en bit över snittet för samtliga kommuner i undersökningen. Näst intill samtliga (90 procent) anser att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket är så mycket som 19 procentenheter över genomsnittet. När det gäller kontakten med stadens politiker så är det färre som anser att det fungerar bra men ändå en så stor andel som 50 procent. Även detta är klart över medelvärdet för samtliga kommuner. Det är även många som anser att kommunen engagerar sig i utvecklingen av centrum. Med nära 80 procent ligger Lidköping klart över snittet även för detta område.
Förutsättningar för att bedriva fastighetsverksamhet - Lidköping
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
88 80 79 74 71 71 71 69 60 53 51 46 39 37
88 88 86 81 76 76
90 79
98 67
71 57
50 48
0 20 40 60 80 100
De allmänna kommunikationerna fungerar bra Kommunens krav på sophantering är rimliga Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum De kommunala avgifterna är rimliga Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra Konkurrens på lika villkor
Samtliga Lidköping
7 Förändringar över tid
För Lidköpings räkning är det några få områden som uppvisar långsiktiga och tydliga attitydför- ändringar. Främst är det andelen som anser att de kommunala avgifterna är rimliga som successivt har ökat de senaste åren. Även den generella bedömningen av näringslivsklimatet i Lidköping samt andelen som instämmer i påståendet att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastig- hetsverksamhet i kommunen har gradvis ökat sedan 2008. De flesta attityder tycks dock variera från år till år. I 2010 års mätning pekar de flesta kurvor uppåt i Lidköping. Mest ökar andelen som anser att konkurrensen med det kommunala fastighetsföretaget sker på lika villkor. Men det finns några områden som får sämre omdöme i 2010 års mätning jämfört med föregående år. Det gäller då inställningen till hur de allmänna kommunikationerna fungerar, hur kontakten med kommunens politiker fungerar samt kommunens hantering av plan- och byggärenden.
Förutsättningar för att bedriva fastighetsverksamhet över tid - Lidköping
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående.
0 20 40 60 80 100
2008 2009 2010
De allmänna kommunikationerna fungerar bra
De kommunala avgifterna är rimliga Konkurrens på lika villkor
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Näringslivsklimatet är gynnsamt Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kontakterna med politiker fungerar bra
Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning
Tillväxtfaktorer
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt.
En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika stäl- len. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påver- kar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning.
I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjlig- heter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättning- arna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efter- frågan som är större än det utbud som finns idag. Regeringens politik är idag den faktor som har näst störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. Denna faktor har vuxit i betydelse de senaste åren med en tydlig brytpunkt vid regeringsskiftet 2006. Även dagens hyresnivåer är en faktor som de flesta anser har positiv påverkan för tillväxtmöjligheterna. När det gäller kommunens hantering av fastighetsfrågor är det fortfarande en del som anser att detta har positiv påverkan på utvecklings- möjligheterna men samtidigt är det relativt många som anser att denna faktor påverkar i negativ riktning. Några faktorer som definitivt påverkar tillväxtmöjligheterna negativt är allmännyttans hyressättning samt skattenivån på bostäder och lokaler. Detta anses av de flesta hindra utvecklingen för fastighetsföretagen. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunens stöd till egna bolag och nivån på kommunala taxor och avgifter.
Fastighetsföretagen i Lidköping avviker med ett enda undantag inte särskilt mycket från det gene- rella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. När det gäller nivån på kommunala taxor och avgifter så är det dock tydligt att många anser detta vara en konkurrensfördel för staden medan man i de flesta andra kommuner ser det som någonting som hämmar utvecklingsmöjligheterna.
Påverkar företagets möjlighet till tillväxt - Lidköping
67
44
42
27
25
22
20
10
64
26
48
48
31
17
57
7 Efterfrågan på marknaden
Regeringens politik
Dagens hyresnivåer
Kommunens hantering av fastighetsfrågor
Det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten
Skattenivån på bostäder och lokaler
Nivån på kommunala taxor och avgifter
Kommunens stöd till egna bolag
Samtliga Lidköping
FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN 9
ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
Fastighetsägarna GFR är branschorganisationen för fastighetsföretag. Våra cirka 5 500 medlemsfö- retag äger och förvaltar drygt 16 000 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönkö- pings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Lidköping kommun uppgår till omkring 95 stycken.
Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fung- erar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarkli- matet i Lidköping. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Lidköping kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarkli- matet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Lidköping och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt närings-
liv driva det arbetet framåt.
För mer information kontakta:
Rudolf Antoni
Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Tel/mob: 031-755 33 13
E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se
Om undersökningen
Under perioden 26 oktober till 19 november genomfördes totalt 1 103 telefonintervjuer med fast- ighetsföretagare. Antalet svarande i Lidköping är 42 stycken. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvarig för projektet inom Fast- ighetsägarna Göteborg Första Regionen var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighets- verksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2010 var 98 vilket var oförändrat från 2009.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare?
