FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
LIDKÖPING 2012
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2012 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår.
Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fast- ighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighets- företagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommu- nernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklings- möjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2012 års undersökning ligger det genom- snittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergri- pande trenden för samtliga undersökta kom- muner har varit stadigt negativ sedan 2007.
I Lidköping är årets index 100 vilket är klart över snittet i 2012 års mätning. Trots att det
är en svag minskning från föregående mätning och trots att resultatet är det lägsta som upp- mätts för kommunen är det högst av samtliga undersökta kommuner år 2012. Högst index hade Lidköping år 2010 med ett värde på 104.
Lidköping har stadigt legat över snittet bland de undersökta kommunerna samtliga år som undersökningen har genomförts.
I de flesta kommuner har Fastighetsföreta- garindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant för- bättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommun- er år 2006. De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att ut- vecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100.
Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2012 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2012
Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Lidköping är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer.
I detta stycke ställs alltså Lidköping mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kom- muner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Lidköping.
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett
gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsam- heten. Detta är inget unikt för Lidköping utan gäller de flesta av de undersökta kommunerna men Lidköping ligger generellt sett något högre i bedömningen. Totalt 83 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är över genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommuner.
Något färre (78 procent) anser att näringslivskli- matet är gynnsamt, även detta över snittet på 69 procent. Totalt 73 procent anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen vilket är strax övder snittet för samtliga undersökta kommuner på 68 procent. Trots att betydligt färre (46 procent) anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsä- gare är även detta resultat över snittet i undersök- ningen där 37 procent anser detta.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna fungerar bra
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2012 - LIDKÖPING
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
De flesta av fastighetsföretagarna i Lidköping (85 procent) tycker att de allmänna kommunikation- erna fungerar bra, vilket är i nivå med snittet för samtliga undersökta kommuner. Något fler (95 procent) tycker att kommunens krav på sophan- tering är rimliga vilket är 22 procentenheter över genomsnittet. Trots att det är betydligt färre som anser att de kommunala avgifterna är rim- liga är resultatet på 78 procent klart över snittet för samtliga kommuner på 60 procent. Betydligt färre (56 procent) tycker att planärenden funger- ar smidigt i kommunen, men resultatet är ändå över genomsnittet på 38 procent. En större andel (78 procent) tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket är en bra bit över snittet på 44 procent. Samma sak gäller andelen som tycker att kommunens handläggningstider är rimliga. I undersökningens genomsnittskom- mun är det 42 procent som tycker det medan det i Lidköping är hela 80 procent som tycker det- samma.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjän-
stemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av det- ta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Fastighetsföretagarna i Lidköping ger kommunen väl godkänt betyg i samarbete. Totalt 71 pro- cent anser att kommunen informerar i tillräck- lig utsträckning om viktiga förändringar vilket är strax över snittet på 68 procent för samtliga kom- muner i undersökningen. Betydligt fler (85 pro- cent) anser att kommunen är engagerad i utveck- lingen av centrum vilket är 17 procentenheter över snittet. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän funger- ar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Lidköpings fall ligger resul- taten för såväl tjänstemännen som för politikerna i klart över genomsnittet för samtliga undersökta kommuner. Totalt 90 procent av fastighetsföreta- gen tycker att kontakten med kommunens tjän- stemän fungerar bra och 49 procent tycker att kontakten fungerar bra med stadens politiker.
Det är 25 respektive 13 procentenheter högre än i genomsnittskommunen.
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
För Lidköpings räkning är det få områden som uppvisar tydliga långsiktiga förändringar. Tvär- tom är det generellt sett ganska stora variationer från år till år som däremot inte håller i sig och bildar trender över tid. Ett av de mönster som ändå framkommer är att andelen som tycker att kommunens krav på sophantering är rim- liga har ökat de senaste åren. År 2008 var det 88 procent som instämde i detta medan det år 2012 är 95 procent. Detsamma gäller andelen som tycker att det allmänna näringslivsklimatet är gynnsamt som har ökat från 60 till 78 pro- cent över tid. Även andelen som tycker att det finns goda förutsättningar för lönsam fastighets- verksamhet har ökat sedan år 2008. Då var det 70 procent som tyckte detta. I 2012 års mät- ning är det 83 procent som tycker likadant.
Andelen som tycker att kontakten med kom- munens tjänstemän fungerar bra har under samma period ökat med 13 procentenheter, från 77 till 90 procent. Ett område som dock visar en negativ trend är bedömningen av kom- munens information. Andelen som tycker att
kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning har minskat från 79 till 70 procent under perioden.
Om man enbart ser till de senaste två årens mätningar sker det en hel del större förändring- ar. En av de tydligaste är att andelen som tycker att konkurrensen mellan kommunala och pri- vata fastighetsföretag fungerar bra ökar med 18 procentenheter från 28 till 46 procent. Även andelen som tycker att kommunens handläggn- ingstider är rimliga ökar kraftigt, från 67 till 81 procent. De som ger kommunens hantering av plan- och byggärenden ett gott omdöme ökar med 9 procentenheter. Samtidigt ökar ande- len som tycker att kontakten fungerar bra med kommunens politiker och tjänstemän, med 11 respektive 9 procentenheter. Den enda tydliga försämring som syns i 2012 års undersökning gäller andelen som säger att det är en god affär att köpa fastigheter i kommunen. Den minskar med 8 procentenheter, från 81 till 73 procent.
Där bryts också en positiv trend sedan den förs- ta mätningen i Lidköping år 2008.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – LIDKÖPING
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Lidköping står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en ganska stark position. Totalt sett är det 76 procent som anser att den står sig myck- et eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 64 procent och resultatet för Lidköping är därför i det övre mellanskiktet av de jämförda kommunerna. Totalt sett är det endast 20 procent som anger att stadskärnan står sig ”Mycket bra”. Bland de positiva svaren ligger tyngdpunkten istället på svaret ”Gan- ska bra” med hela 56 procent. Av de 24 pro- cent som istället uppger att stadskärnan står sig dåligt i konkurrensen ligger hela tyngdpunkten på svaret ”Ganska dåligt”. Ingen av de tillfrå- gade fastighetsföretagarna har svarat ”Mycket dåligt”.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handels- platser i regionen?
Kommentar: Ny fråga år 2012
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 – LIDKÖPING
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande dia-
gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till- växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna
mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Lidköping avviker en del från det generella mönstret bland fastighets-
företag i andra städer. Man är något mer posi- tiv till hur efterfrågan på marknaden, dagens hyresnivåer och det kommunala fastighetsföreta- gets hyressättning på orten påverkar utveck- lingsmöjligheterna. Samtidigt är man min- dre negativ till hur kommunens hantering av fastighetsfrågor och kommunens stöd till egna bolag påverkar möjligheterna att utveckla verk- samheten. Den största avvikelsen från mön- stret gäller dock nivån på kommunala taxor och avgifter. När majoriteten av fastighetsföretagen i andra kommuner anser att nivån på kommunala taxor och avgifter hindrar utvecklingen uppger nära hälften av företagen i Lidköping att den sna- rare skapar möjligheter.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - LIDKÖPING
KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verk- samhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföreta- gen ser på kommunens prioriteringar inom des- sa områden.
Överlag är det en majoritet av fastighets- företagen som tycker att Lidköpings kom- mun prioriterar rätt i dessa frågor. Starkast stöd har kommunen för sina prioriteringar när det gäller miljöfrågor. Totalt sett 85 procent tyck- er att kommunen prioriterar rätt och endast
12 procent tycker att prioriteringarna är felak- tiga. Resultatet ligger 20 procentenheter över genomsnittet i undersökningen. Även när det gäller kommunens infrastruktursatsningar är det en majoritet (71 procent) av fastighets- företagen som tycker att prioriteringarna är rätt. Detta är också över snittet. Samtidigt är det hela 24 procent som tycker att kommunen prioriterar helt eller mestadels fel när det gäller infrastruktursatsningar. Slutligen är det 76 pro- cent som tycker att kommunen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklingsfrågor.
Detta resultat är en bra bit över snittet för samt- liga kommuner i undersökningen där 56 pro- cent tycker kommunen prioriterar rätt. Även här finns det en ganska stor grupp (20 procent) bland Lidköpings fastighetsföretagare som anser att prioriteringarna går i fel riktning.
Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller…?
Kommentar: Ny fråga år 2012. I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ ”Mest fel”, ”Helt fel” samt ”Vet ej” särre- dovisas ej. Andelen ”Vet ej/ej svar” uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter.
Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen.
KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 – LIDKÖPING
FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företagsverk- samhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrät- ter för bostäder, lokaler och industrifastigheter.
Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionfören- ingar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 700 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Lidköpings kommun uppgår till omkring 100 stycken.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Lidköping. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respek- tive mindre bra i Lidköpings kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kun- na identifiera och genomdriva de förbättrin- gar som behövs. Ett bra klimat för fastighets- branschen gynnar alla boende i Lidköping och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsam- mans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 5 till 22 november genom- fördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Lid- köping är 45. Resultatet har vägts med avs- eende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhål- lande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedri- va lönsam fastighetsverksamhet inom kom- munen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kom- munen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kom- mun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mel- lan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39
E-post: infogfr@fastighetsagarna.se
